Развитие рынка коммерческой недвижимости малых городов идет по законам, отличным от городов-миллионников. Так, если в крупных городах повсеместно наблюдается нехватка офисных помещений при насыщенности торгово-развлекательной функцией, то офисный рынок столицы республики Коми настолько насыщен помещениями экономкласса, что риелторы даже прогнозируют падение цен. Однако ситуация может радикально измениться, как только через Сыктывкар пройдет железнодорожная магистраль «Белкомур».

Спросу далеко до предложения
О зачаточном состоянии рынка коммерческой недвижимости может свидетельствовать такая деталь: в городе нет как такового разделения офисных помещений на классы А, В и С, принятого в крупных городах.
По словам риелторов и арендаторов, в Сыктывкаре помещения под офисы пока принято разделять на «нормальные» и «не очень». Офисный рынок города насыщен предложениями, однако достойное помещение найти не так-то просто.
Преобладают офисы низкого класса – переоборудованные административно-бытовые корпуса промышленных предприятий, здания бывших ведомств, образовательных учреждений. «Их планировка и внешний вид не отвечают современным требованиям комфорта, зато цена вполне доступная, что и становится для большинства предпринимателей основным критерием при поиске помещения», – отмечает специалист риелторского агентства «Домино» Андрей Еремин.
Новые помещения продолжают поступать на рынок в результате перепрофилирования старых: так, например, в связи с запретом на установку игровых автоматов в некоторых зданиях города активно продаются и сдаются бывшие игровые залы.
Кроме того, в Сыктывкаре огромное количество старых деревянных домов, как в центре города, так и на окраине, – жить в них неудобно, зато в таких зданиях до последнего времени активно размещались магазины и офисы различных контор. Но в течение последних двух-трех лет число таких домов сократилось из-за целой серии поджогов. Одновременно мэрия рьяно взялась за снос ветхих зданий, желая модернизировать облик города.
По словам специалиста риел-торского агентства «Альфа КС» Сергея Малыгина, местные арендаторы неизбалованны, их устраивают помещения с «легким ремонтом» и телефонной линией. Более требовательны приезжие бизнесмены: их интересует наличие видеонаблюдения, охраняемой территории, автомобильной парковки, качественный ремонт. Таких помещений в городе мало, а цены на них отпугивают порой даже московских предпринимателей – стоимость аренды качественного офиса в Сыктывкаре может быть сопоставима с ценой в российской столице.

Плата за комфорт
Самые дорогие объекты расположены в центре города. Тем не менее разброс цен здесь довольно широк. Аренда офиса может обойтись в сумму от 6 до 12 тыс. руб. за кв. м в год (для сравнения, торговые помещения сдаются по 12–26 тыс. руб. за кв. м в год) в зависимости от состояния помещения, его размера и наличия вышеупомянутых удобств. В других районах города и на окраинах помещение под офис можно арендовать за 4,8–7,2 тыс. руб. за кв. м в год, несколько дороже – от 7,2 до 9,6 тыс. руб. за «квадрат» обойдется офисное помещение в составе торгового комплекса. При покупке помещения вне зависимости от его расположения придется выложить за квадратный метр в среднем 50 тыс. руб. (диапазон цен от 15 до 80 тыс. руб.), хотя изредка случаются сделки, при которых за квадратный метр покупатель платит и по 120–130 тыс. руб., отмечают риелторы.
Поскольку предложение объектов коммерческой недвижимости значительно превышает спрос, цены на коммерческую недвижимость радикально не меняются уже на протяжении долгого времени. В конце прошлого года риелторы даже прогнозировали небольшое падение цен, однако их предположения пока не оправдались. Сейчас что-либо прогнозировать никто не берется, но резких скачков или провалов никто не ожидает. При этом офисы остаются самыми востребованными помещениями на рынке коммерческой недвижимости Сыктывкара. В основном местные арендаторы и покупатели интересуются небольшими помещениями площадью около 20 кв. м. Такие кабинеты сдать легко, тогда как найти арендаторов для больших площадей проблематично. Нанимателями просторных помещений и целых этажей обычно становятся региональные представительства крупных компаний.
Сыктывкар – город небольшой, центром его считается территория диаметром примерно километр, расстояние от центра буквально в несколько сотен метров уже играет роль при назначении цены на офис. По мнению замглавы администрации Сыктывкара Елены Жгилевой, курирующей аренду муниципального имущества, желание предпринимателей обосноваться поближе к центру продиктовано в большинстве случаев привычкой и не всегда продуманно. Дальновидные бизнесмены рассматривают места в пригородах, наиболее интересны в этом плане Эжвинский район и микрорайон Орбита, где возводятся новые жилые массивы.

Сыктывкарская «многофункционалка»
Современных бизнес-центров в Сыктывкаре пока нет. Новые офисы, как правило, расположены в составе жилых и торговых объектов. Некоторые предприниматели пытаются перевести в нежилой фонд первые этажи квартир в центре города. Но власти Сыктывкара не поощряют такие действия и часто отказываются их согласовывать, поскольку жильцы домов обычно выступают против появления в их доме коммерческой недвижимости. Подавляющее большинство новых бизнес-площадей занимает первые этажи новых жилых домов либо небольшие вставки между жилыми зданиями. Один из таких проектов – жилой дом с встроенным торгово-офисным комплексом «Париж» площадью более 2 тыс. кв. м – реализует строительная компания «Стройком». По словам заместителя директора «Стройкома» Сергея Осипова, инвесторами таких нежилых помещений становятся их будущие владельцы. Строительство обходится дешевле, чем покупка готового офиса на вторичном рынке. Также это выгодно и для застройщика – квартиры на первом этаже обычно плохо покупаются, тогда как в нежилые помещения охотно вкладываются предприниматели.
Первый реализованный в Коми многофункциональный коммерческий объект – комплекс «Торговый двор» площадью 17 тыс. кв. м – был сдан в эксплуатацию осенью 2005 года. В нем офисы соседствуют с гостиницей Palace Hotel на 20 номеров и продовольственным супермаркетом. В феврале этого года сдан в эксплуатацию офисно-гостиничный комплекс «Авалон». Большую его часть занимает отель, также в здании располагается ресторан. Офисы должны были появиться и в составе проекта «Березовая роща», предполагавшего строительство многофункционального комплекса на месте бывшего стадиона. Нашлось даже несколько инвесторов, однако администрация решила, что муниципалитет займется возведением там спортивных объектов.
«Трудно сказать наверняка, как будет развиваться коммерческое строительство в Сыктывкаре. Все зависит от желания предпринимателей делать бизнес в нашем городе. На мой взгляд, сегодня потребности в строительстве нежилых помещений в Сыктывкаре как таковой нет, коммерческой недвижимости вполне достаточно», – считает замглавы администрации города Виктор Овакимян. Он также отметил, что в центре города очень мало свободных под застройку земельных участков. Есть много участков на окраинах, но там мало кто желает строиться из-за неразвитости инженерной инфраструктуры.
Таким образом, отсутствие в Сыктывкаре качественных офисных помещений при избытке предложения экономкласса пока особенно не беспокоит ни арендаторов, ни администрацию, что вполне понятно. В Сыктывкаре только-только вступил в фазу роста сегмент торговой недвижимости – в городе республиканского значения всего один гипермаркет «Город Мастеров» площадью 12,6 тыс. кв. м и три небольших торговых центра. И нет ни одного кинотеатра.

Макроэкономические предпосылки
Впрочем, ситуация может радикальная измениться, как только будет реализован масштабный проект «Белкомур». Магистраль, проходящая по маршруту «Архангельск – Карпогоры – Сыктывкар – Гайны – Соликамск», должна вывести республику Коми из транспортного тупика и соединить ее как с потребителями республиканского сырья, так и с портами северных морей. Проект получил новое дыхание, после того как Республика Коми, Пермский край и Архангельская область договорились вложить в «Белкомур» 46, 74 и 30 млн руб. соответственно. В феврале этого года участники проекта подготовили заявку на участие в финансировании строительства магистрали за счет средств Инвестиционного фонда РФ. Если проект получит федеральные средства и будет реализован, магистраль в составе Северного транспортного коридора обеспечит кратчайший путь в Северную Европу и регионы Сибири, Казахстана и Средней Азии. Строительство участка «Сыктывкар – Гайны – Соликамск» соединит Сыктывкар с Транссибом, обеспечив поставку тиманских бокситов, марганцевых руд и других ценных ресурсов Приполярного Урала на крупные перерабатывающие комплексы Урала. Как только это произойдет, многочисленные компании, обслуживающие эти грузовые потоки, ринутся открывать офисы в столице Коми. И стагнация на офисном рынке города может смениться острым дефицитом.