Девелоперы предпочитают кредиты

Разработка идеи проекта, концепции и бизнес-плана практически всегда происходит за собственный счет девелопера. Когда параметры проекта ясны, встает вопрос источников финансирования. Самостоятельно профинансировать весь процесс строительства по силам далеко не каждой региональной компании, тем более что рынок недвижимости является одним из наиболее капиталоемких. Но даже при наличии финансового ресурса девелоперы предпочитают строить на заемные средства – замораживать собственные деньги на долгий срок неэффективно.
Однако чтобы рассчитывать на привлечение дополнительного финансирования, девелоперу необходимо обеспечить собственные средства в объеме не менее 30% от стоимости будущего проекта. После этого можно говорить о привлечении оставшихся 70% в виде банковского финансирования. «Для многих девелоперских компаний, работающих в СФО, первоначальная сумма в 30% часто становится проблемой», – констатирует директор риелторской компании «Акрополь» Зафар Умаров. По его словам, на этой стадии выходом становится привлечение стороннего инвестора: создается новая компания, акции которой либо будущие площади или прибыль разделяются между партнерами в зависимости от вложенных средств – скажем, 50 на 50, 25 на 75% и т. п. В случае недостатка средств схема может быть повторена снова. В результате реальная структура собственников проекта оказывается замаскированной длинной цепочкой разнообразных юридических лиц. «Для девелоперских структур Сибирского региона подобные схемы очень распространены», – отмечает г-н Умаров.
Амбициозным девелоперским компаниям хотелось бы видеть в качестве совладельцев западные инвестфонды, интерес которых к коммерческой недвижимости в регионах в последние годы растет. «Однако зарубежные инвесторы требуют прозрачности, а сибирские застройщики далеки от этого», – замечает Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании «СТ Групп Регион», реализующей в Новосибирске и Тюмени проекты комплексной застройки и офисной недвижимости.
Зарубежные фонды инвестируют в сибирские проекты коммерческой недвижимости через компанию «РосЕвроДевелопмент». В числе ее акционеров инвестфонды Moore Capital Management (18%) и Morgan Stanley (10%). Инвесторы объясняют выбор «РосЕвроДевелопмента» агрессивной стратегией развития в регионах, где показатели доходности коммерческой недвижимости превосходят европейский уровень. В СФО «РосЕвроДевелопмент» реализовала проект первого в Новосибирске бизнес-центра класса А – «РосЕвроПлаза» (сдан в эксплуатацию в декабре 2006 года). До конца 2007 года откроется торгово-развлекательный центр «Планета» площадью 140 тыс. кв. м в Красноярске, строительство ТРЦ «Планета» ведется также в Новосибирске и Омске. Самым амбициозным проектом компании станет технопарк в Академгородке Новосибирска.
Наличие зарубежных фондов в составе акционеров компании является безусловным плюсом для компании, считает коммерческий директор новосибирского представительства «РосЕвроДевелопмента» Виктор Зырянов. По его словам, инвестиционные фонды тщательно взвешивают все «за» и «против», прежде чем войти в состав акционеров компании, и банки доверяют их оценкам. «А надежному заемщику кредитные средства, как правило, достаются дешевле», – резюмирует собеседник.
Под проекты «РосЕвроДевелопмента» в Сибири привлекались кредиты Газпромбанка, а для финансирования Технопарка сейчас обсуждается возможность участия также и РосЕвроБанка. Г-н Зырянов отмечает, что условия долгосрочного кредитования более привлекательны по сравнению с кредитованием оборотных средств.

Средства свои и чужие
«Полностью за счет собственных средств финансируется лишь малая часть проектов, например, небольшие магазины формата «у дома», кафе, бани или сауны. Так финансируется не более 5% проектов», – считает директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. Это способ финансирования, характерный для мелких инвесторов, у которых возникают проблемы с получением кредита из-за недостаточности залогового обеспечения. «С общим развитием бизнеса в регионе их доля постепенно снижается», – отмечает специалист.
Также компании часто применяют смешанную форму финансирования. По словам президента ГК «Метаприбор» (компания реализует несколько проектов торговой и офисной недвижимости, в т. ч. в пойме реки Каменки – будущем деловом центре города Новосибирска) Владимира Мартыненкова, за счет вхождения стороннего инвестора в один из проектов в пойме Каменки было обеспечено финансирование около 75% его стоимости. «Возможности привлечения оставшихся 25% стоимости проекта сейчас обсуждаются», – добавляет собеседник.
Еще несколько лет назад одним из самых распространенных способов финансирования было привлечение в проект мелких соинвесторов-дольщиков. В частности, подобная схема использовалась для строительства в Новосибирске первого бизнес-центра класса В («БЦ на Державина») площадью 14 тыс. кв. м. Тогда девелопер проекта, ИСК «Заельцовская», начал продажу площадей еще на стадии котлована. На начальном этапе площади продавались от 16 тыс. руб./кв. м, на заключительном – вдвое дороже. В эксплуатацию центр был сдан в 2005 году.
«Подобная форма финансирования имеет два серьезных недостатка – существенное снижение маржинального дохода и нерегулярность поступления средств», – отмечает директор новосибирской компании «Уникон» Надежда Зибницкая. По ее словам, именно поэтому компании и уходят от привлечения дольщиков, стремясь задействовать заемные источники финансирования.
Тем не менее такой способ ряд компаний практикует до сих пор. Так, с участием дольщиков финансировалось строительство бизнес-центра класса В площадью около 6 тыс. кв. м на ул. Семьи Шамшиных компании «Сайл», «Бизнес-центр на Фрунзе» компании «Заельцовская». По мнению Елены Ермолаевой, плюсом привлечения дольщиков является возможность быстро вернуть вложенные средства, тем самым избавив себя от возможных рисков по владению объектом, а также быстро пополнить оборотные средства.

Кредит доверия
Банковское кредитование – один из основных источников заемных средств для девелоперов. По оценке RID Analytics, с их помощью возводится не менее 85–90% коммерческой недвижимости в Сибирском регионе.
Подавляющая часть кредитов в СФО выдается компаниям для пополнения оборотных средств. Сейчас ставки по таким кредитам обходятся компаниям в 13–18% годовых, что на 2–4 пункта выше недавнего уровня, отмечает сотрудник компании «Сибакадемстрой» Антон Чуваров. По его словам, из-за кризиса ликвидности на финансовых рынках банки повысили ставки и ужесточили требования к заемщикам.
«Последние месяцы и девелоперы, и банки в растерянности – банки не знают, стоит ли выдавать кредиты и по каким ставкам, а сами девелоперы сомневаются в целесообразности займов в данный момент», – отмечает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой.
Банкиры отрицают повышение стоимости кредитов и снижение объема выданных средств. «Размер процентной ставки определяется в каждом случае индивидуально», – подчеркивает начальник кредитного управления новосибирского филиала «НОМОС-банка» Борис Миленин. По его словам, на уровень ставки влияет множество факторов: от размера представляемого залога до экспертного заключения компании – разработчика проекта. «Также о снижении ставки можно говорить в том случае, если компания заключает с банком договор на комплексное обслуживание», – добавляет г-н Миленин.
Если у девелопера земельный участок под строительство оформлен в собственность, то это значительно облегчит получение кредита, рассказывает адвокат юридической фирмы «ЮВЭД» Марина Антонова. По ее словам, банки охотно принимают участки в качестве залога. Если участок оформлен в аренду, он также может служить залогом для получения банковского кредита, но его размер будет меньше и ставка выше, отмечает адвокат. «Вообще не факт, что банк согласится выдать кредит только под залог земли – он может попросить дополнительное залоговое обеспечение или поручительство», – добавляет г-жа Антонова.
Большую популярность у местных девелоперов приобрели связанные кредиты зарубежных банков. Связанные кредиты – это кредиты, предоставление которых связано не только условием своевременного возврата ссуды и выплаты процентов по ней, но и дополнительными условиями, выдвигаемыми кредитором, например, участием в проекте иностранной компании.
Так, компания «Строитель» (100%-ная девелоперская «дочка» «Новосибирскэнерго») для строитель­ства бизнес-центра «Кронос» (56 тыс. кв. м) получила связанный кредит в Nova Ljubljanska banka (Словения). По условиям кредита «Новосибирскэнерго» предоставлено 23,33 млн. евро на семь лет под 3,75% годовых. Общая стоимость проекта – 26 млн. евро. «Строитель» выступает в проекте как заказчик и соинвестор, генподрядчик строительства – словенское подразделение швейцарской компании Smelt Intag.

Деньги под проект
С 2006 г. займы на строительство коммерческой недвижимости сроком от 10–20 лет предлагают западные банки, устанавливая ставки от 10% годовых.
Когда речь идет о долгосрочном финансировании девелоперских проектов, банки готовы снижать ставки, рассказывает г-н Зырянов. По его словам, если в случае краткосрочных кредитов на пополнение оборотных средств речь идет о ставке в 13–18% годовых, то при финансировании масштабных проектов на долгий срок девелоперам удается договориться о снижении уровня до 9–10%.
«Проектное финансирование является более привлекательным для девелоперов видом кредитования», – полагает Зибницкая. Во-первых, таким образом обеспечивается финансирование в течение всего срока реализации проекта, во-вторых, в качестве обеспечения платежных обязательств банк учитывает не залог, а доход от будущего объекта. «Но проектное финансирование является относительно новой формой долгосрочного кредитования, и пока банки неохотно идут навстречу региональным компаниям», – добавляет она.
«Действительно, сейчас на получение проектного финансирования могут рассчитывать в большей степени столичные компании, а не региональные, хотя требования банков ко всем заемщикам едины», – соглашается коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. По его мнению, банки можно понять – у московских компаний есть опыт создания успешных проектов на гораздо более конкурентном, чем в регионах, рынке. Если компаниям удалось выжить в конкурентной среде, то их опыт, знания и технологии заслуживают доверия и кредитовать их менее рискованно, подытоживает г-н Шмелев.
По словам Елены Ермолаевой, если до сих пор проектное финансирование ограничивалось в Сибири единичными случаями, то теперь постепенно банки начинают осваивать эту услугу. Однако для получения такого финансирования необходимо предоставить не только безупречный пакет стандартных документов, но и концепцию, разработанную известным консультантом. Еще недавно концепция казалась девелоперам ненужным излишеством – в условиях дефицита площадей практически любой проект «был обречен» на успех, рассказывает г-жа Ермолаева. Но с развитием рынка правильная концепция становится необходимым условием возврата инвестиций. Банки вполне обоснованно полагают, что если концепцию разработала известная фирма, то риски проекта ниже, считает она.
Одним из примеров проектного финансирования является торгово-развлекательный центр «Парк Ройял» площадью 77 тыс. кв. м на Красном проспекте в Новосибирске, открытие которого состоялось в конце ноября. Кредит в $45 млн. обеспечил Народный банк Казахстана. «Парк Ройял» стал первым проектом этого банка в области недвижимости. Девелопер центра – новосибирский «Автоярус», генподрядчик – турецкая Renaissance Construction, консультант – Jones Lang LaSalle.
Как сообщил CRE финансовый директор «Автояруса» Виталий Пак, сейчас компания реализует несколько новых проектов торгово-развлекательных центров. В частности, это крупный ТРЦ на ул. Военной, а также ТРЦ в микрорайоне Снегири. По его словам, возможность привлечения долгосрочного финансирования под эти проекты обсуждается с рядом банков, в т. ч. и с Народным банком Казахстана.

Облигации и вексельные займы
По данным аналитика компании «БрокерКредитСервис» Татьяны Бобровской, компании СФО все чаще размещают вексельные и облигационные займы. Однако девелоперские компании среди них за единичными случаями отсутствуют.
Так, под проект комплексной застройки, включающей жилье и коммерческие площади, облигационный заем объемом 500 млн. руб. выпустила «Томская домостроительная компания». Девелоперская компания «Сибакадеминвест» выпустила два облигационных займа на 1 млрд. и 2 млрд. руб. Как сообщается в инвестиционном меморандуме, средства от займа будут направлены на рефинансирование части кредитного портфеля, а также на финансирование перспективных и текущих инвестиционных девелоперских проектов компании, в частности конгресс-центра Sky City.
Публичные заимствования имеют смысл для компаний, которые планируют и дальше развиваться в этом направлении, поясняет г-жа Бобровская. Если компания выходит на рынок публичных заимствований, то ей придется и дальше развиваться в этом направлении – например, часть облигационного займа направлять на рефинансирование предыдущих выпусков векселей или облигаций. А в Сибири значительная часть девелоперских компаний создается под конкретный проект, для инвесторов это часто непрофильный бизнес. Как только доходность инвестиций в недвижимость снизится, инвесторы будут уходить на более доходные рынки. Поэтому для них логичнее использовать краткосрочные заемные средства, т. е. банковские кредиты.
По мнению г-на Чуварова, главные плюсы привлечения средств за счет вексельных и облигационных займов – в отсутствии залога и создании публичной истории, ведь по стоимости привлечение средств за счет облигационных и вексельных займов сопоставимо с банковскими кредитами. Подготовка к займу обходится до 4–5 млн. руб., а для небольших девелоперских компаний это «тоже деньги», отмечает собеседник. Также одна из причин низкой популярности вексельных и облигационных займов – в нежелании акционеров раскрывать структуру собственников.
«В ближайшее время новых размещений со стороны девелоперских компаний не последует, ведь в связи с «плохой погодой» на финансовых рынках спрос на бумаги со стороны инвесторов упал», – полагает г-н Чуваров. Небольшая часть компаний, планирующая выпустить бумаги снова, предпочитает привлекать деньги за счет банковских кредитов.

Золотой век ПИФов
Для финансирования строительства девелоперы редко создают ПИФы. Первые новосибирские ЗПИФы для финансирования проектов недвижимости создали непрофильные инвесторы – финансовые компании. Так, «БрокерКредитСервис» начиная с 2004 года создала три ЗПИФа – «Фонд недвижимости БКС», «Первый Сибирский» и «Таганай-инвест». На этом компания не останавливается. Еще около 500 млн. руб. БКС вкладывает через ЗПИФы в строительство или покупку на вторичном рынке офисных площадей в областных центрах РФ. УК «Мономах» создала ПИФ «Достойная старость». Фонд инвестировал в пансионат для престарелых «Золотой век» площадью 6,8 тыс. кв. м в Академгородке, затем проект был продан «Сибакадемстрою». Инвестиционно-строительная компания «Метаприбор» создала ЗПИФН «Мета капитал». Средства инвестированы в строительство более 1,7 тыс. кв. м торгово-офисных помещений в жилом комплексе «Военная Горка».
«ПИФы – удачный инструмент привлечения инвестиций, однако большого распространения для финансирования объектов у девелоперов они не получили», – отмечает аналитик «БрокерКредитСервис» Салават Алпаров. По его словам, через фонд застройщик может удачно распродать уже имеющееся имущество, но механизм ЗПИФа не позволяет привлечь инвестиции под реализуемый проект. Паи фонда должны иметь обеспечение – в виде денежной массы либо имущества. «Если девелопер вносит в проект земельный участок, то он лишается залога для дальнейшего банковского финансирования», – отмечает г-н Алпаров