Придворная гостиница

На Мойке заботливо культивируют атмосферу старого Петербурга, и турист издалека охотно поверил бы в то, что светская молодежь XIX века любила посидеть в британских креслах у камина в здешнем лобби, заказать бутылочку «Вдовы Клико» из винного погреба с кирпичными сводами и помузицировать на клавесине в чайной комнате. Все выглядит очень убедительно, хотя официально отель функционирует всего год – в отличие от своих знаменитых и легендарных конкурентов: «Европы» и «Астории».

Зато строительство гостиницы, растянувшееся на десять с лишним лет, – отдельная и весьма поучительная история для инвестора, задумавшего работать в историческом центре Петербурга.

Суд да дело
Здание на набережной Мойки, 22, было возведено в 1852–1853 годах по проекту голландского архитектора Базила фон Витте. Этот образчик типовой городской застройки XIX века не входит в категорию федеральных или региональных памятников и по своему охранному статусу относится к «вновь выявленным объектам истории и культуры».

Здание было известно как доходный дом Калугина и состояло из нескольких флигелей: 4­этажного лицевого и четырех 5­этажных внутренних, соединенных системой дворов­колодцев. Эти постройки занимали узкий и вытянутый участок, с севера ограниченный комплексом зданий Капеллы, а с юга – театром «Бенефис».

Еще в конце 1970­х специалисты ин­ститута «Ленжилпроект» констатировали, что в лицевом флигеле нужно менять все перекрытия, переложить разрушенные участки кирпичных стен, вентиляционных каналов и т. п. Кстати, отдельные элементы исторической отделки к этому времени сохранились только в фасадном корпусе.

Дом был расселен и пустовал с середины 1980­х. Здесь образовался один из типичных для ленинградского центра сквотов, заселенный так называемыми людьми системы (хиппующей и полубогемной публикой). Место было популярное – как­никак Эрмитаж в двух шагах.

В 1994­м городская администрация распорядилась перевести дом из жилого фонда в нежилой и передать его компании «Петерс Конструкт» для реконструкции под гостиничный комплекс, «соответствующий мировому уровню». Эта французская фирма, возможно, действовавшая в интересах сети Accor, планировала построить здесь отель категории 3*. По условиям инвестиционного договора девелопер получил здание с прилегающим земельным участком площадью 2960 кв. м в аренду на 49 лет. За это он должен был перечислить в городской бюджет (в качестве авансированной арендной платы) $2 млн. и завершить работы за два года.

Российским партнером французов выступило «Петербургское агентство недвижимости» (ПАН). Эта инвестиционная компания активно работает в центре города, берясь за весьма сложные и капиталоемкие проекты. В частности, в 1998 году она реконструировала здание на наб. реки Мойки, 36, под бизнес­центр класса А «Северная Столица» (его вторая очередь введена в 2006­м). В прошлом году открылся обновленный Дом Зингера на Невском пр., 28 («Дом книги»). Кроме того, компания является долгосрочным арендатором памятника федерального значения – здания Малого Гостиного двора на наб. канала Грибоедова, также переданного ей под реконструкцию.

Именно ПАН финансировал подготовительные работы по проекту на наб. Мойки, 22, и внес арендную плату за недвижимость. Французы же так и не приступили к реализации своих планов. В результате Смольный расторг инвестконтракт с «Петерс Конструкт» в арбитражном суде, а здание по решению городской инвестиционно­тендерной комиссии в 2002 году было передано ПАНу. Девелоперу разрешили снести дворовые постройки, но обязали его сохранить фасадную часть здания. На реализацию проекта было отведено 28 месяцев. Однако сроки в очередной раз передвинулись.

ПАН решил повысить класс будущего отеля – с учетом его эксклюзивной локации, – а также по максимуму использовать доставшееся ему «пятно» застройки.

По проекту, разработанному в архитектурной мастерской Лидии Уховой, гостиница была задумана разноуровневой. Прежнюю планировочную схему с двумя внутренними дворами, превращенными в атриумы, решили сохранить. Исторический фасад подлежал реставрационному ремонту, а чердак лицевого флигеля превращался в жилой мансардный этаж. При этом конек кровли приподнимался на 1,2 м при сохранении прежней отметки карниза.

Камнем преткновения стали новые дворовые корпуса. Особенно средний – девятиэтажный, с верхним уровнем, решенным как световой фонарь. В адрес инвестора зазвучали обвинения в том, что его объект нарушит ансамбль Дворцовой площади. На согласование проекта в Комитете по градостроительству и архитектуре и Комитете по охране памятников ушло немало времени. Лидия Ухова комментировала: «Внутренний флигель дей­ствительно 9­этажный, но при потолках в 2,65 м общая высота здания не превышает 24,5 м. Наверху расположена стеклянная терраса, что сокращает воспринимаемую высоту постройки на этаж. Флигель находится в глубине участка на расстоянии 37,5 м от Мойки. Так что с Дворцовой площади виден только стеклянный фонарь. Мы учли все пожелания Совета по культурному наследию».

Однако ПАНу все же пришлось судиться с жильцами соседних домов, которые требовали понизить этажность будущего отеля, хотя инсоляцию их квартир стройка не нарушила.

Другая неприятность случилась с соседним зданием Академической капеллы – памятником федерального значения, на котором появились трещины. На стройку был наложен запрет, а у ПАНа приостановили строительную лицензию. Инвестор добился в суде разрешения на продолжение работ и гарантировал возмещение ущерба, причиненного историческому зданию. Стройплощадка с прилегающей территорией, а также концертный зал Капеллы были застрахованы ПАНом в компании «Цюрих­Русь».

«В 2006­м строительство было завершено. Сумма инвестиций в создание гостиницы достигла 42 млн. евро», – рассказывает Анна Сидоренко, помощник генерального директора ООО «Мойка, 22» (дочерней структуры ПАНа, являющейся собственником отеля).

Антикварное гостеприимство
Общая площадь отеля, состоящего из трех 5–9­уровневых корпусов, – 14 570 кв. м. В подвальном этаже расположены автостоянка на 42 машины и автономная газовая котельная. Электричеством здание обеспечивает собственная трансформаторная подстанция. Гостиницу обслуживают четыре пассажирских и четыре технологических лифта грузоподъемностью от 320 до 1000 кг.

В отеле 197 номеров общей площадью 5504 кв. м, размещенных на 2–8­м этажах. Из них 23 – люксы, остальные считаются стандартными. На самом деле на Мойке, 22, выделяют около 20 категорий комнат, различающихся по площади, оформлению, виду из окон, наличию балкона и т. п. Номера высшей категории расположены в исторической части здания, поэтому здесь сохранена большая высота потолков. Есть несколько двухуровневых апартаментов. Люксы выдержаны в классическом стиле и обставлены антикварной мебелью.

Вообще антиквариат стал главным акцентом здешних интерьеров. Собственники собрали настоящую коллекцию, состоящую примерно из 150 предметов – от живописи до мебели и интерьерных мелочей. Большинство старинных вещей были приобретены на аукционах в Швеции и датированы XIX веком. Хотя в этом частном собрании есть, например, картина болонской школы «Апполония», которая на два века старше. Коллекция продолжает пополняться.

В холлах и номерах много мебельных «реплик», декорированных массивными бронзовыми накладками, золоченой и тонированной резьбой. Стиль ампир подчеркивают массивные бронзовые светильники.

В отеле два ресторана: «Бо Риваж» (в холле) и панорамный «Брассери Бельвью» (на 9­м этаже) – с открыточными видами на Эрмитаж, Спас на Крови и шпиль Петропавловки.

В лобби­баре сохранена часть старинной кирпичной кладки, а деревянные потолочные балки украшает изящная роспись, выполненная группой реставраторов из Эрмитажа. Здесь и в специальной чайной комнате для русского «файф­о­клока» есть действующие камины. Отдельная достопримечательность – погреб «1853 год» с коллекционными винными запасами.

Банкетные и конференц­залы рассчитаны в общей сложности на 400 человек. «Однако мы избегаем шумных мероприятий и модных вечеринок. У нас тихая домашняя гостиница. Поэтому конференц­услуги предоставляются в основном самим гостям», – поясняет PR­менеджер отеля Мария Соболевская.

В 2004 году ПАН подписал контракт на управление будущей гостиницей с международной компанией Kempinski, специализирующейся на работе с отелями высокого класса. Сегодня в эту «цепочку» (кстати, старейшую из европейских) входят около 70 гостиниц по всему миру (в России их пока две). В Петербурге до 2005 года Kempinski управлял «Гранд Отелем Европа», однако ушел с этого объекта после того, как гостиницу приобрела сеть Orient­Express Hotels ltd.

По словам Рето Виттвера, президента группы отелей Kempinski, компания не является соинвестором реконструкции на Мойке, 22, а выступает в роли классического управляющего. Подробности долгосрочного контракта не разглашаются.

Изначально отель позиционировал себя как 4*+, но недавно он был сертифицирован на 5*.

Первые постояльцы появились здесь в июле 2005­го. Однако официальное открытие «Кемпински Мойка, 22» состоялось в феврале 2006­го. По итогам прошлого (дебютного) года средняя заполняемость гостиницы составила 51%. (По данным компании Jones Lang LaSalle, усредненный показатель для сегмента городских отелей класса премиум равнялся 57%.)

Ценовая политика у «Кемпински Мойка, 22», как и у большинства отелей такого уровня, гибкая. В низкий сезон номер категории «бизнес» обойдется клиенту «от стойки» в 235 евро, в высокий – в 415. За лучший люкс предстоит выложить 2250–2840 евро. Между этими крайностями – масса ценовых градаций и спецпредложений.

Среди гостей на Мойке, 22, больше всего россиян, второе место делят граждане Германии и США. Управляющие делают акцент в основном на работу с индивидуалами (туристами и бизнесменами). »

Гостиничный бизнес в Петербурге имеет ярко выраженную сезонность: с пиковыми нагрузками летом и с очень заметным спадом в зимний период. Однако она менее ощутима в секторе отелей первого класса, что связано с лучшим управлением и четкой ориентацией на целевую клиентскую аудиторию», – комментирует Владислав Мягков, менеджер отдела консультаций по недвижимости компании «Эрнст энд Янг – Оценка».

«Отель на Мойке, 22, имеет идеальную для гостиницы такого уровня локацию. В сочетании с брендом Kempinski это в значительной степени гарантирует успешность проекта», – считает генеральный директор компании Becar. Commercial Property Игорь Галицин.

«Среди плюсов отеля – близость к Эрмитажу, наличие видовых номеров, высокий уровень отделки, соответствующий стандартам Kempinski. Однако, на мой взгляд, гостиница не дотягивает до категории 5* по средней площади большинства номеров, по масштабу здания и пр., – полагает региональный менеджер девелоперской компании Caspian Роман Львов. – Сегодня строительство отелей высокого уровня по­прежнему более выгодно для инвесторов, чем возведение объектов среднего класса. Однако верхний сегмент рынка гостеприимства в Петербурге быстро насыщается в связи с активным вводом новых гостиниц этой категории в последние два­три года. А с учетом нескольких крупных проектов, находящихся на разной стадии реализации (на Исаакиевской площади, на Конногвардейском проспекте, на наб. реки Карповки и др.), он может оказаться переполненным. Это значит, отелям премиум­класса скорее всего придется пересматривать ценовую политику».

Информация

Отель «Кемпински Мойка, 22»
Адрес: наб. реки Мойки, 22

Площадь земельного участка: 2960 кв. м
Общая площадь здания: 14 570 кв. м
Количество уровней: 5–9

Количество номеров: 197, площадь номерного фонда – 5504 кв. м

Размер встроенного паркинга: 42 машино­мест
Сроки строительства: 2002 – 2005 гг.
Заказчик и инвестор: ЗАО «Петербургское агентство недвижимости» (ПАН)

Собственник отеля:
ООО «Мойка 22»

Генпроектировщик: ООО «Архитектурная мастерская Лидии Уховой»
Управляющая компания: Kempinski
Объем инвестиций: 42 млн. евро