Новости
Компании
Назад
15 Сентября 2012, 20:00
«Три звезды» для клерков
Заполнив ниши дорогих отелей, девелоперы и инвесторы постепенно переходят к строительству более демократичных гостиниц, которых в Петербурге, действительно, не хватает. Этой весной на Выборгской стороне начал принимать гостей новый трехзвездочный отель «Балтия», насчитывающий 90 номеров.
Набившая оскомину фраза о том, что в Петербурге не хватает гостиниц, не совсем соответствует действительности. Во всяком случае, объектов категорий «4, 5 звезд» в городе достаточно. Некоторый дефицит в этом сегменте может ощущаться только полтора–два месяца в году (в мае и июне), когда число гостей значительно возрастает за счет участников Петербургского экономического форума и праздника «Алые паруса». Все остальное время гостиницы находятся в жесткой конкурентной борьбе.
Койко-мест не хватает
Отчасти такое положение справедливо и для трехзвездочных отелей, если исходить из общего объема номерного фонда, а не объектов, действительно отвечающих современным требованиям. Дело в том, что к этой категории причисляют как реконструированные и построенные с нуля объекты, так и старые советские гостиницы, ведомственный фонд, некоторые пансионаты и «общаги», а также часть мини-отелей. Такая пестрая картина порождает и большой разброс в ценовой категории – от жесткого «эконома» до нижней границы бизнес-класса.
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), на начало сентября в Петербурге насчитывалось 687 различных средств размещения совокупно на 33 736 номеров. Треть от общего объема номерного фонда приходится на отели категории «три звезды». Но далеко не все из 9159 «коек» по качеству помещений и набору услуг соответствуют требованиям этого сегмента. Поэтому в данной категории, действительно, чувствуется нехватка качественных номеров, причем не только в период белых ночей.
«Сейчас остро ощущается дефицит в среднем сегменте (“трешки”), который востребован внутренними туристами, – рассказывает Татьяна Гаврилова, директор Северо-Западного регионального отделения Российского союза туриндустрии. – Например, мы четко ощущали нехватку номеров на зимних каникулах 2011–2012 годов. Были заявки от групп учащихся, но не было возможности их поселить. Запрос был на номера стоимостью до 3 тыс. рублей. Так что насыщенность – вещь условная. Сегодня Петербург посещают около 5,5 млн туристов в год, а к 2018‑му ожидается приток в 8 млн человек. Следовательно, имеющегося номерного фонда точно не будет хватать». Дефицит бюджетных отелей подтверждают и чиновники. «Правительство города не регулирует насыщение того или иного сегмента, однако необходимость объектов гостиничной инфраструктуры более низкого ценового сегмента очевидна. Это подтверждают данные о среднегодовой заполняемости. Поэтому КИСП прорабатывает возможность и целесообразность поддержки развития проектов эконом-класса», – заявила Ирина Бабюк, заместитель председателя КИСП.
«Трешки» разбросаны по всему городу, в том числе и в историческом центре. Объектов нового строительства немного. Некоторые крупные гостиницы, такие как «Октябрьская» и «Москва», были поэтапно реконструированы выкупившими их инвесторами и официально перешли в более высокую («четыре звезды») категорию.
С прицелом на деловой туризм
Новая гостиница «Балтия» появилась на ул. Смолячкова, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Выборгская», в окружении бизнес-центров, жилых домов и промышленных предприятий. Ранее на этом месте находился небольшой склад, не представлявший исторической ценности. Участок под ним размером в 556 «квадратов» был выкуплен в начале 2009‑го частным лицом. Той же весной инвестор приступил к проектированию и строительству. Для реализации проекта было создано ООО «Балтия». Архитектурный облик и пространственно-планировочные решения выполнены специалистами компании «ИнВестСтрой». Генподрядчиком выступила «Балтийская инжиниринговая компания».
В 10‑этажном здании общей площадью 4372 кв. м обустроено 90 номеров пяти категорий: «одноместный» и «двухместный», «улучшенный», «студио» и «люкс», в том числе две комнаты для людей с ограниченными возможностями. Номера оборудованы системами кондиционирования, автоматического пожаротушения и дымоудаления, мини-холодильником (без наполнения), ТВ, душевыми, wi-fi (бесплатно) и проч. Половина комнат – для не курящих. Отделка номеров добротная, но строгая и без излишеств. Из окон верхних этажей открывается панорама на Большую Невку и некоторые символы города.
На первом уровне работают лобби-бар (20 мест), ресторан на 38 человек и стойка регистрации. На втором – конференц-зал, вмещающий до 60 человек, и две переговорные комнаты (каждая на 12–14 мест). Помещения оборудованы всем необходимым для проведения различных мероприятий. В подземной части – небольшой паркинг на шесть автомобилей.
Стоимость стандартного номера от «стойки» колеблется от 3,5 тыс. рублей в низкий сезон до 6 тыс. рублей в высокий. В эту цену входит завтрак (шведский стол) и НДС. Детям до 12 лет проживание бесплатно. В мае–июле загрузка отеля превышала 80 %, на текущий момент заполнено чуть более половины. По прогнозам управляющего, среднегодовой показатель может достичь 62 %. «Мы гибко подходим к ценообразованию: на мой взгляд, лучше сдать дешевле, чем держать пустые номера», – говорит Николай Нагач, генеральный директор компании «БАЛТИЯ Отель Менеджмент».
По его оценке, реализация проекта обошлась инвестору примерно в 100 тыс. рублей/кв. м (с учетом покупки участка), что в целом свыше 437 млн рублей. Их планируют окупить за 10–12 лет. Из-за ограниченности мест в ресторане и конференц-зале отель не способен принимать большие группы и ориентирован в основном на индивидуальный деловой туризм. В зоне пешеходной доступности (вдоль набережной и в глубине квартала) функционируют восемь разных офисных комплексов, чуть дальше – еще с десяток. Поэтому при разработке концепции учитывался и этот фактор. Отель прошел добровольную сертификацию и подал документы на официальную классификацию (на «три звезды»). Менеджмент надеется получить документ в этом месяце.
Первый на крыше
В «Балтии» реализована пара интересных новинок, которые могут в дальнейшем стать неотъемлемой частью не только гостиничных проектов. Одна из них касается безопасности постояльцев. Объект проектировался в период, когда у всех на слуху была трагедия в «Хромой Лошади» в Перьми. Памятуя об этом, а также о страшном пожаре в гостинице «Ленинград», случившейся в 1991 году, инвестор не поскупился и предусмотрел дополнительные меры безопасности. В частности, с одной стороны здания, куда не может подъехать пожарная машина, все номера оснащены канатно-спусковым эвакуационным устройством. В экстренных случаях гость может выбраться из окна. В помещении канат крепится к металлическому кольцу, вмонтированному в пол возле окна.
Другим ноу-хау стал автоматизированный энергоцентр, установленный на крыше здания. Он включает котельную, три электротурбины мощностью 100 кВт каждая, которые способны полностью закрыть потребность гостиницы в электричестве и тепле. Но для надежности и бесперебойной работы всех систем и оборудования объект подключен также и к городской сети как к резервному источнику.
По словам главы «БАЛТИЯ Отель Менеджмент», на момент установки этого энергоцентра в Петербурге ему не было аналогов. «Я не знаю, возможно, сегодня уже есть и другие примеры, но на тот момент мы были первыми», – говорит он. Правда, согласование возможности установки генератора несколько затянуло реализацию проекта, тем не менее инициаторы построили и сдали объект за три года. Это стандартный срок для жилых домов, однако гостиницы, как правило, реализуются дольше, особенно, премиальные.
По ходу строительства возникали мелкие нестыковки, но глобальных сложностей не было. «Не все архитектурные решения были воплощены, возникали проблемы с подгонкой некоторых узлов и агрегатов. Сегодня сложно сказать, чья это ошибка, проектировщика или подрядчика. В конце концов, мы вышли из положения, не потеряв в качестве», – вспоминает Николай Нагач.
В плотном окружении
Невзирая на множество предприятий, расположенных в этой зоне, локация отеля достаточно удачная. Сюда удобно добираться как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Станция метро «Выборгская» (в пяти минутах ходьбы) находится на красной ветке, которая проходит мимо четырех (из пяти) вокзалов города: Московский, Финляндский, Балтийский и Витебский. От любого из них можно быстро и без пересадки добраться до «Балтии». До аэропорта – около часа езды.
Тем не менее за клиентов отельеру придется побороться. В ближайшем окружении функционируют семь трехзвездочных гостиниц («Санкт-Петербург», «Выборгская», «Спутник», «Орбита», «Парк Империал», «Мармара» и «Ланкастер») и еще несколько мини-отелей. Самая крупная из них – «Санкт-Петербург», которая имеет ряд преимуществ. Она расположена в центре города, на берегу Невы, способна принимать большие группы, и «открытые» ценники почти в два раза ниже (от 1,8 тыс. рублей в низкий сезон, до 3 тыс. рублей в высокий).
«Основной плюс “Балтии” в том, что это новый отель, новый функционал и, соответственно, состояние номеров, – комментирует генеральный директор гостиницы «Санкт-Петербург» Андрей Петелин. – Это привлекает клиентов. Но локация не самая удачная, так как рядом промышленная застройка, и поблизости практически нет достопримечательностей. Мы находимся немного в разных нишах: у них – чуть больше 4 тыс. кв. м, у нас – 50 тыс. “квадратов”. Поэтому и структура бизнеса немного отличается. У нас основные клиенты – крупные туроператоры и большие группы, в “Балтии” же больше ориентируются на индивидуальный сегмент и небольшие группы. Полагаю, им придется конкурировать с большим количеством мини-отелей, запущенных за последние пять лет». По его оценке, цены «от стоек» сильно завышены, и в ближайшее время им придется снизить их.
С другого ракурса оценил новый объект Алексей Мусакин, генеральный директор Cronwell Management: «В городе появился хороший отель на три “звезды”, без особых изысков. Там нормальные площади номеров, с адекватными ценами. Это не центр, но рядом – Нева и метро. В этом квартале мне известны как минимум шесть потенциальных гостиничных проектов от 100 номеров и больше, которые находятся на разных стадиях. А “Балтия” – уже первая, и она перехватит часть клиентов трехзвездочных отелей. Другим проектам будет трудно конкурировать. Девелоперу удалось согласовать газогенератор, который позволит оптимизировать растущие с каждым годом затраты на коммуналку».
Из очевидных недостатков эксперт отметил маленькую и неудобную входную группу, переходящую в ресторан. «Создается впечатление мини-отеля. Если другие операторы додумаются увеличить эту зону, они потеряют доходность, но зато смогут привлечь больше клиентов», – полагает эксперт.
Мнения участников рынка относительно объема инвестиций в «Балтию» несколько разошлись. «При небольшом номерном фонде проект получился достаточно дорогостоящим, который окупится не менее, чем за 12 лет. А чтобы не увеличивать срок, собственнику придется поднять цены (что не позволит рынок), либо увеличить обороты», – считает Марина Смирнова, руководитель направления консалтинга государственного сектора компании Jones Lang LaSalle. По мнению Алексея Мусакина, затраты завышены примерно на 20%. Андрей Петелин, напротив, считает, что собственник занизил свои расходы: «Сложно судить, я не был внутри, но, на мой взгляд, 100 тыс. рублей за “квадрат” хватит только для отделки и оснащения номеров в построенном здании».
Койко-мест не хватает
Отчасти такое положение справедливо и для трехзвездочных отелей, если исходить из общего объема номерного фонда, а не объектов, действительно отвечающих современным требованиям. Дело в том, что к этой категории причисляют как реконструированные и построенные с нуля объекты, так и старые советские гостиницы, ведомственный фонд, некоторые пансионаты и «общаги», а также часть мини-отелей. Такая пестрая картина порождает и большой разброс в ценовой категории – от жесткого «эконома» до нижней границы бизнес-класса.
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), на начало сентября в Петербурге насчитывалось 687 различных средств размещения совокупно на 33 736 номеров. Треть от общего объема номерного фонда приходится на отели категории «три звезды». Но далеко не все из 9159 «коек» по качеству помещений и набору услуг соответствуют требованиям этого сегмента. Поэтому в данной категории, действительно, чувствуется нехватка качественных номеров, причем не только в период белых ночей.
«Сейчас остро ощущается дефицит в среднем сегменте (“трешки”), который востребован внутренними туристами, – рассказывает Татьяна Гаврилова, директор Северо-Западного регионального отделения Российского союза туриндустрии. – Например, мы четко ощущали нехватку номеров на зимних каникулах 2011–2012 годов. Были заявки от групп учащихся, но не было возможности их поселить. Запрос был на номера стоимостью до 3 тыс. рублей. Так что насыщенность – вещь условная. Сегодня Петербург посещают около 5,5 млн туристов в год, а к 2018‑му ожидается приток в 8 млн человек. Следовательно, имеющегося номерного фонда точно не будет хватать». Дефицит бюджетных отелей подтверждают и чиновники. «Правительство города не регулирует насыщение того или иного сегмента, однако необходимость объектов гостиничной инфраструктуры более низкого ценового сегмента очевидна. Это подтверждают данные о среднегодовой заполняемости. Поэтому КИСП прорабатывает возможность и целесообразность поддержки развития проектов эконом-класса», – заявила Ирина Бабюк, заместитель председателя КИСП.
«Трешки» разбросаны по всему городу, в том числе и в историческом центре. Объектов нового строительства немного. Некоторые крупные гостиницы, такие как «Октябрьская» и «Москва», были поэтапно реконструированы выкупившими их инвесторами и официально перешли в более высокую («четыре звезды») категорию.
С прицелом на деловой туризм
Новая гостиница «Балтия» появилась на ул. Смолячкова, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Выборгская», в окружении бизнес-центров, жилых домов и промышленных предприятий. Ранее на этом месте находился небольшой склад, не представлявший исторической ценности. Участок под ним размером в 556 «квадратов» был выкуплен в начале 2009‑го частным лицом. Той же весной инвестор приступил к проектированию и строительству. Для реализации проекта было создано ООО «Балтия». Архитектурный облик и пространственно-планировочные решения выполнены специалистами компании «ИнВестСтрой». Генподрядчиком выступила «Балтийская инжиниринговая компания».
В 10‑этажном здании общей площадью 4372 кв. м обустроено 90 номеров пяти категорий: «одноместный» и «двухместный», «улучшенный», «студио» и «люкс», в том числе две комнаты для людей с ограниченными возможностями. Номера оборудованы системами кондиционирования, автоматического пожаротушения и дымоудаления, мини-холодильником (без наполнения), ТВ, душевыми, wi-fi (бесплатно) и проч. Половина комнат – для не курящих. Отделка номеров добротная, но строгая и без излишеств. Из окон верхних этажей открывается панорама на Большую Невку и некоторые символы города.
На первом уровне работают лобби-бар (20 мест), ресторан на 38 человек и стойка регистрации. На втором – конференц-зал, вмещающий до 60 человек, и две переговорные комнаты (каждая на 12–14 мест). Помещения оборудованы всем необходимым для проведения различных мероприятий. В подземной части – небольшой паркинг на шесть автомобилей.
Стоимость стандартного номера от «стойки» колеблется от 3,5 тыс. рублей в низкий сезон до 6 тыс. рублей в высокий. В эту цену входит завтрак (шведский стол) и НДС. Детям до 12 лет проживание бесплатно. В мае–июле загрузка отеля превышала 80 %, на текущий момент заполнено чуть более половины. По прогнозам управляющего, среднегодовой показатель может достичь 62 %. «Мы гибко подходим к ценообразованию: на мой взгляд, лучше сдать дешевле, чем держать пустые номера», – говорит Николай Нагач, генеральный директор компании «БАЛТИЯ Отель Менеджмент».
По его оценке, реализация проекта обошлась инвестору примерно в 100 тыс. рублей/кв. м (с учетом покупки участка), что в целом свыше 437 млн рублей. Их планируют окупить за 10–12 лет. Из-за ограниченности мест в ресторане и конференц-зале отель не способен принимать большие группы и ориентирован в основном на индивидуальный деловой туризм. В зоне пешеходной доступности (вдоль набережной и в глубине квартала) функционируют восемь разных офисных комплексов, чуть дальше – еще с десяток. Поэтому при разработке концепции учитывался и этот фактор. Отель прошел добровольную сертификацию и подал документы на официальную классификацию (на «три звезды»). Менеджмент надеется получить документ в этом месяце.
Первый на крыше
В «Балтии» реализована пара интересных новинок, которые могут в дальнейшем стать неотъемлемой частью не только гостиничных проектов. Одна из них касается безопасности постояльцев. Объект проектировался в период, когда у всех на слуху была трагедия в «Хромой Лошади» в Перьми. Памятуя об этом, а также о страшном пожаре в гостинице «Ленинград», случившейся в 1991 году, инвестор не поскупился и предусмотрел дополнительные меры безопасности. В частности, с одной стороны здания, куда не может подъехать пожарная машина, все номера оснащены канатно-спусковым эвакуационным устройством. В экстренных случаях гость может выбраться из окна. В помещении канат крепится к металлическому кольцу, вмонтированному в пол возле окна.
Другим ноу-хау стал автоматизированный энергоцентр, установленный на крыше здания. Он включает котельную, три электротурбины мощностью 100 кВт каждая, которые способны полностью закрыть потребность гостиницы в электричестве и тепле. Но для надежности и бесперебойной работы всех систем и оборудования объект подключен также и к городской сети как к резервному источнику.
По словам главы «БАЛТИЯ Отель Менеджмент», на момент установки этого энергоцентра в Петербурге ему не было аналогов. «Я не знаю, возможно, сегодня уже есть и другие примеры, но на тот момент мы были первыми», – говорит он. Правда, согласование возможности установки генератора несколько затянуло реализацию проекта, тем не менее инициаторы построили и сдали объект за три года. Это стандартный срок для жилых домов, однако гостиницы, как правило, реализуются дольше, особенно, премиальные.
По ходу строительства возникали мелкие нестыковки, но глобальных сложностей не было. «Не все архитектурные решения были воплощены, возникали проблемы с подгонкой некоторых узлов и агрегатов. Сегодня сложно сказать, чья это ошибка, проектировщика или подрядчика. В конце концов, мы вышли из положения, не потеряв в качестве», – вспоминает Николай Нагач.
В плотном окружении
Невзирая на множество предприятий, расположенных в этой зоне, локация отеля достаточно удачная. Сюда удобно добираться как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Станция метро «Выборгская» (в пяти минутах ходьбы) находится на красной ветке, которая проходит мимо четырех (из пяти) вокзалов города: Московский, Финляндский, Балтийский и Витебский. От любого из них можно быстро и без пересадки добраться до «Балтии». До аэропорта – около часа езды.
Тем не менее за клиентов отельеру придется побороться. В ближайшем окружении функционируют семь трехзвездочных гостиниц («Санкт-Петербург», «Выборгская», «Спутник», «Орбита», «Парк Империал», «Мармара» и «Ланкастер») и еще несколько мини-отелей. Самая крупная из них – «Санкт-Петербург», которая имеет ряд преимуществ. Она расположена в центре города, на берегу Невы, способна принимать большие группы, и «открытые» ценники почти в два раза ниже (от 1,8 тыс. рублей в низкий сезон, до 3 тыс. рублей в высокий).
«Основной плюс “Балтии” в том, что это новый отель, новый функционал и, соответственно, состояние номеров, – комментирует генеральный директор гостиницы «Санкт-Петербург» Андрей Петелин. – Это привлекает клиентов. Но локация не самая удачная, так как рядом промышленная застройка, и поблизости практически нет достопримечательностей. Мы находимся немного в разных нишах: у них – чуть больше 4 тыс. кв. м, у нас – 50 тыс. “квадратов”. Поэтому и структура бизнеса немного отличается. У нас основные клиенты – крупные туроператоры и большие группы, в “Балтии” же больше ориентируются на индивидуальный сегмент и небольшие группы. Полагаю, им придется конкурировать с большим количеством мини-отелей, запущенных за последние пять лет». По его оценке, цены «от стоек» сильно завышены, и в ближайшее время им придется снизить их.
С другого ракурса оценил новый объект Алексей Мусакин, генеральный директор Cronwell Management: «В городе появился хороший отель на три “звезды”, без особых изысков. Там нормальные площади номеров, с адекватными ценами. Это не центр, но рядом – Нева и метро. В этом квартале мне известны как минимум шесть потенциальных гостиничных проектов от 100 номеров и больше, которые находятся на разных стадиях. А “Балтия” – уже первая, и она перехватит часть клиентов трехзвездочных отелей. Другим проектам будет трудно конкурировать. Девелоперу удалось согласовать газогенератор, который позволит оптимизировать растущие с каждым годом затраты на коммуналку».
Из очевидных недостатков эксперт отметил маленькую и неудобную входную группу, переходящую в ресторан. «Создается впечатление мини-отеля. Если другие операторы додумаются увеличить эту зону, они потеряют доходность, но зато смогут привлечь больше клиентов», – полагает эксперт.
Мнения участников рынка относительно объема инвестиций в «Балтию» несколько разошлись. «При небольшом номерном фонде проект получился достаточно дорогостоящим, который окупится не менее, чем за 12 лет. А чтобы не увеличивать срок, собственнику придется поднять цены (что не позволит рынок), либо увеличить обороты», – считает Марина Смирнова, руководитель направления консалтинга государственного сектора компании Jones Lang LaSalle. По мнению Алексея Мусакина, затраты завышены примерно на 20%. Андрей Петелин, напротив, считает, что собственник занизил свои расходы: «Сложно судить, я не был внутри, но, на мой взгляд, 100 тыс. рублей за “квадрат” хватит только для отделки и оснащения номеров в построенном здании».
Назад
Загрузка...