Офис по высшему разряду

Направо пойдешь...
На рынке офисной недвижимости распространено мнение, что арендаторы предпочитают ремонтировать помещение самостоятельно, исходя из фирменного стиля и своих представлений о красоте и функциональности. «Сейчас на рынке недвижимости преобладает практика сдачи в аренду помещений без предварительной отделки, – рассказывает Алексей Воскобойников, директор по развитию бизнеса компании M+W Zander. – Во­первых, потому, что достаточно сложно предугадать желания клиентов. Во­вторых, часто сами арендаторы не только предлагают варианты внутренней отделки офиса, но и воплощают свои идеи при помощи привлеченных строительных организаций». Существует целый ряд фирм, которые предпочитают делать отделку сами. «К ним относятся высокобюджетные компании, которые предоставляют дорогие услуги корпоративным клиентам. Для них чрезвычайно важно, чтобы отделка была нестандартной и соответствовала имиджу компании», – говорит Людмила Потапова, директор по маркетингу компании Forum Prоperties.
Тем не менее существует много фирм, которые довольствуются стандартной отделкой. Это справедливо в первую очередь для офисов класса С и В площадью 100–200 кв. м. «Для маленьких компаний выгодно взять офис со стандартной отделкой, – говорит Кирилл Субботин, директор по развитию компании «Mirax­Сервис», входящей в корпорацию Mirax Group. – У них, как правило, не предусмотрен бюджет на ремонт, въехать требуется быстро, поэтому они готовы мириться с типовым обликом офиса». «В неудобных помещениях или офисах класса С, где невозможно сделать свободную планировку в силу конструктивных особенностей устаревших зданий, собственник производит отделку. Тем более что готовые площади сдать легче, – отмечает Андрей Королев, заместитель генерального директора компании Becar. Commercial Property. – Большой компании правильнее предложить офисное помещение со свободной планировкой. Такие фирмы готовят его под себя, с учетом особенностей бизнеса». «Большинство застройщиков в классе А предлагают помещения в состоянии shell & core, и арендатор принимает решение о выборе подрядчика на проведение отделочных работ, в том числе выбирая между подрядчиком застройщика и сторонними организациями, – говорит Андрей Постников, глава отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle. – Работа с подрядчиком застройщика обладает рядом преимуществ: во­первых, цена может быть ниже, а самое главное, подрядчик, который уже знает это здание, сможет выполнить работы быстрее. Но существуют и исключения. Например, компания «Энка» в первой и второй «Башнях на Набережной» предлагала стандартный пакет отделки, стоимость которого была включена в базовую ставку аренды».
«Если арендодатели самостоятельно выполняют отделку, то это гарантирует целостность здания и его инженерных си­стем», – объясняет Людмила Потапова.
В каких­то бизнес­центрах, например «Дукате» компании Hines, помещения сдаются вовсе без отделки. С одной стороны, это удобно для арендаторов, которые делают помещение «под себя». С другой, возможны проблемы с интеграцией инженерных систем. В том же «Дукате II» арендаторы жаловались, что их инженерные системы не работают нормально, так как неправильно встроены в общую систему здания.
Задача владельца – предоставить арендатору стандартные требования к установке инженерных систем, чтобы они стыковались с базовыми системами здания. Тем не менее утверждать, что проблема исключительно в степени профессионализма собственника, неверно. Многое определяется степенью сознательности арендатора.
Некоторые компании подходят к вопросу отделки более гибко. Одним арендаторам предлагают обычный перечень элементов отделки, другим – индивидуальный ремонт. Так, в Forum Prоperties в стандартный пакет входят: перегородки, фальшпол, подвесные потолки. «Многие крупные западные компании имеют корпоративные стандарты отделки, и они не доверяют проведение отделочных работ никому, кроме своих подрядчиков. В этом случае нет смысла навязывать свою отделку, можно просто потерять этого клиента, – рассказывает Людмила Потапова. – В то же время некоторые фирмы предпочитают доверить отделку владельцу».
В тех помещениях, которые сдаются в состоянии shell & core, собственники, как отметил Кирилл Субботин, предпочитают ждать появления будущего арендатора.
«Вариант, когда офисный центр на стадии строительства готовится под требования будущего крупного арендатора, можно назвать идеальным, – говорит Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга группы компаний КРТ. – Более редки случаи, когда крупный арендатор получает в пользование «коробку», которую преобразует в соответствии со своими художественными вкусами и дизайн­концепцией интерьеров. Такое возможно, если договор аренды весьма длительный и предусматривает долгосрочное сотрудничество».
Не подлежат изменению те детали, которые были утверждены на этапе согласования архитектурного проекта бизнес­центра: размеры, положение несущих конструкций, колонн и стен и т. д. «Если договоры с арендаторами заключаются в процессе проектирования, то возможны какие­то индивидуальные договоренно­сти», – отмечает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимо­сти Blackwood.

Стандартный пакет отделки включает:

Класс В

• покрытие пола ковролином,
• обшивка стен гипсокартоном и их по­краска,
• перегородки из гипсокартона,
• подвесной потолок,
• система вентиляции и кондиционирования,
• разводка инженерных систем над потолком.

Класс А
Те же элементы, что и в классе В, плюс дополнительные опции:

• фальшпол (не всегда),
• перегородки из гипсокартона,
• возможны частично стеклянные перегородки.

Четыре шага к стилю
Переговоры будущего арендатора и владельца бизнес­центра об отделке начинаются еще до подписания предварительного договора аренды. В договоре уже должно быть указано, в каком качестве арендодатель обязан передать помещение арендатору и к какому сроку.
Существует четыре основных этапа работ по отделке офиса. Сначала анализируется бизнес­процесс компании, на основании которого разрабатываются блок­схемы размещения отделов компании. На рынке есть даже такая специализация – планировщик. Проектируется и согласуется собственно планировка помещения. Затем разрабатывается дизайн­проект офиса. На третьем этапе появляется рабочая документация, и заключительный шаг – сами отделочные работы.
Арендатор все эти работы может производить сам или доверить некоторые этапы или весь процесс арендодателю. Какие­то работы может оплатить и собственник. «Если арендатор нам очень нужен, мы можем и сами оплатить разработку проекта», – говорит Кирилл Субботин.
В том случае, если компания решает доверить проведение работ арендодателю, отмечает Людмила Потапова, на первых двух этапах (планировка и дизайн­проект) необходимо очень тесное сотрудничество. «Обязательством арендодателя является передача отделанного помещения арендатору в установленный срок, – продолжает она. – Это возможно при условии, что арендатор вовремя предоставляет всю необходимую информацию для разработки планировки и дизайн­проекта и согласовывает полученные от арендодателя материалы».
Первые два этапа (планировку и дизайн­проект) владелец может сделать самостоятельно, если у него есть для этого ресурс. Обычно он поручает выполнение этих работ архитектурному бюро, которое работает на аутсорсинге. Часто владелец проводит тендер, по результатам которого и выбирает бюро. Собственно отделочные работы можно разделить на две части: инженерные и строительные. Современный офис – это практически интеллектуальное здание, в котором очень сложная система кондиционирования и вентиляции, охранные системы непосредственно офиса и всего здания и т. д. Как правило, еще до сдачи офиса арендатор готовит помещение к работе. Необходимо проложить компьютерную сеть, установить серверную, оборудование для ее охлаждения и т. д. «Это чрезвычайно важная часть работы. Поэтому зачастую грамотные арендаторы прибегают к услугам инженерных консультантов в процессе подготовки офиса», – отмечает Людмила Потапова. Стандартные сроки для разработки планировки и дизайн­проекта – 2–3 месяца. Отделочные работы длятся от 3 до 6 месяцев.

Компенсация за вид
В тех случах, когда здание сдается сразу с отделкой, ее стоимость уже включена в арендную ставку.
Когда отделку производит арендатор, арендодатель выплачивают ему некую компенсацию, предполагая, что тот вкладывает свои деньги в здание владельца, улучшая его. Существует ряд способов выплаты такой компенсации. Условия этой сделки – всегда предмет торга между сторонами.
По словам Михаила Геца, отделка может осуществляться за счет предоставления арендных каникул. То есть арендатор делает ремонт и в этот период не платит арендную ставку. Арендные каникулы обычно предоставляются на срок от 1 до 3 месяцев – в зависимости от снимаемой площади. Такая система существует в деловом центре «Бородино» на Русаковской улице.
Второй вариант – когда собственник компенсирует арендатору какую­то часть стоимости отделочных работ. Может устанавливаться фиксированная сумма, которую собственник выплачивает за отделку. По словам Андрея Постникова, для класса А она составляет $150–200 за кв. м полезной площади, и такая компенсация предоставляется в форме скидки на арендную плату в течение нескольких лет. Подобная практика существует в бизнес­центрах «Легион­1», «Аврора Бизнес­Парк», «Капитал Плаза», «Капитал Тауэр», «Романов Двор».
Как отмечает Людмила Потапова, в офисных комплексах класса А размер компенсации за отделку составляет от 25 до 35% от стоимости отделочных работ.
Третий вариант – это отделка помещения собственником с частичной оплатой арендатором. Арендатор выбирает материалы, вид отделки, и собственник делает ремонт, а арендатор оплачивает такой ремонт частично. Как правило, это стандартная отделка. «При стоимости отделки, например, $600 за кв. м, арендатор платит $400, – объясняет Андрей Постников. – Стандартный пакет отделки предлагается по цене ниже рыночной, и арендатор платит арендодателю меньшую сумму, то есть таким образом арендодатель предоставляет арендатору компенсацию за отделку». Пример такого подхода – бизнес­центр Regus. Во время отделочных работ арендатор платит арендную плату.
Обычно же собственники стараются избежать финансирования даже части отделки арендатора из своего кармана.
Если отделка уже есть, но арендатора она не устраивает, то вопрос о компенсации решается в зависимости от привлекательности бизнес­центра. «Если спрос на эти помещения большой, компенсации для арендатора нет, – говорит Андрей Королев. – В противном случае политика арендодателя более гибкая, и компенсация – результат договоренности».
По словам Алексея Воскобойникова, «сумма компенсации за проведенные работы при возможном съезде арендатора должна быть оговорена заранее».
По окончании договора аренды помещение имеет некий естественный износ. Владелец может сам восстановить его, что обычно не делает. «Экономически выгоднее дать скидку на ремонт новому арендатору», – отмечает Андрей Королев.
Стоимость стандартной отделки в классе А составляет $500–700 за кв. м. Сюда не входит: инженерная система, серверная, компьютерная сеть, мебель и т. п. «Сумма может увеличиться вдвое и даже втрое – для разных офисов по­разному, – говорит Людмила Потапова. – В результате стоимость отделки, меблировки и технического оснащения офиса становится равной половине стоимости аренды при пятилетнем сроке».
В последние 2–3 года специалисты отмечают повышение стоимости отделки. По словам Андрея Постникова, это связано с ростом евро (так как многие материалы покупаются за границей), с инфляцией и увеличением требований компаний к качеству и отделочным материалам.