Девелоперы спрячутся в «Домики»

Впрочем, говорить о том, что на рынке существенно изменится расстановка сил, пока рано. Так, по оценкам Елены Шевчук, вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, решение о продаже того же БЦ «Мосфильмовский» может быть связано как с планами девелопера по специализации и строительству новых жилых комплексов, так и с влиянием основного кредитора – банка ВТБ. Схожее мнение у Марины Тарасюк, заместителя генерального директора по коммерческой недвижимости Delta estate, напоминающей, что «Дон-Строй Инвест» всегда заходил в разные сегменты и с разными объектами, поэтому продажа «Мосфильмовского» – лишь «текущая работа компании», а тенденция работы девелоперов коммерческой недвижимости на рынке жилья – отнюдь не 2012 года, но последних нескольких лет. Но здесь мнения аналитиков разнятся. Александра Славянская, генеральный директор ГК «Овентал», не считает, что игроки cre активно работают с жильем. И добавляет: гораздо чаще происходит обратное – от жилья к «офисам и магазинам». «Случаи, когда кто-то строит сначала торговые и бизнес-центры, а потом вдруг занялся жильем, мне не известны, разве что несколько точечных объектов, которые реализовывались там, где нельзя было реализовать ничего другого», – говорит Александра Славянская. Ее поддерживает Сергей Канаев, коммерческий директор бизнес-парка Nagatino i‑Land, полагающий, что пока в этой сфере ничего не изменилось, а специализация очевидна: «Есть девелоперы, которые занимаются только жильем или только коммерческой недвижимостью, есть занимающиеся и первым, и вторым одновременно. Например, в “Промсвязьнедвижимости” переключились, в том числе, на жилье».

Аналитики вспоминают: до 2008 года динамично развивались все без исключения сегменты российского рынка недвижимости, а крупные участники («Система-Галс», Capital Group, «Снегири», «Ташир» и т. д.) не видели необходимости «уходить» во что-то одно, имея в портфеле и коммерческие, и жилые объекты. Явно акцентировались на жилье «Дон-Строй», «Интеко», не считая, разумеется, лидеров, специализировавшихся на панельном домостроении: ДСК‑1, СУ‑155, «ПИК» и т. д. «Каких-то кардинальных изменений посткризисный рынок не претерпел, – считает Андрей Филиппов, директор по маркетингу и продажам, отдел управления и эксплуатации недвижимости Cushman & Wakefield. – Хотя бы потому, что девелоперы по-прежнему работают в основном с участками, приобретенными до кризиса, и достраивают заявленные ранее объекты, которые были не достроены или законсервированы. Поэтому профиль в целом сохранился». Сейчас многие из них, действительно, имеют в портфеле и коммерческие, и жилые объекты. Марина Тарасюк называет компанию «Абсолют», которая, помимо бизнес-центров класса В+ («Барклай Плаза», «Омега Плаза», «Гранд Сетунь Плаза»), известна как игрок на рынке жилых проектов индивидуальной и массовой жилой застройки в Москве и Подмосковье. Одни реализованы, другие, такие как город-парк «Переделкино Ближнее» и «Первый Московский», на стадии строительства. Не менее популярны у девелоперов многофункциональные комплексы, в состав которых входят апартаменты. Де-юре это не жилая недвижимость, де-факто конечный покупатель приобретает апартаменты именно для проживания (из последних примеров – МФК «Парк Мира» компании «Смайнекс»).

Эксперты единодушны: жилье традиционно считается бизнесом более высоких рисков, с другой – у него существенно ниже так называемый порог входа. И если девелопер диверсифицирует бизнес и имеет, с одной стороны, жилье с «быстрым cash», а с другой – ТЦ и БЦ с постоянным cash flow, риски значительно снижаются. О последнем еще накануне осени заговорили в свете того, что, по некоторым данным, холдинг Льва Леваева начинает активное строительство жилья за МКАД. Некоторые аналитики посчитали решение явным созданием «кризисной подушки безопасности». Впрочем, Марина Тарасюк поправляет: строительство проекта AFI Development приостановилось как раз в связи с кризисом 2008‑го, появился же он в портфеле застройщика еще в 2004 году. И хотя для AFI Development это будет первый жилой проект комплексного освоения территорий, однако далеко не первый по строительству жилых домов. «На самом деле, девелоперы всегда диверсифицируют риски, близок очередной кризис или далек, – размышляет Андрей Филиппов. – Этим отчасти объясняется и разношерстность их портфелей. А уж когда на рынке явная нестабильность, игроки, с одной стороны, продолжают ориентироваться на сегменты, в которых успешно работают уже многие годы, а с другой – ищут новые для себя рынки, среди которых сектор жилья, пожалуй, самый динамично развивающийся в настоящее время». У этой сферы сегодня есть ряд совершенно определенных преимуществ, рассказывает г‑н Филиппов. Во‑первых, это быстрый возврат инвестиций, во‑вторых, возможность реализации проекта за счет привлеченных средств практически с нулевого цикла. В итоге при минимуме собственных вложений колоссальная отдача, поскольку объект изначально ориентирован на продажу, а не на аренду, и значит, для возврата средств не нужно ждать, пока он разовьется, начнет генерировать нужный денежный поток и т. д. Что же касается строительства в ближнем Подмосковье, то, по словам Сергея Канаева, после пересмотра инвестконтрактов Правительством Москвы многие девелоперы всерьез стали рассматривать возможность строительства именно за пределами МКАД и в регионах. Кроме того, подобное строительство ориентировано на более широкий сегмент и опирается на явный платеже­способный спрос. Впрочем, собеседник CRE, пожелавший остаться неназванным, заметил, что переключение Льва Леваева на жилые комплексы связано еще и со сдержанным успехом или отменой его последних проектов в сфере коммерческой недвижимости («Тверская Застава»), – вполне логично, что сейчас компания в «творческом поиске».

Строить прогнозы, по оценкам аналитиков, пока мало целесообразно. Так, по данным Андрея Филиппова, спрос на офисную недвижимость составляет порядка 600 тыс. кв. м в год, примерно такая же цифра в сегменте торговой недвижимости (Московский регион). Речь идет, напомним, о подтвержденном спросе. Спрос на жилье перекрывает эти цифры в несколько раз – около 2,5 млн кв. м, и именно здесь серьезный дефицит. Кроме того, сегодня вопрос сбережения средств для населения снова становится особенно острым. И, как показывает практика, всем финансовым инструментам российский потребитель по-прежнему предпочитает инструменты традиционные, в частности, недвижимость.

Александра Славянская размышляет: стоимость 1 кв. м жилья в Москве начинается от $ 4 тыс. (квартира в «хрущевке» на окраине), стоимость квартиры в хорошем панельном доме начинается от $ 5 тыс. Приличный дом на Остоженке – от 60 тыс. евро/кв. м. В то же время купить коммерческую недвижимость совершенно реально и по $ 5 тыс./кв. м – такие объекты продаются, и они известны. Можно приобрести и дешевле – за $ 3–4 тыс./кв. м, причем по качеству строительства это будут объекты, сопоставимые с жильем класса А. Иными словами, сегодня в Москве можно за $ 5 тыс. найти нежилую постройку, которая в жилом секторе продается за $ 60 тыс. Разумеется, выходит, что заниматься жилым строительством гораздо выгоднее. Однако дьявол кроется в деталях: Московская область уже сейчас перенасыщена жилыми проектами, и уже никто не хочет покупать «просто квартиру» – нужна инфраструктура, когда не придется из «Большой Москвы» везти ребенка в школу два часа по пробкам.

Поэтому в перспективе застройщики жилых кварталов будут вынуждены создавать объекты коммерческой недвижимости, которые будут сдаваться как под торговлю и бизнес-центры, так и под социальные проекты, медицину, детские сады и т. д. Впрочем, уже сегодня некоторые эксперты рынка говорят и о более отдаленном и интересном варианте развития событий – массовом уходе девелоперов в строительство упомянутых выше многофункциональных комплексов. Но – в спальных районах Москвы и с апартаментами, доступными сегодняшним покупателям заМКАДных панелей.