Расчеты площади в ритейле по BOMA

На государственном уровне, т. е. для юридического оформления, разумеется, существует определенная унификация: для регистрации применяются отечественные стандарты Бюро технической инвентаризации, так как только по БТИ регистрируется любая документация. Однако для отношений с арендаторами или инвесторами каждый собственник торгового центра сам выбирает метод расчета площадей. Участники рынка никак не могут прийти к компромиссу в вопросе, как считать свои площади, чтобы для всех было понятно, удобно и выгодно.

Один из наиболее распространенных вариантов расчета площадей коммерческой недвижимости – стандарт BOMA. Первый стандарт был разработан Североамериканской ассоциацией собственников и управляющих недвижимостью для расчета офисных площадей еще в 1916 году. Сегодня BOMA используется во многих странах мира, причем для разных типов недвижимости существует свой стандарт.

В 2010 году вышел в свет новый стандарт BOMA, посвященный расчету площадей зданий, предназначенных непосредственно для современной торговой недвижимости – Retail Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.5–2010). Стандарт подходит для любых торговых помещений, будь то объекты стрит-ритейла, современные шопинг-моллы или торговые комплексы. Особенностью стандарта является отсутствие коэффициента нагрузки, используемого при измерении офисных и складских помещений. Вместо этого при расчете определяется gross leasable area – общая арендная площадь здания. Данный стандарт включает определения и формулы всех основных элементов современных торговых центров: магазинов, мезонинов, киосков, фуд-кортов и парковок. Кроме того, стандарт учитывает полезную площадь вспомогательных помещений, выходящих за пределы здания, например, открытых веранд. Таким образом, арендатор понимает, за что он платит, и может примерно рассчитать, какая прибыль его ожидает с каждого квадратного метра. Рассчитывать объект по ритейл-стандарту рекомендуется в случае, если торговые площади в здании занимают более 50 % общей площади объекта.

Следует отметить, что измерение торговых площадей существенно отличается от измерения площади офиса. А значит, различия есть и в терминологии. Например, вместо термина «арендуемая площадь» (rentable area), используемого для сдачи в аренду офисных помещений, в торговой недвижимости используется определение «общая арендная площадь» (gross leasable area). Помимо этого стандарт измеряет и общую зону (common area): общественные санузлы, машинные, электрощитовые, уборочные помещения, помещения охраны и офис управляющей компании. Эти площади оказывают решающее значение при определении нагрузки общей зоны обслуживания (common area maintenance). Однако, согласно данному стандарту, общая зона обслуживания не прибавляется к помещениям арендатора через коэффициент нагрузки, как это происходит при измерении площади офисных зданий.

Сейчас мы видим нарастающую популярность не только офисного, но и складского стандарта BOMA, стандарт для торговой недвижимости вполне может повторить их путь. Это неудивительно, ведь российский рынок коммерческой недвижимости активно развивается, соответственно, современные методики, заимствованные у прогрессивного запада, постепенно будут получать одобрение у игроков отечественного рынка.