Гостинично-программный ПОДХОД

По словам заместителя директора департамента консалтинга NAI Becar Анны Данченок, «на сегодняшний день Москомархитектура эту схему еще не утвердила – схема появится в I квартале». Но уже известно, что гостиничной застройкой власти намерены охватить все без исключения столичные округа, в том числе Зеленоград. В официальных документах значится, что «уже в 2012 году запланировано осуществить строительство, реконструкцию, реставрацию, переоборудование и приспособление зданий (площадей зданий) в объеме более 20 гостиниц вместимостью 6 тыс. мест, в том числе воссозданной гостиницы “Москва”». Также в планах создание «сети гостиниц на базе “плавательных средств”». (Тут уместно вспомнить Европу, для которой создание гостиниц на базе отслуживших свой срок кораблей – обычная практика.) «Водно-гостиничная тема» требует отдельного разговора, и все же приведем мнение партнера компании Hospitality In.Comm Натальи Розенблюм: «На данный формат гостиничного объекта город планирует сделать особую ставку.

Однако стоит отметить, что потребитель таких отелей отличается от гостя классического городского отеля, а создание подобных объектов требует особых технических и экологических решений. При этом удачное расположение в центре города и доступность метро могут сильно повлиять на привлекательность номеров в отелях на воде».

Необходимо признать: подобного размаха гостиничного строительства история современной Москвы еще не знала. Понятно, что разговоры о том, что столице не хватает гостиниц разного уровня, идут не первый год. Понятно также, что любая программа может быть скорректирована, в том числе по ходу ее выполнения. И все-таки основные игроки гостиничного рынка не могут отмахнуться ни от планов городских властей, ни от возможных последствий реализации этих планов.

Особенности гостиничного «пищеварения»
Прежде чем продолжить разговор, имеет смысл оценить общее положение дел в гостиничной сфере. По данным, которые приводит исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ Марина Усенко, гостиничный рынок Москвы насчитывает свыше 40 тыс. номеров, из которых к качественным в JLL относят чуть более 15 тыс. комнат. Треть существующего качественного объема приходится на mid-market (порядка 5 тыс. номеров), на втором месте отели уровня upscale (3,8 тыс. номеров) и замыкают тройку лидеров luxury-гостиницы (2,7 тыс. номеров). Меньше всего в Москве объектов эконом-класса и upper upscale.

«По показателям доходности (RevPAR) московские гостиницы сильно просели в кризис, потеряв в рублях в среднем 30 %, – отмечает Марина Усенко. – Наибольшее падение в 2009 году по сравнению с 2008-м наблюдалось в сегменте upper upscale, где RevPAR снизился почти на 36 %, до 5,4 тыс. рублей, тогда как в сегменте luxury снижение составило 26,8 %, до 7,2 тыс. рублей. К концу 2011 года от кризисного уровня 2009 года гостиницы отыграли от 3 % до 10 % в зависимости от сегмента. Так, лучше всего восстанавливается RevPAR в upper upscale и luxury – +9,9 % и +8 % соответственно. Динамика гостиниц upscale и mid-market более скромная – +3 % и +4,5 % соответственно».

На этом фоне особенно интересными выглядят данные, на которые ссылается руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольга Павлик: «В последние пять лет на рынок ежегодно выходят от 1,5 до 2 тыс. новых гостиничных номеров, т. е. за указанный период было введено около 8,50 тыс. номеров. При этом вопрос дефицита средств размещения в Москве по-прежнему стоит довольно остро».

Этот дефицит, особенно в сегменте недорогих гостиниц, власти Москвы безуспешно пытаются побороть много лет, и нынешняя схема гостиничного размещения – далеко не первая. Однако, как отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Ольга Широкова, «предшествующая ей схема была реализована лишь отчасти как с точки зрения количества введенных объектов, так и с точки зрения сроков их выхода на рынок».

Поэтому первый вопрос, который сегодня волнует игроков гостиничного рынка в связи с новыми инициативами властей: сможет ли столичное руководство придерживаться заявленных сроков и «переварит» ли Москва столь быстрое появление такого гостиничного объема. Проект-менеджер GVA Sawyer Анастасия Цыганова уверяет: «В случае реализации заявленных планов правительства ежегодный объем ввода гостиничной недвижимости в среднесрочной перспективе должен составить более 5 тыс. номеров. Это завышенные планы: для примера, средний объем ежегодного ввода гостиниц за последние годы составлял 1–2 тыс. номеров». Далекими от реальности нынешние планы называет и Ольга Широкова: «Заявленные темпы прироста нового гостиничного предложения означают практически удвоение емкости рынка отелей Москвы в течение пяти лет. Для достижения этих показателей годовой прирост предложения должен почти в 7 раз превысить темпы последних трех–четырех лет».

«Минимальный срок реализации гостиничного проекта – от задумки до открытия дверей – составляет пять лет, – продолжает мысль коллеги Марина Усенко. – Таким образом, чтобы успеть к намеченным срокам, инвесторы должны выходить на площадки прямо сейчас. Судя по тому, что пока еще не утверждена даже схема размещения гостиниц, процесс займет гораздо больше времени. Планы, озвученные властями города, выглядят очень утопично. Если рассматривать существующий качественный номерной фонд, фактически речь идет о более чем его утроении».

Что же касается «переваривания» озвученных объемов, Ольга Павлик считает: «При появлении в столице всех заявленных в программе отелей проблема нехватки номерного фонда будет решена, при этом переизбыток предложения вряд ли возможен, так как на сегодняшний день нехватка качественного номерного фонда в сегменте 2–3 звезды существенно тормозит развитие туризма в Москве».

В то же время специалисты компании Knight Frank отмечают, что туристический поток в Москву растет медленными темпами и уже отстает от прироста предложения. Так, ввод в эксплуатацию 2,3 тыс. номеров в верхнем сегменте (4–5 звезд) за 2010–2011 года оказал сдерживающее влияние на рост загрузки отелей данного сегмента. В случае сохранения текущих темпов прироста турпотока в столицу, при столь масштабном планируемом расширении номерного фонда, загрузка отелей существенно снизится, хотя среднегодовой показатель заполняемости московских гостиниц и так невысок по сравнению с другими европейскими городами. Это может стать стимулом для снижения цен и, как следствие, сокращения дохода на номер, что, безусловно, негативным образом скажется на общей доходности гостиничного рынка Москвы.

Земельный вопрос
Еще один вопрос, очень интересующий игроков сегмента, – правила выделения земельных участков под застройку и система взаимоотношения властей с инвесторами и девелоперами в рамках программы, если таковая все же будет реализована. Генеральный директор AZIMUT Hotels Ремко Герритсен признает, что «предыдущий правительственный план предлагал под строительство гостиниц совершенно неподходящие участки, расположенные на второй, а то и на третьей линии, в центре спальных районов на ограниченных участках земли и в удалении от транспортных развязок, именно поэтому прошлый план был без энтузиазма воспринят девелоперами». Поэтому, по мнению Марины Усенко, эффект от реализации нынешней программы будет напрямую связан с выбором конкретных участков: «К примеру, в спальных районах гостиницы востребованы не будут, хотя рынок знает и счастливые исключения – гостиница “Катерина Парк” в Москве, в районе станций метро “Южная” и “Пражская”, которая пользуется устойчивым спросом. При определении перспективных участков под гостиничные проекты следует обращать внимание на развитость коммерческой застройки в этих районах, в первую очередь офисной. Именно деловые кластеры могут сгенерировать хороший поток гостей в отели, расположенные поблизости».

«Программа по системному отраслевому развитию города нужна, однако важно, чтобы эти основы, заложенные государством, учитывали рыночные предпосылки и особенности ведения бизнеса, – дополняет Наталья Розенблюм. – Так, при всех допущениях отели в отдельных районах Москвы, например, в Печатниках, просто не нужны, как бы городу ни хотелось закрыть пустоту на карте. И если при разработке госпрограммы данные особенности не будут учтены, то подобные гостиничные проекты будут просто неэффективны и не выживут на конкурентном рынке. Если обратиться к международному опыту и рассмотреть планы других столиц, мы увидим, что гостиницы развиваются там, где на них есть спрос. В каждом городе существуют свои “белые пятна”, свободные от застройки гостиничными проектами».

Что же касается взаимоотношений внутри пары «власть – девелопер/инвестор», то понятно, что любая форма поддержки вторых со стороны первой приветствуется – если, конечно, не остается только на бумаге. Ремко Герритсен считает, что, «как правило, значительная часть инвестиций в гостиничный проект тратится именно на подготовку земли и бюрократические процедуры. Если правительство будет оказывать поддержку на этом этапе, количество современный отелей средней ценовой категории может значительно увеличиться». Правда, как подчеркивает Наталья Розенблюм, «выделение средств на подготовку земельных участков, безусловно, позитивно скажется на развитии гостиничного бизнеса, однако это не означает, что отели станут более доступны. В первую очередь это связано с тем, что подготовка земельного участка – не единственные расходы, заставляющие девелоперов выводить на рынок проекты более высокого уровня. Строительство в столице остается дорогим удовольствием, что подталкивает девелоперов к созданию более дорогих гостиничных проектов в целях достижения хороших сроков окупаемости. При этом речь не идет о падении сроков окупаемости до 3–5 лет, это все те же 8–12 лет». 

А по мнению Анны Данченок, вопрос в юридической основе соглашения между государством и будущим инвестором: «Теоретически могут быть введены какие-то ограничения для инвесторов по стоимости номера, хотя это маловероятно. Пока есть информация о том, что государство будет готовить эти участки для инвесторов. С точки зрения потенциального частного инвестора, во-первых, это должен быть юридически оформленный участок со всей разрешительной документацией. Во-вторых, участки необходимо обеспечить коммуникациями. Также необходимо, чтобы потенциал участка давал возможность для девелопера строить отель в соответствии с требованиями будущих операторов, например, по количеству номеров, общей площади и т. д. Так, строить отель меньше чем на 100–130 номеров чаще всего невыгодно. При выполнении всех этих условий можно прогнозировать интерес потенциальных инвесторов, в том числе к строительству отелей 3 звезды».

Следующая реперная точка для уже присутствующих на рынке игроков – в какую сторону новая столичная программа направит финансовую ситуацию в гостиничном сегменте, т. е. отразится ли появление полутора сотен отелей на загрузке уже существующих, на стоимости их номеров и т. д.
Ольга Широкова поясняет: «По опыту предыдущих лет, поступательный прирост нового предложения не приводит к резкому изменению среднерыночных показателей загрузки и доходности гостиниц. Резкий прирост предложения с высокой долей вероятности приведет к снижению показателей на фоне недостающего роста спроса на новые объекты. Но такой сценарий развития событий маловероятен в Москве, поскольку в нем не заинтересованы ни игроки рынка, ни власти города». Свое мнение высказывает и Ольга Павлик: «Увеличение предложения может отразиться на стоимости номеров в Москве в долгосрочной перспективе. Однако пока, при сохраняющемся дефиците средств размещения, цена проживания в московских отелях остается одной из самых высоких в мире».

В заключение стоит отметить: многие эксперты считают, что приоритетным сегментом в рамках реализации этой программы должны стать именно гостиницы «демократичного класса». Поэтому реальный запуск программы может привести на столичный рынок новых игроков. «Сейчас на этом рынке из международных операторов функционируют только Best Western и Ibis. Из отечественных: “Амакс”, AZIMUT, Accord, “Интурист”, “Алроса”, “Русские отели” и другие, – рассказывает Анна Данченок. – Большинство российских управляющих сейчас развиваются в регионах, но при благоприятном развитии рынка эти сети, вероятно, будут входить не только в существующие проекты и проекты редевелопмента, но и в новые проекты, в том числе и в Москве. Из уже присутствующих брендов в более высоком сегменте (3–4 звезд) могут развиваться Courtyard (Marriott), Mercure; в демократичном сегменте могут появиться также и новые бренды, например, трехзвездочные бренды Wyndham (Days Inn и другие), линейка Choice Hotels (например, Comfort Inn)».