Назад
1 Июня 2008, 8:56
Алексей Караваев: «Мы объединились, чтобы помогать друг другу в развитии бизнеса»
Хотя последние 7–8 лет по темпам развития рынок коммерческой недвижимости Урала занимает передовые позиции в России, длительное время не существовало профильной общественной организации, которая бы представляла и защищала интересы местного бизнеса. Однако сегодня при участии чиновников и коммерсантов начало активно работать некоммерческое партнерство «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов», которое возглавил екатеринбургский бизнесмен Алексей Караваев. О роли Совета в развитии уральского рынка коммерческой недвижимости в интервью Commercial Real Estate Ural рассказал ее председатель Алексей Караваев.
– Как появилась идея создания Уральского совета управляющих компаний и девелоперов?
– Если честно, сама идея возникла в администрации города Екатеринбурга, которая мудро и прозорливо наблюдает за развитием рынка. Вице-мэр Виктор Контеев – профессионал в области торговли и торговой недвижимости, и инициатива, по сути, принадлежала ему. На общем собрании коллег мы обсудили этот вопрос и приняли решение о создании профильного некоммерческого партнерства, в рамках которого предполагалось помогать друг другу в развитии бизнеса. Подтолкнула к реализации данной идеи, с одной стороны, необходимость в обмене опытом, с другой стороны – усиление конкуренции, вызванное ростом интереса к местному рынку коммерческой недвижимости международных и федеральных компаний, которые имеют больший опыт работы, нежели мы. Таким образом, основная идея, которая нас объединила, – обмен опытом: я тебе расскажу, как я это делаю, ты мне расскажешь, что я делаю не так и как это делаешь ты. И не факт, что ты делаешь правильно и я сделаю точно так же, как ты. Но я выслушаю твое мнение, подумаю, взвешу плюсы и минусы и сделаю собственные выводы.
До создания некоммерческого партнерства почти единственным способом получения информации для уральских управляющих компаний и девелоперов был шпионаж – конкурентная разведка, а также участие в конференциях и семинарах в Москве, которые бывают зачастую малоэффективны. Опыт поездок в столицу показал, что полезные практические знания приходится собирать по крупицам. Нередко гуру в сфере управления коммерческой недвижимостью полагают, что мы приехали из деревни и нам нужно объяснять алфавит. Когда же речь идет о конкретных вопросах, гуру либо ссылаются на коммерческую тайну, либо не считают нужным вдаваться в подробности. На заседаниях нашей общественной организации мы получаем гораздо больше практического опыта, обсуждая решения конкретных вопросов.
– Однако участники Уральского совета являются конкурентами друг для друга. Делясь своими полезными знаниями, они рискуют открыть секреты своего успеха в бизнесе и тем самым дать преимущество коллеге. Это не препятствует вашей работе?
– Безусловно, рассказывать о том, почему мы хорошо живем, – это выдавать конкуренту свои находки. Потому в нашем сообществе любой всегда может сказать так: извините, на этот вопрос я ответить не могу. И такое воспринимается коллегами вполне нормально. Но всегда есть информация, которую можно узнать с помощью шпионских методов, потому скрывать ее бессмысленно. Например, уровень арендных ставок. Прайс-лист не скроешь. Менеджеры по брокериджу все равно все открыто расскажут. Повторюсь, идея нашей организации: я расскажу, как у меня, а вы расскажите, как у вас. Иначе это будет игра в одни ворота, и никто в ней участвовать не будет.
– Алексей Юрьевич, вы, с одной стороны, владелец бизнеса, а с другой – председатель правления Уральского совета управляющих компаний и девелоперов. Одно другому не мешает?
– Только помогает. На каждом круглом столе я получаю от коллег массу новой информации, повышаю свою квалификацию. В некоммерческом партнерстве на сегодняшний день уже 14 членов, которые представляют торговую, складскую, в меньшей степени офисную недвижимость. Состав постоянно расширяется, и работа становится все продуктивнее.
– На ваш взгляд, обсуждение какой темы в рамках НП оказалось наиболее горячим и запоминающимся?
– Мне запомнился круглый стол, посвященный взаимодействию арендодателей и арендаторов. В нем приняли участие представители управляющих компаний и арендаторов. Возникла острая дискуссия при обсуждении, пожалуй, уже вечного вопроса, как с отцами и детьми: кто же прав – арендатор или арендодатель? Арендатор всегда говорит: мы приносим деньги, мы лучше понимаем, насколько успешно то или иное торговое место. Арендатор всегда недоволен ставками. Когда у него динамика по объемам продаж лучше, он молчит, когда хуже, он жалуется. Предлагаешь ему освободить место, он отказывается. Делаешь вывод: значит, дела у арендатора идут более-менее нормально. У уральских управляющих компаний разные подходы к работе с арендаторами. Кто-то ведет себя по-хамски: меня не волнуют ваши проблемы, платите аренду и все тут! Кто-то позиционирует себя как «просвещенного монарха»: перед тем как принять решение, он выслушивает мнение арендатора и обсуждает с ним проблемы. Кто-то играет в демократию.
Помимо этого остро стоит вопрос: как рассчитывать ставку арендной платы? Арендаторы предлагают: давайте варьировать плату в зависимости от того, насколько посещаем торговый центр. На это арендодатели им отвечают: хорошо, мы готовы реагировать на изменения вашей выручки, но в этом случае вы нам должны будете показывать прозрачную финансовую отчетность. Одни арендаторы к этому готовы, другие – нет. Жарко обсуждались эти и другие проблемы, в том числе насколько внимательно и тщательно нужно вести переговоры по арендным отношениям, вопросы необходимости созданиями инициативных групп арендаторов при отдельно взятом торговом центре.
У нас всегда идет живое обсуждение, иногда на фоне дискуссии и даже конфронтации. Но как раз в споре и обнажаются ключевые проблемы и рождаются истины.
– В Екатеринбурге уже много лет успешно работает некоммерческое партнерство участников потребительского рынка «Альянс», одна из задач которого обозначена как защита интересов местного ритейла от «варягов». Вы такую цель ставите перед собой?
– Напрямую мы такую задачу не ставим. Местные игроки рынка коммерческой недвижимости достаточно грамотны и сильны, и у нас козырей не меньше, чем у федеральных и международных компаний. Мы лучше знаем региональный рынок, опираемся в работе на местный опыт, предлагаем более низкие цены за свои услуги. Безусловно, у западных игроков есть авторитет на рынке, за спиной реализация успешных проектов. Например, при разработке концепции объекта коммерческой недвижимости имеет смысл опираться на собственный опыт, но вместе с тем привлекать и местные, и международные консалтинговые компании. Хотя это и приводит к увеличению затрат. У западных консалтеров взгляд на рынок «сверху», они знают макроситуацию в Европе, в России и могут проецировать на уральский рынок те процессы, которые уже прошли на Западе, в Москве, то есть прогнозировать некий алгоритм будущих событий в регионах. Но нельзя доверять их маркетинговых исследованиям на сто процентов. Неместные консалтеры, как правило, берут информацию из открытых источников,
в том числе из Интернета. Но часто эта информация оторвана от действительности. К примеру, одна московская компания готовила для нас исследование по рынку торговой недвижимости Екатеринбурга и сделала вывод, что конкуренции в этом сегменте нет и в ближайшем будущем не предвидится. У меня были серьезные возражения на этот счет. В отчете москвичей не был указан ряд крупных строящихся торговых центров, которые известны любому профильному местному бизнесмену.
– А как вы в целом оцениваете уральский рынок торговой недвижимости, почему в Екатеринбурге появилось так много долгостроев в этом сегменте? Не хватает денежных ресурсов, сказался кризис ликвидности на западных финансовых рынках или что-то другое?
– Конечно, кризис ликвидности негативно отразился на работе девелоперов: кредитные организации требуют более дорогих залогов, устанавливают более высокие процентные ставки. Но я бы не сказал, что именно этот фактор отразился на замедлении темпов развития рынка торговой недвижимости. В 2006 году был «выдох»: в Екатеринбурге открылись такие крупные объекты, как ТЦ «Мега», «Гринвич», «Карнавал», случился некий рывок на рынке. В 2007 году рынок был «на вдохе» – запуск в эксплуатацию торговых центров «Гулливер» и «Рок-н-ролл» был перенесен. В 2008–2009 годах опять ожидается «выдох»: кроме ранее указанных объектов, запланировано открытие ТЦ «Призма», «Мегаполис», «Европа», еще одного «Парк Хауса». 2009 год станет серьезным испытанием для девелоперов торговой недвижимости, включится лобовая конкуренция, когда объекты одинакового формата будут находиться в прямой видимости друг от друга.
– В сложившейся ситуации, на ваш взгляд, органы власти должны использовать административный ресурс и принимать оперативные меры по защите местного бизнеса?
– Я считаю, что это было бы полезным.
Информация
Алексей Караваев – председатель Уральского Совета управляющих компаний и девелоперов.
Окончил Уральский политехнический институт, работал на машиностроительном заводе им. Лепсе (город Киров).
С 1993 по 1999 год – начальник отдела снабжения в строительной фирме «Уралстрой-1».
С 1999 по 2006 год – директор торгового комплекса «Сибирский трактъ».
С 2006 года – директор управляющей компании «Система».
В июне 2006 года избран председателем правления Совета управляющих компаний города Екатеринбурга.
– Если честно, сама идея возникла в администрации города Екатеринбурга, которая мудро и прозорливо наблюдает за развитием рынка. Вице-мэр Виктор Контеев – профессионал в области торговли и торговой недвижимости, и инициатива, по сути, принадлежала ему. На общем собрании коллег мы обсудили этот вопрос и приняли решение о создании профильного некоммерческого партнерства, в рамках которого предполагалось помогать друг другу в развитии бизнеса. Подтолкнула к реализации данной идеи, с одной стороны, необходимость в обмене опытом, с другой стороны – усиление конкуренции, вызванное ростом интереса к местному рынку коммерческой недвижимости международных и федеральных компаний, которые имеют больший опыт работы, нежели мы. Таким образом, основная идея, которая нас объединила, – обмен опытом: я тебе расскажу, как я это делаю, ты мне расскажешь, что я делаю не так и как это делаешь ты. И не факт, что ты делаешь правильно и я сделаю точно так же, как ты. Но я выслушаю твое мнение, подумаю, взвешу плюсы и минусы и сделаю собственные выводы.
До создания некоммерческого партнерства почти единственным способом получения информации для уральских управляющих компаний и девелоперов был шпионаж – конкурентная разведка, а также участие в конференциях и семинарах в Москве, которые бывают зачастую малоэффективны. Опыт поездок в столицу показал, что полезные практические знания приходится собирать по крупицам. Нередко гуру в сфере управления коммерческой недвижимостью полагают, что мы приехали из деревни и нам нужно объяснять алфавит. Когда же речь идет о конкретных вопросах, гуру либо ссылаются на коммерческую тайну, либо не считают нужным вдаваться в подробности. На заседаниях нашей общественной организации мы получаем гораздо больше практического опыта, обсуждая решения конкретных вопросов.
– Однако участники Уральского совета являются конкурентами друг для друга. Делясь своими полезными знаниями, они рискуют открыть секреты своего успеха в бизнесе и тем самым дать преимущество коллеге. Это не препятствует вашей работе?
– Безусловно, рассказывать о том, почему мы хорошо живем, – это выдавать конкуренту свои находки. Потому в нашем сообществе любой всегда может сказать так: извините, на этот вопрос я ответить не могу. И такое воспринимается коллегами вполне нормально. Но всегда есть информация, которую можно узнать с помощью шпионских методов, потому скрывать ее бессмысленно. Например, уровень арендных ставок. Прайс-лист не скроешь. Менеджеры по брокериджу все равно все открыто расскажут. Повторюсь, идея нашей организации: я расскажу, как у меня, а вы расскажите, как у вас. Иначе это будет игра в одни ворота, и никто в ней участвовать не будет.
– Алексей Юрьевич, вы, с одной стороны, владелец бизнеса, а с другой – председатель правления Уральского совета управляющих компаний и девелоперов. Одно другому не мешает?
– Только помогает. На каждом круглом столе я получаю от коллег массу новой информации, повышаю свою квалификацию. В некоммерческом партнерстве на сегодняшний день уже 14 членов, которые представляют торговую, складскую, в меньшей степени офисную недвижимость. Состав постоянно расширяется, и работа становится все продуктивнее.
– На ваш взгляд, обсуждение какой темы в рамках НП оказалось наиболее горячим и запоминающимся?
– Мне запомнился круглый стол, посвященный взаимодействию арендодателей и арендаторов. В нем приняли участие представители управляющих компаний и арендаторов. Возникла острая дискуссия при обсуждении, пожалуй, уже вечного вопроса, как с отцами и детьми: кто же прав – арендатор или арендодатель? Арендатор всегда говорит: мы приносим деньги, мы лучше понимаем, насколько успешно то или иное торговое место. Арендатор всегда недоволен ставками. Когда у него динамика по объемам продаж лучше, он молчит, когда хуже, он жалуется. Предлагаешь ему освободить место, он отказывается. Делаешь вывод: значит, дела у арендатора идут более-менее нормально. У уральских управляющих компаний разные подходы к работе с арендаторами. Кто-то ведет себя по-хамски: меня не волнуют ваши проблемы, платите аренду и все тут! Кто-то позиционирует себя как «просвещенного монарха»: перед тем как принять решение, он выслушивает мнение арендатора и обсуждает с ним проблемы. Кто-то играет в демократию.
Помимо этого остро стоит вопрос: как рассчитывать ставку арендной платы? Арендаторы предлагают: давайте варьировать плату в зависимости от того, насколько посещаем торговый центр. На это арендодатели им отвечают: хорошо, мы готовы реагировать на изменения вашей выручки, но в этом случае вы нам должны будете показывать прозрачную финансовую отчетность. Одни арендаторы к этому готовы, другие – нет. Жарко обсуждались эти и другие проблемы, в том числе насколько внимательно и тщательно нужно вести переговоры по арендным отношениям, вопросы необходимости созданиями инициативных групп арендаторов при отдельно взятом торговом центре.
У нас всегда идет живое обсуждение, иногда на фоне дискуссии и даже конфронтации. Но как раз в споре и обнажаются ключевые проблемы и рождаются истины.
– В Екатеринбурге уже много лет успешно работает некоммерческое партнерство участников потребительского рынка «Альянс», одна из задач которого обозначена как защита интересов местного ритейла от «варягов». Вы такую цель ставите перед собой?
– Напрямую мы такую задачу не ставим. Местные игроки рынка коммерческой недвижимости достаточно грамотны и сильны, и у нас козырей не меньше, чем у федеральных и международных компаний. Мы лучше знаем региональный рынок, опираемся в работе на местный опыт, предлагаем более низкие цены за свои услуги. Безусловно, у западных игроков есть авторитет на рынке, за спиной реализация успешных проектов. Например, при разработке концепции объекта коммерческой недвижимости имеет смысл опираться на собственный опыт, но вместе с тем привлекать и местные, и международные консалтинговые компании. Хотя это и приводит к увеличению затрат. У западных консалтеров взгляд на рынок «сверху», они знают макроситуацию в Европе, в России и могут проецировать на уральский рынок те процессы, которые уже прошли на Западе, в Москве, то есть прогнозировать некий алгоритм будущих событий в регионах. Но нельзя доверять их маркетинговых исследованиям на сто процентов. Неместные консалтеры, как правило, берут информацию из открытых источников,
в том числе из Интернета. Но часто эта информация оторвана от действительности. К примеру, одна московская компания готовила для нас исследование по рынку торговой недвижимости Екатеринбурга и сделала вывод, что конкуренции в этом сегменте нет и в ближайшем будущем не предвидится. У меня были серьезные возражения на этот счет. В отчете москвичей не был указан ряд крупных строящихся торговых центров, которые известны любому профильному местному бизнесмену.
– А как вы в целом оцениваете уральский рынок торговой недвижимости, почему в Екатеринбурге появилось так много долгостроев в этом сегменте? Не хватает денежных ресурсов, сказался кризис ликвидности на западных финансовых рынках или что-то другое?
– Конечно, кризис ликвидности негативно отразился на работе девелоперов: кредитные организации требуют более дорогих залогов, устанавливают более высокие процентные ставки. Но я бы не сказал, что именно этот фактор отразился на замедлении темпов развития рынка торговой недвижимости. В 2006 году был «выдох»: в Екатеринбурге открылись такие крупные объекты, как ТЦ «Мега», «Гринвич», «Карнавал», случился некий рывок на рынке. В 2007 году рынок был «на вдохе» – запуск в эксплуатацию торговых центров «Гулливер» и «Рок-н-ролл» был перенесен. В 2008–2009 годах опять ожидается «выдох»: кроме ранее указанных объектов, запланировано открытие ТЦ «Призма», «Мегаполис», «Европа», еще одного «Парк Хауса». 2009 год станет серьезным испытанием для девелоперов торговой недвижимости, включится лобовая конкуренция, когда объекты одинакового формата будут находиться в прямой видимости друг от друга.
– В сложившейся ситуации, на ваш взгляд, органы власти должны использовать административный ресурс и принимать оперативные меры по защите местного бизнеса?
– Я считаю, что это было бы полезным.
Информация
Алексей Караваев – председатель Уральского Совета управляющих компаний и девелоперов.
Окончил Уральский политехнический институт, работал на машиностроительном заводе им. Лепсе (город Киров).
С 1993 по 1999 год – начальник отдела снабжения в строительной фирме «Уралстрой-1».
С 1999 по 2006 год – директор торгового комплекса «Сибирский трактъ».
С 2006 года – директор управляющей компании «Система».
В июне 2006 года избран председателем правления Совета управляющих компаний города Екатеринбурга.
Назад
Загрузка...