Не последняя буква

Концепция проекта

Евгений Боркин, директор департамента коммерческой недвижимости «Галс-Девелопмент»
Концепция удачная: вовремя вышли на рынок, смогли сдать БЦ практически полностью, единственное свободное помещение – 600 кв. м. Высокая средняя ставка аренды и практически 100 %-ная наполняемость подтверждают хорошую и своевременную концепцию.

Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci
Здание БЦ представляет собой классическую реконструкцию до класса В +. Однако, по сравнению с «Фабрикой Станиславского», техническое оснащение и материалы, которые использовались при реконструкции здания «Омега Плазы», по качеству несколько ниже. Последнее объясняется тем, что проект изначально был «заточен» под продажу. Концепции, связанной с формированием пула арендаторов, насколько известно, у проекта не было. Основную часть арендаторов составляют крупные IT-компании, для которых важны хорошее местоположение, близость к метро, большая площадь этажа. Для IT-компаний, которым для эффективной работы важно размещать подразделения на одном этаже, последнее весьма удобно. Сегодня цель «Плакона» (собственник) – продать все остающиеся свободными площади в БЦ, вся Москва завешана рекламой «Продажа офиса от 40 кв. м». Такой же политики собственник придерживался и в отношении других своих объектов: Grand Setun Plaza, Barklay Plaza, Magistral Plaza.

Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar в Москве
Так как бизнес-центр очень большой – почти 100 тыс. кв. м, – действовали по принципу «сажаем всех, кто может заплатить». Успехом можно назвать привлечение «Рамблера» якорным арендатором, но «Рамблер» располагался напротив «Омега Плазы», и кто кого нашел – еще вопрос.

Карим Диаб, врач-натуропат (арендатор)
Все прекрасно, нареканий нет.

Арендатор
Соответствует заявленному классу B +.

Аэлита Пирумова, ООО SRG-collection
Пул арендаторов подобран удачно: кроме магазинов, аптеки, столовой и кафе, есть фитнеc-центр, дом быта и банк «Связной».

Местоположение

Евгений Боркин
Южный административный округ – не самый престижный район города, однако в пешеходной доступности есть метро. Кроме того, бизнес-центр удачно расположен относительно ТТК, что обеспечивает высокую транспортную доступность. Инфраструктура района развита, но уровень предлагаемых услуг, товаров невысок, хотя в бизнес-центре имеется минимальная внутренняя инфраструктура: кафе, аптека, салон красоты, фитнес-центр.

Алексей Богданов
Расположение, безусловно, удачное: здание находится внутри ТТК, практически у съезда, в двух минутах ходьбы от станции метро «Автозаводская». Подъездные пути также неплохие: просто добраться с набережной Москвы-реки, со стороны Таганки по Большим Каменщикам. Бизнес-центр – на границе трех округов: центрального, южного и юго-восточного. Районы Автозаводской, Дубровки, Пролетарской традиционно считаются менее престижными по сравнению с районами Павелецкой, Тульской – ранее они не являлись центрами деловой активности, однако с появлением таких проектов, как «Омега Плаза», БЦ «ЕПК» на ул. Шарикоподшипниковская, БЦ «Южный Порт», район стал позиционироваться более презентабельно. Аренда офисов здесь на 15–20 % ниже, чем в зданиях аналогичного уровня на Павелецкой, поэтому многие арендаторы с удовольствием выбирают районы Автозаводской и Пролетарской. Единственный минус связан со стихийной парковкой. Улица Ленинская слобода неширокая, двухполосная. Когда на месте нынешней «Омега Плазы» располагалось производственное здание, она пустовала. Сегодня же эта улица и все ближайшие переулки буквально забиты машинами, активно работают эвакуаторы, и припарковаться, помимо платной парковки БЦ, негде. Здание «Омега Плазы» не видно со стороны ТТК, где оно закрыто ТЭЦ. Однако с других сторон здание просматривается очень хорошо. Развитая инфраструктура района также является несомненным плюсом.

Илья Фокин
Хорошие подъездные пути, но из-за пробок на ТТК и Автозаводской ул. дорога может занять больше времени. Большим плюсом является то, что станция метро «Автозаводская» находится в пяти минутах ходьбы.

Карим Диаб
Все удобно, все устраивает.

Арендатор
Проблемы со стихийной парковкой, нехватка мест даже на платных парковках, неудовлетворительная инфраструктура района в целом.

Аэлита Пирумова
БЦ «Омега Плаза» находится в пешей доступности от метро. Но не очень удобные подъездные пути для личного автотранспорта, нет парковочных мест, инфраструктура развита слабо.

Внутренняя планировка и зонирование объекта

Евгений Боркин
Удачные планировки, есть помещения разного размера под разных арендаторов. Бизнес-центр отвечает всем современным требованиям к офисам класса В + по навигации, работе ресепшн.

Алексей Богданов
Здание БЦ широковато, и это снижает гибкость планировочных решений. Огромные по площади – около 5 тыс. кв. м – соответственно, этажи неизбежно содержат много темных зон. К плюсам «Омега Плазы», безусловно, относятся высокие потолки и, конечно, впечатляющая входная группа, отделанная мрамором, с фонтанами и роялем. Весь этот, с чьей-то точки зрения «роскошный стиль», с чьей-то – китч, делает свое дело – производит впечатление. Даже брокерам трудно остаться равнодушными при виде входной группы, что говорить о менее искушенных арендаторах. Первое впечатление от входной группы нередко перевешивает такие весомые аргументы в пользу других бизнес-центров, как более совершенные инженерные системы, профессиональное управление и проч. Потому что вернуться арендатору хочется именно сюда, к входной группе с фонтанами.

Илья Фокин
Планировка корректировалась под нужды арендатора. Со временем пул арендаторов менялся, наладились навигация и работа службы ресепшн.

Карим Диаб
Все устраивает.

Арендатор
Особых нареканий не вызывает.

Аэлита Пирумова
Навигация отсутствует полностью: невозможно найти необходимую компанию, если только совершенно точно не знаешь, где именно она находится. На ресепшн выдается временный пропуск, достаточно просто предъявить паспорт – пройти может кто угодно, куда угодно, с чем угодно, ни о какой системе безопасности вообще речь не идет.

Технические характеристики

Евгений Боркин
Бизнес-центр открылся сравнительно недавно, обслуживается силами своей собственной управляющей компании. Это позволяет вовремя и в срок устранять возникающие проблемы по обслуживанию и эксплуатации здания.

Алексей Богданов
Техническое оборудование изначально не было самым дорогим, и за прошедшие несколько лет оно не «помолодело». Управляющая компания у собственника своя, а отсюда и все нюансы с качеством управления, ведь принцип «все в дом» не всегда работает хорошо. Тот факт, что здание сейчас распродается практически «в нарезку» – по 40 кв. м – скорее всего, приведет к еще большим проблемам в управлении, начнутся сложности «общежития».

Илья Фокин
Обычная история для сотрудников, которые эксплуатируют здание: таким сотрудникам абсолютно все равно, насколько будет доволен арендатор их работой, так как они работают за оклад. А количество свободных площадей или степень удовлетворенности арендатора не влияет на их личные доходы.

Карим Диаб
Нареканий нет.

Арендатор
Быстрое реагирование на просьбы, претензии и пожелания. Но инженерные системы здания недостаточно современны (летом сбои в системе охлаждения, а также неудовлетворительная работа вентиляционных установок).

Аэлита Пирумова
Обслуживание помещений не выдерживает никакой критики: кондиционеры постоянно выходят из строя, в офисах, расположенных над кафе, периодически появляется запах кухни, в дождливую погоду – протечки.

Качество управления объектом

Евгений Боркин
Судить о качестве управления, пожалуй, может лишь арендатор, снимающий помещение в этом здании. Однако солидный пул арендаторов БЦ сам говорит об удовлетворительном уровне управления.

Алексей Богданов
Мы не имеем права оценивать по этому параметру.

Илья Фокин
Недостаточную гибкость и оперативность можно списать на большую площадь здания: много сотрудников, много начальников и т. д. По дополнительным услугам все стандартно: столовой, кафе, фитнесом, банкоматами и химчисткой сегодня никого не удивишь.

Карим Диаб
Все хорошо.

Арендатор
Недавняя очередная смена УК привела к значительным задержкам в решении вопросов и получении документов, резкий рост арендной ставки на 50 %.

Аэлита Пирумова
Никаких дополнительных услуг для арендаторов. Договор аренды составлен в высшей степени грамотно: что бы ни случилось, виноват сам арендатор. Любые запросы, обращения, просьбы принимаются только в письменном виде и рассматриваются неделями.