Ожидая эпоху экопросвещения

Кроме того, в таких больших городах, как Петербург, нередко возникают проблемы с выделенными ресурсами: отоплением, электроснабжением, – что также делает перспективным внедрение энергоэффективных технологий. Тем не менее на пути прогресса пока остается множество препятствий.

Европейская энергоэффективная сказка

По мнению экспертов, основная проблема внедрения экологичных технологий состоит в нехватке сильной государственной поддержки эко­девелопмента в области законо­дательства и нормативной базы. Не менее важным является и факт отсутствия экопросвещения, в результате чего у жителей страны пока не существует потребности в технологиях подобного рода. Существуют и проблемы чисто рыночного характера. «Российский рынок не во всем готов обеспечить то качество необходимых энерго­сберегающих технологий, которое мы закладываем как обязательное условие, – комментирует Валерий Вакуленко, президент инновационного центра экодевелопмента ECOESTATE. – В Петербурге эту проблему можно решить за счет привлечения партнеров, подрядчиков из физически близкой Финляндии. У них есть опыт, а также внедренные и эффективно применяющиеся методики и технологии, поскольку они нас лет на 15 опережают в энерго­эффективном строительстве». Однако и иностранным компаниям у нас работать не совсем удобно. «Основные трудности для нас – это нормы и материалы, – делится Юусо Хиетанен, генеральный директор компании «NCC Жилищное строительство» (Россия). – Применение каких-либо новых энергоэффективных решений сложно согласовать, а оборудование в России стоит значительно дороже, чем в Европе. Например, рекуператоры (системы возвращения тепла. – Ред.) для двух домов третьей и четвертой очередей ЖК “Шведская крона” нам пришлось покупать в Эстонии, так как там их стоимость ниже на 40%».

По мнению экспертов, из России энергоэффективная Европа выглядит сказочной страной: в странах Евросоюза на законодательные нормы устанавливают жесткие стандарты энергоэффективности, а за их несоблюдение предусмотрены высокие штрафы и иные виды наказаний. Разрабатываются целевые государственные программы по приведению всех объектов регулярной застройки к условно-пассивному уровню (до 30 кВт · ч/куб. м в год). Это следствие принятия Директивы энергетических показателей в строительстве (Energy Performance of Buildings Directive), принятой странами Евросоюза в декабре 2009 года, которая требует, чтобы к 2020 году все новые здания были близки к энергетической нейтральности. Иными словами, через восемь лет европейские здания должны находиться практически на нулевом пороге энергопотребления. «В Германии вам не позволят ничего строить до тех пор, пока вы не предоставите перечень всех планируемых мер обеспечения экономии энергии, – рассказывает Валерий Вакуленко. – В Финляндии строительные нормы также становятся с каждым годом все более суровыми. Там законодательно принуждают вновь создаваемые здания делать так, чтобы расход энергии не превышал лимита для определенного класса строений. В результате наши соседи-финны переходят к комплексному энергоинспектированию зданий, а верхняя граница энергорасходов станет определяться не для отдельных элементов строения, а для здания в целом». По словам эксперта, это даст возможность строительной отрасли быстро внедрять инновационные решения. Уже сегодня в Финляндии самим предприятиям выгодно нанимать аудиторов, поскольку на основе их заключений Министерство труда и экономики Финляндии предоставляет субсидии строительным компаниям.

По этой же причине экодевелопмент также уже серьезно востребован рынком и в других развитых странах: тот, кто следует его принципам и технологиям, оказывается в выигрыше. «На Западе, где идеи защиты окружающей среды проникли практически во все сферы жизни, строят целые экогорода, не говоря уже об отдельных объектах, – отмечает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development. – И жилые, и коммерческие, и социальные здания должны обладать обязательным набором характеристик, таких как энергоэффективность, минимальное воздействие на окружающую среду, комфорт и безопасность пребывания человека в помещении. Это достигается за счет применения целого ряда решений, начиная от этапа проектирования здания и заканчивая грамотной эксплуатацией в соответствии с принципами устойчивого развития».

При этом западные страны, похоже, достигли в этом вопросе пика своего развития и сейчас находятся в поиске новых идей. «Например, в Северной Европе и Германии рынок жилищного строительства уже настолько высоко­развит, что последующие улучшения будут крайне непросты и затратны, и существует реальная потребность в инновационных решениях для достижения нового уровня экологичности, – утверждает Хиетанен Юусо. – В первую очередь, на сегодняшний день вменяется требование меньшего потребления энергии в зданиях, а та энергия, которая необходима, должна вырабатываться из альтернативных источников, поэтому расширяется применение тепловых насосов, солнечных батарей, ветряных мельниц и проч. Классификация зданий по энергоэффективности от A до D уже введена, а рекуперация используется в проектах повсеместно». По словам бизнесмена, Петербург в этом плане только в начале пути, но тенденция быстрого развития в этом направлении есть, поэтому оно представляется очень перспективным.

Скандальные, но энергоэффективные

Действительно, в нашем городе энерго­эффективные технологии внед­ряются успешнее, чем в других городах. Даже с Москвой, как отмечают местные девелоперы, мы идем вровень. Так, в Северной столице уже реализован целый ряд проектов с применением эко­технологий. Достаточно упомянуть бизнес-центры «Пулково Скай», «Альпийский» и «Греческий», технопарк «Технополис Пулково», МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург», жилые комплексы Vita Nova, «Тринити» и «Шведская крона».

Кроме того, Петербург может похвастаться реализацией первого в России проекта здания, где применяются инновационные технологии и требования американской системы сертификации «зеленых» зданий системы LEED по экологии и энергоэффективности. Им является проект «Офисный центр на Обводном канале». Заказчиком, застройщиком и генеральным инженерным проектировщиком стала группа компаний «Бюро техники», генеральный проектировщик – «Архитектурная Мастерская Цыцина».

Что касается перспектив, то, по мнению специалистов, одним из наиболее реальных крупных энерго­эффективных проектов ком­мерческой недвижимости должен стать «Лахта центр» (запуск запланирован на 2018 год), где заявлены современные инженерно-технические решения, при которых экономия энергии может составлять до 40 %. Также можно отметить и другой скандальный проект – строительство минигорода на намывных территориях Финского залива «Новый берег», где энергоэффективность будет создаваться не на отдельных объектах недвижимости, а на целом городском образовании, включающем в себя и жилье, и коммерческую недвижимость, и социальные объекты. При таком масштабе возникает возможность внедрения технологий управления квартальными инженерными сетями, перераспределения энергии между объектами различного функционального назначения и суточного цикла энергопотребления, использования возобновляемых источников энергии и других решений, не целесообразных для отдельно взятых объектов недвижимости.

Пока же, констатируют специалисты, энерготехнологии в основном внедряются в коммерческой недвижимости, причем в большей степени в офисных зданиях. «Дело в том, что у ряда западных компаний корпоративными нормами предусмотрено использование офисных помещений, соответствующих “зеленым” стандартам. Поэтому внедрение экологических, в том числе энергоэффективных решений, повышает ликвидность высококачественного офисного здания, – объясняет Елена Валуева. – К тому же внедрение энергоэффективных технологий существенно снижает расходы на эксплуатацию здания. Для крупного бизнес-центра класса А экономия может достигать несколько сотен тысяч долларов в год».

Кроме того, экотехнологии сразу повышают привлекательность объекта для арендаторов. По словам Елены Валуевой, если речь идет об офисном здании класса А, то «зеленое» здание способно собрать целый пул первоклассных арендаторов и даже сформировать «лист ожидания». «Учитывая дефицит экообъектов на рынке, арендодатель может получить арендный поток на уровне “выше среднего”, поскольку арендаторы с именем, являющиеся, как правило, серьезными западными компаниями с долгосрочными договорами аренды, влияют на инвестиционную привлекательность офисного здания в целом», – утверждает г‑жа Валуева.

Экосвет в конце тоннеля

По мнению некоторых экспертов, повысить энергоффективность могут самые простые решения. Например, установка гибридных вытяжных систем, автоматика которых в зависимости от давления в вентиляционном канале регулирует применение естественной тяги или механической вентиляции. «Это дает существенную экономию электро­энергии, что особенно ощутимо, если речь идет о крупном объекте, – поясняет Александр Никифоров, управляющий партнер инженерного бюро Engex. – Например, такое решение нами было предложено в проекте многофункционального комплекса Capital Group площадью 185 тыс. кв. м на Хорошевском ш. в Москве. При таких объемах мы получаем значительную экономию энергии».

Решается и проблема относительной дороговизны энергоэффективных решений. «Значительно повысить успех реализации “зеленых” идей в жизнь позволяет подход, когда еще на стадии концепции выполняется энергомодель здания, – считает Александр Никифоров. – В зависимости от тех или иных проектных решений прогнозируется стоимость его эксплуатации, после чего разрабатывается финансовая модель, которая демонстрирует экономическую целесообразность предложенной схемы. При таком подходе инвестор еще на стадии концепции видит объем дополнительных вложений, их окупаемость и принимает ключевые решения, определяющие, будет ли построен задуманный “зеленый” объект, или нет».

Что касается внедрения энергоэффективных технологий в жилищном строительстве, то здесь мешает отсутствие соответствующей системы классификации жилой недвижимости, которая, в частности, позволяет покупателю еще до покупки проанализировать затраты на эксплуатацию жилья в расчете на 1 кв. м. Такой анализ, безусловно, повысил бы популярность бизнес-предложений, которые позволяют сэкономить в долгосрочной перспективе.

«На сегодняшний день, в отсутствии такой классификации, очень трудно доказать покупателю экономию от приобретения энергоэффективного жилья, – отмечает г‑н Никифоров. – Даже на тех объектах, где применены экотехнологии, это является скорее бонусом для жильцов, так как пока люди не готовы заплатить за это больше. Но вполне вероятно, что в будущем использование “зеленых” решений будет приносить застройщику лояльных покупателей и укреплять его бренд». По словам эксперта, любой жилой дом, включая объекты эконом-класса, могут быть выполнены с применением отдельных высокоэффективных, но не очень затратных технологий, позволяющих при сохранении высокого уровня комфорта значительно снизить энергопотребление здания.

Тормозит процесс развития рынка энергоэффективной недвижимости и отсутствие новых нормативов. «В первую очередь надо радикально менять в этом направлении СНиПы, – комментирует Валерий Вакуленко. – Стоит также разработать на уровне Федерации и субъектов систему мотивационных мер для строителей, управляющих и эксплуатирующих субъектов энергоэффективной недвижимости, в том числе субсидирование, налоговые преференции. Часть льгот уже законодательно закреплено Налоговым кодексом. Например, трехлетняя отсрочка по уплате имущественного налога на новое энергоэффективное оборудование. В федеральном законо­дательстве необходимо закрепить поэтапное введение и ужесточение строительных и эксплуатационных стандартов. На местном уровне надо разрабатывать и реализовывать программы устойчивого развития конкретных территорий». Остальные опрошенные эксперты также считают, что нормы и классификации очень важны. И в первую очередь как составляющая всенародного просвещения и развития культуры энергосбережения, поскольку только массовый запрос «снизу» обеспечит такое же объемное внедрение новых технологий.

В целом же инвесторы сейчас начинают серьезно рассматривать green development как стандарт строительства будущего. Причем ближайшего будущего. «Есть события, которые серьезно подогревают интерес к этому рынку, например, покупка компанией O1 Properties, сертифицированного по системе BREEAM (метод оценки экологической эффективности зданий. – Ред.) бизнес-центра Ducat Place III в Москве, – уверен Александр Никифоров. – Думаю, нам нужно больше хороших новостей и взвешенных инвестиционных решений, основанных на цифрах и фактах. Тогда шаг за шагом российские города уверенно начнут преображать­ся высококлассными зданиями, до­стой­ными наивысших оценок в международных системах зеленых стандартов».