Камерон Сойер: «После волны протестов и митингов и того, что случилось с девушками из Pussy Riot, стабильность страны вызывает большие сомнения в мире, а доводы в пользу инвестирования в российскую недвижимость становятся все слабее.»

– После кризиса темой для многих дискуссий стал вопрос о дефиците иностранных инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости. Сейчас эксперты начали говорить о том, что ситуация постепенно меняется: иностранные инвесторы снова повернулись лицом к нашей стране. Так ли это?

– Полагаю, что все немного сложнее. Действительно, в самом начале кризиса финансовые вливания в рынок коммерческой недвижимости со стороны как иностранных, так и российских инвесторов были приостановлены, в результате чего объем инвестиций упал практически в три раза за последние пять лет. Однако, если вы помните, уже к концу 2009 года ситуация начала выправляться, а последующие 2010‑й и 2011‑й продемонстрировали очередные рекорды по иностранным инвестициям в российскую недвижимость. Но в основном это были покупки существующих объектов, вложения в строительство новых объектов были единичны. Статистика за прошлый год тоже не отражает истинной картины, которая сегодня сложилась на рынке коммерческой недвижимости. Она в значительной мере была искажена показателями от сделки на $ 1,1 млрд между группой Meridian Capital и американским фондом Morgan Stanley Real Estate, который приобрел у Meridian Capital торгово‑развлекательный центр «Галерея» на Лиговском пр. На самом деле это была реструктуризация существующих долгов Meridian Capital, а объем реального долевого капитала, вложенного в объект, составил менее $ 150 млн. И если говорить о настоящем положении вещей, в этом году снова наблюдается катастрофический спад, связанный с неблагоприятной ситуацией в мировой экономике. И что последует за этим, пока никто не знает. Так что утверждать, что темпы инвестирования в российскую недвижимость растут, я бы не стал.

– С чем конкретно это, на ваш взгляд, связано? Падает доходность по проектам?

– Нет, доходность как раз находится на очень хорошем уровне, более того, она постоянно растет. И на самом деле, с этой точки зрения, сейчас самое время инвестировать. Но все боятся рисков, связанных с девелопментом в принципе. В России же этот рынок еще более непредсказуем и ненадежен, чем в западных странах. Кроме того, иностранцев пугает политическая ситуация, которая сегодня сложилась в России. После волны протестов и митингов, которая в декабре захлестнула Москву, и того, что случилось с девушками из Pussy Riot, стабильность страны вызывает большие сомнения в мире, и, со­ответственно, доводы в пользу инвестирования в российскую недвижимость становятся все слабее.

– Тем не менее в последнее время иностранные компании все чаще заявляют о своем желании вложиться в тот или иной проект…

– Отдельные заявления погоды не делают. К тому же мы не знаем, состоятся ли в конечном итоге эти сделки. Но, в любом случае, один, даже очень большой проект не изменит ситуацию на рынке. Российской экономике для развития нужны сотни миллиардов долларов и миллионные объемы строительства, поскольку и жилых, и офисных, и торговых площадей по-прежнему катастрофически не хватает.

– Вы сказали, что доходность от проектов коммерческой недвижимости сейчас находится на очень хорошем уровне. В каких цифрах вы могли бы ее оценить, и какой она была, когда компания GVA Sawyer только вышла на российский рынок?

– Мы начинали в 1991 году, еще в Советском Союзе, когда доходность от проектов коммерческой недвижимости была гораздо выше, чем сейчас. На нынешний уровень она упала только после кризиса 1998 года. Хотя параметры сильно не менялись: простая доходность (отношение чистого операционного дохода к общему объему инвестиций в проект) офисных проектов и тогда, и сейчас составляла примерно 14–15 %. И это, кстати, единственный финансовый параметр, который о чем-то более или менее говорит иностранным инвесторам. А такой показатель, как «срок окупаемости», на который ориентируются российские девелоперы, не найдешь ни в одном финансовом учебнике. Внутренняя норма доходности IRR – финансовый показатель, являющийся основным для любого инвестора, – не может быть точно определен в начале девелоперского проекта, потому что он сильно зависит от условий привлечения кредитного финансирования и условий выхода из проекта. Поэтому «простая доходность» – это наиболее достоверный показатель эффективности российского девелоперского проекта. Грамотные инвесторы смотрят только на простую доходность, уровень которой в России более чем привлекателен.

– То есть инвестировать в Россию выгодно, но не очень интересно из-за политических рисков. А какие страны в таком случае являются более перспективными?

– Несмотря на некоторые минусы, для инвестиций в недвижимость в России сейчас, пожалуй, самый перспективный в мире рынок. Объясняется это тем, что в нашей стране довольно активно растет экономика, благодаря чему с каждым годом увеличивается покупательская способность, а спрос на все виды коммерческих площадей увеличивается. При этом предложения очень мало. В отличие от западных стран, где прямо противоположная ситуация. Если вы делаете офисный проект, например, во Франции, то вы столк­нетесь с целым рядом рисков. При этом наиболее вероятным является именно риск существенного снижения спроса на площади уже после окончания строительства объекта, поскольку в этой стране экономика не растет, а, наоборот, стагнирует. Там сейчас есть разные проблемы: очень большая безработица, непонятно, что будет с налогами, с банками, и скорее всего, когда вы лет через пять приступите к сдаче площадей, чистый доход от аренды будет существенно ниже того, на который вы рассчитываете сегодня. В России все наоборот. Подобных рисков практически нет, и, к тому же, здесь абсолютно нормальная правовая система: почти не возникает проблем и споров в отношении титулов, например. Что касается политических рисков, то, если сравнивать с такими государствами, как Китай или Бразилия, где все может в любую минуту взорваться, то даже несмотря на очень отрицательные события, которые происходили в течение последнего года в России, здесь все достаточно стабильно. Но, к сожалению, большинство международных инвесторов пока этого не осознают.

– А кто дает деньги под реализацию проектов компании GVA Sawyer?

– Частично это наши собственные средства, частично – сторонние инвестиции. Сейчас мы ищем партнера для нашего проекта комплексного освоения территории «Енисей Парк Сити» в Красноярске стоимостью около $ 246 млн (четыре фазы по $ 61 млн каждая), который до сих пор реализовывали полностью на свои деньги. Гостиничный комплекс в Калуге с объемом инвестиций приблизительно $ 38 млн – это частные российские деньги. Первый в России outlet молл около аэро­порта «Шереметьево» в Москве, который сейчас находится в активной фазе строительства, – это частные западно­европейские деньги.

– А в Санкт-Петербурге у компании GVA Sawyer есть проекты?

– Конечно. В Питере у нас сейчас два проекта, реализацию которых мы планируем начать уже в ближайшее время. Одним из них является строительство трехзвездочного отеля. Про другой, в связи со строгими обязательствами по конфиденциальности, я не имею права разглашать информацию до тех пор, пока не будет подписан контракт. Единственное, что я могу сейчас сказать, что это будет бомба на рынке.

– Хорошо. В таком случае последний вопрос. Камерон, где вам больше нравится делать бизнес, у вас на родине или в России?

– Если бы мне больше нравилось работать на родине, я бы там и работал. Но мне хорошо в России, и не только потому, что здесь более высокая доходность. Мне просто тут всегда было интересно: и тогда, когда мы только начинали и участвовали в создании абсолютно нового рынка, поскольку в то время здесь не было ни одного профессионала, и сейчас.