Назад
9 Апреля 2012, 13:17
Доходная недвижимость с минимальным доходом
Доходные дома очень популярны на Западе. Однако в Санкт-Петербурге этот сегмент так и не получил особого развития. Почему?
В настоящий момент на петербургском рынке доходных домов функционирует всего два игрока. Компания SATO, существующая на акции финских пенсионных фондов и страховых компаний, представляет сегмент доходного жилья класса «премиум» и бизнес-класса и владеет квартирами в элитных домах на Крестовском острове, в Петроградском районе и в центре города. Выкупивший два подъезда в доме на Коломяжском пр-те, 15 инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund 1 работает в классе «комфорт». Оба оператора пришли в Россию из Финляндии, местным же инвесторам проекты доходных домов пока совсем неинтересны.
Не сошлись менталитетами
Первой причиной, по которой сегмент доходной недвижимости не приживается в России, эксперты называют такую особенность отечественного менталитета, как отсутствие привычки жить в съемном жилье. По данным ГУ «Горжилобмен», в Санкт-Петербурге в руках частных собственников находится примерно 80 % квартирного рынка и только 15 % жилого фонда города сдается в аренду. В то время как в Нью-Йорке и Лондоне не менее 65 % населения снимают жилье.
«В отличие от западных стран, где люди всю жизнь живут в арендуемых квартирах, россияне не чувствуют себя комфортно, если не имеют жилье в собственности, – объясняет коммерческий директор управляющей компании ГК «УНИСТО Петросталь» Андрей Мытарев. – Это во-первых. Во-вторых, в нашей стране не существует практики смены места жительства, как за границей. Все так или иначе стремятся жить в крупных, обеспеченных инфраструктурой населенных пунктах. В Америке же человек может со спокойной душой переехать в другой штат и поселиться в каком-нибудь картонном домике. При этом с практической точки зрения для него ничто не изменится. В пяти минутах ходьбы от своего жилища он увидит тот же самый гипермаркет, заправку, какое-нибудь заведение общепита и не будет ощущать никакой ущербности и неудобства, сменив место жительства. Но что самое главное – у него не будет проблем с работой».
В доходных домах SATO тоже живут люди, у которых нет таких проблем. По словам административного менеджера компании Светланы Адамович, примерно 50 % их арендаторов являются «командировочными», причем половину из них составляют так называемые корпоративные клиенты, аренду жилья которым оплачивает компания-работодатель. Значительная часть таких жильцов – иностранцы.
По словам менеджера по аренде компании SATO Сергея Чурганова, наиболее часто такие клиенты заключают договоры на год, однако спрос есть и на более краткосрочное проживание – от месяца до полугода. Больше года в доходной недвижимости живут реже всего, хотя и такое бывает. «Клиент может прожить у нас и три года. Но все-таки год – наиболее распространенный срок», – констатирует он.
Частные лица, оплачивающие проживание в доходном доме из собственных средств, также рассматривают доходный дом только в качестве некоего перевалочного пункта, а не места постоянного и длительного проживания. Как правило, это очень обеспеченные люди, купившие жилье в новом строительстве и ожидающие его окончания, либо семьи, затеявшие в своей квартире глобальный ремонт. Заключать договоры аренды на срок более года им тоже не имеет смысла.
Таким образом, вырисовывается еще одна причина, по которой в ближайшее время сегмент доходного жилья в нашей стране вряд ли будет развиваться. «Отсутствие долгосрочных договоров не позволяет точно просчитать и спрогнозировать рентабельность, поскольку невозможно спланировать их заполняемость на длительный срок», – говорит генеральный директор компании «Мир квартир» Дмитрий Титов.
Свято место пусто не бывает
Сегодня на отсутствие спроса на квартиры ни один из операторов доходной недвижимости в Санкт-Петербурге не жалуется. «Норма заполняемости, которую мы для себя установили, составляет 95 %, и практически сразу мы ее превысили, – рассказывает генеральный директор ООО «Коломяжский 15» Елена Гришина. – В лучшем случае у нас бывает пять–шесть свободных квартир. Но, как правило, это жилье, которое только что освободилось из-за переезда жильцов, и желающие занять эти вакансии находятся очень быстро».
По словам г-жи Гришиной, проблемы бывают только с двухкомнатными квартирами, которые предлагаются по 31–34 тыс. рублей/месяц. «Однушки» стоимостью 22–24 тыс. рублей, расходятся мгновенно, трехкомнатные апартаменты за 38 тыс. рублей тоже долго не пустуют. «Вакантными площади у нас редко бывают, – подтверждает Светлана Адамович. – Сейчас, например, не заселен только совсем новый дом на проспекте Чернышевского. Более старые объекты полностью заполнены. Исключение составляет только жилой комплекс “Ориенталь”, который мы приняли в эксплуатацию год назад. Но и там квартиры сданы на 95 %».
Между тем арендные ставки у этого оператора далеко не так лояльны, как в доме на Коломяжском, 15. По словам
г-жи Адамович, в среднем стоимость квадратного метра в доходных домах компании SATO составляет 1 тыс. рублей в месяц.
То есть теоретически квартира площадью в 100 кв. м отдается арендатору за 100 тыс. рублей. На практике же апартаменты, предлагаемые SATO, еще дороже. Так, «трешка» общей площадью 137 кв. м в недавно отстроенном жилом комплексе на Кемской ул. на Крестовском острове стоит 185 тыс. рублей в месяц. За квартиру площадью 148 кв. м на наб. Мартынова просят 230 тыс. рублей. «Двушка» в жилом комплексе «Ориенталь» на Барочной ул., размер которой составляет 77 «квадратов», стоит 101 тыс. рублей.
Практически нулевые перспективы
Несмотря на такие заоблачные цены, из-за высоких первоначальных инвестиций доходность по проектам SATO не превышает 6–7 %, а сроки окупаемости могут достигать 15 лет. «Отбивать» вложения в квартиры на Коломяжском пр-те, 15 придется еще дольше – по подсчетам «АРИН», окупаемость проектов класса «эконом» и «комфорт» находится в диапазоне от 18 до 22 лет.
Это, пожалуй, основной фактор, из-за которого российские инвесторы еще долго не будут смотреть в сторону рынка доходной недвижимости. Для отечественного бизнеса настолько длительное ожидание возврата вложенных средств просто немыслимо. Намного привлекательнее та же коммерческая недвижимость.
По разным оценкам, окупаемость проектов торговой и офисной недвижимости сейчас находится на уровне от 5 до 10 лет, в складском и гостиничном сегменте – от 7 до 11 лет. Еще быстрее – примерно за 3–5 лет – окупаются вложения в жилом сегменте, но при условии последующей продажи квартир, а не использования ее в качестве доходной недвижимости.
«Быстрой отдачи в этом сегменте бизнеса не бывает, а русские не готовы так надолго замораживать деньги, – объясняет Сергей Чурганов. – Пока они занимают более интересные в плане прибыльности ячейки рынков. Но так как эти ячейки переполняются, начнет развиваться и рынок аренды».
У Елены Гришиной относительно перспектив рынка несколько иное мнение. Она считает, что если не появятся преференции для инвесторов доходной недвижимости, новые проекты в этом сегменте появляться не будут. «Мы считаем, что нам администрация не создает каких-то комфортных условий, – говорит она. – Поскольку мы попадаем в категорию стратегически важных инвестиционных проектов, по налоговой ставке на имущество нам была предоставлена льгота, и сейчас мы платим 1,1 % вместо 2,2 %. Но подобные преференции даются только на три года. То есть уже через год квартиры на Коломяжском, 15 будут облагаться таким же налогом, как и любое другой имущество, которое используется как активы. А они у нас, как известно, не так уж доходны».
Помимо налоговых послаблений, не помешают и ипотечные кредиты, считает Дмитрий Титов. Кроме того, на льготных условиях должны выделяться и пятна под застройку. «Предположим, стоимость земельного участка составляет $ 2 млн, а администрация предлагает его за $ 500 тыс. Но застройщику это пятно отдается только при условии целевого использования – построить жилье, например, для среднего класса и сдавать его впоследствии в аренду. Но нашему государству лучше $ 2 млн себе в карман положить, чем какую-то модель сделать», – сокрушается он.
Есть еще один вариант: ждать появления новых инвесторов с дешевыми деньгами. «Это должен быть очередной пенсионный фонд или еще какая-то структура с длинными инвестициями, – объясняет г-н Титов. – Только их может устроить такая долгая окупаемость проектов. А те, у кого дорогие деньги, например, под 10 % годовых, в доходную недвижимость, естественно, не пойдут».
Пока же петербургским арендаторам остается уповать на оптимизм финских бизнесменов из SATO. Помимо уже имеющихся 112 квартир компания приобрела еще 43 квартиры в доме на Детской ул., 18 и 66 квартир в жилом комплексе «Шведская крона». Ведутся переговоры еще по одной сделке на Васильевском острове, однако подробности до ее завершения не раскрываются. Ходят также слухи, что ICECAPITAL Housing Fund 1 ведет переговоры с городом о возможности строительства еще одного доходного дома на основе государственно-частного партнерства. Однако эта информация пока не подтверждена.
Не сошлись менталитетами
Первой причиной, по которой сегмент доходной недвижимости не приживается в России, эксперты называют такую особенность отечественного менталитета, как отсутствие привычки жить в съемном жилье. По данным ГУ «Горжилобмен», в Санкт-Петербурге в руках частных собственников находится примерно 80 % квартирного рынка и только 15 % жилого фонда города сдается в аренду. В то время как в Нью-Йорке и Лондоне не менее 65 % населения снимают жилье.
«В отличие от западных стран, где люди всю жизнь живут в арендуемых квартирах, россияне не чувствуют себя комфортно, если не имеют жилье в собственности, – объясняет коммерческий директор управляющей компании ГК «УНИСТО Петросталь» Андрей Мытарев. – Это во-первых. Во-вторых, в нашей стране не существует практики смены места жительства, как за границей. Все так или иначе стремятся жить в крупных, обеспеченных инфраструктурой населенных пунктах. В Америке же человек может со спокойной душой переехать в другой штат и поселиться в каком-нибудь картонном домике. При этом с практической точки зрения для него ничто не изменится. В пяти минутах ходьбы от своего жилища он увидит тот же самый гипермаркет, заправку, какое-нибудь заведение общепита и не будет ощущать никакой ущербности и неудобства, сменив место жительства. Но что самое главное – у него не будет проблем с работой».
В доходных домах SATO тоже живут люди, у которых нет таких проблем. По словам административного менеджера компании Светланы Адамович, примерно 50 % их арендаторов являются «командировочными», причем половину из них составляют так называемые корпоративные клиенты, аренду жилья которым оплачивает компания-работодатель. Значительная часть таких жильцов – иностранцы.
По словам менеджера по аренде компании SATO Сергея Чурганова, наиболее часто такие клиенты заключают договоры на год, однако спрос есть и на более краткосрочное проживание – от месяца до полугода. Больше года в доходной недвижимости живут реже всего, хотя и такое бывает. «Клиент может прожить у нас и три года. Но все-таки год – наиболее распространенный срок», – констатирует он.
Частные лица, оплачивающие проживание в доходном доме из собственных средств, также рассматривают доходный дом только в качестве некоего перевалочного пункта, а не места постоянного и длительного проживания. Как правило, это очень обеспеченные люди, купившие жилье в новом строительстве и ожидающие его окончания, либо семьи, затеявшие в своей квартире глобальный ремонт. Заключать договоры аренды на срок более года им тоже не имеет смысла.
Таким образом, вырисовывается еще одна причина, по которой в ближайшее время сегмент доходного жилья в нашей стране вряд ли будет развиваться. «Отсутствие долгосрочных договоров не позволяет точно просчитать и спрогнозировать рентабельность, поскольку невозможно спланировать их заполняемость на длительный срок», – говорит генеральный директор компании «Мир квартир» Дмитрий Титов.
Свято место пусто не бывает
Сегодня на отсутствие спроса на квартиры ни один из операторов доходной недвижимости в Санкт-Петербурге не жалуется. «Норма заполняемости, которую мы для себя установили, составляет 95 %, и практически сразу мы ее превысили, – рассказывает генеральный директор ООО «Коломяжский 15» Елена Гришина. – В лучшем случае у нас бывает пять–шесть свободных квартир. Но, как правило, это жилье, которое только что освободилось из-за переезда жильцов, и желающие занять эти вакансии находятся очень быстро».
По словам г-жи Гришиной, проблемы бывают только с двухкомнатными квартирами, которые предлагаются по 31–34 тыс. рублей/месяц. «Однушки» стоимостью 22–24 тыс. рублей, расходятся мгновенно, трехкомнатные апартаменты за 38 тыс. рублей тоже долго не пустуют. «Вакантными площади у нас редко бывают, – подтверждает Светлана Адамович. – Сейчас, например, не заселен только совсем новый дом на проспекте Чернышевского. Более старые объекты полностью заполнены. Исключение составляет только жилой комплекс “Ориенталь”, который мы приняли в эксплуатацию год назад. Но и там квартиры сданы на 95 %».
Между тем арендные ставки у этого оператора далеко не так лояльны, как в доме на Коломяжском, 15. По словам
г-жи Адамович, в среднем стоимость квадратного метра в доходных домах компании SATO составляет 1 тыс. рублей в месяц.
То есть теоретически квартира площадью в 100 кв. м отдается арендатору за 100 тыс. рублей. На практике же апартаменты, предлагаемые SATO, еще дороже. Так, «трешка» общей площадью 137 кв. м в недавно отстроенном жилом комплексе на Кемской ул. на Крестовском острове стоит 185 тыс. рублей в месяц. За квартиру площадью 148 кв. м на наб. Мартынова просят 230 тыс. рублей. «Двушка» в жилом комплексе «Ориенталь» на Барочной ул., размер которой составляет 77 «квадратов», стоит 101 тыс. рублей.
Практически нулевые перспективы
Несмотря на такие заоблачные цены, из-за высоких первоначальных инвестиций доходность по проектам SATO не превышает 6–7 %, а сроки окупаемости могут достигать 15 лет. «Отбивать» вложения в квартиры на Коломяжском пр-те, 15 придется еще дольше – по подсчетам «АРИН», окупаемость проектов класса «эконом» и «комфорт» находится в диапазоне от 18 до 22 лет.
Это, пожалуй, основной фактор, из-за которого российские инвесторы еще долго не будут смотреть в сторону рынка доходной недвижимости. Для отечественного бизнеса настолько длительное ожидание возврата вложенных средств просто немыслимо. Намного привлекательнее та же коммерческая недвижимость.
По разным оценкам, окупаемость проектов торговой и офисной недвижимости сейчас находится на уровне от 5 до 10 лет, в складском и гостиничном сегменте – от 7 до 11 лет. Еще быстрее – примерно за 3–5 лет – окупаются вложения в жилом сегменте, но при условии последующей продажи квартир, а не использования ее в качестве доходной недвижимости.
«Быстрой отдачи в этом сегменте бизнеса не бывает, а русские не готовы так надолго замораживать деньги, – объясняет Сергей Чурганов. – Пока они занимают более интересные в плане прибыльности ячейки рынков. Но так как эти ячейки переполняются, начнет развиваться и рынок аренды».
У Елены Гришиной относительно перспектив рынка несколько иное мнение. Она считает, что если не появятся преференции для инвесторов доходной недвижимости, новые проекты в этом сегменте появляться не будут. «Мы считаем, что нам администрация не создает каких-то комфортных условий, – говорит она. – Поскольку мы попадаем в категорию стратегически важных инвестиционных проектов, по налоговой ставке на имущество нам была предоставлена льгота, и сейчас мы платим 1,1 % вместо 2,2 %. Но подобные преференции даются только на три года. То есть уже через год квартиры на Коломяжском, 15 будут облагаться таким же налогом, как и любое другой имущество, которое используется как активы. А они у нас, как известно, не так уж доходны».
Помимо налоговых послаблений, не помешают и ипотечные кредиты, считает Дмитрий Титов. Кроме того, на льготных условиях должны выделяться и пятна под застройку. «Предположим, стоимость земельного участка составляет $ 2 млн, а администрация предлагает его за $ 500 тыс. Но застройщику это пятно отдается только при условии целевого использования – построить жилье, например, для среднего класса и сдавать его впоследствии в аренду. Но нашему государству лучше $ 2 млн себе в карман положить, чем какую-то модель сделать», – сокрушается он.
Есть еще один вариант: ждать появления новых инвесторов с дешевыми деньгами. «Это должен быть очередной пенсионный фонд или еще какая-то структура с длинными инвестициями, – объясняет г-н Титов. – Только их может устроить такая долгая окупаемость проектов. А те, у кого дорогие деньги, например, под 10 % годовых, в доходную недвижимость, естественно, не пойдут».
Пока же петербургским арендаторам остается уповать на оптимизм финских бизнесменов из SATO. Помимо уже имеющихся 112 квартир компания приобрела еще 43 квартиры в доме на Детской ул., 18 и 66 квартир в жилом комплексе «Шведская крона». Ведутся переговоры еще по одной сделке на Васильевском острове, однако подробности до ее завершения не раскрываются. Ходят также слухи, что ICECAPITAL Housing Fund 1 ведет переговоры с городом о возможности строительства еще одного доходного дома на основе государственно-частного партнерства. Однако эта информация пока не подтверждена.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...