10 фактов, которые нужно знать о предпроектной подготовке

1. Проект планировки – вот с чего начинаются работы предпроектной стадии. В его составе или отдельно может быть выполнен проект межевания территории и разработан градостроительный план. Таким образом, определяются границы участка и основные проектные решения. Утвержденный проект планировки позволяет получить разрешение продолжить работы и приступить к инженерным изысканиям, а также является обязательным для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

2. Для предпроектных и проектных работ перечень правовых актов един. Для подготовки строительства на территории Москвы – это более 60-ти документов: кодексы, законы, положения, распоряжения, постановления, инструкции и даже наставления.  В соответствии с Постановлением № 87 перечень исходно-разрешительной документации, необходимый для разработки проекта включает в себя:

• утвержденный и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка;

• документы об использовании земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются;

• акты (решения) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства – в случае необходимости сноса (демонтажа);

• сведения о земельных участках, изымаемых во временное (на период строительства) и (или) постоянное пользование, обоснование размеров изымаемого земельного участка, если такие размеры не установлены нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, или правилами землепользования и застройки, или проектами планировки, межевания территории,  при необходимости изъятия земельного участка;

• сведения о категории земель, на которых располагается (будет располагаться) объект капитального строительства;

• сведения о размере средств, требующихся для возмещения убытков правообладателям земельных участков, - в случае их изъятия во временное и (или) постоянное пользование.

3. Принятые в начале 2012 года поправки в Градостроительный кодекс подразумевают создание негосударственных экспертиз, в том числе – для согласования отчетов по инженерным изысканиям. Теперь экспертизу смогут проводить аккредитованные организации.

4. Требуются разные виды инженерных изысканий, их состав определяется в зависимости от назначения объекта, климатических условий, местонахождения в черте города или за его пределами и совокупности других параметров. Обязательный перечень исследований территории включает: инженерно-геологические, геодезические, экологические, гидрологические, гидрометеорологические изыскания.

5. Инженерно-геофизическое исследование не относится к разряду обязательных, но является высокоточным методом определения состояния грунтов, движения грунтовых вод и выявления геологических процессов. Этот метод позволяет снизить затраты на инженерно-геологические изыскания.

6. Материалы инженерно-геологических изысканийпозволяют,исходя из нагрузки, создаваемой зданием, а также климатических условий, рассчитать и определить конструкцию фундамента. В подсчете нагрузок учитываются и динамические нагрузки, создаваемые ветром, движением воды и т.п.

7. При реконструкции здания обязательным является проведение обследования конструкций и инженерных систем, поскольку с течением времени условия территории строительства могли измениться. Возможно, потребуются работы по укреплению фундамента и др.

8. Результаты изысканий передаются генеральному проектировщику для разработки проектной документации. При проектировании составляется перечень работ, направленных на предотвращение или замедление спрогнозированных на основании изысканий природных процессов, как например подтопление, которые могут привести к трещинам и даже разрушению строящегося объекта.

9. Результатом предпроектных работ является эскизный альбом с материалами визуального представления будущего объекта строительства. Альбом включает основные объемно-планировочные решения, чертежи и план территории, схему размещения объектов строительства, а также устройство внутренних помещений.

10. Целью предпроектной проработки является не только обоснование инвестиционной привлекательности и социально-экономической значимости проекта, но и соблюдение историко-культурных, санитарно-гигиенических, экологических требований. 

Материал подготовил эксперт ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России» Александр Иванов.