Работа над ошибками

На алтарь согласования

В Москве хорошо быть большим арендатором, снимать половину здания или целый БЦ, на крайний случай, можно стать большим хотя бы внутри одного арендуемого этажа. При этом самое парадоксальное, что все без исключения столичные бизнес-центры проектируются с расчетом на маленьких арендаторов. В этом и заключается парадокс: проектируем для маленьких, а хорошо получается большим.

Почему так сложилось? Владельцу БЦ легче согласовать здание на каждом этапе, во всех органах. Потому что не надо делать каких-то особых допущений по той же пожарной безопасности. Идеальная схема: два–три условных арендатора и рассчитанные на них две–три условных стенки с намеченными условными коридорами. И планировка получается – не придерешься. На это и расчет: быстро построить и быстро согласовать. Одно но: если слишком мельчить, возникает почва для локальных конфликтов между арендаторами и увеличивается риск того, что мелко нарезанное помещение никто не снимет. А это самый большой страх лендлорда – остаться без арендаторов. Так что легче всего поделить каждый этаж на две или три части, а потом найти компромиссы с будущим жильцами.

О пользе чтения

Главная цель арендатора – понять, в чем же ошибся девелопер, проектируя свой бизнес-центр. Начнем с того, что большинство бизнес-центров не очень укладываются в общепринятые строительные нормы и правила – СНиПы. Поэтому каждый раз для каждого бизнес-центра разрабатываются так называемые специальные технические условия (СТУ), в которых прописывается регламент, например, по пожарной безопасности. И это 20–30 страниц текста, которые ни один хороший арендодатель в начале переговоров ни одному потенциальному арендатору прочесть не даст, ибо рискует оставить свой бизнес-центр без жильцов. При этом ни один арендатор, не прошедший ранее школы жизни в прежних офисах, вряд ли может представить себе, какие сюрпризы скрываются в неприметной с виду тоненькой книжке. Даже риелторы, ведущие сделку, чаще всего, просто в голову не берут все эти скучные правила.

А зря. Например, когда вы осматриваете помещение для будущего офиса, вам показывают shell & core, и на плане помещения никакие перегородки не обозначены: зачем их обозначать, если новый арендатор въедет и все сделает по-своему? А в реальности по БТИ или по концепции этого здания перегородки как бы существуют. Здесь вы можете столкнуться с двумя неприятностями. Первая проблема: ваш будущий офис спроектирован по коридорно-кабинетной системе и согласован в МЧС, а вам для того, чтобы сделать привычный open space, придется ее пересогласовывать, и не факт, что получится быстро. Допустим, получилось. Тут же возникает еще одна проблема – система дымоудаления в здании. Она рассчитана только на удаление дыма из коридоров, и как только вы сносите все коридоры (а самое смешное, что коридоры существуют только на бумаге), выясняется, что для open spaceт акая система не подходит по пожарным нормам. А в СТУ про это дополнительно написано, все допустимые объемы указаны. С этим вы сделать уже ничего не можете. И ни один арендодатель под вас ее не сделает, за исключением тех случаев, если вы вдруг становитесь крупным арендатором и арендуете целый корпус или все здание. Тогда за ваши деньги вам все переделают. Но если у вас, допустим, 2 этажа из 12, никто на это не пойдет. И процесс согласований может непредсказуемо затянутся.

Виртуальные метры

Еще один нюанс, доказывающий, что не всегда вещи выглядят так, как они представляются. Например, количество квадратных метров на человека на арендуемом этаже. Можно рассчитывать на какие угодно нормы (СЭС, рекомендации по классу бизнесцентра и т.д.), а потом открыть СТУ и выяснить, что на вашем этаже может сидеть не 100 человек, как вы думали, а всего лишь 80. При том что при грамотной рассадке поместится 120 человек. Это поблема № 1 для потенциального арендатора: вы платите за площадь, которую не можете использовать.

Ряд неприятных моментов возникает, когда два арендатора оказываются на одном этаже. Например, вы должны оставить соседу возможность эвакуироваться через пожарную лестницу, которая находится на вашей территории. А если вы внимательно посмотрите план, прилагаемый к этому СТУ, то обнаружите, что там есть коридор, который вы не можете загораживать, хотя вам об этом в момент подписания договора аренды никто не говорил. Предъявить претензии к арендодателю вы не можете, так как это общее правило для всех арендаторов.

Есть только несколько БЦ в Москве, где не надо выделять дополнительные площади, чтобы выделить эвакуационный выход. Потому что лендлорд все это сделал для вас и продумал заранее подобную ситуацию. И это не приводит к потенциальной потере площадей.

Дефицитный холод

Второй пласт проблем – это инженерия. С «воздухом» в БЦ проблем почти не возникает. Может не повезти последнему арендатору, но это вопрос балансировок, который должен решаться арендодателем. Куда чаще встречаются проблемы с холодом. Системы холода крайне редко разделяют на бытовую и специальную составляющие. А это очень важно для IT-компаний (серверные потребляют много холода) и, как ни странно, для инвестбанков. Казалось бы, зачем холод банковским клеркам, но здесь важно понимать, что инвестиционный бизнес активно использует IT-составляющую.

Да и моду на open space никто не отменял: в open space помещается больше народу, чем это предусмотрено нормами, даже если эти нормы не нарушать. И эти люди будут потреблять больше холода, больше электроэнергии, базовая система здания может быть спроектирована с небольшим запасом. И хорошо, если вы арендатор первой очереди, вам досталось, вы взяли. А если со второй волной – выяснится, что все мощности разобраны, даже дополнительные. То есть либо у вас будет хорошо с холодом в серверных, но не хватит электричества для обеспечения рабочих мест и нормального освещения, либо наоборот. С формальной точки зрения, вопрос может быть решен, потому что бизнес-центр грамотно спроектирован с точки зрения техэтажей и есть возможность за ваши деньги поставить там холодильную машину. Поставить можно, даже место есть, но нет дополнительных электрических мощностей. И крайне редки случаи в Москве, когда вы сможете решить этот вопрос. Особенно если вы арендуете два–три этажа – тогда вам абсолютно невыгодно заводить отдельное электричество, договариваться с городом, который вам электричество просто не даст.

Важные мелочи

Есть проблемы мелкие, но от этого не менее неприятные. Например, вы привыкли пользоваться одним провайдером, хорошо, если будет два–три допущенных оператора, а то один и все. Это открытый риск.

Если вернуться к плохим БЦ, там вам может достаться неудачная планировка, потому что подвел архитектор. Это, в основном, беда офисных помещений класса B и С. Но встречается эта проблема и в офисах класса А. Так получается, если изначально строили что-то одно – гостиницу или апартаменты – а потом решили перепрофилировать здание под бизнес-центр. Так, в старопроектированном классе А может быть не предусмотрено использование фальшпола. Так вы потеряете возможность сделать максимально гибкую планировку. Это действительно большая редкость для класса А, и мы всего один раз за свою практику столкнулись с таким случаем, но нет гарантий, что этот случай единственный.

Советы арендаторам

Первый обязательный шаг, который должен сделать правильный арендатор, чтобы избежать ненужных рисков, это потратиться на архитектора. Это актуально и когда БЦ уже выбран, и когда у вас на примете несколько бизнес-центров. Попросите архитектора сделать вам test-feet. Это совсем недорогая услуга, которая отдалит въезд в вожделенный офис не более чем на пять рабочих дней, но обезопасит вас от множества проблем. Однако даже в этом случае вам надо предоставить тот самый буклет СТУ, иначе архитектор сделает вам идеальный офис, офис мечты, но «жить» там вы не сможете.

Второй обязательный шаг – нанять консультанта по инженерным системам. Подчеркну: до сделки. Потому что потом будет поздно. Консультант выяснит, хватит ли вам воздуха, достаточно ли холода, и вместе с архитектором посмотрит, все ли хорошо с противопожарной безопасностью.

Именно скурпулезная бумажная работа, предшествующая аренде офиса, позволит в дальнейшем превратить арендуемые метры вофис вашей мечты.

Автор материала Николай Миловидов, архитектор, соучредитель UNK project.