Основы офисной жизнедеятельности

Необходимый минимум

Любая управляющая компания стремится найти оптимальный набор дополнительных услуг независимо от класса бизнес-центра. Наиболее распространенными и востребованными услугами сегодня являются клининг, ресепшен (получение и раскладка входящей корреспонденции), организация питания, охрана, телекоммуникационные услуги, парковка, транспортные и нотариальные услуги. «Если набор услуг будет составлен логично, оправданно и востребован как внутренними, так и приходящими потребителями, то соответственно повышается ликвидность, а управляющий имеет все основания поднять арендную ставку», – считает генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст» Александр Гришин.

Директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексей Федоров называет полезными дополнениями к деловой деятельности такие функции, как банк, фитнес, туристическое агентство, малая полиграфия, мелкая торговля. Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank SPb, считает базовой дополнительной услугой организацию питания. «Независимо от класса бизнес-центра в нем обязательно должно быть кафе, кейтеринг или ресторан для арендаторов. Набор могут дополнять конференц-зал, в инфраструктуре крупной деловой зоны, которая находится далеко от центра, обязателен банк, желателен киоск или павильон со свежей прессой, конторы по продаже авиа- и железнодорожных билетов. Уместен салон красоты, фитнес, нацеленный не только на работников бизнес-центра, но и на внешнюю аудиторию; киоски с цветами, подарками, медикаментами», – считает она.

«Количество услуг может быть расширено. Другой вопрос, что каждый профессиональный управляющий оценивает величину затрат, необходимых для разворачивания услуги, и объем спроса на нее. Например, услуга конференц-зала для небольших компаний остается мало востребованной, а компании, арендующие большие площади, организуют конференц-залы в своих офисах. Практика показывает, что конференц-залы на 1000 мест и более бывают полезнее для гостиниц или выставочных центров, чем для офисных», – отмечает г-н Гришин. Он считает, что совсем уж облегчать жизнь арендаторам не стоит. «Набор неделовых сервисов, таких как парикмахерские, медицинские услуги, детские учреждения и другие, о которых мечтают сотрудники компаний-арендаторов, может быть нерентабелен с точки зрения УК и практики работы бизнес-центров. Если они рассчитаны только для внутреннего потребления, т. е. для сотрудников компаний-арендаторов, то это малодоходная и невыгодная услуга», – уверен эксперт.

Особенностью нашего времени является стремление управляющих к максимальной функциональности дополнительных услуг. А вот модная в середине 90-х развлекательная составляющая бизнес-центров сегодня считается неуместной. Как пример можно привести отказ одного из старейших бизнес-центров Петербурга – «Акватории» – от боулинга и ночного клуба, которые на заре становления объекта считались его неоспоримым конкурентным преимуществом. Сегодня вместо злачных заведений в «Акватории» функционирует фитнес-центр. «Основная задача бизнес-центра – создание комфортной рабочей среды, развлекательная функция должна быть дополнительной, выполнять поддерживающую роль. Все дополнительные услуги должны также обеспечивать комфорт всем арендаторам», – поясняет г-жа Макаренко.

Количество сервисных услуг зависит не от класса БЦ, а от его размера, количества арендаторов и локации, позволяющей или не позволяющей операторам дополнительных услуг (например, рестораторам и фитнес-центрам) работать на обслуживание внешних потоков. Важно только, чтобы класс дополнительных услуг соответствовал классу и концепту бизнес центра.

«УК, как правило, не берут на себя роль самостоятельного оказания дополнительной услуги. Исключение составляют УК, управляющие сетью бизнес-центров, в этом случае они имеют собственную клининговую службу, не более того. Обычно, если речь идет об операторах связи, клининге и общепите, отбор операторов происходит на условиях тендера. Иногда управляющая компания создает в бизнес-центре свою телекоммуникационную структуру, однако этот вариант очень затратен и сложен, несмотря на то что может принести хороший доход», – говорит Полина Макаренко.

Соотношение цены и качества

Охотнее всего управляющие идут на сотрудничество с сетевыми операторами питания, клининга и сопутствующей торговли. «Операторы, имеющие опыт работы в бизнес-центрах и предоставляющие свои услуги по многим проектам, более конкурентоспособны по качеству и стоимости оказания услуг», – уверена г-жа Макаренко. «Хотя такие операторы приносят больше хлопот, чем дохода, они повышают качество бизнес-центра в целом», – добавляет Алексей Федоров.

«Отбираем, конечно же, лучших, будь то кафе или киоск по продаже газет или цветов. Если выбираем кафе, то приезжаем на уже имеющиеся объекты, куда зашел оператор, знакомимся с основным меню, с бизнес-ланчами, смотрим, как работает персонал, изучаем ценовую политику. То же касается и киосков по продаже газет и цветов. Если это печатная продукция, то необходимо убедиться, что процент «желтой» прессы будет приближен к нулю, но при этом набор печатных изданий удовлетворяет потребностям арендаторов БЦ», – рассуждает Андрей Левшин, коммерческий директор компании «Садко Менеджмент» (управляющая компания БЦ «Балтис Плаза»).

«Если управляющий предлагает арендаторам услугу, то это должно быть оправдано либо экономической, либо жизненной необходимостью. Лишь во втором случае поставщику услуги предлагаются льготные условия аренды», – считает Александр Гришин. «К примеру, кафе в небольшом БЦ предлагать базовую ставку не имеет смысла. В данном случае уместнее использовать понижающий коэффициент, например 50% от ставки на запрашиваемом этаже», – согласен с коллегой Андрей Левшин. Снижение ставки необходимо, поскольку проходимость в таком кафе будет небольшая. Кроме того, оператору необходимо самостоятельно оборудовать помещение, закупить мебель и сопутствующий инвентарь. «Что же касается крупных бизнес-центров, от 15 тыс. кв. м и больше, то в этом случае работает принцип получения определенного процента от месячного оборота. Чем выше посещаемость кафе, тем больший процент будет отчисляться арендодателю (от 10 до 15% от оборота)», – рассказывает г-н Левшин.

По его словам, кроме операторов общественного питания на пониженную ставку может рассчитывать фитнес-клуб. Что же касается киосков по продаже цветов, газет, вендинговых машин, банкоматов, то им на льготный коэффициент надеяться не приходится, так как дислокация в бизнес-центре выгодна скорее им самим, нежели управляющей компании. «Для ресторана арендная ставка обычно на 30–40% ниже средней ставки по БЦ, но одновременно с этим надо понимать, что под кафе предоставляют самые неликвидные помещения. Под киоски или павильоны свежей прессы отводятся помещения малой площади на первых этажах или лобби, где арендная ставка обычно на 30–40% выше средней по БЦ», – согласна Полина Макаренко.

Алексей Федоров уверен: каков бы ни был состав дополнительных услуг, чтобы бизнес-центр не превратился в базар, они не должны занимать больше 5–7% его площади. «Хотя все зависит от самой услуги, если речь идет о фитнес-клубе или кафе, то это достаточно большие площади. Бывает, что на первом этаже БЦ 80–90% арендопригодной площади приходится на операторов, предоставляющих услуги: кафе, салон красоты, турагентство, киоск по продаже цветов и прочее», – добавляет Андрей Левшин. «При этом предложение услуг, связанных с активным отдыхом – типа фитнес-центра, имеет свои особенности. Основная проблема – обеспечение спортивного клуба. Для того чтобы посетители и арендаторы не мешали друг другу, необходимо продумывать потоки передвижения», – уточняет г-н Гришин.

Меблированные комнаты

Управляющие считают, что в ближайшем будущем перечень дополнительных услуг петербургских бизнес-центров могут пополнить так называемые «офисы на день». Например, они могут появиться в офисной зоне, формирующейся в районе аэропорта «Пулково», который по планам городских властей должен превратиться в международный хаб. Оплата за использование такого вида офисов чаще почасовая или взимается за количество дней аренды.

На сегодняшний день данную услугу в Петербурге предлагает только компания «Регус», в том время как на Западе это уже давно входит в перечень основных услуг, предоставляемых в БЦ. «Правда, пока идея меблированных офисов и офисов с секретарями в Петербурге не очень приживается из-за возникшей проблемы безопасности и нечистоплотности арендаторов», – отмечает Александр Гришин.

«Вместе с тем «офисы на день» или временные офисы, которые сдаются полностью укомплектованными мебелью и всем необходимым для продуктивной офисной работы, могут быть очень востребованными в крупных городах. Также с уверенностью можно сказать, что наличие мини-гостиницы является большим преимуществом для бизнес-центра. В совокупности с комнатами переговоров, конференц-залом, кафе и временными офисами мини-гостиница завершит логическую цепочку. Очень удобно, приехав для деловых переговоров в чужой город, получить весь спектр услуг под одной крышей (в одном месте), не теряя времени на поиски и переезды», – уверен г-н Левшин.

Отметим, что, несмотря на довольно широкий перечень дополнительных услуг, предлагаемых петербургским арендаторам, европейским компаниям условия работы в бизнес-центрах Северной столицы представляются все же не слишком комфортными. Так, Тимо Мултанен, председатель правления финского холдинга «Рейм Груп АО Лтд», президент Европейской ассоциации профессионалов рынка недвижимости (CEPI), заявил CRE Северо-Запад: «На мой взгляд, в настоящий момент, когда спрос превышает предложение, российские девелоперы и управляющие не уделяют должного внимания качеству. Возникает ощущение, что в нем как бы нет необходимости, – идет ли речь о вопросах, связанных с проектированием, строительством или работе с клиентами. В Санкт-Петербурге проблемой является то, что до конца не продумана концепция дальнейшего технического обслуживания объектов недвижимости, не усовершенствована система управления ими, не говоря уже о пренебрежении вопросами экологии».

Если учесть, что петербургский офисный рынок подошел к порогу насыщения, управляющим придется более тщательно формировать списки дополнительных услуг, предлагая арендаторам и совершенно новые продукты.