Назад
1 Января 1970, 0:00
Днем с огнем: Как в Москве найти подходящую площадку под застройку
На протяжении многих лет Москва была и остается лакомым кусочком для девелоперов недвижимости – как жилой, так и коммерческой. Тем не менее количество участков в старых границах Москвы, подходящих под застройку, год от года не увеличивается. Для многих сегодня поиск эффективной площадки в столице стал невыполнимой задачей. Об основных проблемах и способах их решения раскрывает Максим Дюжев, начальник отдела землеустроительных работ ФГУП «“ЦПО” при Спецстрое России».
Максим Дюжев, начальник отдела землеустроительных работ ФГУП «“ЦПО” при Спецстрое России»
ХОД КОНЕМ – ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Основная проблема, которая препятствует строительству новых объектов в столице, без учета присоединенных территорий – это ограниченное количество подходящих земельных участков. И если в девелопменте жилой недвижимости еще можно рассчитывать на снос ветхих зданий (например, пятиэтажек) и строительство на их месте крупных жилых комплексов, то с объектами деловой застройки ситуация более напряженная. Конечно, на карте города еще остались «белые пятна» – незастроенные земельные участки, однако их расположение не всегда подходит для строительства, например, бизнес-центра или МФК.
В этой ситуации остается вариант смены разрешенного вида использования земельного участка. Вся территория «старой» Москвы относится к категории земли населенных пунктов, но виды разрешенного использования на конкретных участках различны. Так, в Москве существует много промышленных зон, которые сейчас представляют большой интерес для девелоперов коммерческой недвижимости.
Для того чтобы изменить вид разрешенного использования земли в промышленной зоне, надо прежде всего решить, куда переносить производство, если оно не бездействует. С точки зрения администрации, ликвидация или перенос производства – вопрос социальной значимости, поскольку в нем затрагиваются интересы людей, которых необходимо трудоустроить. Для собственника же важно сохранить бизнес и максимально эффективно использовать свой земельный участок.
Для строительства бизнес-центра на месте цехов и складов необходима смена вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Но в Москве, в старых и новых ее границах, утвержденные ПЗЗ отсутствуют (проект ПЗЗ находится на рассмотрении). На сегодняшний день существуют лишь временные классификаторы по плотности и высоте застройки, но неизвестно, когда появится устойчивая нормативная база. Отсутствие действующих ПЗЗ приводит к тому, что увеличивается срок согласования проектов – он попросту не определен.
Чтобы определить исходные возможности площадки, девелопер запрашивает в Москомархитектуре градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Если выясняется, что тот проект, который он хочет построить, выходит за рамки разрешенного использования земельного участка, следующим этапом становится обращение с предложением в Градостроительно-земельную комиссию Москвы (ГЗК). ГЗК в оговоренный срок рассмотрит проект и автоматически назначит публичные слушания, если характеристики объекта будущего строительства противоречат временным классификаторам. Также все крупные строящиеся и реконструируемые объекты должны получить заключение Архитектурного совета Москвы.
Стоит отметить, что смена разрешенного вида использования земельного участка в разы увеличивает его кадастровую и, соответственно, арендную стоимость.
КОТ В МЕШКЕ
Некоторые девелоперы предпочитают не ждать, пока собственник полностью подготовит для них участок, и покупают землю под застройку с тем, чтобы самостоятельно привести ее к нужному для реализации проекта статусу. Этот вариант имеет свои преимущества, но количество подводных камней может в значительной степени их перевесить.
Один из критичных моментов – время, необходимое на получение старого и подготовку нового ГПЗУ. По закону срок выдачи данного документа не должен превышать месяца, однако в Москве он составляет от трех месяцев и выше. Для его получения также необходимо обоснование, которое рассматривает ГЗК. При этом исходные данные собрать очень сложно.
Особенностью строительства в России является то, что инвесторы не имеют возможности работать на «длинных деньгах» за счет высоких банковских ставок. Поэтому позволить себе тратить длительное время на согласование могут лишь те, кто вкладывает собственные средства. Иностранные инвесторы, которым доступны более выгодные банковские условия, часто не готовы ввязываться в игру, многие процессы которой не регламентированы и остаются для них непонятными.
Административные барьеры на сегодня являются одной из основных сложностей для девелопмента в столице. В условиях отсутствия генплана и утвержденных правил землепользования и застройки инвестору важна заинтересованность властей в реализации проекта.
Другая серьезная проблема – недостаточная информированность участников рынка. Например, в ходе подготовки документации по земельному участку может выясниться, что на этом участке находится федеральная собственность, принадлежащая не администрации города, а Росимуществу. А получение согласия на передачу земель и объектов федеральной собственности инвестору – это совсем другой уровень договоров.
Кроме того, в процессе рекультивации земельного участка девелопер может столкнуться с проложенными сетями, для переноса которых нужно искать владельца. При этом установить принадлежность таких коммуникаций достаточно проблематично. Существуют сети, перенос которых невозможен в принципе!
Когда инвестор решается на приобретение земельного участка, он должен максимально четко оценить его градостроительный потенциал. Участок, привлекательный по местоположению и цене, может иметь настолько проблемную документацию, что процесс его подготовки к строительству приведет к убыточности проекта в целом.
НОВАЯ МОСКВА – НОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ
Присоединение к Москве новых территорий, которое состоялось летом 2012 года, многие считают едва ли не панацеей от всех проблем. Целые гектары неосвоенных земель, активная поддержка развития Новой Москвы со стороны властей – эти факторы, безусловно, являются весомой мотивацией для девелоперов. Однако даже те из них, кто активно приобретает участки и озвучивает свои планы по их освоению, строить не спешат. И для того есть не менее веские причины.
На сегодняшний день Новая Москва – это terra incognita. У девелоперов нет четкого понимания, где можно испрашивать землю и размещать свои объекты, куда вливать деньги, на какую правовую базу опираться при строительстве. Виной тому отсутствие целого ряда важнейших документов, к которым относятся генплан, ПЗЗ и утвержденный перечень объектов федерального значения, которые будут построены в Новой Москве в ближайшие годы. У девелоперов нет уверенности в том, где они могут вести строительство, совпадут ли их проекты с планами администрации и не будут ли их земельные участки изъяты. Поэтому девелоперов, готовых вкладывать деньги в подготовку участка, строительство транспортных путей при отсутствии гарантий, на сегодняшний день не так уж много.
Кроме того, на протяжении многих месяцев ведутся споры о том, стоит ли ограничивать высотность жилой застройки в Новой Москве девятью этажами. Пока соответствующий регламент не принят, однако многие жилые объекты, под строительство которых уже выкуплены площадки, находятся в «подвешенном» состоянии.
Нельзя обойти стороной и закон об изъятии земель в Новой Москве и Подмосковье, который вступил в силу весной этого года, и который некоторые участники рынка называют градостроительной диктатурой. Согласно этому закону, администрация имеет возможность изъять земельный участок всего за пять месяцев без дополнительных согласований и публичных слушаний. А, например, на сбор документов, подтверждающих права собственников на землю, и вовсе отводится два месяца – срок весьма критичный в наших реалиях. При этом оспорить сам факт изъятия земельного участка в суде невозможно, что нарушает конституционные права частной собственности.
Таким образом, можно утверждать, что в настоящий момент девелоперы смотрят на Новую Москву не только с интересом, но и с опаской. Неопределенность правовой базы, отсутствие информации по будущим объектам федерального значения, недостаток оснований для расчета рентабельности проектов, риск возможного изъятия земельного участка нивелируют возможные перспективы и планы развития города.
Ключевым событием, которое может стать отправной точкой для многих девелоперских проектов, все участники рынка считают появление генплана, работа над которым сейчас активно ведется и должна закончиться уже в 2014 году.
Поиск площадки под строительство в Москве – очень трудная работа, которая требует от девелопера не только опыта, но и скрупулезного внимания к деталям. Здесь очень важны глубокое знание рынка, существующих правовых документов, перспектив развития нормативной базы и лояльность городской администрации.
Основная проблема, которая препятствует строительству новых объектов в столице, без учета присоединенных территорий – это ограниченное количество подходящих земельных участков. И если в девелопменте жилой недвижимости еще можно рассчитывать на снос ветхих зданий (например, пятиэтажек) и строительство на их месте крупных жилых комплексов, то с объектами деловой застройки ситуация более напряженная. Конечно, на карте города еще остались «белые пятна» – незастроенные земельные участки, однако их расположение не всегда подходит для строительства, например, бизнес-центра или МФК.
В этой ситуации остается вариант смены разрешенного вида использования земельного участка. Вся территория «старой» Москвы относится к категории земли населенных пунктов, но виды разрешенного использования на конкретных участках различны. Так, в Москве существует много промышленных зон, которые сейчас представляют большой интерес для девелоперов коммерческой недвижимости.
Для того чтобы изменить вид разрешенного использования земли в промышленной зоне, надо прежде всего решить, куда переносить производство, если оно не бездействует. С точки зрения администрации, ликвидация или перенос производства – вопрос социальной значимости, поскольку в нем затрагиваются интересы людей, которых необходимо трудоустроить. Для собственника же важно сохранить бизнес и максимально эффективно использовать свой земельный участок.
Для строительства бизнес-центра на месте цехов и складов необходима смена вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Но в Москве, в старых и новых ее границах, утвержденные ПЗЗ отсутствуют (проект ПЗЗ находится на рассмотрении). На сегодняшний день существуют лишь временные классификаторы по плотности и высоте застройки, но неизвестно, когда появится устойчивая нормативная база. Отсутствие действующих ПЗЗ приводит к тому, что увеличивается срок согласования проектов – он попросту не определен.
Чтобы определить исходные возможности площадки, девелопер запрашивает в Москомархитектуре градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Если выясняется, что тот проект, который он хочет построить, выходит за рамки разрешенного использования земельного участка, следующим этапом становится обращение с предложением в Градостроительно-земельную комиссию Москвы (ГЗК). ГЗК в оговоренный срок рассмотрит проект и автоматически назначит публичные слушания, если характеристики объекта будущего строительства противоречат временным классификаторам. Также все крупные строящиеся и реконструируемые объекты должны получить заключение Архитектурного совета Москвы.
Стоит отметить, что смена разрешенного вида использования земельного участка в разы увеличивает его кадастровую и, соответственно, арендную стоимость.
КОТ В МЕШКЕ
Некоторые девелоперы предпочитают не ждать, пока собственник полностью подготовит для них участок, и покупают землю под застройку с тем, чтобы самостоятельно привести ее к нужному для реализации проекта статусу. Этот вариант имеет свои преимущества, но количество подводных камней может в значительной степени их перевесить.
Один из критичных моментов – время, необходимое на получение старого и подготовку нового ГПЗУ. По закону срок выдачи данного документа не должен превышать месяца, однако в Москве он составляет от трех месяцев и выше. Для его получения также необходимо обоснование, которое рассматривает ГЗК. При этом исходные данные собрать очень сложно.
Особенностью строительства в России является то, что инвесторы не имеют возможности работать на «длинных деньгах» за счет высоких банковских ставок. Поэтому позволить себе тратить длительное время на согласование могут лишь те, кто вкладывает собственные средства. Иностранные инвесторы, которым доступны более выгодные банковские условия, часто не готовы ввязываться в игру, многие процессы которой не регламентированы и остаются для них непонятными.
Административные барьеры на сегодня являются одной из основных сложностей для девелопмента в столице. В условиях отсутствия генплана и утвержденных правил землепользования и застройки инвестору важна заинтересованность властей в реализации проекта.
Другая серьезная проблема – недостаточная информированность участников рынка. Например, в ходе подготовки документации по земельному участку может выясниться, что на этом участке находится федеральная собственность, принадлежащая не администрации города, а Росимуществу. А получение согласия на передачу земель и объектов федеральной собственности инвестору – это совсем другой уровень договоров.
Кроме того, в процессе рекультивации земельного участка девелопер может столкнуться с проложенными сетями, для переноса которых нужно искать владельца. При этом установить принадлежность таких коммуникаций достаточно проблематично. Существуют сети, перенос которых невозможен в принципе!
Когда инвестор решается на приобретение земельного участка, он должен максимально четко оценить его градостроительный потенциал. Участок, привлекательный по местоположению и цене, может иметь настолько проблемную документацию, что процесс его подготовки к строительству приведет к убыточности проекта в целом.
НОВАЯ МОСКВА – НОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ
Присоединение к Москве новых территорий, которое состоялось летом 2012 года, многие считают едва ли не панацеей от всех проблем. Целые гектары неосвоенных земель, активная поддержка развития Новой Москвы со стороны властей – эти факторы, безусловно, являются весомой мотивацией для девелоперов. Однако даже те из них, кто активно приобретает участки и озвучивает свои планы по их освоению, строить не спешат. И для того есть не менее веские причины.
На сегодняшний день Новая Москва – это terra incognita. У девелоперов нет четкого понимания, где можно испрашивать землю и размещать свои объекты, куда вливать деньги, на какую правовую базу опираться при строительстве. Виной тому отсутствие целого ряда важнейших документов, к которым относятся генплан, ПЗЗ и утвержденный перечень объектов федерального значения, которые будут построены в Новой Москве в ближайшие годы. У девелоперов нет уверенности в том, где они могут вести строительство, совпадут ли их проекты с планами администрации и не будут ли их земельные участки изъяты. Поэтому девелоперов, готовых вкладывать деньги в подготовку участка, строительство транспортных путей при отсутствии гарантий, на сегодняшний день не так уж много.
Кроме того, на протяжении многих месяцев ведутся споры о том, стоит ли ограничивать высотность жилой застройки в Новой Москве девятью этажами. Пока соответствующий регламент не принят, однако многие жилые объекты, под строительство которых уже выкуплены площадки, находятся в «подвешенном» состоянии.
Нельзя обойти стороной и закон об изъятии земель в Новой Москве и Подмосковье, который вступил в силу весной этого года, и который некоторые участники рынка называют градостроительной диктатурой. Согласно этому закону, администрация имеет возможность изъять земельный участок всего за пять месяцев без дополнительных согласований и публичных слушаний. А, например, на сбор документов, подтверждающих права собственников на землю, и вовсе отводится два месяца – срок весьма критичный в наших реалиях. При этом оспорить сам факт изъятия земельного участка в суде невозможно, что нарушает конституционные права частной собственности.
Таким образом, можно утверждать, что в настоящий момент девелоперы смотрят на Новую Москву не только с интересом, но и с опаской. Неопределенность правовой базы, отсутствие информации по будущим объектам федерального значения, недостаток оснований для расчета рентабельности проектов, риск возможного изъятия земельного участка нивелируют возможные перспективы и планы развития города.
Ключевым событием, которое может стать отправной точкой для многих девелоперских проектов, все участники рынка считают появление генплана, работа над которым сейчас активно ведется и должна закончиться уже в 2014 году.
Поиск площадки под строительство в Москве – очень трудная работа, которая требует от девелопера не только опыта, но и скрупулезного внимания к деталям. Здесь очень важны глубокое знание рынка, существующих правовых документов, перспектив развития нормативной базы и лояльность городской администрации.
Назад