Москва раздаст новые земли

Документ предусматривает, во-первых, сокращение сроков уведомления собственника об изъятии земли до пяти месяцев (два месяца – на уведомление собственника и три – на подписание договора). Сейчас, говорит Элла Омельченко, советник московского офиса Clifford Chance (корпоративная практика), после принятия решения об изъ­ятии собственник должен быть уведомлен не менее чем за год до предполагаемой даты. После госрегистрации решения об изъятии начинается процедура согласования выкупной цены.

Второе новшество законопроекта – исключительные права властей при распределении участков и назначении подрядчика без проведения торгов. Правда, как заверяют чиновники, положения закона будут применяться только к отдельным объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, которые утвердит Правительство РФ. Отметим, что сейчас эти исключительные права есть только у федеральных властей в ограниченных случаях (при заключении договора с субъектом естественных монополий, при чрезвычайных ситуациях). Исключение – решение Президента РФ или Правительства РФ: в этом случае никаких четких критериев нет, говорят в Clifford Chance.

Девелоперы об инициативе властей говорят или хорошо, или ничего (многие «щекотливую» тему комментировать отказались). «Нет ничего странного, что государство – в  целях развития, в оборонных целях – может истребовать определенные объекты. Во всем мире так происходит, – говорит Михаил Курнев, гендиректор Storm Properties. – В Нью-Йорке собственнику дается 30 дней на согласие на изъятие, после чего власти могут инициировать судебный процесс. Причем изъять участок могут, даже если вся документация на проект уже согласована и строительство идет полным ходом».

Важно обратить внимание не на сроки изъятия, а на справедливую компенсацию. При определении выкупной цены власти обязаны брать за точку отсчета рыночную стоимость участка и находящегося на нем имущества, а также убытки, понесенные собственником земельного участка в связи с изъятием. У некоторых экспертов рынка недвижимости именно вопрос оценки участков вызывает наибольшие опасения. «Будут ли оцениваться активы независимыми оценщиками, или все-таки это будет некая “аккредитованная” к власти структура – большой вопрос. Хочется верить, что справедливый размер выкупной цены будут предлагать именно чиновники, а не судебные органы», – комментирует эксперт, пожелавший остаться неназванным. «У московского правительства богатый опыт трансформации своих долей в объектах в денежный эквивалент, у них есть инструменты для определения компенсации», – считает г‑н Курнев.

Учитывая, что положение о бесконкурсной раздаче участков относится только к отдельным объектам инфраструктуры (инженерной, транспортной и социальной), оно может пойти рынку на пользу, считают одни эксперты. «Не думаю, что власти будут давать участки частным инвесторам для строительства элитного поселка. Нововведение развяжет руки московскому правительству в создании инфраструктуры на новых территориях. Сейчас конкурсы проходят очень долго. Поэтому нужно дать возможность быстро осваивать бюджетные деньги для строительства инфраструктуры», – говорит г‑н Курнев. «Москве нужны более сжатые сроки, упрощенные процеду­ры и более широкие полномочия, чтобы обеспечить строительство инфраструктуры и развитие присоединяемых территорий в рамках заданных сроков», – соглашается г‑жа Омельченко.

Менее оптимистичные представители рынка считают, что бесконкурсная раздача участков может привести к известного рода спекуляциям. «Объекты социальной инфраструктуры – это и жилье, и розничная торговля, и рекреационно-досуговые центры, и общественное питание, и многое другое. Это не только поликлиники и детские сады. По какому механизму чиновники будут раздавать лакомые для многих девелоперов участки и как можно будет избежать здесь коррупции, мне пока не понятно», – говорит один из участников профессионального сообщества.

Как бы то ни было, документ будет дорабатываться. Его внесение в Госдуму ожидается осенью. Еще одно нововведение, уже принятое законо­дателями, – преимущественное право московского правительства на выкуп присоединенных земель. Согласно изменениям в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (все они с 1 июля перешли в разряд земель населенных пунктов) собственники не смогут продать участки, не предложив их городу. Такая мера была предусмотрена с целью исключить спекулятивные продажи. «Не думаю, что объем спекулятивных продаж без принятия поправок был бы высок. Ведь закон не ограничивает стоимость земли: собственник может назвать свою цену, а администрация – согласиться на нее или нет, права обжалования цены у властей нет», – комментирует Дмитрий Некрестьянов, глава практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».