Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
31 Июля 2008, 20:00
Обзор земельного рынка Санкт-Петербурга
Земельный рынок Санкт-Петербурга, как и любого другого российского города, остается довольно непрозрачным и непредсказуемым – земельные отношения в;стране традиционно плохо поддаются анализу и прогнозированию. Однако это не является препятствием для активной застройки территорий бурно развивающихся российских городов, среди которых Северная столица по темпам развития занимает одно из лидирующих мест.
Общая ситуация
До недавнего времени в России не существовало законодательной базы, позволяющей корректно вести учет земельных участков. Такая база появилась в 2001 tгоду с принятием Земельного кодекса Российской Федерации, изменившего систему землепользования в стране. Это послужило импульсом для формирования рынка земельных отношений, в том числе в Петербурге и Ленобласти,;– начался процесс межевания и описания земельных участков, который на сегодняшний день еще не закончен.
Таким образом, рынок земли Санкт-Петербурга и области сформировался не так давно. На нем появились профессиональные игроки, рассматривающие землю как инвестиционный продукт, с их подачи сформировался вторичный рынок земельных участков, на котором сегодня участники рынка недвижимости – девелоперы и инвесторы;– активно приобретают участки под застройку.
Весной текущего года принят закон «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга». Эксперты отмечают, что внесенные поправки сделали Генплан более гибким: большинство изменений в конечном счете направлены на расширение возможностей для строительства. Последнее воспринимается неоднозначно: критики обвиняют власти в том, что предлагаемые администрацией системные изменения функциональных зон позволяют застраивать город по усмотрению девелоперов и инвесторов, что, как известно, далеко не всегда хорошо для города и в долгосрочной перспективе для тех же девелоперов и инвесторов. Так, укрупнение функциональных зон (29 зон действующего Генплана сокращены до 20) снимает ряд ограничений на застройку конкретных территорий, например, допуская высотное строительство в центре города, что может усилить транспортные трудности и привести к ряду эксплуатационных проблем.
Предложение
В Петербурге земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выставляются на торги Фондом имущества Санкт-Петербурга, в результате которых победитель приобретает право аренды земельного участка. Продажа в собственность на первичном рынке не распространена. В 2007 году для реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости городом были проданы права аренды 25 земельных участков суммарной площадью 780 га, из которых 767 га приходилось на комплексную застройку. По данным GVA Sawyer, по количеству и общей площади земельных участков под общественно-деловую застройку, выставленных на аукционах в 2007 году, лидирует Выборгский район. Лидерство достигнуто благодаря сдаче в аренду на 6 лет крупного земельного участка на улице Хошимина в зоне общественно-деловой застройки для планировки территории и разработки проектной документации строительства нежилых объектов.
В планах Комитета по строительству на 2008 год предусмотрены торги по участкам городской территории общей площадью не менее 500 га, из которых под комплексное освоение будет выделено 15 участков площадью 150 га.
Как рассказывают в компании «Центр проектов развития недвижимости «Вечер», в Петербурге предоставляются участки на условиях краткосрочной (до трех лет), долгосрочной аренды (как правило, на 49 лет) или на неопределенный срок (продление после истечения срока краткосрочной аренды). В;GVA Sawyer отмечают, что широкое распространение получил так называемый «короткий» пакет – заключение договора аренды сроком на 6 лет. Такие торги предполагают наличие минимума информации о возможных функциях площадки, ее имущественно-правовом статусе, типе застройки, кадастровом плане и рыночной оценке земли. Победитель аукциона (компания, предложившая наибольшую ставку арендной платы) получает право заключить договор аренды сроком на шесть лет, полтора года из которых отводятся на проведение изыскательских работ, еще полтора – на проектирование и три года – непосредственно на строительство. По истечении шести лет застройщик может продлить аренду до 49 лет или же выкупить землю с возведенным объектом в собственность. «Короткий» пакет обладает высокими рисками, связанными с подключением будущих сооружений к инженерным сетям, а также отсутствием предварительной информации об обеспеченности инфраструктурой выставленного на аукцион земельного участка.
Что касается первичного рынка Ленобласти, то там ситуация по срокам аренды более разнообразна, кроме того, более распространена продажа земель в собственность. Необходимо отметить, что, в отличие от Петербурга, где существует Генеральный план, в области пока нет актуальных документов территориального планирования – работа над ними ведется в настоящее время органами местного самоуправления и завершить ее планируется до конца 2009 года. В ЦПРН «Вечер» отмечают, что отсутствие документов территориального планирования затрудняет изменение назначения земель, что необходимо в условиях рынка, представленного в основном землями сельхозназначения – именно они преимущественно являются предметом купли-продажи в Ленинградской области.
В целом эксперты рынка отмечают, что сегодня непросто найти участок под застройку, не обремененный теми или иными проблемами, к которым относятся различные правовые нюансы, трудности инженерной подготовки участка и т. д.
Как сообщают в GVA Sawyer, согласно данным об объектах недвижимости в открытом предложении на сегодняшний момент больше всего земельных участков под общественно-деловую застройку сосредоточено на выездах из города – Пулковском, Московском, Таллинском, Волхонском, Мурманском шоссе. Также под застройку предлагаются земельные участки, сконцентрированные вокруг КАД.
В результате дефицита участков в оборот активно вовлекаются предприятия промзон. В соответствии с Генеральным планом к 2015 году из центра Петербурга в промышленные зоны должно быть выведено около 70% промышленных предприятий, что приведет к сокращению площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, на 3,5–4 тыс. га. По данным GVA Sawyer, в среднесрочной перспективе прежде всего будет продолжено освоение промышленных территорий Петроградского, Василеостровского, Адмиралтейского районов, к перспективным районам относятся Выборгский, Калининский, Красногвардейский, Московский районы. На более позднем этапе будут развиваться промышленные зоны Фрунзенского, Невского и Кировского районов. Площадь промышленных территорий составляет около 4330 га (примерно 420;га;– площадь уже развивающихся зон, 2310 га – площадь перспективных зон, 1600 га – площадь резервных территорий), на которых, по оценкам специалистов компании, можно возвести не менее 65 млн кв. м жилых и коммерческих площадей. «65 млн кв. м в центре города – это огромный запас для редевелопмента на ближайшие 30–50 лет, – отмечают в компании. – Развитие указанных перспективных зон очень сильно повлияет на развитие города в целом, поэтому процесс редевелопмента промышленных зон нужно рассматривать в комплексе, при этом город должен контролировать концепцию каждого проекта, чтобы, будучи реализованными, они сложились в единую мозаику преобразования промышленного пояса Санкт-Петербурга, что будет способствовать устойчивому развитию города».
Как отмечают в Colliers International, несмотря на значительное количество потенциально пригодных для девелопмента участков, в том числе в центре города, занимаемых сейчас промышленными предприятиями, лишь небольшое количество из них реально готово к продаже. Причины этого – в юридической неготовности, нехватке мощностей, завышенных ценовых ожиданиях и банальной неготовности собственников расстаться с участком.
Новым интересным источником предложения земли в Петербурге обещает стать проект «Морской фасад», в рамках которого предполагается намыть на территории Невской губы Финского залива более 450 га новых земель (расширение территории до 1,5 км в глубь залива). В начале лета часть намывных территорий «Морского фасада» общей площадью 63,4 га приобрела группа компаний «ПИК», которая планирует построить на этой территории около 1,3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
Спрос
Спрос на земельные участки формируется девелоперскими и инвестиционными компаниями, среди последних есть покупатели со спекулятивными интересами, доля которых в последние годы сокращается. По оценкам специалистов Colliers International, если 2–3 года назад рынок был на 70% спекулятивным, то в настоящее время около 60% земель приобретаются под девелопмент. В компании отмечают, что среди девелоперов жилья преобладают петербургские компании, в то время как большинство претендентов на участки под реализацию проектов коммерческой недвижимости и многофункциональных комплексов представлено московскими и международными компаниями, также существует практика партнерства международных инвесторов с местными девелоперами. В то же время эксперты рынка отмечают, что местные игроки из-за различных экономических ограничений, как правило, не могут участвовать в борьбе за крупные наделы, выставляемые на торги Фондом имущества Санкт-Петербурга, – территории площадью более 100 га способны «потянуть» только внешние инвесторы.
Среди крупных игроков, которые недавно приобрели на первичном рынке крупные участки для комплексного освоения, можно назвать компании «Главстрой-СПб» (дочерняя структура «Базового элемента»), «Гатчинский ДСК» (с июня 2008 года;– «Городская ДомоСтроительная компания», входит в петербургский холдинг «Группа ЛСР»), «Мосметрострой» и др.
Эксперты рынка отмечают, что для первичного рынка характерны сделки с участием крупных компаний, специализирующихся на жилищном строительстве, – благодаря короткому инвестиционному циклу проекты жилой недвижимости экономически более эффективны, чем проекты строительства коммерческой недвижимости. Как следствие, «жилищники» могут позволить себе поднимать цены в ходе торгов до уровня, недоступного игрокам рынка коммерческой недвижимости. Поэтому последние приобретают участки преимущественно на вторичном рынке, где, как отмечают в ЦПРН «Вечер», существует довольно большой выбор участков, при этом предложение более разнообразно, чем на первичном рынке, в том числе и по цене. Кроме того, на вторичном рынке отсутствует элемент непредсказуемости – фиксированная цена участка позволяет потенциальному покупателю оценить свои инвестиционные возможности и принять решение о приобретении участка.
Ставки
На существующем рынке земельных участков Санкт-Петербурга цены могут различаться в тысячи раз. Среди ценообразующих факторов можно назвать следующие:
По оценкам экспертов GVA Sawyer, дороже всего стоят земли у трасс с наиболее интенсивным движением, а также с инженерной подготовкой. В самый низкий ценовой диапазон попадают инженерно неподготовленные земли, а также земли, требующие перевода из категории сельскохозяйственных земель.
По данным Colliers International, рыночная стоимость земельных участков под девелопмент коммерческой недвижимости в центральных районах Петербурга составляет в среднем от $10 до $50 млн за гектар, земля под жилищный девелопмент может стоить и выше. Цена участков в районе выезда из города и кольцевой автодороги – в среднем $1–2;млн за;гектар.
Цены на землю растут в среднем, по различным оценкам, на 20–30% в год, однако в отдельных случаях могут достигать роста в 150–200% (например, по мере ввода в эксплуатацию участков КАД прилегающие территории значительно прибавляют в цене).
Если говорить о доле затрат на землю в общей стоимости проекта, то, по оценкам аналитиков Colliers International, в случае строительства бизнес-парка за пределами центра города доля затрат на землю в общем случае не должна превышать 10% стоимости проекта бизнес-парка. В;то же время при реализации офисного проекта в центре города эта доля может достигать 30–35%.
Тенденции
Прогноз
Законодательные инициативы как городского, так и федерального уровня призваны повысить прозрачность земельного рынка, сделать его более открытым и понятным для инвесторов. Пока трудно судить об успехах и прогнозировать дальнейшее влияние предпринимаемых администрацией мер на земельный рынок, но независимо от этого развитие рынка земельных участков подстегивается развитием рынка недвижимости. Интерес застройщиков и инвесторов к привлекательным территориям способствует росту цен на земельные участки, который в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 20–30% в год, за исключением более интенсивно растущих в цене участков вблизи КАД, Пулковского шоссе и других перспективных трасс – там цены на землю могут расти быстрее. Продолжит развиваться вторичный рынок земельных участков, в частности, будут осваиваться промышленные территории, в которых заложен значительный резерв участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости.
До недавнего времени в России не существовало законодательной базы, позволяющей корректно вести учет земельных участков. Такая база появилась в 2001 tгоду с принятием Земельного кодекса Российской Федерации, изменившего систему землепользования в стране. Это послужило импульсом для формирования рынка земельных отношений, в том числе в Петербурге и Ленобласти,;– начался процесс межевания и описания земельных участков, который на сегодняшний день еще не закончен.
Таким образом, рынок земли Санкт-Петербурга и области сформировался не так давно. На нем появились профессиональные игроки, рассматривающие землю как инвестиционный продукт, с их подачи сформировался вторичный рынок земельных участков, на котором сегодня участники рынка недвижимости – девелоперы и инвесторы;– активно приобретают участки под застройку.
Весной текущего года принят закон «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга». Эксперты отмечают, что внесенные поправки сделали Генплан более гибким: большинство изменений в конечном счете направлены на расширение возможностей для строительства. Последнее воспринимается неоднозначно: критики обвиняют власти в том, что предлагаемые администрацией системные изменения функциональных зон позволяют застраивать город по усмотрению девелоперов и инвесторов, что, как известно, далеко не всегда хорошо для города и в долгосрочной перспективе для тех же девелоперов и инвесторов. Так, укрупнение функциональных зон (29 зон действующего Генплана сокращены до 20) снимает ряд ограничений на застройку конкретных территорий, например, допуская высотное строительство в центре города, что может усилить транспортные трудности и привести к ряду эксплуатационных проблем.
Предложение
В Петербурге земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выставляются на торги Фондом имущества Санкт-Петербурга, в результате которых победитель приобретает право аренды земельного участка. Продажа в собственность на первичном рынке не распространена. В 2007 году для реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости городом были проданы права аренды 25 земельных участков суммарной площадью 780 га, из которых 767 га приходилось на комплексную застройку. По данным GVA Sawyer, по количеству и общей площади земельных участков под общественно-деловую застройку, выставленных на аукционах в 2007 году, лидирует Выборгский район. Лидерство достигнуто благодаря сдаче в аренду на 6 лет крупного земельного участка на улице Хошимина в зоне общественно-деловой застройки для планировки территории и разработки проектной документации строительства нежилых объектов.
В планах Комитета по строительству на 2008 год предусмотрены торги по участкам городской территории общей площадью не менее 500 га, из которых под комплексное освоение будет выделено 15 участков площадью 150 га.
Как рассказывают в компании «Центр проектов развития недвижимости «Вечер», в Петербурге предоставляются участки на условиях краткосрочной (до трех лет), долгосрочной аренды (как правило, на 49 лет) или на неопределенный срок (продление после истечения срока краткосрочной аренды). В;GVA Sawyer отмечают, что широкое распространение получил так называемый «короткий» пакет – заключение договора аренды сроком на 6 лет. Такие торги предполагают наличие минимума информации о возможных функциях площадки, ее имущественно-правовом статусе, типе застройки, кадастровом плане и рыночной оценке земли. Победитель аукциона (компания, предложившая наибольшую ставку арендной платы) получает право заключить договор аренды сроком на шесть лет, полтора года из которых отводятся на проведение изыскательских работ, еще полтора – на проектирование и три года – непосредственно на строительство. По истечении шести лет застройщик может продлить аренду до 49 лет или же выкупить землю с возведенным объектом в собственность. «Короткий» пакет обладает высокими рисками, связанными с подключением будущих сооружений к инженерным сетям, а также отсутствием предварительной информации об обеспеченности инфраструктурой выставленного на аукцион земельного участка.
Что касается первичного рынка Ленобласти, то там ситуация по срокам аренды более разнообразна, кроме того, более распространена продажа земель в собственность. Необходимо отметить, что, в отличие от Петербурга, где существует Генеральный план, в области пока нет актуальных документов территориального планирования – работа над ними ведется в настоящее время органами местного самоуправления и завершить ее планируется до конца 2009 года. В ЦПРН «Вечер» отмечают, что отсутствие документов территориального планирования затрудняет изменение назначения земель, что необходимо в условиях рынка, представленного в основном землями сельхозназначения – именно они преимущественно являются предметом купли-продажи в Ленинградской области.
В целом эксперты рынка отмечают, что сегодня непросто найти участок под застройку, не обремененный теми или иными проблемами, к которым относятся различные правовые нюансы, трудности инженерной подготовки участка и т. д.
Как сообщают в GVA Sawyer, согласно данным об объектах недвижимости в открытом предложении на сегодняшний момент больше всего земельных участков под общественно-деловую застройку сосредоточено на выездах из города – Пулковском, Московском, Таллинском, Волхонском, Мурманском шоссе. Также под застройку предлагаются земельные участки, сконцентрированные вокруг КАД.
В результате дефицита участков в оборот активно вовлекаются предприятия промзон. В соответствии с Генеральным планом к 2015 году из центра Петербурга в промышленные зоны должно быть выведено около 70% промышленных предприятий, что приведет к сокращению площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, на 3,5–4 тыс. га. По данным GVA Sawyer, в среднесрочной перспективе прежде всего будет продолжено освоение промышленных территорий Петроградского, Василеостровского, Адмиралтейского районов, к перспективным районам относятся Выборгский, Калининский, Красногвардейский, Московский районы. На более позднем этапе будут развиваться промышленные зоны Фрунзенского, Невского и Кировского районов. Площадь промышленных территорий составляет около 4330 га (примерно 420;га;– площадь уже развивающихся зон, 2310 га – площадь перспективных зон, 1600 га – площадь резервных территорий), на которых, по оценкам специалистов компании, можно возвести не менее 65 млн кв. м жилых и коммерческих площадей. «65 млн кв. м в центре города – это огромный запас для редевелопмента на ближайшие 30–50 лет, – отмечают в компании. – Развитие указанных перспективных зон очень сильно повлияет на развитие города в целом, поэтому процесс редевелопмента промышленных зон нужно рассматривать в комплексе, при этом город должен контролировать концепцию каждого проекта, чтобы, будучи реализованными, они сложились в единую мозаику преобразования промышленного пояса Санкт-Петербурга, что будет способствовать устойчивому развитию города».
Как отмечают в Colliers International, несмотря на значительное количество потенциально пригодных для девелопмента участков, в том числе в центре города, занимаемых сейчас промышленными предприятиями, лишь небольшое количество из них реально готово к продаже. Причины этого – в юридической неготовности, нехватке мощностей, завышенных ценовых ожиданиях и банальной неготовности собственников расстаться с участком.
Новым интересным источником предложения земли в Петербурге обещает стать проект «Морской фасад», в рамках которого предполагается намыть на территории Невской губы Финского залива более 450 га новых земель (расширение территории до 1,5 км в глубь залива). В начале лета часть намывных территорий «Морского фасада» общей площадью 63,4 га приобрела группа компаний «ПИК», которая планирует построить на этой территории около 1,3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
Спрос
Спрос на земельные участки формируется девелоперскими и инвестиционными компаниями, среди последних есть покупатели со спекулятивными интересами, доля которых в последние годы сокращается. По оценкам специалистов Colliers International, если 2–3 года назад рынок был на 70% спекулятивным, то в настоящее время около 60% земель приобретаются под девелопмент. В компании отмечают, что среди девелоперов жилья преобладают петербургские компании, в то время как большинство претендентов на участки под реализацию проектов коммерческой недвижимости и многофункциональных комплексов представлено московскими и международными компаниями, также существует практика партнерства международных инвесторов с местными девелоперами. В то же время эксперты рынка отмечают, что местные игроки из-за различных экономических ограничений, как правило, не могут участвовать в борьбе за крупные наделы, выставляемые на торги Фондом имущества Санкт-Петербурга, – территории площадью более 100 га способны «потянуть» только внешние инвесторы.
Среди крупных игроков, которые недавно приобрели на первичном рынке крупные участки для комплексного освоения, можно назвать компании «Главстрой-СПб» (дочерняя структура «Базового элемента»), «Гатчинский ДСК» (с июня 2008 года;– «Городская ДомоСтроительная компания», входит в петербургский холдинг «Группа ЛСР»), «Мосметрострой» и др.
Эксперты рынка отмечают, что для первичного рынка характерны сделки с участием крупных компаний, специализирующихся на жилищном строительстве, – благодаря короткому инвестиционному циклу проекты жилой недвижимости экономически более эффективны, чем проекты строительства коммерческой недвижимости. Как следствие, «жилищники» могут позволить себе поднимать цены в ходе торгов до уровня, недоступного игрокам рынка коммерческой недвижимости. Поэтому последние приобретают участки преимущественно на вторичном рынке, где, как отмечают в ЦПРН «Вечер», существует довольно большой выбор участков, при этом предложение более разнообразно, чем на первичном рынке, в том числе и по цене. Кроме того, на вторичном рынке отсутствует элемент непредсказуемости – фиксированная цена участка позволяет потенциальному покупателю оценить свои инвестиционные возможности и принять решение о приобретении участка.
Ставки
На существующем рынке земельных участков Санкт-Петербурга цены могут различаться в тысячи раз. Среди ценообразующих факторов можно назвать следующие:
- назначение участка: стоимость земли существенно различается в зависимости от категории и вида функционального использования земли;
- местоположение: на стоимость участка влияет район расположения, близость к центру города и т. д.;
- размер земельного участка – цены за единицу площади крупного участка (более 50 га) при прочих равных условиях могут в 2–3 раза отличаться в меньшую сторону от стоимости единицы площади участка площадью менее 20 га;
- транспортная доступность: близость транспортных магистралей, удобных развязок, общественного транспорта и т. д.;
- правовой статус земельного участка: земля в собственности дороже аналогичного участка в статусе долгосрочной аренды или инвестиционного проекта.
По оценкам экспертов GVA Sawyer, дороже всего стоят земли у трасс с наиболее интенсивным движением, а также с инженерной подготовкой. В самый низкий ценовой диапазон попадают инженерно неподготовленные земли, а также земли, требующие перевода из категории сельскохозяйственных земель.
По данным Colliers International, рыночная стоимость земельных участков под девелопмент коммерческой недвижимости в центральных районах Петербурга составляет в среднем от $10 до $50 млн за гектар, земля под жилищный девелопмент может стоить и выше. Цена участков в районе выезда из города и кольцевой автодороги – в среднем $1–2;млн за;гектар.
Цены на землю растут в среднем, по различным оценкам, на 20–30% в год, однако в отдельных случаях могут достигать роста в 150–200% (например, по мере ввода в эксплуатацию участков КАД прилегающие территории значительно прибавляют в цене).
Если говорить о доле затрат на землю в общей стоимости проекта, то, по оценкам аналитиков Colliers International, в случае строительства бизнес-парка за пределами центра города доля затрат на землю в общем случае не должна превышать 10% стоимости проекта бизнес-парка. В;то же время при реализации офисного проекта в центре города эта доля может достигать 30–35%.
Тенденции
- Все большее распространение получает приобретение крупными игроками обширных территорий для комплексного освоения, которое идет на смену уплотнительной застройке.
- Одной из тенденций первичного рынка земельных участков Петербурга эксперты называют снижение его прозрачности, в том числе за счет того, что результаты торгов, инициируемых Фондом имущества Санкт-Петербурга, в последнее время не публикуются в открытых источниках, как это практиковалось ранее.
- Дефицит земельных ресурсов в черте города способствует все более активному вовлечению в оборот территорий промышленных зон.
- На востребованность и, как следствие, стоимость участков, прилегающих к строящейся КАД, влияет приближение ввода в эксплуатацию новых ее участков.
- Дефицит земельных участков в центральных районах Петербурга способствует образованию общественно-деловых зон за пределами города.
Прогноз
Законодательные инициативы как городского, так и федерального уровня призваны повысить прозрачность земельного рынка, сделать его более открытым и понятным для инвесторов. Пока трудно судить об успехах и прогнозировать дальнейшее влияние предпринимаемых администрацией мер на земельный рынок, но независимо от этого развитие рынка земельных участков подстегивается развитием рынка недвижимости. Интерес застройщиков и инвесторов к привлекательным территориям способствует росту цен на земельные участки, который в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 20–30% в год, за исключением более интенсивно растущих в цене участков вблизи КАД, Пулковского шоссе и других перспективных трасс – там цены на землю могут расти быстрее. Продолжит развиваться вторичный рынок земельных участков, в частности, будут осваиваться промышленные территории, в которых заложен значительный резерв участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости.
Назад
Загрузка...