Виктор Лебедев: «Мы пошли по пути комплексного освоения территорий – это наше большое конкурентное преимущество»

Как начинался девелоперский бизнес в Челябинске, с какими трудностями пришлось столкнуться начинающим девелоперским компаниям и как сегодня развивается рынок офисной недвижимости, в интервью нашему журналу рассказал Виктор Лебедев, генеральный директор компании «Энергоинвест».

– Виктор Николаевич, как начиналось становление вашей компании на рын­ке коммерческой недвижимости?
– В конце 90-х гг., вернувшись в родной Челябинск, я организовал несколько фирм (юридические, фи­­нансовые услуги, консалтинг), дела шли хорошо. Подыскивая себе офис, я стал инвестором строительства офисного здания на ул. Труда, 95. Купил в строящемся объекте сразу три этажа и осознал, что направление коммерческой недвижимости вполне подходит для бизнеса. Это был мой первый опыт частного инвестора в ком­мерческую недвижимость Челябинска. Так я понял, что в прин­ципе в состоянии иметь маржу не только как инвестор, но и как застройщик, то есть могу организовать девелоперский бизнес. В январе 2001 г. в результате объединения нескольких юридических лиц было создано закрытое акционерное об­щество «Энергоинвест». Я возглавил эту компанию и по сей день являюсь ее генеральным директором.

– С какими трудностями столкнулась компания в процессе реализации первого проекта?
– Сложностей было много: нам пришлось взять на себя глобальную задачу – новая, никому не известная компания с грандиозными планами по комплексной застройке центра города, без сторонней финансовой поддерж­ки, без административного рычага… Что уж сложнее! Первым шагом в развитии компании был комплексный анализ текущего состояния города Челябинска и оценка перспектив его развития, то есть мы стали изучать, что, где, когда и в каких объемах нужно городу с учетом потенциала его развития и мирового опыта. По итогам анализа была сформирована концепция нового общественно-массового центра города под названием «Золотое кольцо», позже она была одобрена на Градостроительном совете города. А пока нам предстояло погрузиться в разработку проекта планировки территории, это заняло практически два года. Приходилось вкладывать много финансовых средств и ничего не получать взамен, так что это были два долгих убыточных года...
Конечно, начальный этап – период становления – один из самых слож­ных, проверка на прочность. Осо­­бенность рынка недвижимости – высо­кие входные барьеры по размеру собственного капитала, который дает возможность заниматься разработкой документации, вести маркетинговые исследования, решать вопросы с землей. Проект «Золотое кольцо» в целом и первый в его составе «Парк офисов» – это комплексная застройка. Основная земля в муниципальном ведении, но многие участки уже были обременены и имели своих собственников. После подготовительных работ в 2003 г. мы столкнулись с новыми трудностями – выход новой компании с неизвестным продуктом на рынок. Мы предлагали бизнес-сообществу офисы класса А, которые в России в это время как продукт только появлялись (в Москве, Санкт-Петербурге, первые проекты в Екатеринбурге), но в Челябинске о них вообще ничего не знали.

– Какие ноу-хау были использованы компанией на этапе реализации первого проекта?
– Во-первых, мы не стали строить штучные объекты, мы пошли по пути комплексного освоения территорий – это наше большое конкурентное преимущество. Во-вторых, передовые технологии применяли и в работе с персоналом, в процессе реализации первого проекта костяк коллектива компании «Энергоинвест» прошел школу становления, как губка, впитывая большой объем новой информации. При строительст­ве бизнес-дома «Славянский» была отработана четкая система контроля производства работ, отлажен механизм выбора и поставки материалов, взаимодействия с подрядчиками. Общестроительные работы мы выполнили всего за 9 месяцев, отделочные работы заняли еще квартал, и в начале 2005 г. объект был введен в эксплуатацию.

– Какой положительный и какой отрицательный опыт вынесла компания по итогам реализации первых объектов?
– «Энергоинвест» по итогам первых проектов научился прежде всего выживать, а уже потом работать как команда профессионалов. Имея хороший стартовый капитал, мы изучали передовой международный опыт, разбирали хорошие наработки и типичные ошибки уже реализуемых проектов в Москве, провели глобальные маркетинговые исследования, правильно оценили текущую и перспективную ситуацию в городе, предложили адекватные объекты и сделали компанию извест­ной в профессиональном сообщест­ве. Но еще мы воочию убедились, что все условия в сегменте офисной недвижимости диктует рынок и он «проглотит» лишь тот объем, который готов принять в данное конкретное время. Судите сами: в 2005 г. к моменту запуска бизнес-дома «Славянский» было заполнено уже 85% площадей, это очень хорошие показатели. Второй объект – бизнес-дом «Петровский» – мы сдавали в 2006 г. Спустя лишь год ситуация на рынке коммерческой недвижимости существенно изменилась: появился офисный центр «Аркаим», уже работали бизнес-дома «Славянский» и «Мизар». Так что к моменту сдачи «Петровский» был заполнен всего наполовину. В этом году мы планируем сдавать в эксплуатацию бизнес-дом «Павловский», по нашим расчетам, к его открытию заполняемость достигнет лишь 30%, все остальное – за полгода-год.

– Опираясь на опыт собственной компании, как вы считаете, что необходимо девелоперу для реализации таких многофазовых проектов (финансовый партнер, поддержка администрации и прочее)?
– Для реализации крупного проекта любая поддержка только на пользу. Но у нас такого не было. Только свой капитал и коллектив. Тогда у новой региональной компании еще были шансы, сейчас это рискованно. Очень сильно изменилась конкурентная среда на рынке офисов. Сегодня надо иметь хороший опыт, безупречную репутацию и большие финансовые возможности. Выход на региональный рынок федеральных девелоперов в еще большей степени повышает входные барьеры бизнеса, новичкам совсем не остается места. Если и говорить о многофазовых и перспективных проектах, то это сегмент торговли, причем к такому выводу склоняются все эксперты и аналитики, которые изучают Челябинск.

– Компания «Энергоинвест» активно использовала практику продажи офисных площадей в БЦ «Славянский» и «Петровский». Планируется ли продажа площадей в будущих проектах компании? Коснется ли эта практика торговых помещений?
Последний объект, который мы выставили на продажу – бизнес-дом «Павловский», третий в составе «Парка офисов». Других предложений на продажу нет и не будет.

– Как компания осуществляет брокеридж и управление готовыми площадями?
Управление нашими объектами ведет управляющая компания «Сан Плаза» (Челябинск), мы начинали этот процесс сами, но потом поняли, что это не наш профиль. С удовольствием отдали бы процесс в руки профессионалов, но федеральные УК к нам еще на пришли, а местные компании – слабая альтернатива, среди действующих мы не смогли найти достойных компаний, которым бы смогли доверить управление площадями. Так появилась «Сан Плаза», то есть мы. Надеемся, со временем ситуация изменится. Вопрос брокериджа мы пытались решить, сотрудничая с различными компаниями, привлекали сторонних консультантов, обращались к услугам местных риелторов. Как показал опыт, проще работать самостоятельно, что позволило нам напрямую общаться с клиентами, контролировать ситуацию на рынке офисов, скажем так, держать руку на пульсе и вовремя сделать выводы о перенасыщении рынка.

– В чем заключается феномен челябинского рынка офисов?
Челябинск – специфический город и развивается несколько иначе, нежели другие крупные города. Это промышленный гигант, здесь и в области сосредоточены крупнейшие заводы, они формируют основные финансовые потоки, на базе этого активно развивается банковский сектор. Наиболее быстро стал развиваться сектор офисной недвижимости, а не торгово-развлекательной, как это бывает традиционно. Одновременно на рынок было выведено несколько объектов класса А, и они были востребованы сначала не местными компаниями, а как раз сферой «обслуживания» промышленного сектора, федеральными операторами, которые пришли в Челябинск и готовы были платить за привычные условия ведения бизнеса. Так возник челябинский феномен, когда на долю офисов класса А приходится около 10% рынка недвижимости. Для сравнения: в Екатеринбурге этот показатель составляет всего 3–5%. И только сегодня Челябинск созрел для качественной торговли, теперь это актуально.

– Планирует ли компания выходить в другие города, регионы?
– Все наши объекты построены в этом городе. Расширение географии строительства планируется в пределах Челябинской области (отдельные города и районы), уже сегодня мы ведем работу в этом направлении.