Обзор рынка торговой недвижимости Подмосковья

Московская область – один из самых привлекательных регионов для девелоперов. По численности населения (6,75 млн человек) он находится на втором месте после Москвы. В Московской области расположены 77 городов, 17 из них с населением более 100 тыс. жителей. Экономика Подмосковья является одной из самых динамично развивающихся в стране. Так, ВРП за 2011 год показал 6 %-ный рост и составил более 2,2 трлн рублей. Высокий уровень доходов (среднемесячная заработная плата в 2011 году составила 31 225 рублей) и большая численность населения определяют темпы развития потребительского сектора: оборот розничной торговли увеличился за 2011 год на 22,9 % и составил 44,9 млрд рублей.

Развитие рынка торговой недвижимости Подмосковья началось в 2002 году, с открытием ТРЦ «Мега Химки». В последующие несколько лет активно осваивались города в зоне 30 км от МКАД: Химки (ТЦ «Лига», 2003), Мытищи (ТРЦ XL‑3, 2003), Подольск (ТЦ «Рамстор», 2003), Балашиха (ТЦ «Вертикаль», 2005; ТРЦ «Галион», 2005), Раменское (ТЦ «Солнечный рай», 2005) и др. С 2006 года стал развиваться рынок торговой недвижимости в дальнем Подмосковье. Наибольший прирост предложения был в 2008 и 2011 годах, когда на рынок этих городов вышло по пять торговых центров (в 2011 году открылись «Маяк» в Дубне, «Корстон» в Серпухове, «Карнавал» в Чехове, а также два торговых центра в Дмитрове: «Дмитровский» и ТРЦ на пересечении ул. Почтовой и Загорской).

В настоящий момент на территории Московской области находятся 68 классических профессиональных торговых центров площадью 1 638 500 кв. м (GLA).

47 % торговых центров сосредоточены в городах-спутниках Москвы: Химки, Мытищи, Реутов и др. Торговые площади в данных центрах составляют 72 % всего предложения Подмосковья. Необходимо отметить, что сюда входят также крупные торговые центры, расположенные вдоль МКАД на территории Подмосковья, но не относящиеся к какому-либо конкретному городу (например, ТРК «Вегас» или ТРЦ «Вэйпарк»).

В зону обслуживания региональных и суперрегиональных торговых центров на МКАДе входит значительная часть подмосковных городов. Это одна из причин слабой развитости именно «средней» зоны Московской области (города в районе Малого Московского кольца (автодороги А107)) – здесь работают всего 16 торговых центров. Более половины объектов (56 %) имеют площадь 5 тыс.–10 тыс. кв. м (GLA) и направлены на удовлетворение повседневного спроса. Другой причиной является то, что многие жители городов в этой зоне работают в Москве и совершают покупки в столичных торговых центрах. Города дальнего Подмосковья более автономны, поэтому спрос населения на торговые центры здесь более высокий. Больше и сами объекты: торговая площадь 50 % ТЦ находится в диапазоне от 10 тыс. до 20 тыс. кв. м. В настоящее время на периферии Московской области работают 20 торговых центров площадью 266 тыс. кв. м (GLA).

По количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей лидируют Котельники (6616 кв. м), Реутов (1413 кв. м) и Химки (976 кв. м). Такая высокая обеспеченность достигается за счет расположения в данных городах крупных торговых центров («Мега Белая Дача», «Рио» и «Мега Химки» соответственно). Без учета указанных торговых центров обеспеченность составляет 380 кв. м для Реутова, 131 кв. м для Химок. В Котельниках, за исключением ТРЦ «Мега Белая Дача», нет ни одного профессионального классического торгового центра. Остальные ТЦ в данных городах имеют небольшой размер (менее 15 тыс. кв. м торговой площади) и рассчитаны на локальный рынок.

Среди городов дальнего Подмосковья наибольшую обеспеченность торговой недвижимостью имеют Серпухов (519 кв. м), Дмитров (517 кв. м) и Чехов (372 кв. м). В «средней» зоне лидерами являются Электросталь (412 кв. м), Щелково (276 кв. м) и Домодедово (229 кв. м).

Наименьшая обеспеченность торговыми площадями (среди городов с населением от 80 тыс. жителей) зафиксирована в Подольске (51 кв. м), Раменском (67 кв. м), и Красногорске (82 кв. м).

В будущем обеспеченность некоторых городов обещает значительно вырасти. 30 проектов площадью более 586,6 тыс. кв. м (GLA) находятся сейчас на стадии активной реализации на территории Московской области (не включая «замороженные» проекты). Самыми крупными объектами являются МФК «Красный Кит» (2‑я очередь, 47,2 тыс. кв. м GLA) и ТРЦ «Июнь» (75 тыс. кв. м GLA) в Мытищах, ТРЦ «Королев» (65 тыс. кв. м GLA) в Королеве.

В первом полугодии 2012 года был открыт ТЦ «Галерея» в Подольске. До конца года к открытию заявлены еще 11 торговых центров площадью 203,5 тыс. кв. м (GLA).

К 2015 году обеспеченность торговыми площадями в Московской области значительно увеличится: в 47 % городов с населением более 50 тыс. жителей она превысит 300 кв. м на 1 тыс. человек. В настоящее время лишь 21 % населенных пунктов Подмосковья достигает указанного уровня.

Тем не менее некоторые города Московской области до сих пор остаются неохваченными. Остается без внимания Ногинск, население которого составляет почти 100 тыс. человек, Егорьевск (74 тыс. человек) и Лобня (71 тыс. человек). В целом Московская область – один из наиболее динамично развивающихся регионов в России. Однако во многих городах уровень обеспеченности торговой недвижимостью остается по-прежнему низким. Это создает хороший потенциал для реализации проектов, формат которых будет определяться расположением участка, уровнем конкуренции, а также размером города и его близостью к Москве. Города дальнего Подмосковья, особенно большие по численности, имеют потенциал строительства крупных торговых центров. В городах в «средней» зоне, а также прилегающих к МКАД, будут востребованы небольшие проекты, ориентированные на локальный спрос.