Назад
16 Февраля 2009, 13:13
Ульяновск: в ожидании заморозков
Кризис застал ульяновский рынок коммерческой недвижимости на взлете: город едва успел обзавестись первыми качественными объектами торговой недвижимости, был заявлен ряд новых проектов, а федеральные ритейлеры проявили интерес к региону. Сегодня рынок готовится к «похолоданию» – заморозке объектов и снижению арендных ставок.
Поздний старт
Расположенный в 890 км от Москвы, город Ульяновск состоит из 4 районов: Ленинского, Засвияжского и Железнодорожного на правой стороне Волги и Заволжского – на левой. Оборонительная крепость Синбирск, построенная в 1648 году, к 1780 году превратилась в город. В 1924 году Симбирск был переименован в Ульяновск в честь родившегося здесь В. И. Ленина – с таким именем город живет до сих пор.
Земельный рынок в городе не развит. «Земельные участки практически не выставляются на продажу, – говорит Владимир Анисимов, директор компании «Коммерческая недвижимость». – Выкуп же земли под приватизированными предприятиями осложняется бюрократическими препонами. Наиболее перспективные территории для развития находятся вдоль подъездных дорог к новому мосту через Волгу, который планируется сдать в эксплуатацию к концу этого года».
В советское время город развивался как центр автомобильной промышленности. «УАЗ и сегодня является градообразующим предприятием, но уже меньше стимулирует экономическое развитие города, – рассказывает Юрий Сиплатов, руководитель департамента развития ЗАО «Горизонт». – Экономика города стала подниматься только в два последних года, после смены руководства области. Началось активное вливание денег из других регионов, обозначился рост коммерческого интереса к городу со стороны Москвы, Петербурга, Самары и других экономически развитых регионов. Буквально на глазах все перспективные торговые территории были выкуплены или сданы в аренду. Простор для деятельности девелоперов и инвесторов в Ульяновске очень широк, однако примеров реализации действительно грамотных бизнес-проектов немного».
Как рассказал Сергей Маринков, директор агентства «АТОН», одним из первых застройщиков коммерческой недвижимости можно считать «Универсалстрой» с проектом 2002 года ТЦ «Альянс» (общая площадь – 7,3 тыс. кв. м). Затем появились «Альянс Центральный», «Альянс Засвияжье». Следующим застройщиком был «Амарант РПК» с ТЦ «Амарант» (общая площадь – 6,5 тыс. кв. м). Затем компания «Дарс Девелопмент» построила ТЦ «Дарс» (общая площадь – 6 тыс. кв. м) и ТРЦ «Самолет». Последний является самым крупным на сегодня торговым объектом в городе площадью 22 тыс. кв. м. В течение двух последних лет были заявлены несколько крупных проектов торгово-офисных и торгово-развлекательных центров. Однако кризис заморозил большинство из них.
«Вследствие кризиса многие офисные площади стали пустовать, а цены снизились на 30%. Стали востребованы складские площади, так как многие торговые операторы, чтобы переждать кризис, ушли на склады, – говорит Елена Панина, управляющая объектами ООО «Амарант РПК». – Остается неразвитым и гостиничный бизнес».
Офис в гостинице
Рынок офисных площадей в Ульяновске не развит. «Основная масса помещений в данном сегменте представлена постсоветскими форматом, присвоить которому какой-либо класс не представляется возможным, – говорит Сергей Маринков. – Есть несколько вновь возведенных объектов класса В или С+ в центральной части города. Это БЦ «Паллада», ТД «Капитал», торгово-офисный центр «Мираж» (общая площадь – 10 тыс. кв. м). Уровень заполняемости данных объектов не более 50–60%». В этих офисных центрах арендные ставки составляют от 700 до 1000 руб./кв. м в мес., ставки продажи держатся на уровне от 50 до 65 тыс. руб./кв. м. В торгово-офисном комплекс на ул. Федерации (общая площадь – 1,5 тыс. кв. м) арендные ставки – от 600 до 800 руб./кв. м.
В новых офисных центрах арендные ставки на порядок выше, поэтому местные компании (именно они пока являются основными арендаторами) предпочитают снимать помещения на вторичном рынке. Большую часть рынка составляют офисы-квартиры площадью до 80 кв. м, расположенные в жилых домах на первых этажах, в новостройках, которые сдаются по цене от 350 до 400 руб./кв. м в месяц. Их арендуют маленькие фирмы. Площади под офисы сдаются в гостиничных комплексах, зданиях институтов, административных корпусах заводов. Арендные ставки там еще меньше и варьируются от 200 до 300 руб./кв. м в месяц.
Федералы взяли тайм-аут
Объем рынка торговых площадей Ульяновска составляет 250 кв. м на тысячу жителей. Нормальным показателем для городов «второго эшелона» с населением 500–900 тыс. человек считается показатель в 500–600 кв. м на тысячу жителей.
Общая площадь новых торговых центров в Ульяновске пока не превысила даже 100 тыс. кв. м. Отметку в 20 тыс. перешагнули «Самолет» и ENTERRA, «Версаль» немногим превысил 10 тыс. кв. м. Площадь торгово-офисных центров «Паллада», «Амарант», «Мираж», «Созвездие», «Сити», «Гранд», «Рим», DARS, «Альянс-Центральный» – от 4–6 до 8 тыс. кв. м.
По оценке Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, в настоящее время рынок профессиональной торговой недвижимости Ульяновска характеризуется низкой конкуренцией: обеспеченность качественными торговыми площадями составляет 31 кв. м на тысячу жителей. Из функционирующих торговых объектов близкими к этому уровню являются «Версаль» и «Самолет».
В Ульяновске представлены следующие сетевые операторы: «Метро», «Мосмарт», «Магнит», «Пятерочка», «Спар», «Вестер», «Эльдорадо», «Мир», «Техносила», «Домо», «Банана-Мама». Как считает Елена Панина, приход федеральных торговых операторов сдерживают слабые концепции ТЦ и малое количество качественных площадей.
Сейчас в городе на разной стадии строительства находятся около 10 проектов общей площадью 259 тыс. кв. м. Среди заявленных проектов – ТРЦ «Пушкаревское кольцо» (28 тыс. кв. м, девелопер – компания «Максима-Х»), ТК «Аква-молл» (115 тыс. кв. м, девелопер – «ДАРС Девелопмент»), ТК «Перекресток» на пр-те Созидателей (35,5 тыс. кв. м, Х5 Retail Group), ТОЦ с легкоатлетическим манежем «Спартак» (20 тыс. кв. м, ООО «Амарант РПК»).
В октябре 2008 года было принято решение внести в реестр приоритетных инвестпроектов Ульяновской области строительство двух ТРЦ Finstar Properties в Ульяновске. Компания Finstar Properties выкупила в собственность два участка на Ульяновском пр-те (13,9 и 8,3 тыс. кв. м). Инвестиции в оба ТЦ составили $43,5 млн. ТЦ на Ульяновском пр-те, 16 будет включать продуктовый супермаркет (3,8 тыс. кв. м), универмаг бытовой техники и электроники (2,35 тыс. кв. м), торговую галерею (4,35 тыс. кв. м). Коммерческую площадь ТЦ на Ульяновском пр-те, 24 поделят между собой якорные арендаторы (4 тыс. кв. м) и торговая галерея (2,9 тыс. кв. м). Специализация будущего ТЦ – товары для дома и ремонта.
Кризис внес свои коррективы в планы девелоперов: заморожены ТРЦ «Торговый Квартал» (35 тыс. кв. м, «Вертикаль Плюс»), ТЦ «Карусель» (35 тыс. кв. м, «Х5 Ритейл»), над ТРЦ «Аква-молл». «Мы успели закончить земельные работы, получить документацию, возвести часть фундамента, – говорит Алексей Трофимов, директор управления коммерческой недвижимостью компании «Дарс Девелопмент». – Мы вложили в проект часть собственных средств, но для продолжения работы нам нужно полное финансирование, частичное не рассматриваем. Однако при всей готовой документации банки и инвестфонды пока откладывают решение вопроса. Нам предлагали продать проект за смешные деньги, мы отказались: один только участок стоит дороже... Острой потребности в деньгах у нас нет, в крайнем случае просто заморозим «Аква-молл» до лучших времен».
Как рассказали в компании «Максима-Х», на начало февраля объект «Пушкаревское кольцо» выполнен на 85%, сдать ТЦ в эксплуатацию планируется в середине 2009 года. Сейчас идут отделочные работы. «Есть определенные трудности в связи с кризисом, но строительство идет по графику, – говорит Александр Романишин, директор отдела общественных связей компании. – Наш ТРЦ ориентирован на известные бренды. Уже заключен арендный договор с компанией «М.видео», которая займет площадь 2,5 тыс. кв. м. Однако сегодня многие компании меняют свои планы, сворачивают стратегические программы развития. Крупные компании, проявлявшие интерес к региону в прошлом году («Детский мир», гипермаркет «О'КЕЙ»), взяли тайм-аут».
Все на борьбу за покупателя!
«Ульяновским девелоперам придется очень нелегко, – говорит Елена Панина. – Все те, кто на волне оптимизма строил, не обращая внимания на месторасположение объекта, рассчитывая на то, что при дефиците торговых площадей даже плохие проекты наполнятся арендаторами, сильно пострадают из-за своей недальновидности. Сейчас слабые проекты не будут востребованы, арендаторы начнут покидать ТЦ, появятся вакантные помещения, вслед за этим посещаемость уменьшится еще сильнее, и, соответственно, многие объекты нужно будет переориентировать. Поэтому выработка сбалансированной политики ТЦ и его маркетингового продвижения станет сейчас самой важной задачей в торговой недвижимости».
Сегодня самый распространенный формат – супермаркеты площадью свыше 100 кв. м, с ассортиментом total look: Zara, «Манго», «Саваж», O'STIN, Finn Flare. Снижение спроса оказалось критическим для одежных брендов: чтобы развивать сети, они брали большие кредиты, как правило, под оборот, который сегодня сокращается. Заемные средства также сильно подорожали. Поэтому многие сети сегодня оказались кандидатами в банкроты. Арендаторы просят пересмотреть формы арендных ставок – например, на проценты с оборота. Замена фиксированной аренды на процент с оборота приведет к снижению выручки ТЦ на 40–60%. Впрочем, идти на уступки арендаторам все же придется. Снижение арендных платежей вряд ли приведет к краху торговых центров. Если у ТЦ сильная маркетинговая компания, четкое позиционирование и лояльная целевая аудитория, то переход на «плавающую» систему расчетов не слишком скажется на его доходности.
«Сейчас начинается отток арендаторов из ТЦ. Связано это с падением покупательского спроса и нехваткой денег на оборот. Думаю, ситуация будет ухудшаться, – говорит Алексей Трофимов. – Что касается наших ТЦ, то, так как они удачно расположены – в спальных районах, проблем с заполняемостью площадей мы не испытывали, хотя наши арендные ставки достаточно высоки. Один из наших торговых центров уже окупился. Не думаю, что арендные ставки упадут в 2–3 раза. А понижение ставок на 30% мы выдержим».
Сегодня ставки аренды в верхнем сегменте торговой недвижимости (на примере ТК «Амарант») для брендов составляют от 2,3–2,5 тыс. руб./кв. м в месяц, для всех остальных – от 2 до 3,2 тыс. руб./кв. м. В других ТЦ арендные ставки – от 1,5 до 2 тыс. руб./кв. м.
Как рассказали в компании «Максима-Х» (управляет ЦУМом), тенденция к уменьшению арендных ставок существует. На вторичном рынке аренды в среднем ставки снижаются на 15–20%. Управляющие компании стараются применять дифференцированный подход к арендаторам. В то же время, как отметили в «Максима-Х», в ЦУМе есть заявки на освобождающие площади.
Ульяновск без Ульянова
Гостиничные услуги в Ульяновске представляет 21 объект, среди которых гостиницы советской постройки, ведомственные гостиницы и два небольших отеля на 5–10 номеров. Вместе с тем в городе нет ни одной современной гостиницы, способной претендовать даже на 2*. В советское время, с 60-е по 80-е годы прошлого века, когда Ульяновск был весьма привлекательным для туристов, в центре города были построены четыре крупные гостиницы: «Советская», «Венец», «Октябрьская», «Волга». Постепенно интерес к родине вождя пролетариата сошел на нет, а иных поводов привлечь в свой город туристов жители Ульяновска пока не нашли. Теперь большая часть гостиничных площадей сдается под офисы и магазины. Стоимость номеров в «беззвездочных» гостиницах – 2,5–3 тыс. руб. в сутки. Большинство площадей сдается под офисы.
Самой крупной гостиницей Ульяновска является 22-этажный «Венец», построенный к 100-летию Ленина в 1970 году. Его номерной фонд – 288 комнат. Большая часть площади сдается под офисы и торговые помещения. В гостинице «Советская» 6 этажей из 8 сдаются под офисы и только два функционируют как гостиница.
Сегмент складской недвижимости в Ульяновске развит слабо и представлен в основном переоборудованными или перестроенными объектами советской постройки. Крупные компании строят или реконструируют помещения для себя самостоятельно, арендаторы помельче вынуждены довольствоваться тем, что предлагает рынок, – некачественными помещениями старой постройки. Стоимость отапливаемых складов – 120 руб./кв. м, холодных – 50–80 руб./кв. м. Продаются складские помещения по цене от 10 до 25 тыс. руб./кв. м. «Складские помещения класса А в области отсутствуют, – говорит Ольга Ясько. – В последние годы Ульяновск активно развивается: на территории области организуется промышленная зона «Заволжье», в июне 2008 года регион был выбран для создания особой экономической зоны портового типа на базе аэропорта «Ульяновск-Восточный». В связи с этим можно ожидать активизации строительства логистических и складских комплексов. К реализации уже заявлено несколько проектов, которые отвечают стандартам объектов классов А и В».
Компания «Максима-Х» планировала построить логистический центр в 5 км к западу от Ульяновска, вблизи реки Сельдь. На земельном участке площадью 150 тыс. кв. м должны были построить 30 тыс. кв. м складских помещений на 50 тыс. палето-мест. Однако кризис отложил воплощение планов до лучших времен.
Расположенный в 890 км от Москвы, город Ульяновск состоит из 4 районов: Ленинского, Засвияжского и Железнодорожного на правой стороне Волги и Заволжского – на левой. Оборонительная крепость Синбирск, построенная в 1648 году, к 1780 году превратилась в город. В 1924 году Симбирск был переименован в Ульяновск в честь родившегося здесь В. И. Ленина – с таким именем город живет до сих пор.
Земельный рынок в городе не развит. «Земельные участки практически не выставляются на продажу, – говорит Владимир Анисимов, директор компании «Коммерческая недвижимость». – Выкуп же земли под приватизированными предприятиями осложняется бюрократическими препонами. Наиболее перспективные территории для развития находятся вдоль подъездных дорог к новому мосту через Волгу, который планируется сдать в эксплуатацию к концу этого года».
В советское время город развивался как центр автомобильной промышленности. «УАЗ и сегодня является градообразующим предприятием, но уже меньше стимулирует экономическое развитие города, – рассказывает Юрий Сиплатов, руководитель департамента развития ЗАО «Горизонт». – Экономика города стала подниматься только в два последних года, после смены руководства области. Началось активное вливание денег из других регионов, обозначился рост коммерческого интереса к городу со стороны Москвы, Петербурга, Самары и других экономически развитых регионов. Буквально на глазах все перспективные торговые территории были выкуплены или сданы в аренду. Простор для деятельности девелоперов и инвесторов в Ульяновске очень широк, однако примеров реализации действительно грамотных бизнес-проектов немного».
Как рассказал Сергей Маринков, директор агентства «АТОН», одним из первых застройщиков коммерческой недвижимости можно считать «Универсалстрой» с проектом 2002 года ТЦ «Альянс» (общая площадь – 7,3 тыс. кв. м). Затем появились «Альянс Центральный», «Альянс Засвияжье». Следующим застройщиком был «Амарант РПК» с ТЦ «Амарант» (общая площадь – 6,5 тыс. кв. м). Затем компания «Дарс Девелопмент» построила ТЦ «Дарс» (общая площадь – 6 тыс. кв. м) и ТРЦ «Самолет». Последний является самым крупным на сегодня торговым объектом в городе площадью 22 тыс. кв. м. В течение двух последних лет были заявлены несколько крупных проектов торгово-офисных и торгово-развлекательных центров. Однако кризис заморозил большинство из них.
«Вследствие кризиса многие офисные площади стали пустовать, а цены снизились на 30%. Стали востребованы складские площади, так как многие торговые операторы, чтобы переждать кризис, ушли на склады, – говорит Елена Панина, управляющая объектами ООО «Амарант РПК». – Остается неразвитым и гостиничный бизнес».
Офис в гостинице
Рынок офисных площадей в Ульяновске не развит. «Основная масса помещений в данном сегменте представлена постсоветскими форматом, присвоить которому какой-либо класс не представляется возможным, – говорит Сергей Маринков. – Есть несколько вновь возведенных объектов класса В или С+ в центральной части города. Это БЦ «Паллада», ТД «Капитал», торгово-офисный центр «Мираж» (общая площадь – 10 тыс. кв. м). Уровень заполняемости данных объектов не более 50–60%». В этих офисных центрах арендные ставки составляют от 700 до 1000 руб./кв. м в мес., ставки продажи держатся на уровне от 50 до 65 тыс. руб./кв. м. В торгово-офисном комплекс на ул. Федерации (общая площадь – 1,5 тыс. кв. м) арендные ставки – от 600 до 800 руб./кв. м.
В новых офисных центрах арендные ставки на порядок выше, поэтому местные компании (именно они пока являются основными арендаторами) предпочитают снимать помещения на вторичном рынке. Большую часть рынка составляют офисы-квартиры площадью до 80 кв. м, расположенные в жилых домах на первых этажах, в новостройках, которые сдаются по цене от 350 до 400 руб./кв. м в месяц. Их арендуют маленькие фирмы. Площади под офисы сдаются в гостиничных комплексах, зданиях институтов, административных корпусах заводов. Арендные ставки там еще меньше и варьируются от 200 до 300 руб./кв. м в месяц.
Федералы взяли тайм-аут
Объем рынка торговых площадей Ульяновска составляет 250 кв. м на тысячу жителей. Нормальным показателем для городов «второго эшелона» с населением 500–900 тыс. человек считается показатель в 500–600 кв. м на тысячу жителей.
Общая площадь новых торговых центров в Ульяновске пока не превысила даже 100 тыс. кв. м. Отметку в 20 тыс. перешагнули «Самолет» и ENTERRA, «Версаль» немногим превысил 10 тыс. кв. м. Площадь торгово-офисных центров «Паллада», «Амарант», «Мираж», «Созвездие», «Сити», «Гранд», «Рим», DARS, «Альянс-Центральный» – от 4–6 до 8 тыс. кв. м.
По оценке Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, в настоящее время рынок профессиональной торговой недвижимости Ульяновска характеризуется низкой конкуренцией: обеспеченность качественными торговыми площадями составляет 31 кв. м на тысячу жителей. Из функционирующих торговых объектов близкими к этому уровню являются «Версаль» и «Самолет».
В Ульяновске представлены следующие сетевые операторы: «Метро», «Мосмарт», «Магнит», «Пятерочка», «Спар», «Вестер», «Эльдорадо», «Мир», «Техносила», «Домо», «Банана-Мама». Как считает Елена Панина, приход федеральных торговых операторов сдерживают слабые концепции ТЦ и малое количество качественных площадей.
Сейчас в городе на разной стадии строительства находятся около 10 проектов общей площадью 259 тыс. кв. м. Среди заявленных проектов – ТРЦ «Пушкаревское кольцо» (28 тыс. кв. м, девелопер – компания «Максима-Х»), ТК «Аква-молл» (115 тыс. кв. м, девелопер – «ДАРС Девелопмент»), ТК «Перекресток» на пр-те Созидателей (35,5 тыс. кв. м, Х5 Retail Group), ТОЦ с легкоатлетическим манежем «Спартак» (20 тыс. кв. м, ООО «Амарант РПК»).
В октябре 2008 года было принято решение внести в реестр приоритетных инвестпроектов Ульяновской области строительство двух ТРЦ Finstar Properties в Ульяновске. Компания Finstar Properties выкупила в собственность два участка на Ульяновском пр-те (13,9 и 8,3 тыс. кв. м). Инвестиции в оба ТЦ составили $43,5 млн. ТЦ на Ульяновском пр-те, 16 будет включать продуктовый супермаркет (3,8 тыс. кв. м), универмаг бытовой техники и электроники (2,35 тыс. кв. м), торговую галерею (4,35 тыс. кв. м). Коммерческую площадь ТЦ на Ульяновском пр-те, 24 поделят между собой якорные арендаторы (4 тыс. кв. м) и торговая галерея (2,9 тыс. кв. м). Специализация будущего ТЦ – товары для дома и ремонта.
Кризис внес свои коррективы в планы девелоперов: заморожены ТРЦ «Торговый Квартал» (35 тыс. кв. м, «Вертикаль Плюс»), ТЦ «Карусель» (35 тыс. кв. м, «Х5 Ритейл»), над ТРЦ «Аква-молл». «Мы успели закончить земельные работы, получить документацию, возвести часть фундамента, – говорит Алексей Трофимов, директор управления коммерческой недвижимостью компании «Дарс Девелопмент». – Мы вложили в проект часть собственных средств, но для продолжения работы нам нужно полное финансирование, частичное не рассматриваем. Однако при всей готовой документации банки и инвестфонды пока откладывают решение вопроса. Нам предлагали продать проект за смешные деньги, мы отказались: один только участок стоит дороже... Острой потребности в деньгах у нас нет, в крайнем случае просто заморозим «Аква-молл» до лучших времен».
Как рассказали в компании «Максима-Х», на начало февраля объект «Пушкаревское кольцо» выполнен на 85%, сдать ТЦ в эксплуатацию планируется в середине 2009 года. Сейчас идут отделочные работы. «Есть определенные трудности в связи с кризисом, но строительство идет по графику, – говорит Александр Романишин, директор отдела общественных связей компании. – Наш ТРЦ ориентирован на известные бренды. Уже заключен арендный договор с компанией «М.видео», которая займет площадь 2,5 тыс. кв. м. Однако сегодня многие компании меняют свои планы, сворачивают стратегические программы развития. Крупные компании, проявлявшие интерес к региону в прошлом году («Детский мир», гипермаркет «О'КЕЙ»), взяли тайм-аут».
Все на борьбу за покупателя!
«Ульяновским девелоперам придется очень нелегко, – говорит Елена Панина. – Все те, кто на волне оптимизма строил, не обращая внимания на месторасположение объекта, рассчитывая на то, что при дефиците торговых площадей даже плохие проекты наполнятся арендаторами, сильно пострадают из-за своей недальновидности. Сейчас слабые проекты не будут востребованы, арендаторы начнут покидать ТЦ, появятся вакантные помещения, вслед за этим посещаемость уменьшится еще сильнее, и, соответственно, многие объекты нужно будет переориентировать. Поэтому выработка сбалансированной политики ТЦ и его маркетингового продвижения станет сейчас самой важной задачей в торговой недвижимости».
Сегодня самый распространенный формат – супермаркеты площадью свыше 100 кв. м, с ассортиментом total look: Zara, «Манго», «Саваж», O'STIN, Finn Flare. Снижение спроса оказалось критическим для одежных брендов: чтобы развивать сети, они брали большие кредиты, как правило, под оборот, который сегодня сокращается. Заемные средства также сильно подорожали. Поэтому многие сети сегодня оказались кандидатами в банкроты. Арендаторы просят пересмотреть формы арендных ставок – например, на проценты с оборота. Замена фиксированной аренды на процент с оборота приведет к снижению выручки ТЦ на 40–60%. Впрочем, идти на уступки арендаторам все же придется. Снижение арендных платежей вряд ли приведет к краху торговых центров. Если у ТЦ сильная маркетинговая компания, четкое позиционирование и лояльная целевая аудитория, то переход на «плавающую» систему расчетов не слишком скажется на его доходности.
«Сейчас начинается отток арендаторов из ТЦ. Связано это с падением покупательского спроса и нехваткой денег на оборот. Думаю, ситуация будет ухудшаться, – говорит Алексей Трофимов. – Что касается наших ТЦ, то, так как они удачно расположены – в спальных районах, проблем с заполняемостью площадей мы не испытывали, хотя наши арендные ставки достаточно высоки. Один из наших торговых центров уже окупился. Не думаю, что арендные ставки упадут в 2–3 раза. А понижение ставок на 30% мы выдержим».
Сегодня ставки аренды в верхнем сегменте торговой недвижимости (на примере ТК «Амарант») для брендов составляют от 2,3–2,5 тыс. руб./кв. м в месяц, для всех остальных – от 2 до 3,2 тыс. руб./кв. м. В других ТЦ арендные ставки – от 1,5 до 2 тыс. руб./кв. м.
Как рассказали в компании «Максима-Х» (управляет ЦУМом), тенденция к уменьшению арендных ставок существует. На вторичном рынке аренды в среднем ставки снижаются на 15–20%. Управляющие компании стараются применять дифференцированный подход к арендаторам. В то же время, как отметили в «Максима-Х», в ЦУМе есть заявки на освобождающие площади.
Ульяновск без Ульянова
Гостиничные услуги в Ульяновске представляет 21 объект, среди которых гостиницы советской постройки, ведомственные гостиницы и два небольших отеля на 5–10 номеров. Вместе с тем в городе нет ни одной современной гостиницы, способной претендовать даже на 2*. В советское время, с 60-е по 80-е годы прошлого века, когда Ульяновск был весьма привлекательным для туристов, в центре города были построены четыре крупные гостиницы: «Советская», «Венец», «Октябрьская», «Волга». Постепенно интерес к родине вождя пролетариата сошел на нет, а иных поводов привлечь в свой город туристов жители Ульяновска пока не нашли. Теперь большая часть гостиничных площадей сдается под офисы и магазины. Стоимость номеров в «беззвездочных» гостиницах – 2,5–3 тыс. руб. в сутки. Большинство площадей сдается под офисы.
Самой крупной гостиницей Ульяновска является 22-этажный «Венец», построенный к 100-летию Ленина в 1970 году. Его номерной фонд – 288 комнат. Большая часть площади сдается под офисы и торговые помещения. В гостинице «Советская» 6 этажей из 8 сдаются под офисы и только два функционируют как гостиница.
Сегмент складской недвижимости в Ульяновске развит слабо и представлен в основном переоборудованными или перестроенными объектами советской постройки. Крупные компании строят или реконструируют помещения для себя самостоятельно, арендаторы помельче вынуждены довольствоваться тем, что предлагает рынок, – некачественными помещениями старой постройки. Стоимость отапливаемых складов – 120 руб./кв. м, холодных – 50–80 руб./кв. м. Продаются складские помещения по цене от 10 до 25 тыс. руб./кв. м. «Складские помещения класса А в области отсутствуют, – говорит Ольга Ясько. – В последние годы Ульяновск активно развивается: на территории области организуется промышленная зона «Заволжье», в июне 2008 года регион был выбран для создания особой экономической зоны портового типа на базе аэропорта «Ульяновск-Восточный». В связи с этим можно ожидать активизации строительства логистических и складских комплексов. К реализации уже заявлено несколько проектов, которые отвечают стандартам объектов классов А и В».
Компания «Максима-Х» планировала построить логистический центр в 5 км к западу от Ульяновска, вблизи реки Сельдь. На земельном участке площадью 150 тыс. кв. м должны были построить 30 тыс. кв. м складских помещений на 50 тыс. палето-мест. Однако кризис отложил воплощение планов до лучших времен.
Назад
Загрузка...