Разные концепции, разные риски

Комплексное освоение территорий – один из самых заметных трендов на рынке. Хотя абсолютное большинство проектов пока существует только на бумаге, тема стала уже довольно заезженной. Конечно, можно обратиться к западному опыту и вспомнить, что в Англии и Америке девелоперы строят города почти полвека. А российские проекты комплексного освоения территорий обычно редко находят поддержку инвесторов. О рисках, сопутствующих масштабному строительству, уже писалось в одном из прошлых номеров CRE. Мы решили продолжить тему, рассмотрев несколько характерных и наглядных примеров.
701
Автор: Павел Чернышов
Как показал опрос, проведенный на сайте cre.ru, абсолютное большинство наших читателей (52,94%) считает, что при комплексном освоении территорий главные риски связаны с подключением к сетям и созданием транспортной и социальной инфраструктуры. Девелопер зачастую должен сам обеспечивать проект инженерией, решать вопрос транспортной доступности, строить все необходимые социальные объекты. А стоимость необходимой инфраструктуры в этом случае может составлять до 30% стоимости проекта. Неудивительно, что в большинстве случаев, осваивая большие территории, девелоперы стремятся заполучить в качестве партнера государство.

Со значительным отрывом идут маркетинговые риски (35,29%). Учитывая количество заявленных на сегодняшний день мегапроектов, становится понятно, что стоит уделить внимание продвижению продукта. Еще меньше волнений вызывают возможный системный кризис и политические риски – 11,76%. Кстати, сегодня все чаще крупные игроки говорят о том, что кризис необходим для оздоровления рынка. Каждый надеется, что именно ему удастся подняться на волне кризиса, которая заодно подмоет позиции конкурентов. Никто не признал серьезной угрозой проблемы, связанные с демографией. Тем не менее, учитывая отрицательный баланс рождаемости и смертности, девелоперам надо приложить значительные усилия, чтобы заселить новые города. Проверим теоретические положения на практике.

«Екатеринбург-Сити» может не хватить арендаторов

«Екатеринбург-Сити» планируют построить на территории 8 га. Там будет находиться жилой комплекс класса люкс, офисные башни международного класса, конгресс-центр, бизнес-парк, торговая галерея «Екатерининский бульвар», отель. Заявленный срок сдачи;– 2015 год. Пока ведется строительство только 50-этажной башни «Исеть», которая должна быть сдана в эксплуатацию к концу 2010 года. Проект появился на волне «ситимании», охватившей страну. «Построить 400 тыс. кв. м на земельном участке площадью 5 га в России до недавнего времени казалось абсурдом. Но теперь есть прецедент – «Москва-Сити», в реализацию которого поначалу мало кто верил. «Екатеринбург-Сити»;– естественная попытка повторения московского опыта строительства многофункциональных и многоэтажных проектов», – говорит Сергей Самойлов, директор департамента развития ООО «Гиперцентр-Девелопмент».

Можно отметить сбалансированную концепцию, удачное расположение (строительство идет в непосредственной близости от Дома правительства Свердловской области и пятизвездочной гостиницы Hyatt Regency Yekaterinburg). За проектом стоит непрофильный девелопер – Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) с хорошей кредитной историей и наработанным административным ресурсом (проект курируется непосредственно губернатором Свердловской области Эдуардом Росселем). Но и при таких блестящих исходных данных все же существуют подводные камни.

Уязвимое место всех сити – транспортная доступность. «Вопрос нагрузки на транспортную инфраструктуру;– один из ключевых. Проект такого масштаба будут генерировать высокие транспортные потоки, а все подъезды к центру и так перегружены. Вряд ли эту проблему можно быстро решить»,;– считает Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. Планируется, что одновременно в местном сити смогут находиться до 30 тыс. человек и 5 тыс. автомобилей. Проблемы очевидны и самим девелоперам. «Перед архитекторами и проектировщиками стоит действительно непростая задача, однако имеющийся у них опыт по возведению подобных деловых центров в Европе должен помочь ее успешно решить»,;– не вдаваясь в конкретику, говорит Дмитрий Чебыкин, начальник управления по связям с общественностью ООО «УГМК-Холдинг».

Пока нет четкого ответа на вопрос, способен ли региональный рынок переварить такое количество качественных площадей. Хотя, по словам Натальи Кошубаровой, заместителя генерального директора Regional Real Estate, в городе имеется значительный неудовлетворенный спрос на офисную недвижимость, время явно работает против проекта. «Екатеринбург-Сити» анонсировали в начале 2000-х годов. С тех пор количество офисов значительно выросло. «Ставка будет сделана на так называемых якорных арендаторов, где мы рассчитываем охватить в том числе и пока недостаточно освоенный сегмент рынка. Речь идет о консульствах, торговых представительствах, дипломатических миссиях, филиалах крупнейших транснациональных компаний», – рассказывает г-н Чебыкин о стратегии компании. Если УГМК удастся собрать под одной крышей все консульства города, это безусловно станет сенсацией, однако очевидно, что указанным группам арендаторов понадобится значительно меньше 700 тыс. кв. м (общая площадь проекта). «Количество проектов увеличивается, но рынок растет. К моменту выхода всех площадей, возможно, дефицита уже не будет. Если рынок офисов будет достаточно насыщен и конкурентен, то вполне возможно, что некоторые башни будут перепрофилированы под апартаменты», – предполагает Михаил Хорьков.

Обременительный формат

Массовое строительство технопарков;– очевидное продолжение государственной политики. Проект «Нагатино-ЗиЛ» (Nagatino i-Land) – один из самых заметных. Его представили общественности как «самый крупный проект в России, реализуемый по единой концепции». Ожидается, что на площади в 32 га разместятся 35 зданий суммарной площадью около 1 млн. кв. м. Проект планируется осуществить в пять этапов. Первую очередь (комплекс из восьми зданий класса В и B+, этажностью в 11–20 этажей (четыре 11-этажных и два 20-этажных) и двух 9-уровневых зданий парковки на 1488 м/м, дополнительно – гостевые открытые автостоянки на 250;м/м) должны ввести уже в этом году.

Главная проблема многих девелоперов – подключение к сетям. На этот раз обеспечить проект удалось по следующей схеме: девелопер финансирует реконструкцию ТЭЦ, которая обслуживала ЗИЛ, и в обмен получает свою долю энергетики. «Разумеется, это повысило стоимость проекта, но другие варианты заведомо дороже и с непонятными сроками, потому что просить технические решения генерирующих компаний в общем-то бесполезно. Технически это было самое естественное решение»,;– говорит Павел Телегин, руководитель службы по связям с общественностью Nagatino i-Land.

Как правило, сам формат технопарка остается обременительным для девелопера и реализуется на условиях частно-государственного партнерства. Nagatino i-Land позиционируется как чуть ли не первый коммерчески выгодный технопарк, не зависящий от госдотаций. «Создалось мнение, что обременения, связанные с форматом технопарков и бизнес-инкубаторов – социальные, функциональные, – делают проект малопривлекательным для арендаторов и тем более для инвесторов. Нам удалось найти такую концепцию технопарка, которая придает ему, как объекту коммерческой недвижимости, уникальные свойства, конкурентные преимущества перед другими бизнес-парками или индустриальными парками», – рассказывает Павел Телегин. Сделать проект коммерчески выгодным планируют за счет формирования пула арендаторов, которые нужны друг другу как инновационные партнеры. Ожидается, что в проекте будут собраны малые инновационные предприятия и крупные высокотехнологичные компании, которые становятся потребителями интеллектуальной продукции. Но хотя сдавать первую фазу должны уже в этом году, пока неизвестно ни об одном инновационном якоре. Между тем эксперты предполагают, что сам формат претерпит значительные изменения: заявленный технопарк на выходе трансформируется в экономически безопасные офисные помещения.

«Известно, что проект Nagatino i-Land развивается в рамках реализации программы г. Москвы по поддержке субъектов малого предпринимательства «путем создания организационной и информационной инфраструктуры для взаимодействия инновационного малого бизнеса с предприятиями среднего и крупного бизнеса» и обеспечения их нежилыми помещениями, а также для использования высвобождаемых мощностей автозавода ЗИЛ. Рекультивация старых промышленных земель и последующее строительство на них масштабных объектов недвижимости – дело понятное, не ясно только, где здесь это «взаимодействие», – задается вопросом Сергей Самойлов.

Стимулировать! Если не рождаемость, то переезд

Жилой комплекс «Академический» – первый проект комплексного освоения территорий «Ренова Строй Групп». Дебют получился достаточно громким. По словам представителей компании, на сегодняшний день это крупнейший строительный проект в России и Европе. На 1300 га планируется построить 9 млн. кв. м жилья и 4,2 млн. кв. м социальной и коммерческой недвижимости. Проект победил на конкурсе, объявленном в прошлом году правительством РФ. А всем победителям предоставлялась господдержка, облегчающая решение вопросов с финансированием, со строительством инженерной инфраструктуры и автодорог.

«Это будет крупнейшая стройка в городе, которая определит ситуацию на всем рынке», – считает Михаил Хорьков. Любопытно, что проект получил довольно благоприятную оценку Института экологии города. Согласно заключению сотрудников института, район спроектирован с учетом экологических особенностей территории.

При всех достоинствах «Академического» все же непонятно, на кого ориентирован крупнейший строительный проект Европы. Хотя город является центром притяжения для регионов Урала и Сибири, вряд ли стоит делать ставку на миграцию. «При реализации проектов такого масштаба нельзя надеяться на какие-то дополнительные миграционные потоки. Можно только рассчитывать на то, что покупатели будут отказываться от жилья старой постройки в пользу новых квартир. Для этого необходимо простимулировать переезд. Это могут быть, например, программы ипотечного финансирования, стройсберкассы и т. п.», – рассуждает Михаил Хорьков. Перед глазами встают апокалиптические картины: пустые полуразвалившиеся районы города, жители которых решили переехать в комфортный «Академический»…

Участок выбрали по Генплану

«Метрополия» – крупный офисный проект, который оказался полностью вписан в планы развития юга Москвы. Прежде всего для эффективной реализации проекта необходимо решение вопроса с транспортной доступностью (сегодня Волгоградский проспект знаменит своими пробками, а участок от Третьего транспортного кольца до Люблинской улицы – один из самых перегруженных в столице). К счастью, в ближайшее время должен появиться дублер Волгоградского проекта, развязка в районе метро «Текстильщики», уже началось строительство Четвертого транспортного кольца. «В рамках реализации Генплана города Москвы транспортная сеть ЮВАО будет активно развиваться, и наша инфраструктура накладывается на этот перспективный проект», – утверждает Олег Король, генеральный директор компании «Метрополь-Девелопмент». По его словам, помимо дорожного строительства пришлась кстати и запланированная реконструкция энергетических мощностей, которые питают юго-восток Москвы.

В такой ситуации особое значение для проекта приобретают политические риски. Резкая смена курса городского правительства может пошатнуть позиции «Метрополии». «Если место станет развиваться, как планировалось, то будет реализован проект A-класса, если произойдут какие-то задержки, то будет A-», – говорит Ирена Хамукова, старший консультант компании CB Richard Ellis, выступающей консультантом проекта. Проект представляет собой город в городе. Здесь помимо офисной части запланированы торговые объекты и апартаменты, тем не менее откреститься от соседства с ТЭЦ практически невозможно. Чтобы уйти от индустриального имиджа, присущего локации, при позиционировании подчеркивается экологичность проекта. В частности, заметную часть площадей отдадут под зеленые насаждения.

Что ценно, девелоперы готовы проявить редкое по нынешним временам терпение. Проект состоит из 6 фаз, каждая из которых разбита на две подфазы. Чтобы избежать внутренней конкуренции, площади будут выводить на рынок постепенно. В зависимости от состояния рынка строительство могут ускорить или, наоборот, притормозить. Сроки варьируются от трех до пяти лет.

Калининград все ждет западных покупателей

Проект освоения побережья в Калининграде, принадлежащий компании Terra Direction, привлек наше внимание исключительным размахом. Он появился благодаря программе социально-экономического развития Калининградской области на 2007–2016 гг., в рамках которой была предложена концепция социально-пространственного развития Генплана прибрежной зоны. Кстати, пока она находится на этапе утверждения. Если все пройдет гладко, девелоперы получат под строительство коттеджей огромный участок площадью в 160 га. По расчетам компании, объем инвестиций в строительство составит 418 млн. 195 тыс. евро. Проект вызвал множество вопросов. Учитывая огромный масштаб, в целом перспективная идея освоения прибрежной линии, кажется реинкарнацией фантастических планов по развитию калининградской игорной зоны.

Неясно, откуда возьмется необходимое количество покупателей. «Целевой аудиторией проекта потенциально являются как жители РФ, так и других государств, имеющие возможность реализовать свои потребности в отдыхе (рекреации, развлечении, лечении). Конечные потребители жилья – жители Москвы, Санкт-Петербурга, а также других крупных городов России и ее северных регионов. Кроме того, проект обещает быть интересным для бизнес-сообществ, которые связывают развитие своего бизнеса с туристско-рекреационным направлением», – сообщает Олег Здрадовский, генеральный директор Terra Direction.

По его словам, уже на этапе предварительных исследований проект вызвал огромный интерес со стороны крупных российских и зарубежных компаний – потенциальных участников. Но пока информации, которую можно было бы обнародовать, нет.

«Федерацию» могут запретить

«Остров Федерация» из-за оригинальной концепции сразу приковал к себе внимание и стал объектом шуток. Площадь искусственного острова в акватории Черного моря города Сочи составит 273 га. В сентябре 2007 года на Международном инвестиционном форуме в Сочи с макетом проекта ознакомились президент РФ Владимир Путин и члены правительства, которые оценили его как «один из самых грандиозных». Сегодня «Федерация» в отличие от множества не столь масштабных проектов может похвастаться наличием инвестора. Объем инвестиций составит $6,2 млрд. Финансовые средства предоставляет компания из ОАЭ Allied Business Consultants. Как отметил Алексей Буцайло, директор по массовым коммуникациям компании «М-Индустрия», выступающей девелопером в этом проекте, свою роль сыграл опыт личных взаимоотношений с инвестором.

Искусственное создание суши – занятие не дешевое, но в данном случае оправданное. Сочи нужна земля для реализации масштабных программ, при этом на суше можно найти только отдельные земельные участки для точечной застройки. Прибавим к этому и тот факт, что в связи с последними событиями цены на землю в Сочи взлетели до небес. Как отметил Алексей Буцайло, хотя риск есть всегда, проект имеет существенные преимущества. «Сочи всегда будет привлекать значительные потоки туристов, однако есть существенные проблемы с инфраструктурой, которые не решатся даже в ходе подготовки к Олимпиаде. В результате «Остров Федерация» станет наиболее привлекательным объектом в регионе», – считает он.

Неожиданные проблемы могут возникнуть в правовой сфере. «У нашей компании был опыт проработки аналогичных проектов, и поэтому точно известно, что в настоящее время правовой статус насыпных земель в российском законодательстве практически не проработан и является весьма спорным вопросом. Существует два тонких момента: право собственности на искусственно созданный объект и возможность согласования строительства будущего объекта недвижимости на нем. Все это удалось решить только в проекте «Морской фасад» в Финском заливе Санкт-Петербурга, несмотря на то что аналогичных проектов заявлено по России достаточное количество», – рассказывает Сергей Самойлов.

Как видим, все проекты комплексного освоения территорий обладают определенным набором рисков, связанных с форматом проекта, особенностями расположения, состоянием рынка. Невозможно создать абсолютно идеальный проект, однако важно, чтобы риски были по крайней мере осознанными.

Коментарии (0)


Поделиться

3673

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre