Земля является составной частью любого созданного объекта недвижимости. В случае, когда собственник владеет отдельно стоящим зданием, он владеет и правами на землю, на которой стоит здание. Это может быть право собственности на землю или право долгосрочной аренды земли. Владелец части здания, называемого встроенным или пристроенным помещением, может в России не иметь оформленного права на землю. Однако в любом случае стоимость земли всегда входит в рыночную стоимость объекта недвижимости.

Для владельца доходной недвижимости или недвижимости, используемой в бизнесе, весьма полезно знать, из чего складывается стоимость его объекта, то есть какая часть стоимости относится к земле (местоположению), а какая – к строению.
Современные стандарты оценки и международной финансовой отчетности в ряде случаев прямо требуют от оценщика выделять две составляющие – стоимость земельного участка и стоимость строений и сооружений (называемых еще улучшениями). Зачем это делается?
За рубежом, во многих странах Европы, Америки и Дальнего Востока, ведущих кадастровый учет, действует принцип налогообложения недвижимости ad valorem, когда базой налога является рыночная стоимость объекта. Поскольку земля и строения имеют разную природу и вносят разный вклад в стоимость, они рассматриваются как разные объекты налогообложения. Штат государственных оценщиков – асессоров – регулярно переоценивает объекты недвижимости и выделяет две части – стоимость земли и стоимость строения. Налог на землю может начисляться по одной ставке, налог на строение – по другой. Оценочная стоимость строения, как правило, снижается – учитываются возраст строения и соответствующая потеря его стоимости, но она может и возрасти в результате ремонта или реконструкции строения. Стоимость земли, как правило, тоже меняется со временем: она возрастает с улучшением доступности и доходности местоположения, но может и снижаться, например, в депрессивных экономических районах или вследствие загрязнения окружающей среды.
Значение двух составляющих стоимости полезно также знать и владельцу объекта. При регулярных переоценках это дает возможность собственнику контролировать изменения стоимости – следить за соотношением стоимости земли и строений. Для собственника это важно по многим причинам. Во-первых, чтобы более точно прогнозировать изменение стоимости объекта. Во-вторых, чтобы по составляющим стоимости анализировать текущую и потенциальную доходность объекта и вовремя принять решение о продаже объекта или об изменении характера застройки, перестроив объект на более доходный. Например, на месте производственно-складского комплекса построить торгово-офисный центр.
Это особенно важно в условиях быстрорастущего рынка городских земель России. За последние три года рынок городских земель в городах-миллионниках стал активнее. В большинстве из них (за исключением Москвы) активизировалась приватизация земель предприятий, которые целиком или частями поступают на вторичный рынок земель. Этот процесс ускоряется с ростом объемов инвестиций в недвижимость крупных городов.

Сравнение вариантов по отдаче на вложенные средства ($ млн.)

	Текущее использование (производство)	Потенциальное использование (офисный центр)
Рыночная стоимость объекта	25	85
в том числе: стоимость земли	15	15
стоимость строения (общая площадь 20 тыс. кв. м)	10	70
Инвестиции, всего	10	40
Годовой чистый доход на сопоставимой основе	1	10
Доходность на вложенные средства, % в год	10	25

Очень высока доля земли в стоимости объектов недвижимости, расположенных в центре крупнейших городов мира. В стоимости новых офисных зданий-небоскребов земля может составлять 70% и более. А с течением времени земля может даже превысить стоимость всего объекта. Последнее означает, что затраты на снос для освобождения участка для постройки нового, более эффективного объекта превышают текущую стоимость строения, и момент продажи или реконструкции объекта уже пропущен. Именно эти причины вызывают непривычную для российских застройщиков картину, когда офисное здание в Лондоне или Нью-Йорке, построенное 15 лет назад и по российским меркам «все еще новое», сносят, чтобы реализовать другой объект.
Такие решения всегда делают на основе оценки потенциальной доходности. Наиболее простой измеритель – ожидаемая (стабилизированная) непосредственная отдача на инвестированный капитал. Пример расчета для сравнения вариантов показан в таблице.
В дополнение к затратам по каждому сценарию необходимо учитывать потери дохода и дополнительные затраты на перемещение существующего бизнеса, строительство нового здания и сроки достижения стабильных арендных доходов. Хотя приведенное сравнение, на первый взгляд, показывает, что вариант с реконструкцией более чем в два раза эффективнее, чем вариант «продолжение текущего использования», реально потери за счет более длительных сроков реконструкции несколько снижают различия в эффективности вариантов. Более точная оценка делается на основе детального анализа дисконтированных финансовых потоков с учетом сроков и всех необходимых затрат. Используя эти принципы, оценщики, а также собственники доходной недвижимости могут постоянно отслеживать стоимость двух компонентов недвижимости: строений и земли. Это справедливо также и для тех, кто использует недвижимость для бизнеса, и для инвесторов, так как в этом случае владельцы производства или склада могут лучше определить момент, когда наиболее эффективной стратегией будет перенос производства на новое место с продажей земли для другой застройки. Инвесторы будут знать лучше, когда реконструировать здания или пересматривать концепцию и перейти к более доходному способу использования. Постоянное отслеживание изменений в стоимости этих двух компонентов дает возможность владельцам принимать более обоснованные решения относительно их интересов в недвижимости.

Загрузка...