Офис для автомобилей

Москва обеспечена парковками всего на 38%. Офисные центры в этом плане не улучшают городскую статистику. К примеру, в бизнес­центре класса А на одно машино­место приходится 100 кв. м площади. И хотя девелоперы постепенно увеличивают количество мест в паркингах и на стоянках, они делают это медленно и без особой охоты. Что неудивительно – себестоимость  1 кв. м подземного паркинга составляет $600, срок окупаемости – от 6 лет. А это больше срока окупаемости самого БЦ.

1292
Автор: Светлана Данилова

Километры машин
По данным первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Константина Королевского, уровень обеспеченности города местами для парковки автомобилей составляет около 38%. К концу 2007 г. власти надеются выйти на уровень 41%, а к 2020 г., по Генплану г. Москвы, предполагается выйти на 70%. Тогда этот показатель станет выше среднеевропейского.
Пока же автолюбителей особо не ждут, и яркой демонстрацией этого утверждения являются километры машин, припаркованных у обочин дорог. В самом сложном положении оказались офисные здания, построенные в центре в 1990­х – начале 2000­х гг. «Некоторое время назад перегруженность дорог в городе была не так ощутима, и девелоперы не воспринимали вопрос парковки со всей серьезностью», – говорит Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties. К примеру, в очень качественном бизнес­центре «Галерея Актер», построенном в 90­х гг., всего около 30 машино­мест. Но, по мнению Тимофея Фомина, руководителя службы маркетинга и связей с общественностью AGA Management, большое количество плюсов БЦ – месторасположение, престижность района, транспортная доступность, наличие рядом станции метро – по совокупности затмевают отсутствие парковочных мест.
Конкуренция на рынке офисной недвижимости с каждым годом усиливается, строится много новых бизнес­центров, и паркинг стал одним из конкурентных преимуществ. «Большая парковка – это дополнительный плюс, – уверена Елена Алпатова, старший консультант отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Для каких­то компаний это может оказаться решающим фактором в пользу переезда из центра в бизнес­парк у МКАД». И девелоперы вынуждены принимать участие в решении парковочной проблемы. В настоящее время вопросы размещения автомобилей учитываются в каждом новом проекте. Для БЦ класса А подземный паркинг – уже необходимое условие. Даже бизнес­парк «Крылатские Холмы» с его обширными прилегающими территориями имеет подземную парковку.
Количество машино­мест в офисных зданиях регламентируется, с одной стороны, нормативным документом (постановление правительства Москвы от 4 октября 2005 г. «О нормировании расчетных показателей требуемого количества машино­мест»), а с другой – классификацией офисных зданий, принятой Московским исследовательским форумом (МИФ) в 2003 г. Эта классификация носит рекомендательный характер. В соответствии с постановлением необходимое количество парковочных мест для офисных зданий определяется из расчета общей площади здания (включая подземную часть, технические помещения и т.п.). «Данный принцип расчета количества парковочных мест представляется менее обоснованным, чем принцип, заложенный в классификации офисных зданий, – полагает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International. – В соответствии с классификацией, принятой МИФ, соотношение парковочных мест и общей арендуемой площади здания определяется на уровне 1 машино­место на 100 кв. м офисной площади». «Но этого уже мало, – добавляет Елена Денисова, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle. – Хотя в центре часто встречается коэффициент 1 м/м на 140 и 150 кв. м». В районе от Садового кольца до ТТК среднее необходимое соотношение парковочных мест и арендуемой площади оценивается на уровне 1 м/м на 70–80 кв. м. За пределами ТТК соотношение должно быть 1 м/м на 60 кв. м арендуемой площади. Для бизнес­парков у МКАД – 1 м/м на 40 кв. м. «Если офис расположен у Кольцевой дороги, значит, большинство сотрудников будет приезжать на машинах, – отмечает Елена Алпатова. – Соответственно, нужна большая парковка».
В классе В эта характеристика менее строгая. «В новых проектах обоих классов соотношение парковочных мест становится одним из главных конкурентных преимуществ, – рассказывает Александр Новиков. – «Дукат Плейс III» предлагает 1 м/м на 62 кв. м, «ЛеФорт» – 1 м/м на 70 кв. м, «Конкорд» – 1 м/м на 75 кв. м. В таких условиях бизнес­центры с соотношением 1 машино­место на 110 кв. м и более уже рискуют стать маловостребованными и будут вынуждены снизить ставки аренды». Офисы класса С довольно часто располагаются в зданиях бывших НИИ и госучреждений, в связи с этим подземного паркинга здесь не бывает, а наземная парковка может быть расположена на прилегающей территории и иметь стихийный характер. «Офисы классов В и С, как правило, находятся в реконструированных зданиях, и парковка в данной ситуации напрямую зависит от наличия прилегающей территории», – отмечает Тимофей Фомин.
В перспективе требования к количеству машино­мест ужесточатся. И хотя специалисты пока не говорят о тенденции, но некоторые уже считают нынешние соотношения недостаточными. «Недопустимо в бизнес­центре класса А предлагать количество парковочных мест менее одного на 50–70 кв. м арендуемой площади, – полагает Ирина Гаген, руководитель проекта компании «Вашъ Финансовый Попечитель». – В классе В – одно парковочное место на 100 кв. м».
Одно из самых лучших соотношений парковочных мест на арендуемую площадь будет, по мнению специалистов, в офисной части проекта «Город Столиц» в МДДЦ «Москва­Сити». Подземная парковка запланирована на 6 уровнях и, по оценке холдинг «Капитал Груп», станет самой большой в Европе.
В целом в проекте «Москва­Сити» среднее соотношение, по мнению специалистов, не будет сильно отличаться от стандартного – 1 м/м на 100 кв. м, – несмотря на пафосность проекта.

Цена места
Распределение парковочных мест среди сотрудников в бизнес­центрах идет неравномерно. В первую очередь места выделяются руководящему составу компании. «Также при распределении парковочных мест учитывается, какая именно компания садится в БЦ, на какой срок подписан договор аренды и какие площади она занимает», – добавляет Константин Баранов, управляющий партнер Colliers International FM.
Стоимость аренды машино­мест довольно велика. «Не все компании готовы оплачивать сотрудникам парковку», – говорит Елена Денисова. Но обеспечение машино­местами всех заинтересованных сотрудников компаний­аредаторов и не является задачей паркинга бизнес­центра. Это задача муниципальных и коммерческих парковок. «Негде припарковаться около работы» – это проблема работника, а не работодателя, – считает Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании «Новая Площадь». – Паркинг, как и весь бизнес­центр, в первую очередь является средством производства, элементом «основных фондов», обеспечивающих ведение бизнеса».

Здания «пускают корни»
Особенно остро проблема парковки стоит в центре, в пределах Садового кольца, с его сложной транспортной обстановкой. Выходом могли бы стать подземные паркинги в каждом бизнес­центре, но ситуация осложняется непростыми геологическими условиями. Во многих случаях копать глубоко не позволяют коммуникации.
Сложная геологическая ситуация в центре города зачастую делает невозможным строительство глубокого подземного паркинга. Например, если офис находится рядом с метро, вариант подземного паркинга вовсе невозможен в связи с тем, что под землей пролегает большое количество коммуникаций.
Тем не менее для офисных центров класса А, которые строятся в основном в центре, подземный паркинг обязателен. Кроме того, часто «зарываться под землю» девелопера заставляют условия инвест­контрактов на строительство. «Чиновники правительства Москвы крайне заинтересованы в подземных парковках. Даже там, где это заведомо экономически неэффективно», – говорит Евгений Якубовский.
Учитывая, что в ранее построенных зданиях этого класса не всегда были подземные паркинги, сегодня, по данным Prime City Properties, в общем объеме предложения класса А около 30% бизнес­центров обходятся только наземной парковкой. «Девелоперы вынуждены строить подземные паркинги, – говорит Ирина Гаген. – Ни один грамотный застройщик не будет «закапывать» деньги без нужды, так как подземное строительство обходится на 50–60% дороже, чем наземное. Но без достаточного количества парковочных мест не может быть и речи об успешной реализации проекта».
Для класса В подземный паркинг не является необходимостью. Тем не менее около 15% зданий В­класса предоставляют своим арендаторам машино­места в подземном паркинге. Как правило, это современные проекты верхнего сегмента класса В.
Себестоимость строительства 1 кв. м в подземном паркинге в центре, по данным компании Jones Lang LaSalle, в среднем составляет $660. Средняя себестоимость 1 машино­места, как отметили в Prime City Properties, находится на уровне $ 23–24 тыс. На цене подземного паркинга отражаются технические характеристики, наличие пандуса либо автоматизированного подъемника.
Вообще стоимость строительства зависит от количества подземных этажей. По данным Евгения Якубовского, цена «коробки» в одном уровне – на 20–35% выше стоимости строительства «коробки» самого здания. Второй подземный уровень из расчета на 1 кв. м обойдется чуть дороже. Закладка в проект минус третьего уровня дает резкий скачок стоимости строительства – кроме удорожания общестроительных работ на глубине ниже ­6 м будет необходима установка более мощных и надежных систем вентиляции французского или немецкого производства.
Окупается машино­место, по данным Blackwood, более чем за 5 лет. Для застройщика это не самый выгодный проект, и на увеличение машино­мест в паркингах и на стоянках они идут неохотно.
Обустроить наземную парковку намного проще и дешевле. Так, по данным компании «Новая площадь», строительство организованной охраняемой парковки «со всеми наворотами» не превышает $1800 за 1 м/м, «бюджетно» можно обойтись и в $800/машино­место. По данным Blackwood, строительство одного машино­места в многоэтажном гараже манежного типа стоит до $5000, в боксовом – $7000–8000.

Ход конем
При дефиците машино­мест в бизнес­центрах застройщики пытаются каким­то образом решить эту проблему. Поскольку сегодня увеличивается средняя общая площадь офисных и многофункциональных центров, строятся высотные комплексы, растет количество девелоперских проектов, сочетающих несколько уровней подземной парковки и наземную. Последняя может располагаться в в общем основании здания или как отдельно стоящее здание. Так, бизнес­центр «Северная Башня» предусматривает организацию многоуровневой парковки: 2­уровневой подземной и 8­уровневой наземной с мойкой.
«Грамотный застройщик может диверсифицировать площади в проектируемом здании, чтобы нивелировать недостаток парковочных мест, – продолжает Ирина Гаген. – Например, можно заменить офисные площади, не обеспеченные парковками, гостиничной функциональной составляющей.Отелю не требуются парковочные места в таком количестве, как того требует бизнес­центр класса А или В».
Еще один вариант решения парковочной проблемы представлен, в частности, в деловом центре «Кантри Парк». Это так называемый overselling, когда арендаторам сдается больше мест, чем есть на стоянках. «Как показывает практика, на автостоянке практически не бывает случаев, когда одновременно все места заняты, – кто­то в командировке, кто­то в отпуске и т.п., – объясняет Евгения Власова, генеральный директор компании «Савацкий. Управление недвижимостью». – Поэтому при overselling подходе необходимо постоянно отслеживать количество уже припаркованных автомобилей, чтобы обеспечить местами всех желающих».
Устройство автоподъемников, с помощью которых возможно увеличить количество парковок под землей, тоже помогает решить вопросы размещения машин. Также встречаются на практике так называемые условные места на наземной или подземной стоянке, когда автомобили можно разместить один за другим. Но при этом на объекте должны находиться сотрудники паркинга, которым арендаторы оставляют ключи от машин.
Городские власти пока мало что могут предложить водителям. Разнообразных идей относительно паркингов у столичных властей много. Много планов и по разгузке дорог в центре. Но пока, видимо, проблему парковок девелоперам придется решать в одиночку.


Коментарии (0)


Поделиться

445

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre