Назад
14 Июля 2008, 20:00
Фонды задают правила
Кризис ликвидности создал серьезные проблемы для девелоперов. В том числе и в России. Под девелоперские проекты нельзя получить долгосрочный банковский кредит, да и на бирже к активам, связанным с недвижимостью, стали относиться настороженно. В такой ситуации резко возросло значение инвестфондов, ставших сегодня главным источником «длинных» денег. Сами фонды, впрочем, строят свою тактику по-разному. Кто-то уже начал сбрасывать активы, кто-то решил, что сейчас самое время покупать, а некоторые только осваиваются на новом для себя рынке. Стоит ли ждать через год инвестиционного бума?
Первым на российский рынок вышел фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd., купивший в 2003 году здание бизнес-центра класса А на Гоголевском бульваре, 11 (площадь 10;900;кв.;м), которое построил в 1998 году инвестиционный банк Credit Suisse First Boston. С тех пор количество игроков увеличилось, хотя резкого скачка не произошло. Можно вспомнить London & Regional Partners, вложивший в прошлом году в общей сложности миллиард долларов в российскую недвижимость, австрийский Immoeаst, купивший по рекордной цене торговый центр «Гудзон» – квадратный метр здесь обошелся в $4400 (всего ТЦ оценили в $600;млн.). Meinl European Land в прошлом году отметился участием в строительстве крупного логистического комплекса в Пушкино площадью 250 тыс. кв. м на территории 60 га (объем инвестиций $300 млн.). Фонд AIG Real Estate вошел в прошлом году в консорциум совместно с «Дойче Банком» и Redwood Group. Пока консорциум отличился покупкой у Capital Partners всех логистических активов. Quin Group только за минувший год инвестировала в 10 строящихся проектов, причем большинство из них находятся в стадии инвестирования и строительства. Набирает обороты скандинавский Baltic Property Trust. Пока у фонда в собственности всего два ТЦ в Москве – «Аркадастрой» и «Глобал Сити», однако идет работа еще над несколькими крупными сделками, конкретные данные по которым не разглашаются. Unibail-Rodamco только начал отлаживать свою работу в России. Судя по тому, что первые семь месяцев у руководства ушли на формирование российской команды, фонд планирует остаться здесь надолго.
Всего можно выделить порядка десяти фондов, большинство из которых пока не работают в полную силу. Как правило, инвестируют в отдельные проекты, но некоторые игроки предпочитают покупать целые девелоперские компании со всеми активами. Так, Morgan Stanley приобрел 10% «РосЕвроДевелопмента», а Trigranit;– 50% акций группы компаний «Торговый Квартал».
Консервативные деньги
Хотя на рынок пришли звезды первой величины, участвовать в амбициозных проектах, например, по комплексному освоению территорий, финансовые гиганты не торопятся. Как отметил Павел Черепанов, управляющий директор по России BPT Asset Managеment, в России фонды привлекают не только высокая доходность, но и стабильность. «Западные инвесторы очень трепетно относятся к своим деньгам. И наоборот, большое количество российских коммерсантов, получив финансирование из бюджета или от крупных российских банков, теряют чувство реальности и считают, что один-два миллиарда рублей – это небольшие деньги. Западных инвесторов пугают глобальные проекты строительства казино, новых городов или торговых центров. Отечественные предприниматели не утруждают себя размышлениями о долгосрочной перспективе, о том, что будет через тридцать лет», – считает г-н Черепанов. По мнению Сергея Самойлова, директора департамента развития ООО «Гиперцентр – Девелопмент», фонды ориентированы на приобретение готовых раскрученных объектов с понятным бюджетом. Такие вложения низкодоходны, но наиболее безопасны. «Фонды используют консервативный капитал и соответственно мыслят консервативными категориями»,;– считает эксперт. Осторожнее всего инвесторы, связанные с правительством, пенсионными фондами. «У нас консервативный подход и именно поэтому сложно проводить сделки. Проще всего было бы разместить миллиард и радоваться успеху. Но в нашем фонде деньги правительства Дании, пенсионных фондов, страховых компаний. За каждым евро стоят реальные люди с их реальными ожиданиями, и не хочется этих людей подводить», – говорит Павел Черепанов.
При таком подходе возрастает значение негативного образа российских денег, который, скажем, мало заботит Лондон, где фонды традиционно ориентированы на спекулятивную прибыль. По словам г-на Черепанова, работа с северными компаниями предполагает и работу с общественным мнением. Чтобы сломать стереотип, BPT проводит встречи с зарубежными инвесторами и представителями прессы. «Западная пресса, прямо скажем, супернегативна. За счет этого формируется серьезный отрицательный фон. Поведение наших бизнес-структур и инвесторов также не добавляет популярности российскому рынку в Скандинавии. Люди с твердым протестантским мировоззрением очень бережно относятся к деньгам. Они не тратят их на внешнее шоу, для них главный комплимент;– рациональность. К сожалению, у нас пока присутствует не рациональность, а амбициозность», – считает эксперт.
Приемлемый риск
Есть фонды, готовые рисковать и вкладывать в девелоперские проекты на ранней стадии. «Фактором, повлиявшим на рост инвестиций в девелоперские проекты со стороны западных инвестиционных фондов, является падение доходности в реализованных девелоперских проектах с существующим арендным потоком: предлагаемая доходность не слишком привлекательна и заставляет инвесторов рассматривать более высокий уровень рисков и, соответственно, более высокий уровень доходности, которую могут обеспечить лишь девелоперские проекты»,;– отметил Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners. Если при такой тактике искать объекты с горизонтом окупаемости в десять лет, то временные лаги значительно увеличатся. Инвесторы, ценящие стабильность, привычно жалуются на недостаток качественных предложений. «Дефицит качественных проектов, безусловно, существует и, на мой взгляд, будет существовать в обозримом будущем. Тем не менее грамотная команда специалистов всегда сумеет отыскать наилучшие объекты для инвестиций. Это требует огромных усилий и значительного времени. Помимо усилий и времени необходимо умение заключить сделку, для чего нужен опыт, профессиональные навыки и понимание многих сугубо российских юридических и налоговых факторов»,;– считает г-н Мышкин.
Схожего мнения придерживается и Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ компании Jones Lang LaSalle. «Сегодня фонды довольно активно рассматривают возможность входа в проекты на стадии девелопмента для повышения доходности по вложениям. При этом найти возможность инвестирования в России в объекты коммерческой недвижимости – это нетривиальная задача. Для закрытия одной сделки надо переработать информацию по большому количеству проектов, чтобы найти «жемчужину»,;– считает эксперт. Можно вспомнить участие Marbleton Property Fund и Alfa Capital Partners в строительстве бизнес-парка «Калужский» (общая площадь проекта составляет 100 тыс. кв. м, объем инвестиций;– $200 млн.). По словам специалистов, это показательный пример редкого сегодня сценария, при котором фонд берет на себя все девелоперские риски.
При более традиционной схеме фонд заключает форвардную сделку на стадии девелопмента и обязуется под определенную ставку капитализации приобрести проект после его завершения, а девелоперу гарантирует выход из проекта под определенную доходность. При этом не берет на себя риски, связанные с девелопментом и маркетингом проекта, наполнением проекта арендаторами. По такой модели, например, консорциум международных инвесторов, созданный финансовой корпорацией «Открытие», продал четыре офисных здания класса А общей площадью 101 тыс. кв. м бизнес-зоны «Павелецкая» германскому инвестфонду KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH (KanAm Grund).
Новые правила
«Правила игры на рынке несколько изменились за последний год. Основные изменения связаны с кризисом ликвидности и, как следствие этого кризиса, сложностью в привлечении проектного финансирования в девелоперские проекты. Количество банков, выдающих строительные кредиты, резко сократилось, стоимость кредитных ресурсов возросла и в связи с этим повысилась роль финансовых партнеров в реализации проектов», – говорит Олег Мышкин.
По оценке Владимира Пинаева, ситуация изменилась полгода назад. «Если раньше вопрос финансирования решался за счет привлечения кредитов, то сейчас таким образом получить деньги на крупный проект достаточно тяжело. Банки стали осторожнее, объем лимитов сократился и стоимость рефинансирования стала выше. Если идет речь об объекте, который требует финансирования в несколько сотен миллионов долларов, вряд ли удастся получить банковское финансирование. Здесь нужно привлекать партнеров»,;– считает эксперт.
Чтобы получить деньги для новых проектов, девелоперы торопятся продавать. «Сегодня лишь единицы могут привлекать «длинные» деньги. В основном банки предлагают краткосрочные обязательства. В этой связи девелоперы спешат избавиться от уже реализованных проектов, чтобы обеспечить дальнейшее развитие», – описывает ситуацию Сергей Самойлов.
«Два года назад начали активно формироваться фонды недвижимости для работы в России, но спустя полтора года произошла серьезная корректировка их деятельности. Мы видим, что большое количество игроков уже продает свои активы. С такими предложениями к нам вышли несколько российских банков, несколько фондов, но у нас конфиденциальное соглашение, и я не могу его озвучивать. Есть прямые долгосрочные фонды, которые рассматривают инвестиции с горизонтом девять-десять лет. Есть фонды, которые декларируют участие в девелоперских проектах и рассчитывают на спекулятивную прибыль. Но проблемы, возникающие на рынке заемного капитала, реально осложнили окупаемость этих проектов», – говорит Павел Черепанов.
Хотя, как отмечают эксперты, для фондов с долгосрочной тактикой самое время покупать, пока на рынке затишье. Здесь можно выделить несколько причин. Во-первых, большинство фондов зашли на рынок относительно недавно. «Вновь приходящие в Россию фонды предпочитают начинать с небольшого или среднего размера объектов (хотя «средний» размер по московским меркам – это уже $100–200 млн.) класса А с качественными (и немногочисленными) западными арендаторами. Таковых сегодня не так уж много», – считает Владимир Замай, заместитель директора отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis.
Нередко декларируемые фондами планы не вписываются в российские реалии. «Фонды мыслят миллиардами. Если перевести доллары в метры, то получатся огромные города. Между тем проектов такого масштаба, способных заинтересовать инвесторов, единицы», – рассуждает Сергей Самойлов. Тем не менее, по его словам, разрыв между заявленным и делаемым будет сокращаться.
Ожидается, что число сделок с участием инвестиционных фондов резко возрастет в течение ближайших двух лет. «Количество предложений по продаже проектов и созданию СП в последние шесть месяцев увеличилось, но количество сделок по-прежнему минимально. Этот факт не означает, что западные фонды и другие игроки приостановили активную деятельность в ожидании кризиса на рынке, а объясняется прежде всего тем, что для реализации сделок подобного рода требуется около 6–12 месяцев. Дополнительным фактором является дисбаланс ожиданий продавцов и покупателей по коммерческим условиям. Я ожидаю, что рынку потребуется около года, чтобы скорректировать цены до справедливого уровня. С учетом вышесказанного количество сделок должно значительно увеличиться в ближайшие 9–12 месяцев»,;– полагает Владимир Пинаев.
Кто выиграет от кризиса?
Интриги добавляют разговоры о скором системном кризисе в России. «Сегодняшняя ситуация немного напоминает театр – на сцене все красиво, но настоящая жизнь идет за кулисами. В настоящей жизни возникают серьезные проблемы с рефинансированием, качеством строительства, созданием сбалансированного портфеля. В долгосрочном плане выиграет тот, кто будет понимать, что здесь происходит. Такое ощущение, что целое поколение уже забыло лето 98-го года»,;– рассуждает Павел Черепанов.
Можно спорить о том, насколько угроза реальна, но, похоже, корректировка работы уже произошла. «Говоря о возможном системном кризисе, можно отметить, что в этой связи инвесторы как раз и стараются более консервативно подходить к выбору проектов и отказываются от объектов, где есть сомнения в долгосрочном и устойчивом характере арендного дохода. Основным трендом можно назвать ужесточение требований к качеству проектов и прозрачности их структур. Если местный девелопер претендует на привлечение западного JV-партнера для того, чтобы облегчить и удешевить доступ к кредитным ресурсам, ему приходится расчищать «авгиевы конюшни» и упаковывать чистый проект в соответствии со стандартами, по сути не отличающимися от лондонских или парижских проектов. Немаловажно и усиление конкуренции со стороны западных девелоперов, которым существенно проще привлекать арендаторов просто за счет своего имени, гарантирующего качество проекта»,;– описывает ситуацию Владимир Замай.
Как жалуются сами инвестфонды, при обилии заявленных проектов достойных предложений совсем не много. «Очень трудно найти качественный проект, который соответствовал бы даже не западным, а российским строительным стандартам. Мы вынуждены отказаться от некоторых проектов из-за качества постройки. Три года их можно хорошо эксплуатировать, но совершенно очевидно, что через десять лет, когда надо будет публично реализовывать наши активы, здание не выдержит никакой критики», – считает Павел Черепанов.
По его мнению, кризис просто необходим для оздоровления рынка. «Нужно раз в 4–5 лет моделировать финансовый кризис, и в этой ситуации выживут только компании, ориентированные на открытую, прозрачную коммерцию. Исчезнут структуры, которые так или иначе связаны с властью, с финансированием из бюджета, заряженные на нефтяную трубу или на виртуальные надутые баллоны»,;– рассуждает эксперт.
Пока все риски нашего рынка уже заложены в ценах – доходность инвестиций в России в зависимости от сектора превышает средний западноевропейский уровень на 300–400 базисных пунктов. «По-прежнему ставки капитализации в полтора-два раза выше, чем на Западе. Так что настоящее и будущее за Россией», – полагает Сергей Самойлов. Впрочем, в спину уже дышит забытый конкурент. «Стоит заметить, что в связи с кризисом долгового финансирования доходность в Западной Европе подскочила на 100 и даже 150 пунктов, что, естественно, делает объекты в этих странах более привлекательными для инвестиций, т. е. конкуренция за деньги инвесторов возрастает», – полагает Владимир Замай.
«По моим ощущениям, больше половины инвестиций в российскую торговую недвижимость идут со стороны западных инвестфондов. Они уже задают правила игры», – считает Сергей Самойлов. По его словам, еще до начала работы надо понимать, что дальше делать с объектом: продавать или самостоятельно эксплуатировать. Соответственно переговоры с потенциальными покупателями начинаются уже на этапе проработки концепции. «Очень часто у фонда есть свои девелоперские или консалтинговые структуры, которые уже на предварительном этапе вмешиваются в концепцию, участвуют в подборе арендаторов, потому что они заинтересованы в долгосрочном успехе проекта», – рассуждает директор по развитию «Гиперцентра». У недолговечных в глазах инвесторов проектов нет будущего. Вопрос лишь в том, когда они уйдут с рынка. Пока, несмотря на все проблемы, спрос на коммерческую недвижимость сохраняется.
Всего можно выделить порядка десяти фондов, большинство из которых пока не работают в полную силу. Как правило, инвестируют в отдельные проекты, но некоторые игроки предпочитают покупать целые девелоперские компании со всеми активами. Так, Morgan Stanley приобрел 10% «РосЕвроДевелопмента», а Trigranit;– 50% акций группы компаний «Торговый Квартал».
Консервативные деньги
Хотя на рынок пришли звезды первой величины, участвовать в амбициозных проектах, например, по комплексному освоению территорий, финансовые гиганты не торопятся. Как отметил Павел Черепанов, управляющий директор по России BPT Asset Managеment, в России фонды привлекают не только высокая доходность, но и стабильность. «Западные инвесторы очень трепетно относятся к своим деньгам. И наоборот, большое количество российских коммерсантов, получив финансирование из бюджета или от крупных российских банков, теряют чувство реальности и считают, что один-два миллиарда рублей – это небольшие деньги. Западных инвесторов пугают глобальные проекты строительства казино, новых городов или торговых центров. Отечественные предприниматели не утруждают себя размышлениями о долгосрочной перспективе, о том, что будет через тридцать лет», – считает г-н Черепанов. По мнению Сергея Самойлова, директора департамента развития ООО «Гиперцентр – Девелопмент», фонды ориентированы на приобретение готовых раскрученных объектов с понятным бюджетом. Такие вложения низкодоходны, но наиболее безопасны. «Фонды используют консервативный капитал и соответственно мыслят консервативными категориями»,;– считает эксперт. Осторожнее всего инвесторы, связанные с правительством, пенсионными фондами. «У нас консервативный подход и именно поэтому сложно проводить сделки. Проще всего было бы разместить миллиард и радоваться успеху. Но в нашем фонде деньги правительства Дании, пенсионных фондов, страховых компаний. За каждым евро стоят реальные люди с их реальными ожиданиями, и не хочется этих людей подводить», – говорит Павел Черепанов.
При таком подходе возрастает значение негативного образа российских денег, который, скажем, мало заботит Лондон, где фонды традиционно ориентированы на спекулятивную прибыль. По словам г-на Черепанова, работа с северными компаниями предполагает и работу с общественным мнением. Чтобы сломать стереотип, BPT проводит встречи с зарубежными инвесторами и представителями прессы. «Западная пресса, прямо скажем, супернегативна. За счет этого формируется серьезный отрицательный фон. Поведение наших бизнес-структур и инвесторов также не добавляет популярности российскому рынку в Скандинавии. Люди с твердым протестантским мировоззрением очень бережно относятся к деньгам. Они не тратят их на внешнее шоу, для них главный комплимент;– рациональность. К сожалению, у нас пока присутствует не рациональность, а амбициозность», – считает эксперт.
Приемлемый риск
Есть фонды, готовые рисковать и вкладывать в девелоперские проекты на ранней стадии. «Фактором, повлиявшим на рост инвестиций в девелоперские проекты со стороны западных инвестиционных фондов, является падение доходности в реализованных девелоперских проектах с существующим арендным потоком: предлагаемая доходность не слишком привлекательна и заставляет инвесторов рассматривать более высокий уровень рисков и, соответственно, более высокий уровень доходности, которую могут обеспечить лишь девелоперские проекты»,;– отметил Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners. Если при такой тактике искать объекты с горизонтом окупаемости в десять лет, то временные лаги значительно увеличатся. Инвесторы, ценящие стабильность, привычно жалуются на недостаток качественных предложений. «Дефицит качественных проектов, безусловно, существует и, на мой взгляд, будет существовать в обозримом будущем. Тем не менее грамотная команда специалистов всегда сумеет отыскать наилучшие объекты для инвестиций. Это требует огромных усилий и значительного времени. Помимо усилий и времени необходимо умение заключить сделку, для чего нужен опыт, профессиональные навыки и понимание многих сугубо российских юридических и налоговых факторов»,;– считает г-н Мышкин.
Схожего мнения придерживается и Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам, Россия и СНГ компании Jones Lang LaSalle. «Сегодня фонды довольно активно рассматривают возможность входа в проекты на стадии девелопмента для повышения доходности по вложениям. При этом найти возможность инвестирования в России в объекты коммерческой недвижимости – это нетривиальная задача. Для закрытия одной сделки надо переработать информацию по большому количеству проектов, чтобы найти «жемчужину»,;– считает эксперт. Можно вспомнить участие Marbleton Property Fund и Alfa Capital Partners в строительстве бизнес-парка «Калужский» (общая площадь проекта составляет 100 тыс. кв. м, объем инвестиций;– $200 млн.). По словам специалистов, это показательный пример редкого сегодня сценария, при котором фонд берет на себя все девелоперские риски.
При более традиционной схеме фонд заключает форвардную сделку на стадии девелопмента и обязуется под определенную ставку капитализации приобрести проект после его завершения, а девелоперу гарантирует выход из проекта под определенную доходность. При этом не берет на себя риски, связанные с девелопментом и маркетингом проекта, наполнением проекта арендаторами. По такой модели, например, консорциум международных инвесторов, созданный финансовой корпорацией «Открытие», продал четыре офисных здания класса А общей площадью 101 тыс. кв. м бизнес-зоны «Павелецкая» германскому инвестфонду KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH (KanAm Grund).
Новые правила
«Правила игры на рынке несколько изменились за последний год. Основные изменения связаны с кризисом ликвидности и, как следствие этого кризиса, сложностью в привлечении проектного финансирования в девелоперские проекты. Количество банков, выдающих строительные кредиты, резко сократилось, стоимость кредитных ресурсов возросла и в связи с этим повысилась роль финансовых партнеров в реализации проектов», – говорит Олег Мышкин.
По оценке Владимира Пинаева, ситуация изменилась полгода назад. «Если раньше вопрос финансирования решался за счет привлечения кредитов, то сейчас таким образом получить деньги на крупный проект достаточно тяжело. Банки стали осторожнее, объем лимитов сократился и стоимость рефинансирования стала выше. Если идет речь об объекте, который требует финансирования в несколько сотен миллионов долларов, вряд ли удастся получить банковское финансирование. Здесь нужно привлекать партнеров»,;– считает эксперт.
Чтобы получить деньги для новых проектов, девелоперы торопятся продавать. «Сегодня лишь единицы могут привлекать «длинные» деньги. В основном банки предлагают краткосрочные обязательства. В этой связи девелоперы спешат избавиться от уже реализованных проектов, чтобы обеспечить дальнейшее развитие», – описывает ситуацию Сергей Самойлов.
«Два года назад начали активно формироваться фонды недвижимости для работы в России, но спустя полтора года произошла серьезная корректировка их деятельности. Мы видим, что большое количество игроков уже продает свои активы. С такими предложениями к нам вышли несколько российских банков, несколько фондов, но у нас конфиденциальное соглашение, и я не могу его озвучивать. Есть прямые долгосрочные фонды, которые рассматривают инвестиции с горизонтом девять-десять лет. Есть фонды, которые декларируют участие в девелоперских проектах и рассчитывают на спекулятивную прибыль. Но проблемы, возникающие на рынке заемного капитала, реально осложнили окупаемость этих проектов», – говорит Павел Черепанов.
Хотя, как отмечают эксперты, для фондов с долгосрочной тактикой самое время покупать, пока на рынке затишье. Здесь можно выделить несколько причин. Во-первых, большинство фондов зашли на рынок относительно недавно. «Вновь приходящие в Россию фонды предпочитают начинать с небольшого или среднего размера объектов (хотя «средний» размер по московским меркам – это уже $100–200 млн.) класса А с качественными (и немногочисленными) западными арендаторами. Таковых сегодня не так уж много», – считает Владимир Замай, заместитель директора отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis.
Нередко декларируемые фондами планы не вписываются в российские реалии. «Фонды мыслят миллиардами. Если перевести доллары в метры, то получатся огромные города. Между тем проектов такого масштаба, способных заинтересовать инвесторов, единицы», – рассуждает Сергей Самойлов. Тем не менее, по его словам, разрыв между заявленным и делаемым будет сокращаться.
Ожидается, что число сделок с участием инвестиционных фондов резко возрастет в течение ближайших двух лет. «Количество предложений по продаже проектов и созданию СП в последние шесть месяцев увеличилось, но количество сделок по-прежнему минимально. Этот факт не означает, что западные фонды и другие игроки приостановили активную деятельность в ожидании кризиса на рынке, а объясняется прежде всего тем, что для реализации сделок подобного рода требуется около 6–12 месяцев. Дополнительным фактором является дисбаланс ожиданий продавцов и покупателей по коммерческим условиям. Я ожидаю, что рынку потребуется около года, чтобы скорректировать цены до справедливого уровня. С учетом вышесказанного количество сделок должно значительно увеличиться в ближайшие 9–12 месяцев»,;– полагает Владимир Пинаев.
Кто выиграет от кризиса?
Интриги добавляют разговоры о скором системном кризисе в России. «Сегодняшняя ситуация немного напоминает театр – на сцене все красиво, но настоящая жизнь идет за кулисами. В настоящей жизни возникают серьезные проблемы с рефинансированием, качеством строительства, созданием сбалансированного портфеля. В долгосрочном плане выиграет тот, кто будет понимать, что здесь происходит. Такое ощущение, что целое поколение уже забыло лето 98-го года»,;– рассуждает Павел Черепанов.
Можно спорить о том, насколько угроза реальна, но, похоже, корректировка работы уже произошла. «Говоря о возможном системном кризисе, можно отметить, что в этой связи инвесторы как раз и стараются более консервативно подходить к выбору проектов и отказываются от объектов, где есть сомнения в долгосрочном и устойчивом характере арендного дохода. Основным трендом можно назвать ужесточение требований к качеству проектов и прозрачности их структур. Если местный девелопер претендует на привлечение западного JV-партнера для того, чтобы облегчить и удешевить доступ к кредитным ресурсам, ему приходится расчищать «авгиевы конюшни» и упаковывать чистый проект в соответствии со стандартами, по сути не отличающимися от лондонских или парижских проектов. Немаловажно и усиление конкуренции со стороны западных девелоперов, которым существенно проще привлекать арендаторов просто за счет своего имени, гарантирующего качество проекта»,;– описывает ситуацию Владимир Замай.
Как жалуются сами инвестфонды, при обилии заявленных проектов достойных предложений совсем не много. «Очень трудно найти качественный проект, который соответствовал бы даже не западным, а российским строительным стандартам. Мы вынуждены отказаться от некоторых проектов из-за качества постройки. Три года их можно хорошо эксплуатировать, но совершенно очевидно, что через десять лет, когда надо будет публично реализовывать наши активы, здание не выдержит никакой критики», – считает Павел Черепанов.
По его мнению, кризис просто необходим для оздоровления рынка. «Нужно раз в 4–5 лет моделировать финансовый кризис, и в этой ситуации выживут только компании, ориентированные на открытую, прозрачную коммерцию. Исчезнут структуры, которые так или иначе связаны с властью, с финансированием из бюджета, заряженные на нефтяную трубу или на виртуальные надутые баллоны»,;– рассуждает эксперт.
Пока все риски нашего рынка уже заложены в ценах – доходность инвестиций в России в зависимости от сектора превышает средний западноевропейский уровень на 300–400 базисных пунктов. «По-прежнему ставки капитализации в полтора-два раза выше, чем на Западе. Так что настоящее и будущее за Россией», – полагает Сергей Самойлов. Впрочем, в спину уже дышит забытый конкурент. «Стоит заметить, что в связи с кризисом долгового финансирования доходность в Западной Европе подскочила на 100 и даже 150 пунктов, что, естественно, делает объекты в этих странах более привлекательными для инвестиций, т. е. конкуренция за деньги инвесторов возрастает», – полагает Владимир Замай.
«По моим ощущениям, больше половины инвестиций в российскую торговую недвижимость идут со стороны западных инвестфондов. Они уже задают правила игры», – считает Сергей Самойлов. По его словам, еще до начала работы надо понимать, что дальше делать с объектом: продавать или самостоятельно эксплуатировать. Соответственно переговоры с потенциальными покупателями начинаются уже на этапе проработки концепции. «Очень часто у фонда есть свои девелоперские или консалтинговые структуры, которые уже на предварительном этапе вмешиваются в концепцию, участвуют в подборе арендаторов, потому что они заинтересованы в долгосрочном успехе проекта», – рассуждает директор по развитию «Гиперцентра». У недолговечных в глазах инвесторов проектов нет будущего. Вопрос лишь в том, когда они уйдут с рынка. Пока, несмотря на все проблемы, спрос на коммерческую недвижимость сохраняется.
Назад
Загрузка...