Назад
1 Ноября 2008, 13:17
Год на то, чтобы выплыть
Кризис ликвидности не обошел стороной рынок коммерческой недвижимости. Ставки по кредитам для девелоперов выросли на 3–5%, что привело к сокращению числа заявленных к строительству объектов, а некоторые и вовсе оказались заморожены. Альтернативой банковскому кредитованию многие девелоперы сейчас видят продажу объектов. Эксперты считают, что из-за роста объемов предложения падение цен на этом рынке в ближайшее время может составить 10–15%. Но уже через год ситуация стабилизируется.
Те решения, которые девелоперы принимают сейчас, окажут влияние на рынок через год-два, когда сокращение объемов строительства приведет к ограничению предложения новых объектов. Это поднимет цены, которые упадут в течение этого года. Таким образом, все вернется на круги своя, но состав игроков рынка может претерпеть изменения.
Денег стало меньше
«В настоящее время банки значительно сократили программы кредитования девелоперов. Часть существующих проектов замораживается, реализация новых – откладывается», – констатирует Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка. По состоянию на середину октября, ставки выросли примерно на 3–4% и для небольших компаний достигли 17–18%. По мнению Олега Баркова, генерального директора Knight Frank SPb, ставки по кредитам для девелоперов могут достигнуть 18–20% как в рублях, так и в валюте. «Именно «малышам» сейчас приходится нелегко. Банки пытаются сократить риски «невозвращения» денежных средств, увеличивают ставки и предпочитают кредитовать только крупные компании с прозрачной структурой собственности», – говорит Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций инвестбанка «КИТ Финанс». Единственная возможность получить финансирование на более-менее приемлемых условиях – кредитование под залог имеющихся объектов, констатирует Игорь Лейтис, президент холдинга «Адамант». Он также отмечает, что в ближайший год компания не намерена начинать реализацию новых проектов, сосредоточившись на текущей деятельности.
С ним солидарен и Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). «Ставки подросли на 2–3%. Если раньше мы говорили о существенном росте ставок, измеряемом долями процента, то сейчас говорим о целых единицах», – сетует он. Владимир Сергунин, старший инвестиционный аналитик Colliers International SPb, настроен еще менее оптимистично: «В Санкт-Петербурге лишь за первую неделю октября стоимость кредитов выросла на 4–5%. В большинстве случаев ставка по кредитам составляет не менее 16%, а иногда достигает 25%». По словам г-на Сергунина, рынок коммерческой недвижимости несомненно ждет коррекция: ставки капитализации вряд ли вырастут более чем на 1–1,5%, а снижение цен в денежном выражении вряд ли превысит 10–15%, полагает эксперт. «Ведь если обвал будет серьезным, то крупные игроки, которые, по сути, формируют рынок, перестанут продавать и будут ждать лучших времен и лучшего спроса. Для них будет проще заморозить текущие проекты, нежели за бесценок отдавать имеющиеся активы», – уверен он.
Планы стали короче
По мнению Олега Баркова, на проекты, которые находятся в завершающей стадии, кризис существенного влияния не окажет. Скорее скорректированы будут долгосрочные программы развития крупных девелоперских компаний, которые рассчитывали на привлечение заемного капитала из-за рубежа, на проведение первичного размещения акций (IPO), выпуск облигационных займов и т. д. «Подтверждением этому являются заявления ряда крупных компаний о реструктуризации портфелей проектов. Примеры тому – «Система-Галс», Mirax Group», – отмечает г-н Барков. С ним соглашается и Владимир Сергунин. «В сентябре 2008 года московский Mirax Group, петербургские «Строймонтаж» и «Теорема Холдинг» объявили о замораживании «неначатых» проектов в связи с продолжающимся мировым финансовым кризисом и нестабильностью на мировых рынках капитала», – отмечает он. Кроме того, в октябре холдинг RBI, реализующий проекты в партнерстве с Morgan Stanley, отказался от региональной экспансии: компания не будет работать в Уфе, Екатеринбурге и Тюмени, объясняя это узостью данных рынков, хотя еще год назад намеревалась потратить на скупку земли в регионах около $250 млн.
«Плотное сотрудничество с западными банками – это скорее экзотика для местного рынка, чем практика. Такие девелоперы сокращают стратегические планы и откладывают их реализацию на более дальний срок, сосредотачиваясь на текущих проектах. Но паники на рынке даже близко нет», – отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. «Наиболее вероятно, что до конца года девелоперы еще не раз заявят о переносе сроков ввода в эксплуатацию коммерческих объектов», – соглашается Анатолий Высоцкий. Впрочем, по словам г-на Баркова, изменения, которые могут произойти в объеме новых проектов, не будут иметь драматического характера, скорее их можно назвать существенной корректировкой. «Ощутимое отрицательное влияние кризис может оказать на планы компаний, принадлежащих к сферам инвестиционного банкинга, финансовых услуг и страхования. Понятно, что Lehman Brothers в ближайшее время не понадобится много офисных площадей в России. Это затруднит формирование пула платежеспособных арендаторов», – говорит он.
Запас прочности
На Северо-Западе отказов от крупных проектов, которые находятся в стадии 80–100% -ной готовности к началу строительства, пока не наблюдается. Это объясняется тем, что подавляющее большинство проектов начиналось 2–2,5 года назад, считает г-н Барков, и их инвестиционная модель не предполагала сильной зависимости от внешних финансовых факторов.
Откладывая начало реализации новых проектов, девелоперы занимаются реструктуризацией своих портфелей, избавляясь от менее ликвидных активов: кто-то концентрируется на отдельных сегментах, кто-то использует ситуацию для поглощения смежных компаний и вертикальной интеграции. Так, например, петербургский холдинг «Адамант» незадолго до кризиса продал сеть кондитерских «Онтроме», а глава холдинга Игорь Лейтис вышел из проекта «Пассаж». В то же время Х5 Retail Group заявила о своей готовности скупать региональные проекты, владельцам которых преодолеть последствия кризиса окажется не под силу.
«Рынок коммерческой недвижимости меняется. На нем остаются игроки, располагающие собственными финансовыми ресурсами, – например, компании, аффилированные с «Газпромом», ВТБ, нефтегазовыми холдингами и крупными банками, а также непубличные девелоперские компании, как российские, так и иностранные», – продолжает тему Вал Жердес, директор по стратегическому и инвестиционному консалтингу Praktis CB. «Рентабельность девелоперского бизнеса сейчас находится на комфортных уровнях, и он вполне способен выдержать все эти изменения», – считает г-н Высоцкий. Лишь для небольших девелоперских компаний ставки кредитования в 17–18% могут оказаться губительными. Такие компании либо полностью заморозят проекты, либо предпочтут продать их крупному девелоперу.
Директор департамента инвестиций ОАО «Банк ВЕФК» Михаил Авдонин уверен, что проекты в коммерческой недвижимости, и в первую очередь в сегменте ритейла, напрямую завязаны на два фундаментальных показателя – стоимость кредитных ресурсов и величину арендной ставки. «В условиях глобального кризиса стоимость заемных средств растет, доступ к таким средствам для многих компаний усложняется. Развивать крупные проекты на собственные средства в настоящее время вряд ли по силам даже «титанам» рынка. Лишь качественные объекты с глубоко проработанной концепцией и с лояльными платежеспособными арендаторами могут выжить в текущей ситуации», – считает он.
Что касается изменения ставок на аренду и просто стоимости покупки коммерческой недвижимости, то участники рынка отмечают, что пока снижения цен не наблюдается. «Если кто-то, поддавшись панике, и заключил необычные сделки, то это не более чем человеческая паника. Это нормально для кризиса, нет причин для уменьшения цен, – говорит г-н Тетыш. – По долгосрочным договорам аренды в этом году девелоперам удается выдерживать положенный рост арендных ставок на 10–15% в рублях. При этом никто не поменял офис, не сократил количество занимаемых мест».
Даже если спрос упадет, отступать все равно некуда, уверены эксперты. Финансовые модели многих проектов рассчитывались из определенной величины арендных ставок. «Мы не прогнозируем в краткосрочной перспективе падения арендных ставок. Скорее сократится объем предложения, – предполагает г-н Жердес. – Если обычно не реализуется около 40% заявленных проектов, то в ближайшие два года, возможно, не будет реализовано 50% заявленных проектов. Сокращение предложения приведет к стабилизации ставок».
«Характер русского девелопера ковался в экстремальных условиях, когда процентная ставка достигала 25–30% и более. Я уверен, что коллеги найдут пути выхода из ситуации. Возможны различные уступки, арендные каникулы, создание условий для комфортных условий отделки офиса, однако я не думаю, что девелоперы пойдут на существенное снижение арендных ставок», – считает г-н Барков.
Будут строить по старинке
«Кардинальных изменений не произойдет, но делать долгосрочные прогнозы крайне сложно, поскольку кризис носит глобальный характер и нижняя его граница пока не достигнута, так как не потушен пожар в самом очаге возгорания – экономике США. С учетом традиционного цикла деловой активности в России осознание новой реальности наступит весной следующего года», – предполагает Олег Барков.
После коррекции рынок коммерческой недвижимости продолжит показывать рост цен. Строительство новых коммерческих объектов сократится, как следствие, возникнет недостаток предложения и повышение цен на объекты коммерческой недвижимости, считает Игорь Жигунов. «Снижение темпов ввода в эксплуатацию приведет к дальнейшему росту цен, наиболее вероятно, что до конца года коммерческая недвижимость подорожает в пределах 5–7%, – согласен с ним г-н Высоцкий. – Российский рынок недвижимости находится в начальной стадии развития, и говорить о его стабилизации сейчас рано. Предстоит долгий путь, чтобы приблизиться к среднеевропейскому уровню – и по темпам ввода, и по уровню вакантных площадей». Стабильная ситуация на финансовых рынках и позитивный внешний фон будут способствовать скорейшей стабилизации, уверен Анатолий Высоцкий, но даже в случае позитивного сценария развития, это произойдет не через год и не через два.
«Ситуация на рынке может стабилизироваться через год-полтора, после того как индекс РТС превысит 2500 пунктов, – считает, в свою очередь, г-н Авдонин. – Отсутствие заемного финансирования приведет к тому, что продать объект коммерческой недвижимости будет достаточно сложно. Но капитализация объектов не сильно пострадает вследствии дефицита качественных площадей». «Ближайшим горизонтом, в котором может просматриваться стабилизация ситуации на рынках, является I квартал следующего года, когда появятся годовые отчеты крупнейших мировых финансовых институтов и дадут о себе знать меры по избавлению компаний от проблемных активов», – прогнозирует Вал Жердес. «Участники рынка занимают выжидательную позицию ввиду значительной доли неопределенности в мировой экономике. Усилится роль государства как инвестора, в том числе на рынке недвижимости», – добавляет эксперт. Возможно появление новых игроков с Ближнего Востока и из Юго-Восточной Азии. «Многие новички, не имеющие многолетнего опыта и рычагов влияния, скорее всего, «утонут» в условиях проблемного и дорогого финансирования», – предрекает г-н Сергунин.
О такой альтернативе банковскому кредиту, как IPO или SPO, в текущих условиях можно забыть. «Единственная альтернатива, к которой уже прибегают девелоперы, – продажа доли либо полная продажа проекта с целью финансировани я остальных», – рассуждает г-н Высоцкий. С ним солидарен и г-н Жердес. При этом эксперты сходятся во мнении, что кредитное финансирование никогда и не занимало существенной доли в бюджете местных девелоперов. «Практика строительного кредита – когда девелоперу достаточно купить землю, а проект реализуется на кредитные деньги – только начала приживаться на рынке, но в ближайшее время эта тенденция, по-видимому, продолжения не получит. Будут строить так, как строили и раньше», – уверен Андрей Тетыш.
Денег стало меньше
«В настоящее время банки значительно сократили программы кредитования девелоперов. Часть существующих проектов замораживается, реализация новых – откладывается», – констатирует Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка. По состоянию на середину октября, ставки выросли примерно на 3–4% и для небольших компаний достигли 17–18%. По мнению Олега Баркова, генерального директора Knight Frank SPb, ставки по кредитам для девелоперов могут достигнуть 18–20% как в рублях, так и в валюте. «Именно «малышам» сейчас приходится нелегко. Банки пытаются сократить риски «невозвращения» денежных средств, увеличивают ставки и предпочитают кредитовать только крупные компании с прозрачной структурой собственности», – говорит Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций инвестбанка «КИТ Финанс». Единственная возможность получить финансирование на более-менее приемлемых условиях – кредитование под залог имеющихся объектов, констатирует Игорь Лейтис, президент холдинга «Адамант». Он также отмечает, что в ближайший год компания не намерена начинать реализацию новых проектов, сосредоточившись на текущей деятельности.
С ним солидарен и Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). «Ставки подросли на 2–3%. Если раньше мы говорили о существенном росте ставок, измеряемом долями процента, то сейчас говорим о целых единицах», – сетует он. Владимир Сергунин, старший инвестиционный аналитик Colliers International SPb, настроен еще менее оптимистично: «В Санкт-Петербурге лишь за первую неделю октября стоимость кредитов выросла на 4–5%. В большинстве случаев ставка по кредитам составляет не менее 16%, а иногда достигает 25%». По словам г-на Сергунина, рынок коммерческой недвижимости несомненно ждет коррекция: ставки капитализации вряд ли вырастут более чем на 1–1,5%, а снижение цен в денежном выражении вряд ли превысит 10–15%, полагает эксперт. «Ведь если обвал будет серьезным, то крупные игроки, которые, по сути, формируют рынок, перестанут продавать и будут ждать лучших времен и лучшего спроса. Для них будет проще заморозить текущие проекты, нежели за бесценок отдавать имеющиеся активы», – уверен он.
Планы стали короче
По мнению Олега Баркова, на проекты, которые находятся в завершающей стадии, кризис существенного влияния не окажет. Скорее скорректированы будут долгосрочные программы развития крупных девелоперских компаний, которые рассчитывали на привлечение заемного капитала из-за рубежа, на проведение первичного размещения акций (IPO), выпуск облигационных займов и т. д. «Подтверждением этому являются заявления ряда крупных компаний о реструктуризации портфелей проектов. Примеры тому – «Система-Галс», Mirax Group», – отмечает г-н Барков. С ним соглашается и Владимир Сергунин. «В сентябре 2008 года московский Mirax Group, петербургские «Строймонтаж» и «Теорема Холдинг» объявили о замораживании «неначатых» проектов в связи с продолжающимся мировым финансовым кризисом и нестабильностью на мировых рынках капитала», – отмечает он. Кроме того, в октябре холдинг RBI, реализующий проекты в партнерстве с Morgan Stanley, отказался от региональной экспансии: компания не будет работать в Уфе, Екатеринбурге и Тюмени, объясняя это узостью данных рынков, хотя еще год назад намеревалась потратить на скупку земли в регионах около $250 млн.
«Плотное сотрудничество с западными банками – это скорее экзотика для местного рынка, чем практика. Такие девелоперы сокращают стратегические планы и откладывают их реализацию на более дальний срок, сосредотачиваясь на текущих проектах. Но паники на рынке даже близко нет», – отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. «Наиболее вероятно, что до конца года девелоперы еще не раз заявят о переносе сроков ввода в эксплуатацию коммерческих объектов», – соглашается Анатолий Высоцкий. Впрочем, по словам г-на Баркова, изменения, которые могут произойти в объеме новых проектов, не будут иметь драматического характера, скорее их можно назвать существенной корректировкой. «Ощутимое отрицательное влияние кризис может оказать на планы компаний, принадлежащих к сферам инвестиционного банкинга, финансовых услуг и страхования. Понятно, что Lehman Brothers в ближайшее время не понадобится много офисных площадей в России. Это затруднит формирование пула платежеспособных арендаторов», – говорит он.
Запас прочности
На Северо-Западе отказов от крупных проектов, которые находятся в стадии 80–100% -ной готовности к началу строительства, пока не наблюдается. Это объясняется тем, что подавляющее большинство проектов начиналось 2–2,5 года назад, считает г-н Барков, и их инвестиционная модель не предполагала сильной зависимости от внешних финансовых факторов.
Откладывая начало реализации новых проектов, девелоперы занимаются реструктуризацией своих портфелей, избавляясь от менее ликвидных активов: кто-то концентрируется на отдельных сегментах, кто-то использует ситуацию для поглощения смежных компаний и вертикальной интеграции. Так, например, петербургский холдинг «Адамант» незадолго до кризиса продал сеть кондитерских «Онтроме», а глава холдинга Игорь Лейтис вышел из проекта «Пассаж». В то же время Х5 Retail Group заявила о своей готовности скупать региональные проекты, владельцам которых преодолеть последствия кризиса окажется не под силу.
«Рынок коммерческой недвижимости меняется. На нем остаются игроки, располагающие собственными финансовыми ресурсами, – например, компании, аффилированные с «Газпромом», ВТБ, нефтегазовыми холдингами и крупными банками, а также непубличные девелоперские компании, как российские, так и иностранные», – продолжает тему Вал Жердес, директор по стратегическому и инвестиционному консалтингу Praktis CB. «Рентабельность девелоперского бизнеса сейчас находится на комфортных уровнях, и он вполне способен выдержать все эти изменения», – считает г-н Высоцкий. Лишь для небольших девелоперских компаний ставки кредитования в 17–18% могут оказаться губительными. Такие компании либо полностью заморозят проекты, либо предпочтут продать их крупному девелоперу.
Директор департамента инвестиций ОАО «Банк ВЕФК» Михаил Авдонин уверен, что проекты в коммерческой недвижимости, и в первую очередь в сегменте ритейла, напрямую завязаны на два фундаментальных показателя – стоимость кредитных ресурсов и величину арендной ставки. «В условиях глобального кризиса стоимость заемных средств растет, доступ к таким средствам для многих компаний усложняется. Развивать крупные проекты на собственные средства в настоящее время вряд ли по силам даже «титанам» рынка. Лишь качественные объекты с глубоко проработанной концепцией и с лояльными платежеспособными арендаторами могут выжить в текущей ситуации», – считает он.
Что касается изменения ставок на аренду и просто стоимости покупки коммерческой недвижимости, то участники рынка отмечают, что пока снижения цен не наблюдается. «Если кто-то, поддавшись панике, и заключил необычные сделки, то это не более чем человеческая паника. Это нормально для кризиса, нет причин для уменьшения цен, – говорит г-н Тетыш. – По долгосрочным договорам аренды в этом году девелоперам удается выдерживать положенный рост арендных ставок на 10–15% в рублях. При этом никто не поменял офис, не сократил количество занимаемых мест».
Даже если спрос упадет, отступать все равно некуда, уверены эксперты. Финансовые модели многих проектов рассчитывались из определенной величины арендных ставок. «Мы не прогнозируем в краткосрочной перспективе падения арендных ставок. Скорее сократится объем предложения, – предполагает г-н Жердес. – Если обычно не реализуется около 40% заявленных проектов, то в ближайшие два года, возможно, не будет реализовано 50% заявленных проектов. Сокращение предложения приведет к стабилизации ставок».
«Характер русского девелопера ковался в экстремальных условиях, когда процентная ставка достигала 25–30% и более. Я уверен, что коллеги найдут пути выхода из ситуации. Возможны различные уступки, арендные каникулы, создание условий для комфортных условий отделки офиса, однако я не думаю, что девелоперы пойдут на существенное снижение арендных ставок», – считает г-н Барков.
Будут строить по старинке
«Кардинальных изменений не произойдет, но делать долгосрочные прогнозы крайне сложно, поскольку кризис носит глобальный характер и нижняя его граница пока не достигнута, так как не потушен пожар в самом очаге возгорания – экономике США. С учетом традиционного цикла деловой активности в России осознание новой реальности наступит весной следующего года», – предполагает Олег Барков.
После коррекции рынок коммерческой недвижимости продолжит показывать рост цен. Строительство новых коммерческих объектов сократится, как следствие, возникнет недостаток предложения и повышение цен на объекты коммерческой недвижимости, считает Игорь Жигунов. «Снижение темпов ввода в эксплуатацию приведет к дальнейшему росту цен, наиболее вероятно, что до конца года коммерческая недвижимость подорожает в пределах 5–7%, – согласен с ним г-н Высоцкий. – Российский рынок недвижимости находится в начальной стадии развития, и говорить о его стабилизации сейчас рано. Предстоит долгий путь, чтобы приблизиться к среднеевропейскому уровню – и по темпам ввода, и по уровню вакантных площадей». Стабильная ситуация на финансовых рынках и позитивный внешний фон будут способствовать скорейшей стабилизации, уверен Анатолий Высоцкий, но даже в случае позитивного сценария развития, это произойдет не через год и не через два.
«Ситуация на рынке может стабилизироваться через год-полтора, после того как индекс РТС превысит 2500 пунктов, – считает, в свою очередь, г-н Авдонин. – Отсутствие заемного финансирования приведет к тому, что продать объект коммерческой недвижимости будет достаточно сложно. Но капитализация объектов не сильно пострадает вследствии дефицита качественных площадей». «Ближайшим горизонтом, в котором может просматриваться стабилизация ситуации на рынках, является I квартал следующего года, когда появятся годовые отчеты крупнейших мировых финансовых институтов и дадут о себе знать меры по избавлению компаний от проблемных активов», – прогнозирует Вал Жердес. «Участники рынка занимают выжидательную позицию ввиду значительной доли неопределенности в мировой экономике. Усилится роль государства как инвестора, в том числе на рынке недвижимости», – добавляет эксперт. Возможно появление новых игроков с Ближнего Востока и из Юго-Восточной Азии. «Многие новички, не имеющие многолетнего опыта и рычагов влияния, скорее всего, «утонут» в условиях проблемного и дорогого финансирования», – предрекает г-н Сергунин.
О такой альтернативе банковскому кредиту, как IPO или SPO, в текущих условиях можно забыть. «Единственная альтернатива, к которой уже прибегают девелоперы, – продажа доли либо полная продажа проекта с целью финансировани я остальных», – рассуждает г-н Высоцкий. С ним солидарен и г-н Жердес. При этом эксперты сходятся во мнении, что кредитное финансирование никогда и не занимало существенной доли в бюджете местных девелоперов. «Практика строительного кредита – когда девелоперу достаточно купить землю, а проект реализуется на кредитные деньги – только начала приживаться на рынке, но в ближайшее время эта тенденция, по-видимому, продолжения не получит. Будут строить так, как строили и раньше», – уверен Андрей Тетыш.
Назад
Загрузка...