Назад
16 Февраля 2009, 9:01
Сомнительная экономия
Большинство строительных площадок «заморожены», однако многим девелоперам приходится искать приемлемый вариант завершения строительства проектов. В условиях, когда девелоперские компании располагают ограниченным количеством денежных средств, ключевым вопросом становится оптимизация затрат на «недострои». Как найти выход из этой ситуации?
Стройматериалы, оборудование, зарплата
Участники рынка отмечают, что сегодня цены на базовые строительные материалы, в том числе на бетон и металлоконструкции, заметно снизились. Правда, эксперты оперируют разными цифрами. Ольга Драбкина, директор по маркетингу Savant Russia & CIS, отмечает, что стоимость бетона и стали понизилась примерно на 40%. По сведениям, которыми располагает Евгения Боричевская, директор отдела управления строительством CB Richard Ellis, с августа по октябрь 2008 года цены на портландцемент снизились в среднем на 15–20% и достигли уровня середины 2007 года, арматуры – на 25% и т. д.
Впрочем, полностью оценить возможный уровень экономии на строительство довольно сложно. Материалы – это лишь 55–60% затрат от стоимости строительства, остальные 40–45% приходятся на оборудование. Дело в том, что лифты, эскалаторы, системы кондиционирования и другое оборудование поставляются по импорту, а цены на эти товары пока не снижаются. «Зарубежное инженерное оборудование и отделочные материалы, например, панели для облицовки фасадов, будут только дорожать в результате резкого роста курса евро и доллара по отношению к российской валюте», – считает Евгения Боричевская.
«Но в то же время покупатель оборудования все-таки может рассчитывать на скидку продавца, однако эта сумма не будет более значительной, чем обычная корректировка цены в рамках стандартного торга сторон», – отмечает Марианна Романовская, заместитель генерального директора TriGranit Development Russia.
Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир», считает, что, несмотря на постоянный рост курса доллара, продавцы оборудования заинтересованы в продаже своей продукции. Строительный бум закончился и в США, и в Европе, продажи «просели», нужны новые рынки сбыта. В виде скидок можно сэкономить и на финишной отделке. Это возможно, потому что у целого ряда западных предприятий в России осуществляется сборка продукции. Однако, по заявлению Марианны Романовской, экономия на фасадных материалах и интерьерных решениях позволит улучшить картину денежного потока в краткосрочном плане, но снизит инвестиционную стоимость объекта в целом.
Для получения наиболее выгодных условий нужно идти на диалог с поставщиками, в конкуренции они борются за своего клиента. Скажем, при выборе будущего поставщика транспортного оборудования в «Ташире» проводят тендеры. По мнению г-на Ефимкина, это абсолютно рыночная ситуация: «Мы работаем со всем рынком, а побеждает тот, кто предлагает лучшие условия».
Фонд заработной платы – еще один немаловажный компонент структуры затрат, на котором на первый взгляд можно сэкономить. Однако, по словам г-жи Романовской, реалии текущей ситуации таковы, что в части оплаты труда квалифицированного персонала существенного падения нет. С определенной долей условности можно говорить лишь о том, что совокупные затраты подрядчика могут снизиться примерно на 10%.
В «Ташире», например, не увидели серьезной экономии на заработных платах, главным образом из-за девальвации рубля расценки на отдельные виды работ не уменьшились. Это касается как квалифицированного персонала, так и разнорабочих.
Перед выбором
Эксперты считают, что экономия расходов за счет удешевления основных конструктивных материалов актуальна на начальном этапе строительства. «Чем более продвинута стадия готовности объекта, тем меньше возможностей для оптимизации затрат на строительство», – считает Евгения Боричевская.
По словам Ольги Драбкиной, на начальной этапе строительства особое внимание должно уделяться проектным решениям и фазированию объекта, и тогда можно строить и вводить в эксплуатацию объект по частям в зависимости от финансовых возможностей.
Если здание построено только наполовину, нужно попытаться оценить затраты на его завершение и реальный спрос на объект в случае его продажи или сдачи в аренду. «В условиях текущего экономического кризиса никто, даже выдающиеся экономисты с мировым именем, не может обрисовать ближайшие перспективы развития девелоперского бизнеса, а также спрогнозировать рыночную стоимость объекта и его аренду», – отмечает Михаил Грингруз, коммерческий директор ЗАО «Компания «Еврострой», и добавляет, что в настоящий момент активизировались разнообразные инвестиционные фонды, которые рассматривают возможности приобретения долей в акционерном капитале заказчика, естественно, по сниженной цене. Взамен предлагается финансирование на достройку объекта. Данная позиция независимых фондов вполне объяснима, так как за счет минимальной цены они покрывают свои риски по инвестированию средств в условиях глобального экономического кризиса. «Для заказчика это также шанс достроить, а не замораживать объект, – рассказывает г-н Грингруз. – Но, как правило, даже участие независимых инвестиционных фондов возможно и экономически обоснованно только в случаях, если проект реализован хотя бы наполовину».
Построенный более чем на 80% объект имеет смысл все-таки достроить и получить готовый актив. «Если средств достаточно, то конечно, нужно достраивать начатое, брошенный проект не приносит дохода и требует вложений на консервацию и последующую расконсервацию», – отмечает Ольга Драбкина. Построенный объект легче реализовать или использовать, чем полуфабрикат. Впрочем, если есть средства начинать новое строительство, то это надо делать, поскольку такие компании останутся в выигрыше, когда ситуация стабилизируется. «Будет дефицит качественных объектов», – предполагает г-жа Драбкина.
Виталий Ефимкин рассказывает, что в компании не отказались от своих планов по реализации проектов. «В 2009 году мы откроем 11 объектов, проектируется еще 17 проектов, строительство которых начнется в 2010 году. Согласитесь, это немало даже не по кризисным меркам», – говорит г-н Ефимкин. В качестве приоритетных проектов в ГК «Ташир» выделяют объекты на завершающей стадии строительства, где осталось до завершения 5–10%. Достроенный проект – это всегда увеличение кэш фло, увеличение поступления финансов в компанию. В сложившихся условиях иметь проект на стадии эксплуатации всегда важно.
Что касается оптимизации затрат на завершение строительства, то, по мнению Ольги Драбкиной, этим нужно заниматься еще на стадии планирования проекта, проектирования, когда еще легко внести изменения. Очень многое зависит от эффективности и функциональности проектных решений и применяемых материалов. Один только грамотный выбор светильников может сэкономить до 10% от бюджета, не говоря об остальных составляющих проекта.
В компании Savant Russia & CIS советуют обращать внимание на применяемые материалы: можно выбрать что-то подешевле, но с идентичными характеристиками. «Другой вариант – завершить какую-то часть объекта, которую можно использовать, а остальное – отложить до лучших времен, – подытоживает Ольга Драбкина. – В любом случае лучше иметь несколько решений, подтвержденных расчетами». В конечном счете все зависит от стратегического решения клиента.
По словам Марка Смита, управляющего директора Sunbury Heights Group, по сегодняшним рыночным ценам минимальные расходы на оснащение и управление проектами составляют около $600/кв. м. Марианна Романовская оценивает снижение себестоимости строительства в рамках 8–15%. «В коммерческой недвижимости можно рассчитывать на экономию по нижней планке приведенного коридора», – отмечает г-жа Романовская.
В процессе проектирования и после его завершения важно, чтобы собственник и управляющий проектами тщательно сверяли стоимость разработанных инженерных сооружений. Это поможет определиться, на чем можно сэкономить в ходе строительства. Нельзя осуществлять дизайнерские решения, не зная точных расходов, которые на них потребуются.
Надо выбирать здания с минимальными ограничениями по возможности проектирования и чтобы дизайн соответствовал техническим требованиям в целом. Прежде чем подписывать договор аренды, управляющий проектом должен проявить осмотрительность, проверяя техническую документацию проекта и данные, содержащиеся в техническом приложении к договору аренды.
Собственник и профессионал
«Вопрос профессионального управления строительством всегда актуален, – говорит Ольга Драбкина, – заказчика в любой ситуации волнуют три аспекта: качество, сроки и бюджет». Управление строительством как раз и заключается в том, чтобы завершить проект в оговоренные сроки с надлежащим качеством и в рамках бюджета. Что касается нестабильной экономической ситуации, то заказчики еще больше внимания уделяют оптимизации бюджета без ущерба для качества.
«Безусловно, мы должны делать упор на услуги, которые могут быть более востребованы на сегодня, как-то: грамотная консервация проекта, с тем чтобы потом его можно было достроить без лишних потерь, оптимизация бюджета, сокращение сроков строительства», – констатирует Ольга Драбкина.
Процесс управления проектами в компании CB Richard Ellis понимают более широко, чем просто управление строительством. «Сейчас требуется комплексный подход к реализации проектов, так как в процессе девелопмента необходимо учитывать актуальные тенденции рынка недвижимости, такие как соотношение спроса и предложения, динамику арендных ставок, поведение конкурирующих застройщиков и т. п.», – отмечает г-жа Боричевская.
Ольга Драбкина подчеркивает, что уменьшение стоимости строительства происходит по большей части не из-за стоимости материалов, а из-за снижения маржи генподрядчика. В компании Savant отмечают, что пересмотры договоров с поставщиками сейчас происходят часто, но все зависит от того, как составлен контракт. «Нам известны случаи, когда генподрядчик легко снизил цену на $10 млн. за один день», – рассказывает Ольга Драбкина.
По мнению Марка Смита, надо заключать контракты с поставщиками только по фиксированным ценам, не забывая при этом, что продавцы, которые идут на уступки всем подряд, вряд ли смогут предложить хороший сервис. Интересно, что г-н Смит в целях экономии советует не прибегать к услугам международных компаний. По его словам, многие местные подрядчики справляются с поставленными задачами хорошо, а в некоторых случаях даже лучше, чем специалисты из Западной Европы. Сберечь значительные средства также можно, если обратиться к услугам небольших компаний вместо привлечения крупного генерального подрядчика.
Вячеслав Здобников, руководитель службы заказчика ЗАО «РОСС Девелопмент» (холдинг ROSS Group), также соглашается, что затраты можно снизить, если пересмотреть договорные отношения с подрядными организациями в процессе переговоров. Надо найти возможность снизить сметную стоимость работ, обоснование этого – снижение рыночных цен на стройматериалы в среднем на 15–20%, замена дорогих импортных материалов и оборудования аналогичным отечественным оборудованием и материалами. Хорошо бы привлечь к выполнению работ менее дорогую рабочую силу, субподрядные организации, учитывая значительное 25–40% -процентное уменьшение спроса в этом сегменте рынка. Можно расторгнуть договора с подрядными организациями или договориться с подрядчиками на снижение сметных цен. Также можно найти субподрядчиков по более низким ценам. «Подрядчик всегда стоит перед альтернативой – договориться или столкнуться с процессом инициирования заказчиком разрыва договора по пункту «ненадлежащее выполнение договорных обязательств» по качеству выполненных работ», – говорит г-н Здобников.
«Мы оптимизировали расходы на строительство не только за счет материалов, но и на услугах подрядчиков, улучшили условия по кредитным договорам с нашим главным партнером – Сбербанком РФ, сократили лишние операционные расходы и т. д.», – отмечает Вячеслав Каминский, президент «DVI Холдинг».
По мнению Михаила Грингруза, в условиях кризиса именно гибкость в менеджменте и ценовой политике является залогом успеха для подрядчика. На рынке удержатся только те, кто сможет перестроиться, и, несмотря на снижение стоимости подрядных договоров, продолжать получать прибыль.
Вячеслав Каминский подтверждает, что в компании на сегодняшний день два проекта находятся на завершающей стадии строительства – ТРК «КомсоМолл» в Екатеринбурге и ТРК «Слава» в Волгограде. «На данный момент у нас нет объектов на начальной стадии строительства, но через два месяца мы приступим к новому проекту – редевелопменту административного здания в Перми с целью расширить существующие площади и получить на выходе профессиональный бизнес-центр класса B+», – рассказывает г-н Каминский.
По его словам, «DVI Холдинг» никогда не отдавали свои проекты на аутсорсинг. На протяжении шести лет компания самостоятельно осуществляла доверительное управление объектами коммерческой недвижимости в Перми, Екатеринбурге, Ижевске, а в ближайшее время – и в Волгограде. Управлением занимается подразделение девелопера – Real Estatе с устоявшейся командой.
Практически все компании рапортуют дежурными фразами, что у них все идет по плану. Соответствует ли это реальному положению вещей, участникам рынка станет ясно уже в ближайшее время. Пока же остается верить тому, что говорят сами девелоперы.
Участники рынка отмечают, что сегодня цены на базовые строительные материалы, в том числе на бетон и металлоконструкции, заметно снизились. Правда, эксперты оперируют разными цифрами. Ольга Драбкина, директор по маркетингу Savant Russia & CIS, отмечает, что стоимость бетона и стали понизилась примерно на 40%. По сведениям, которыми располагает Евгения Боричевская, директор отдела управления строительством CB Richard Ellis, с августа по октябрь 2008 года цены на портландцемент снизились в среднем на 15–20% и достигли уровня середины 2007 года, арматуры – на 25% и т. д.
Впрочем, полностью оценить возможный уровень экономии на строительство довольно сложно. Материалы – это лишь 55–60% затрат от стоимости строительства, остальные 40–45% приходятся на оборудование. Дело в том, что лифты, эскалаторы, системы кондиционирования и другое оборудование поставляются по импорту, а цены на эти товары пока не снижаются. «Зарубежное инженерное оборудование и отделочные материалы, например, панели для облицовки фасадов, будут только дорожать в результате резкого роста курса евро и доллара по отношению к российской валюте», – считает Евгения Боричевская.
«Но в то же время покупатель оборудования все-таки может рассчитывать на скидку продавца, однако эта сумма не будет более значительной, чем обычная корректировка цены в рамках стандартного торга сторон», – отмечает Марианна Романовская, заместитель генерального директора TriGranit Development Russia.
Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир», считает, что, несмотря на постоянный рост курса доллара, продавцы оборудования заинтересованы в продаже своей продукции. Строительный бум закончился и в США, и в Европе, продажи «просели», нужны новые рынки сбыта. В виде скидок можно сэкономить и на финишной отделке. Это возможно, потому что у целого ряда западных предприятий в России осуществляется сборка продукции. Однако, по заявлению Марианны Романовской, экономия на фасадных материалах и интерьерных решениях позволит улучшить картину денежного потока в краткосрочном плане, но снизит инвестиционную стоимость объекта в целом.
Для получения наиболее выгодных условий нужно идти на диалог с поставщиками, в конкуренции они борются за своего клиента. Скажем, при выборе будущего поставщика транспортного оборудования в «Ташире» проводят тендеры. По мнению г-на Ефимкина, это абсолютно рыночная ситуация: «Мы работаем со всем рынком, а побеждает тот, кто предлагает лучшие условия».
Фонд заработной платы – еще один немаловажный компонент структуры затрат, на котором на первый взгляд можно сэкономить. Однако, по словам г-жи Романовской, реалии текущей ситуации таковы, что в части оплаты труда квалифицированного персонала существенного падения нет. С определенной долей условности можно говорить лишь о том, что совокупные затраты подрядчика могут снизиться примерно на 10%.
В «Ташире», например, не увидели серьезной экономии на заработных платах, главным образом из-за девальвации рубля расценки на отдельные виды работ не уменьшились. Это касается как квалифицированного персонала, так и разнорабочих.
Перед выбором
Эксперты считают, что экономия расходов за счет удешевления основных конструктивных материалов актуальна на начальном этапе строительства. «Чем более продвинута стадия готовности объекта, тем меньше возможностей для оптимизации затрат на строительство», – считает Евгения Боричевская.
По словам Ольги Драбкиной, на начальной этапе строительства особое внимание должно уделяться проектным решениям и фазированию объекта, и тогда можно строить и вводить в эксплуатацию объект по частям в зависимости от финансовых возможностей.
Если здание построено только наполовину, нужно попытаться оценить затраты на его завершение и реальный спрос на объект в случае его продажи или сдачи в аренду. «В условиях текущего экономического кризиса никто, даже выдающиеся экономисты с мировым именем, не может обрисовать ближайшие перспективы развития девелоперского бизнеса, а также спрогнозировать рыночную стоимость объекта и его аренду», – отмечает Михаил Грингруз, коммерческий директор ЗАО «Компания «Еврострой», и добавляет, что в настоящий момент активизировались разнообразные инвестиционные фонды, которые рассматривают возможности приобретения долей в акционерном капитале заказчика, естественно, по сниженной цене. Взамен предлагается финансирование на достройку объекта. Данная позиция независимых фондов вполне объяснима, так как за счет минимальной цены они покрывают свои риски по инвестированию средств в условиях глобального экономического кризиса. «Для заказчика это также шанс достроить, а не замораживать объект, – рассказывает г-н Грингруз. – Но, как правило, даже участие независимых инвестиционных фондов возможно и экономически обоснованно только в случаях, если проект реализован хотя бы наполовину».
Построенный более чем на 80% объект имеет смысл все-таки достроить и получить готовый актив. «Если средств достаточно, то конечно, нужно достраивать начатое, брошенный проект не приносит дохода и требует вложений на консервацию и последующую расконсервацию», – отмечает Ольга Драбкина. Построенный объект легче реализовать или использовать, чем полуфабрикат. Впрочем, если есть средства начинать новое строительство, то это надо делать, поскольку такие компании останутся в выигрыше, когда ситуация стабилизируется. «Будет дефицит качественных объектов», – предполагает г-жа Драбкина.
Виталий Ефимкин рассказывает, что в компании не отказались от своих планов по реализации проектов. «В 2009 году мы откроем 11 объектов, проектируется еще 17 проектов, строительство которых начнется в 2010 году. Согласитесь, это немало даже не по кризисным меркам», – говорит г-н Ефимкин. В качестве приоритетных проектов в ГК «Ташир» выделяют объекты на завершающей стадии строительства, где осталось до завершения 5–10%. Достроенный проект – это всегда увеличение кэш фло, увеличение поступления финансов в компанию. В сложившихся условиях иметь проект на стадии эксплуатации всегда важно.
Что касается оптимизации затрат на завершение строительства, то, по мнению Ольги Драбкиной, этим нужно заниматься еще на стадии планирования проекта, проектирования, когда еще легко внести изменения. Очень многое зависит от эффективности и функциональности проектных решений и применяемых материалов. Один только грамотный выбор светильников может сэкономить до 10% от бюджета, не говоря об остальных составляющих проекта.
В компании Savant Russia & CIS советуют обращать внимание на применяемые материалы: можно выбрать что-то подешевле, но с идентичными характеристиками. «Другой вариант – завершить какую-то часть объекта, которую можно использовать, а остальное – отложить до лучших времен, – подытоживает Ольга Драбкина. – В любом случае лучше иметь несколько решений, подтвержденных расчетами». В конечном счете все зависит от стратегического решения клиента.
По словам Марка Смита, управляющего директора Sunbury Heights Group, по сегодняшним рыночным ценам минимальные расходы на оснащение и управление проектами составляют около $600/кв. м. Марианна Романовская оценивает снижение себестоимости строительства в рамках 8–15%. «В коммерческой недвижимости можно рассчитывать на экономию по нижней планке приведенного коридора», – отмечает г-жа Романовская.
В процессе проектирования и после его завершения важно, чтобы собственник и управляющий проектами тщательно сверяли стоимость разработанных инженерных сооружений. Это поможет определиться, на чем можно сэкономить в ходе строительства. Нельзя осуществлять дизайнерские решения, не зная точных расходов, которые на них потребуются.
Надо выбирать здания с минимальными ограничениями по возможности проектирования и чтобы дизайн соответствовал техническим требованиям в целом. Прежде чем подписывать договор аренды, управляющий проектом должен проявить осмотрительность, проверяя техническую документацию проекта и данные, содержащиеся в техническом приложении к договору аренды.
Собственник и профессионал
«Вопрос профессионального управления строительством всегда актуален, – говорит Ольга Драбкина, – заказчика в любой ситуации волнуют три аспекта: качество, сроки и бюджет». Управление строительством как раз и заключается в том, чтобы завершить проект в оговоренные сроки с надлежащим качеством и в рамках бюджета. Что касается нестабильной экономической ситуации, то заказчики еще больше внимания уделяют оптимизации бюджета без ущерба для качества.
«Безусловно, мы должны делать упор на услуги, которые могут быть более востребованы на сегодня, как-то: грамотная консервация проекта, с тем чтобы потом его можно было достроить без лишних потерь, оптимизация бюджета, сокращение сроков строительства», – констатирует Ольга Драбкина.
Процесс управления проектами в компании CB Richard Ellis понимают более широко, чем просто управление строительством. «Сейчас требуется комплексный подход к реализации проектов, так как в процессе девелопмента необходимо учитывать актуальные тенденции рынка недвижимости, такие как соотношение спроса и предложения, динамику арендных ставок, поведение конкурирующих застройщиков и т. п.», – отмечает г-жа Боричевская.
Ольга Драбкина подчеркивает, что уменьшение стоимости строительства происходит по большей части не из-за стоимости материалов, а из-за снижения маржи генподрядчика. В компании Savant отмечают, что пересмотры договоров с поставщиками сейчас происходят часто, но все зависит от того, как составлен контракт. «Нам известны случаи, когда генподрядчик легко снизил цену на $10 млн. за один день», – рассказывает Ольга Драбкина.
По мнению Марка Смита, надо заключать контракты с поставщиками только по фиксированным ценам, не забывая при этом, что продавцы, которые идут на уступки всем подряд, вряд ли смогут предложить хороший сервис. Интересно, что г-н Смит в целях экономии советует не прибегать к услугам международных компаний. По его словам, многие местные подрядчики справляются с поставленными задачами хорошо, а в некоторых случаях даже лучше, чем специалисты из Западной Европы. Сберечь значительные средства также можно, если обратиться к услугам небольших компаний вместо привлечения крупного генерального подрядчика.
Вячеслав Здобников, руководитель службы заказчика ЗАО «РОСС Девелопмент» (холдинг ROSS Group), также соглашается, что затраты можно снизить, если пересмотреть договорные отношения с подрядными организациями в процессе переговоров. Надо найти возможность снизить сметную стоимость работ, обоснование этого – снижение рыночных цен на стройматериалы в среднем на 15–20%, замена дорогих импортных материалов и оборудования аналогичным отечественным оборудованием и материалами. Хорошо бы привлечь к выполнению работ менее дорогую рабочую силу, субподрядные организации, учитывая значительное 25–40% -процентное уменьшение спроса в этом сегменте рынка. Можно расторгнуть договора с подрядными организациями или договориться с подрядчиками на снижение сметных цен. Также можно найти субподрядчиков по более низким ценам. «Подрядчик всегда стоит перед альтернативой – договориться или столкнуться с процессом инициирования заказчиком разрыва договора по пункту «ненадлежащее выполнение договорных обязательств» по качеству выполненных работ», – говорит г-н Здобников.
«Мы оптимизировали расходы на строительство не только за счет материалов, но и на услугах подрядчиков, улучшили условия по кредитным договорам с нашим главным партнером – Сбербанком РФ, сократили лишние операционные расходы и т. д.», – отмечает Вячеслав Каминский, президент «DVI Холдинг».
По мнению Михаила Грингруза, в условиях кризиса именно гибкость в менеджменте и ценовой политике является залогом успеха для подрядчика. На рынке удержатся только те, кто сможет перестроиться, и, несмотря на снижение стоимости подрядных договоров, продолжать получать прибыль.
Вячеслав Каминский подтверждает, что в компании на сегодняшний день два проекта находятся на завершающей стадии строительства – ТРК «КомсоМолл» в Екатеринбурге и ТРК «Слава» в Волгограде. «На данный момент у нас нет объектов на начальной стадии строительства, но через два месяца мы приступим к новому проекту – редевелопменту административного здания в Перми с целью расширить существующие площади и получить на выходе профессиональный бизнес-центр класса B+», – рассказывает г-н Каминский.
По его словам, «DVI Холдинг» никогда не отдавали свои проекты на аутсорсинг. На протяжении шести лет компания самостоятельно осуществляла доверительное управление объектами коммерческой недвижимости в Перми, Екатеринбурге, Ижевске, а в ближайшее время – и в Волгограде. Управлением занимается подразделение девелопера – Real Estatе с устоявшейся командой.
Практически все компании рапортуют дежурными фразами, что у них все идет по плану. Соответствует ли это реальному положению вещей, участникам рынка станет ясно уже в ближайшее время. Пока же остается верить тому, что говорят сами девелоперы.
Назад
Загрузка...