Операция «А»

В конце ноября 2011 года в Екатеринбурге был введен в эксплуатацию бизнес-центр «Высоцкий», ставший крупнейшим офисным зданием города (общая площадь – 120 тыс. кв. м) и первым в России небоскребом за пределами Москвы. Строительство 54-этажной высотки заняло шесть лет (в кризис темпы сильно снижались), на данный момент остается не законченной семиэтажная парковка на 670 автомобилей (вопрос крайне важный – разместить в округе данное количество машин затруднительно). На «Высоцкий» приходится половина качественных офисных площадей, сданных в Екатеринбурге в 2011 году. Несмотря на это, недостаток покупателей ему, похоже, не грозит. С 2008 года для финансирования проекта девелопер Андрей Гавриловский привлекал соинвесторов (по неофициальным данным, их количество измеряется десятками), к которым теперь и переходят помещения. В частности, 20 этажей получил Уральский банк реконструкции и развития, вложивший в строительство 3 млрд рублей. Но очевидно, что часть площадей окажется на рынке аренды. Как это на нем отразится ?

По данным консалтинговой компании CBRE, среди крупных уральских городов рынок офисной недвижимости сильнее всего развит именно в Екатеринбурге – здесь на тысячу жителей приходится 128 кв. м качественных офисных помещений (класса А и B, данные на III квартал 2011 года). На втором месте Тюмень (115 кв. м), третье с почти одинаковыми показателями делят Пермь и Уфа (105 и 102 кв. м соответственно). В аутсайдерах Челябинск – 98 кв. м. Между тем офисы премиум-класса можно пересчитать по пальцам даже в столице Свердловской области. Оживление на уральском рынке офисной недвижимости началось с введением качественных бизнес-центров. Владельцы остальных объектов пока ждут, когда активизируется их целевая аудитория. Операция «А» Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД), активно занимающаяся классификацией объектов, удостоила классом А всего четыре бизнес-центра: «Европу» (пригодная для аренды площадь – 7,3 тыс. кв. м), «Палладиум» (13,5 тыс. кв. м), «Сенат» (8,7 тыс. кв. м) и Центр международной торговли. К этому списку вскоре должен прибавиться и «Высоцкий». 2011 год оказался в разной степени позитивным для всех городов. Так, в Екатеринбурге арендные ставки в среднем выросли на 7–8%, а пустует около 14% площадей (в 2010 году – чуть больше 20%). По данным полномочного представителя ГУД Андрея Бриля, введено в эксплуатацию 244 тыс. кв. м офисов: «В среднем в год рынок поглощает от 50 до 100 тыс. кв. мплощадей класса А, В и В+. То есть введенные объекты «уйдут» с рынка в течение 3–3,5 лет».

В Перми стоимость аренды увеличилась в среднем на 4,2%. Количество вакантных площадей, резко выросшее в 2009 году из-за ликвидации фирм и повсеместной оптимизации, по оценке S. Research & Decisions, в 2011 году существенно не изменилось. Запущен всего один бизнесцентр – Green Plaza (общая площадь 38 тыс. кв. м). В Челябинске наблюдался рост занимаемых площадей в пределах 5–7 %, арендных ставок – до 8 %. Новых офисных зданий в чистом виде, по оценкам компании, не появилось (запущен только отель «Парк-Сити» с небольшим количеством офисов). В Уфе ситуация похожая. А вот тюменские девелоперы, похоже, перестарались. Только в третьем квартале 2011 года на рынок было выведено 66 тыс. кв. м офисов: «Калинка», «Нобель Парк», «Бурнефтегаз» и «Гольф-Палас». На итоговом совещании с участниками рынка полномочный представитель ГУД Елена Чуклина отметила, что в Тюмени сформировался переизбыток офисных центров, и призвала игроков инвестировать в качественную торговую недвижимость, которая пока в дефиците. Тем не менее о снижении ставок речи не идет.

Таким образом, в ушедшем году ключевые положительные тенденции, такие как рост арендных ставок и сокращение количества вакантных площадей, были заметны во всех городах. Но отчетливее всего – в Екатеринбурге: рынок «не просел», несмотря на серьезные объемы ввода. Не исключено, что «Высоцкий» отразится на нем в начале 2012 года, ведь с момента сдачи в эксплуатацию прошло всего два месяца (это же касается и Тюмени). Директор офиса сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Антон Багметов советует оценивать итоги года взвешенно: «Рост цен в 2011-м отразил скорее не спрос, а восстановление после кризисного демпинга. Чем сильнее «провалился» сегмент в кризис, тем сильнее повышение в 2011 году. Это возвращение к адекватному рыночному уровню».

Интересно проанализировать, какие объекты оказались наиболее востребованными в разных городах. По словам Андрея Бриля, в Екатеринбурге наблюдается переход арендаторов в более качественные офисные площади. При этом в качественных сегментах с хорошим пулом арендаторов, хорошей управляющей компанией и инженерными инфраструктурами рост ставок и востребованность выше. Это связано с посткризисным восстановлением крупного и среднего бизнеса – оно происходит в целом чуть быстрее. По неофициальной информации, возможность открыть в «Высоцком» офисы рассматривают, например, один из крупнейших производителей меди «Русская медная компания» и «Мегафон». О предпочтениях челябинских арендаторов рассказал исполнительный директор «Инвест Бизнес Консалтинг» Евгений Коротков: «Дефицитные предложения – это удобные, с эффективным функциональным зонированием малые офисы площадью от 24–30 до 56–60 кв. м. Чаще всего это объекты уровня В+, В-. Такие помещения «прибавили в аренде» в среднем 20–22 % в 2011 году. Тренд года – стремление к экономии офисного пространства и эффективности его использования. В последние год-полтора простаивают большие офисы, как в бизнес-центрах, так и в отдельно стоящих зданиях, не имеющих соответствующей инфраструктуры и удобств (парковки, ремонта, коммуникаций, транспорта, кафе и пр.)».

В Уфе в тренде, наоборот, большие помещения. «В 2011 году появился платежеспособный спрос на крупные, более 1000 кв. м, помещения в частях города с высокой деловой активностью. А таких объектов очень мало, чаще всего они в отдаленных индустриальных районах и представляют собой бывшие цеха, базы и т. д. с изрядной степенью износа. Перенасыщен же сегмент аренды в бизнес-центрах» – отмечает Антон Багметов. И продолжая рассуждение эксперт заключил: «Так сложилось, что большинство из них было построено в не слишком удобных для широкого круга населения местах. Нарекания также вызывают планировка, внутренняя инфраструктура, вопросы обслуживания площадей управляющими компаниями, разные системы учета коммунальных услуг и т. д. В таких условиях арендаторы предпочитают бизнес-центрам иные варианты». В Перми ситуация неоднозначная: в конце года высокий спрос был на помещения, расположенные на первых этажах домов. В других городах этот процесс прошел активную стадию примерно год-два назад.

Пожалуй, главный вопрос, который интересует сейчас участников рынка коммерческой недвижимости, долго ли этот относительно спокойный и понятный период продлится. CBRE оценила, как рынки рассматриваемых городов изменятся в ближайшие два года. Обеспеченность Екатеринбурга офисными площадями вырастет значительнее всего – до конца 2013 года в 2,3 раза (с 128 кв. м на тысячу жителей до 295 кв. м). Амбиции других мегаполисов гораздо скромнее. В Перми ожидается рост этого показателя примерно на 50 %, в Уфе – на 52 %, в Тюмени – на 10 %, а в Челябинске вовсе останется на прежнем уровне. Каков выход? Девелоперам однозначно стоит больше внимания уделять изучению рынка, корректировке концепций, многие из которых разрабатывались еще до кризиса, который, как мы видим, существенно повлиял на предпочтения потребителей. Возможно, некоторые проекты (особенно в бумажной стадии) стоит приостановить.

Повышенные риски существуют, безусловно, в Екатеринбурге. Девелоперы, понимая это, уже начали действовать. В частности, Уральская горно-металлургическая компания (инвестор масштабного проекта «Екатеринбург-Сити») представила новую концепцию первого объекта комплекса – башни «Исеть» (строительство началось в 2008 году, возобновлено в 2010 году). Изначально предполагалось, что в здании высотой в 52 этажа основную часть займут офисы. После «кризисной» реконцепции назначение «Исети» изменилось: теперь в башне появится 256 апартаментов от 80 до 490 кв. м. В итоге она практически полностью станет жилой. Причиной изменений называется планируемая к моменту сдачи объекта (конец 2013 года) насыщенность местного рынка офисной недвижимости.