Альтернативные инвестиции

ОБЪЕКТивная реальность
О том, что на рынке качественной недвижимости нам грозит дефицит, эксперты начали говорить еще в 2008 году, на пороге кризиса. Впрочем, это не удивительно: реализация многих проектов была заморожена на бумажной стадии (или даже на стадии строительства), а новые проекты на рынок не выходили почти полтора года. В итоге количество введенных объектов значительно сократилось. Так, например, по итогам I квартала 2012 года рынок офисной недвижимости Москвы (а она традиционно является одним из лидеров инвестиционного рынка) пополнился только тремя объектами, объем площадей которых в два раза ниже показателя за аналогичный период прошлого года.

Не добавило оптимизма рынку и изменение стратегии столичных властей, которые отказались от планов по строительству недвижимости в центральной части города и пересмотрели практически все «уцелевшие» в кризисный период планы застройщиков.

Дефицит подогревается и повышением интереса инвесторов к российской (в частности столичной) недвижимости. Так, по оценкам экспертов CBRE, 19 % инвесторов считают наиболее привлекательными Центральную и Восточную Европу. При этом во втором полугодии 2011 года Москва стала шестым городом Европы по объ­ему инвестиций в коммерческую недвижимость, обогнав Берлин и Варшаву.

Российский рынок недвижимости в целом в IV квартале 2011 года показал, по данным CBRE, активность на уровне 1,684 млрд евро. Показатели II-го (1,790 млрд евро) и IV-го кварталов 2011 года и вовсе стали рекордными по объему с начала кризиса.

Логическим итогом сложившейся ситуации стало вымывание ликвидных объектов с российского инвестиционного рынка: восстанавливающийся после кризиса спрос практически полностью «поглотил» оставшиеся крохи предложения. По единодушным оценкам экспертов рынка, в 2011 году предложение премиальной недвижимости было выбрано, и сейчас на рынке остается очень немного объектов, которые интересны «классическому» инвестору. Понятно, что рано или поздно ситуация изменится, однако пока инвесторам приходится менять стратегию, перенося внимание с классически привлекательной недвижимости на другие сегменты и даже классы. «Изменения в законодательстве, ограничивающие строительство недвижимости офисного и торгового назначения в центральной части Москвы, вынудили многих девелоперов отказаться от строительства классических торговых и бизнес-центров, а инвесторов – искать новые точки приложения капитала», – подтверждает Свен Осмерс, директор, руководитель практики оказания услуг компаниям в области недвижимости, КПМГ в России и СНГ.

Одноклассники
Несмотря на инвестиционный подъем, объем иностранных вложений, который можно назвать индикатором уверенности рынка, в России по-прежнему невелик. Если до начала финансового кризиса, в III квартале 2008 года, на иностранных инвесторов приходилось от 70 % до 80 %, то теперь они остаются в явном меньшинстве. Так, по данным CBRE, иностранные инвестиции в России занимали 20–30 % рынка в 2009–2010 годах и 41 % в 2011-м, включая две крупные сделки (одна стоимостью 600 млн евро, вторая – 850 млн евро).

Конечно, можно надеяться, что после выборов уверенность иностранных игроков будет расти, но совершенно очевидно, что в 2012 году местные инвесторы продолжат доминировать на рынке по объему капиталовложений.

Но в этом есть и свои преимущества. Если иностранные инвесторы рассматривают только премиальные активы (преимущественно в офисном или торговом секторе), то российские инвесторы, которые лучше понимают очевидные риски своего рынка, рассматривают также объекты «попроще».
Кстати, дело не только в понимании реалий, но и в активности участия в таком проекте. «Инвестиции в класс B требуют дополнительных вложений и профессионального управления, поэтому такие инвестиции могут подойти только для профессиональных инвесторов при их активном участии на объекте, а не для пассивных финансовых инвесторов, таких как пенсионные фонды», – подчеркивает Тимоти Фенвик, управляющий директор Quantum Potes S. A.
Но не только обязанность активного участия в жизни купленных активов останавливает инвесторов от вложений в класс В. По мнению Сергея Четверикова, исполнительного директора Coalco Development, затраты на то, чтобы построить класс А или B, отличаются незначительно, а вот ставки аренды и качество арендаторов отличаются уже сильно. «Все это увеличивает риски для девелопера, поэтому мы пока не смотрим на класс B», – подчеркивает он.
Однако говорить о том, что непремиальные объекты вовсе не интересуют инвесторов, не верно. «Объекты класса B и B+ всегда рассматривались инвесторами, так как они не сильно отличаются от объектов класса А, а также имеют хорошую инвестиционную привлекательность», – отмечает Михаил Тарасов, управляющий директор UFG Real Estate. Однако он подчеркивает, что такой объект должен обладать уникальными преимуществами, например, местоположением или качеством арендаторов. «Например, “Новинский Пассаж” – объект класса B+, но собственники, владеющие объектами класса А, могут позавидовать составу арендаторов здания. Также некоторые объекты “Энки” относятся к классу B+, но обладают отличным местоположением и качественными арендаторами», – прокомментировал эксперт.

«На рынке активов класса В наиболее интересны объекты с расположением, соответствующим классу А, которые дают инвестору возможность перепозиционирования их в класс А путем инвестиций в улучшение концепции и повышения эффективности управления таким объектом», – уточняет Евгений Борисов, инвестиционный менеджер департамента фондов прямых инвестиций в инфраструктурные проекты и недвижимость «ВТБ Капитал Управление инвестициями».

В целом можно сказать, что, чем «понятнее и убедительнее» объект с точки зрения его местоположения, концепции, состава арендаторов, тем он привлекательнее для инвестирования. А вот вероятность фактических сделок, по мнению Евгения Борисова, будет определяться тем, в какой степени ценовые ожидания продавцов позволят инвесторам получить доходность, превышающую доходность инвестиций в сопоставимые по риску другие классы активов.

Особенности национальных инвестиций
Стоит отметить, что на европейском инвестиционном рынке тоже происходят интересные перемены, связанные со смещением интересов игроков. Но тут интерес смещается не в другие классы, а в другие сегменты недвижимости. Так, по сравнению с 2011 годом, доля инвесторов, планирующих приобретать складские и индустриальные помещения в 2012 году, существенно выросла (по данным CBRE, с 13 % до 20 %), а офисы и торговые помещения стали с точки зрения инвесторов менее привлекательными (хотя и остались лидерами инвестиционного рынка). И это вполне объяснимо: складская и индустриальная недвижимость предлагают достаточно высокую доходность и не столь непредсказуемы, как торговая или офисная в условиях «нездоровья» европейской экономики. Однако российский рынок инвестиций пока наблюдает за этой тенденцией со стороны. Это обусловливается как небольшим размером рынка в целом, так и ограниченным предложением премиальных активов международного уровня в индустриальном секторе России.

Может быть, девелоперы в ближайшее время обратят внимание на эту тенденцию и приступят к реализации подобных проектов и в России. Эксперты отечественного рынка, кстати, считают, что инвесторам стоит вслед за западными коллегами обратить внимание на индустриальный сектор.
«Проекты строительства технопарков, складов, логистических центров всегда были выгодным вложением средств. А с учетом объявленных программ по выводу промзон из Москвы и сокращения предложения инвестиционных продуктов в столице, это направление может стать интересным для крупных игроков», – отмечает Александр Калмыков, руководитель инвестиционно-аналитического отдела Coalco Development.

Покупайте землю?
Так какие же объекты являются безусловной и хорошей альтернативой премиальной недвижимости? Может быть, это земля, которую, по меткому выражению Марка Твена, больше не делают?

По единодушным оценкам экспертов, земельные активы, действительно, опять привлекают инвесторов, причем по всем направлениям специализации. Михаил Тарасов так расставляет эти активы по объему спроса: логистика, индустриальные земельные участки для производственных предприятий, ритейл, резиденшиал и офисы. Однако с одной очень важной оговоркой: в зависимости от региона спрос значительно варьируется. Так, Свен Осмерс предполагает, что инвесторы будут обращать особое внимание на участки, расположенные вблизи МКАД, обладающие потенциалом для строительства торговых и многофункциональных центров районного и городского масштаба. По его мнению, подобный спрос будет обусловлен дефицитом соответствующих площадей в связи с активным развитием жилищного строительства в пригородах Москвы.

Интерес со стороны крупных застройщиков к земельным участкам в сегменте строительства жилья эконом-класса в Подмосковье однозначно будет расти, уверен Сергей Четвериков. Также будет расти стоимость земель, расположенных на территории будущей «Большой Москвы», что не может не остаться без внимания инвесторов.

Однако важный фактор в принятии решения при приобретении участков – это их инженерная подготовка и наличие разрешительной документации. «Если земельный участок обладает и тем, и другим, то интерес к таким участкам велик», – уверяет г-н Трасов. Чем меньше риск того, что возможный девелоперский проект не соответствует общей градостроительной концепции города или региона, тем выше и его стоимость (естественно, если предполагаемая концепция развития участка востребована рынком), соглашается Евгений Борисов.

В общем и целом игроки инвестиционного рынка сходятся во мнении, согласно которому время, когда землю скупали, чтобы просто «застолбить место», прошли. Сейчас основной интерес покупателя должен быть сфокусирован на минимизации рисков. Лучше заплатить премию за участок, с которым все понятно и прозрачно, чем пытаться дешево купить потенциально проблематичный актив, подчеркивают эксперты.

Кто не рискует…
Понятно, что поведение инвестора на рынке диктуется прежде всего принятой им стратегией, которая может быть или достаточно консервативной, или, наоборот, рискованной. В зависимости от стратегии инвестор и подбирает для себя подходящие объекты. Кто-то склонен рискнуть и вложиться в «нестандартный» актив, а кто-то предпочтет подождать менее экстремальное «средство передвижения» денег.

Консервативный инвестор скорее обратит внимание на готовый бизнес-центр или торговый объект со сформированным пулом арендаторов либо на функционирующую гостиницу, отмечает г-н Осмерс. Причем, по мнению Михаила Тарасова, в большинстве случаев это объекты офисной недвижимости классов А, B, B+ с хорошим место­расположением и качественными арендаторами.

«Консервативные инвесторы делают ставку на стабильный денежный поток, но, как следствие, получают низкую ставку доходности. Вместе с тем инвестор, стремящийся снизить риски от вложения в недвижимость, уделяет внимание диверсификации активов с учетом этапов жизненного цикла различных типов недвижимости с целью поддержания необходимого уровня доходности», – напоминает Свен Осмерс. В качестве одного из примеров такого актива Тимоти Фенвик приводит ритейл парки, где big-box ритейлеры подписывают долгосрочные договоры аренды (от 10 лет и более), индексируемые или привязанные к торговому обороту. Это является отличной долгосрочной страховкой от инфляции, отмечает эксперт.

…. и кто рискует
Вложения в высокорискованные активы могут позволить себе инвесторы, не зависящие в значительной степени от заемного финансирования или имеющие возможность предоставить высоколиквидные активы в качестве залога, подчеркивает Свен Осмерс. По его мнению, инвесторы, готовые к риску, скорее обратят внимание на освоение новых территорий и создание новых концепций недвижимости, выбирая оригинальные идеи. «Экстремальным примером может служить реконструкция бывших тюрем», – отмечает эксперт.

Кроме того, он напоминает, что другим интересным направлением является редевелопмент промышленных зон. Сегодня это одна из редких возможностей создать уникальный объект коммерческой недвижимости с выгодным местоположением и заведомо громким именем, ведь каждая такая фабрика – это часть истории города. В свою очередь, объекты с продуманной концепцией пользуются большим спросом со стороны арендаторов, поскольку позволяют обеспечить комфортное существование в пределах единого пространства. Примерами успешных проектов являются деловой квартал «Красная Роза 1875», возникший на месте одноименной фабрики, или завод «Электролуч», превратившийся в современный бизнес-центр Lootch. На месте бывших заводов могут появляться не только деловые объекты, но и творческие, такие как «Винзавод», «Флакон» или «Арма». Фабрика «Красный Октябрь» всего за несколько лет превратилась в настоящий арт-квартал. Даже стихийно возникшие офисы и помещения формата street retail на его территории пользуются повышенным спросом со стороны арендаторов, констатирует г-н Осмерс.

Менее авантюрно, но не менее перспективно выглядит и такое направление для инвестирования, как проекты комплексного освоения территории, особенно в свете расширения границ столицы. Эти проекты предполагают строительство целых жилых кварталов и микро­районов, обеспеченных собственной инфраструктурой.
Кроме того, эксперты рассматривают как перспективный гостиничный сегмент. Свен Осмерс напоминает, что в прошлом году здесь уже наблюдалось немалое количество сделок.
«Действия московского правительства, направленные на расширение рынка услуг размещения, будут способствовать росту привлекательности вложения в отели в связи с потенциальной возможностью выделения пригодного для строительства участка и более быстрого прохождения процедур согласования», – комментирует эксперт.
Что касается таких сегментов недвижимости, как апартаменты, вопрос перспективности вложения в них довольно спорный. С одной стороны, запрет на строительство офисов в центре Москвы дал импульс развитию этого направления, и оно представляется довольно интересным и перспективным, отмечает Александр Калмыков. Однако Тимоти Фенвик подчеркивает, что такие активы не для нерешительных инвесторов. Кроме того, они предполагают наличие грамотного управления.

К нестандартным объектам недвижимости, пригодным для инвестирования, можно отнести и столичные исторические особняки. Не каждый инвестор захочет связываться с реконструкцией, поскольку этот процесс требует множества согласований и документов, отмечает Свен Осмерс. Однако при грамотной концепции и позиционировании с учетом особенностей местоположения доходность объекта может с лихвой компенсировать подобные издержки, уверен эксперт.

К возможным типам последующего использования подобных зданий можно отнести не только бизнес-центры, но и объекты гостиничной направленности, в том числе хостелы, апарт-отели и арт-галереи. В подобных случаях стоимость объекта после реализации проекта реконструкции может превышать стоимость приобретения здания в несколько раз.

В общем и целом, рынок способен предложить проекты инвесторам с разным отношением к риску – не существует перекоса в ту или иную сторону. «Возможности для инвестирования можно увидеть как в девелопменте, так и в приобретении уже готовых активов», – резюмирует Евгений Борисов. Количество первоклассных объектов коммерческой недвижимости на российском рынке в целом, действительно, ограничено, но можно найти еще достаточное количество качественных объектов в офисном, торговом и складском сегментах, которые способны вызвать интерес инвесторов.
Кроме того, инвесторы рассчитывают свои стратегии на несколько лет вперед. И для того, чтобы управляющие инвестфондами пересмотрели свои стратегии и начали вкладывать средства в альтернативные сегменты, должны произойти серьезные движения на рынке.