На MIPIM 2009 топ-менеджеры компании Jones Lang LaSalle дали свои прогнозы относительно рынка арендаторов Европы в 2009 году и его влияние на инвесторов.

Найджел Робертс, руководитель отдела исследований региона EMEA компании Jones Lang LaSalle начал брифинг с анализа экономического и финансового состояния европейских стран: «Сегодняшняя экономическая ситуация намного сложнее по сравнению с тем, с чем нам когда-либо приходилось сталкиваться. Мы находимся в эпицентре беспрецедентного глобального экономического спада. Его воздействия ощущается во всех сферах экономики, в том числе ему подвержены и арендаторы. Для многих из них планы по расширению заморожены, расходы на недвижимость сокращаются. Многие аналитики прогнозируют стабилизацию экономики в 2010 году, но для этого потребуется ликвидность и уверенность, которые являются жизненно важными составляющими эффективного функционирования наших экономик и рынков недвижимости. В этом смысле ближайшее будущее в большой степени зависит от наших банков и успеха государственной поддержки».
Тони Хоррелл, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle прокомментировал: «В этом году появятся хорошие возможности для инвестиций, не наблюдаемые на протяжении многих лет. Внимание инвесторов привлекут крупные западные рынки, которые быстрее всего смогут скорректировать ценовую политику. Со временем развивающиеся рынки восстановятся, но будут более волатильны в краткосрочной перспективе. Эти рынки продолжат привлекать инвесторов, ориентирующихся на среднесрочную перспективу и недорогие активы. Коррекция цен и валютная премия (ослабление английского фунта) обеспечивают растущий интерес со стороны международных инвесторов к рынку Лондону, который дает возможность получить долгосрочную прибыль с высоким уровнем дохода, не наблюдавшимся долгое время. Париж менее подвержен финансовому кризису, чем Лондон - здесь большее количество арендаторов, заинтересованных в качественных офисах по хорошим ценам. Мюнхен является стабильным рынком, менее подверженным волатильности, с более низкими арендными ставками по сравнению с другими основными европейскими рынками, и который остается привлекательным для некоторых типов инвесторов. Несмотря на то, что страны Центральной и Восточной Европы остаются восприимчивыми к экономическому риску, они имеют опыт в предоставлении аутсорсинга, который обеспечит им стабильность на протяжении последующих лет».
Бенуа дю Пассаж, исполнительный директор компании Jones Lang LaSalle, Франция: «Арендаторы предпочитают новые проекты, находящиеся за пределами центра Парижа, и к которым можно легко добраться. Обычно арендаторы обращают внимание на высокие экологические стандарты новых проектов и ожидают, что арендные ставки будут ниже ?350 кв. м в год. Арендаторы заинтересованы в снижении затрат и рационализации своего бизнеса; мы ожидаем, что эти факторы будут и дальше доминирующими в политике корпораций в 2009- 2010 гг. Застройщики и арендодатели, которые смогут предложить такие площади, выиграют».
Рассматривая перспективы развития рынка на протяжении всего 2009 года, он сказал: «Мы ожидаем, что в 2009 году спрос на площади в Большом Парижа уменьшится на 20% по сравнению с прошлым годом - с 2,35 млн. кв. м в 2008 г. до 1,8 млн. кв. м в 2009 г. Но мы предполагаем, что количество сделок по аренде площадей свыше 5 000 кв. м останется таким же, как в 2008 году. Некоторые изменения в секторе будут и дальше происходить в 2009 году, включая продажи принадлежащих правительству некоторых активов в Париже, например, правительство планирует уменьшить операционные затраты посредством переезда из центра Парижа. Финансовые компании будут продолжать искать пути по снижение затрат и рационализации своего бизнеса, а банки будут переезжать из традиционного делового района в менее дорогие места. Мы считаем, что осторожность и неуверенность в среднесрочной перспективе приведет к потере рабочих мест и реструктуризации компаний в юридическом секторе».
Маркус Лемли, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций, Jones Lang LaSalle, Германия, прокомментировал тенденции на рынке Мюнхене, который, хотя и не избежал влияния текущего экономического спада, исторически является стабильным рынком и останется таковым: «Растущая численность населения, перспективы занятости, которые выше, чем в среднем по Германии, диверсифицированная экономика и высокие потребительские расходы – все эти положительные факторы помогут рынку Мюнхена пережить сложную ситуацию. Рынку не грозит перенасыщение, спрос на офисные площади распределен среди компаний из разных секторов, например: IТ, бизнес услуги, банковское дело, страхование, производство. При этом арендная плата находится на разумном уровне (сегодня базовая арендная ставка составляет ?366 за кв. м в год), и мы ожидаем только незначительное её снижение до ?350 к концу этого года».
Джон Дакворт, исполнительный директор по региону ЦВЕ Jones Lang LaSalle дал оценку ситуации по всему региону, который является уникальным благодаря росту аутсорсинга: «Снижающиеся показатели ВВП тем не менее выглядят более позитивно по сравнению с Западной Европой. В целом мы ожидаем, что рецессия будет иметь меньшее влияние на спрос арендаторов, чем где-либо в Европе. Мы ожидаем, что объемы строительства уменьшатся на протяжении последующих трех лет, но базовые арендные ставки (в среднем ?180 - ?300 кв. м в год) останутся более низкими по сравнению со стоимостью аналогичных помещений в Западной Европе».
В заключении он сказал: «Ключевым фактором для рынка арендаторов в странах ЦВЕ является то, что эти страны стали поставщиками недорогих бизнес услуг; и именно на это будут ориентироваться международные корпорации на протяжении следующих 12-18 месяцев. Мы ожидаем, что активность в секторе аутсорсинга улучшит условия для арендаторов, а ослабление местных валют позволит сэкономить на оплате труда».
Нейл Прайм, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений, Англия: «К положительным моментам можно отнести тот факт, что арендаторы в Лондоне имеют выбор: на рынок выводятся объекты высокого качества. К тому же в реальном выражении чистые эффективные арендные ставки станут наиболее конкурентоспособными за всё существование Сити. Мы прогнозируем, что арендные ставки в Сити и Вэст-Энде достигнут дна в 2010-2011 гг., в 2012 начнут постепенно расти, и в 2013 году произойдет их резкий подъем.
В настоящее время арендатор являются хозяином положения. Мы считаем, что количество рабочих мест будет сокращаться на протяжении нескольких лет, при этом, вероятно, 2009 год будет самым тяжелым. Такое сокращение штата будет иметь непосредственное влияние на уровень спроса со стороны арендаторов».
К 2012 году арендаторы могут столкнуться с нехваткой свободных площадей, арендные ставки будут расти быстрыми темпами, сокращая стимулы - возможно в то время, когда их бизнес снова начнет расширяться. Таким образом, планирование шагов в отношении недвижимости уже сейчас, может стать залогом успеха в будущем.