Каждой избушке – свой бизнес-план

Привлечение же специалистов на раннем этапе может предупредить большинство сложностей, и объект будет работать как часы, принося владельцу ожидаемую прибыль. Наиболее интересная услуга для собственников коммерческой недвижимости – комплексное управление девелоперским проектом, которое включает в себя весь комплекс работ, от разработки плана и бюджета проекта до организации эксплуатации и продажи готового объекта. В отличие от технического заказчика, конечная цель которого – обеспечение процесса ввода в эксплуатацию готового объекта, специалисты УК в основу работы по управлению девелоперским проектом ставят коммерческую составляющую. Принципиальное отличие этой услуги – оплата, зависящая от конкретных финансовых результатов. Основное вознаграждение за оказание услуг по управлению проектом будет получено только в случае превышения определенных финансовых показателей. Таким образом, клиент платит за реальный результат. Данная практика уже успешно применяется нашими партнерами NAI Global в Германии и США.

В область ответственности мене­джера девелоперского проекта входит координация всего комплекса работ по реализации проекта, в том числе разработка юридической и бизнес- структуры взаимоотношений участников и процессов реализации проекта девелопмента, содействие в получении финансирования, проектные, строительно-монтажные работы и ввод в эксплуатацию, организация поставки и установки специального оборудования, разработка и реализация рекламной и PR-кампании, передача объекта управляющей компании, брокеридж (аренда и продажа на всех этапах), организация продажи объекта и выхода из проекта.

Главная цель УК в этом случае – увеличение прибыльности проектов, связанных с развитием новых или использованием существующих объектов недвижимости, реализуемых клиентами УК. Этот результат достигается за счет выбора оптимальной концепции проекта, наиболее эффективного использования существующих ресурсов, жесткого контроля всех параметров проекта.

В идеале УК должна войти в проект еще на стадии проектирования. Это позволяет значительно уменьшить последующие затраты на управление и эксплуатацию объекта. Например, инженерные системы коммерческого объекта – это основа получения качественного дохода в будущем. Проведение экспертизы инженерных разделов проекта способно сделать техрешения более эффективными, упростить процесс эксплуатации, что сможет снизить затраты на строительство от 30 до 70 % в регионах и на 10–20 % в Санкт-Петербурге. В случае привлечения УК она также берет на себя услуги по юридическому, финансовому, маркетинговому сопровождению, за которые взимает процент от ставки. Это серьезно снижает затраты собственника на персонал и дает возможность пользоваться высококлассными специалистами за умеренный бюджет.

Если же УК входит на объект позднее, то предварительно проводится комплексный анализ объекта: документации, затратной составляющей, оптимизация расходов. При работе с такими объектами УК делает акцент на концепцию и план продвижения, если эти документы есть. Безусловно, отсутствие концепции подтверждает то, что проект «не живет». Иногда управляющей компании приходится начинать все сначала. По опыту можно сказать, что не менее 60 % концепций ТК было придумано на ходу, а позже переросло в некий документ.

На плечи УК ложится поддержание всех составляющих имиджа коммерческого объекта. В случае с ТЦ важным фактором является сохранение первоначальной атмо­сферы, чтобы у покупателей возникало желание вернуться снова. Для этого необходимо изучать потребителей, информационное поле, своевременно проводить реконструкцию антуража и концепции.

В управлении БЦ главным является наличие одного основополагающего документа – бизнес-плана, который включает в себя бюджет доходов и расходов, арендный план, основные характеристики БЦ, план мероприятий. Бизнес-план – «король» бизнес-центра, определяющий всю арендную политику. «Королевой» являются сервисы, предоставляемые УК. Кроме того, важно учитывать класс объекта, поскольку, чем он выше, тем больше дополнительных сервисов оказывает УК и тем четче должны быть отлажены внутренние процессы.

Самыми закрытыми в управлении являются технопарки, на территории которых располагаются НИИ, лаборатории и производства с высоко­технологичным оборудованием, для которых важна бесперебойная работа. Практически всегда на таких объектах создаются собственные УК, сотрудники которой должны обладать высочайшим уровнем профессионализма. Любая ошибка УК способна стать критической. Например, отключение электричества или авария может привести к сбоям в работе всех производств. Для логистических центров, которые берутся в управление, залогом успеха является грамотное выстраивание внутренней логистики сдачи площадей и распределения транспортных потоков. Важный момент в процессе управления подобными объектами – обеспечение ресурсами, контроль за состоянием технологичного оборудования и помещений. Любой сбой, например, в системе вентиляции или подаче электроэнергии, может привести к потере товара или серьезному ущербу. Есть своя специфика и в управлении промышленными объектами. В большинстве случаев из 50 тыс. кв. м только 15 тыс. кв. м занимает производство, остальные площади разбросаны по всей территории и сдаются в аренду в качестве офисов. При этом существует явная проблема – несоответствие никаким стандартам. Безусловно, арендные ставки в офисах такого класса намного ниже ставок, которые демонстрирует даже класс С, что привлекает мелкие компании. Но данные объекты либо могут просуществовать только до определенного момента, либо подвергнуться реконструкции. При приходе на промышленный объект для управляющей компании автоматически наступает презумпция виновности: пока ты не сядешь и не придумаешь концепцию с выделением некой «изюминки», ничего не получится, и объект останется в перво­начальном виде.