Назад
16 Марта 2009, 14:15
Болезнь роста сменил упадок сил
Кризис помог петербургским ритейлерам реализовать, возможно, самую главную их мечту. Арендные ставки в конце прошлого и начале этого года снизились примерно на 15–30%. И продолжат уменьшаться в перспективе. Заметнее всего эта тенденция в сегменте street retail, где цены в 2008 году достигли запредельных отметок.
Арендные ставки в торговых помещениях в Санкт-Петербурге еще осенью были едва ли не самыми высокими по России, а на центральных торговых улицах и вовсе достигали запредельных отметок. «В некоторых помещениях на Невском за два года ставки выросли примерно в три раза – с $2640–3360/кв. м в год в середине 2006 года до $9000/кв. м в год в III квартале 2008 года», – говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости петербургского представительства компании Colliers International. Стремительный рост цен был связан с увеличением спроса на торговые помещения со стороны крупных сетевых арендаторов, модель развития которых предполагала открытие флагманских магазинов на Невском проспекте, объясняет г-н Евстратов.
Некоторые арендаторы не выдерживали. Например, компания «Чажма» закрыла в октябре 2008 года магазины Women Secret, Colours and Beauty и Springfield на углу Невского проспекта и улицы Марата. Летом арендодатель резко поднял ставки, объясняли тогда представители компании. В прошлом году закрыл свой флагманский магазин на углу Невского проспекта и Малой Садовой улицы и Adidas. Менеджеры петербургского представительства компании жаловались на то, что новый владелец помещения резко повысил арендную плату, и перенесли главный магазин сети на Большой проспект Петроградской стороны, где арендная плата не так кусается. «Владелец помещения повысил арендную плату в несколько раз. Нам ничего не оставалось, как закрыть магазин на Невском», – вспоминает бывший сотрудник сети магазинов для дома «Дом Лаверна».
Ставки росли не только в стрит-ритейле. В торговых центрах они увеличивались не так быстро, но и там рост был ощутимым. По данным Colliers International, максимальная ставка для супермаркетов увеличилась с 2005 по 2008 год с $400/кв. м в год до $590, для сектора развлечений – с $200 до $310, для магазинов детских товаров – с $380 до $420/кв. м в год.
Польза кризиса
Снизить ставки ритейлерам помог кризис. По данным последнего исследования Гильдии управляющих и девелоперов, снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается.
Г-н Евстратов отмечает, что в IV квартале прошлого года аренда на центральных торговых магистралях подешевела примерно на 35% – ставки составили в среднем $5600–5800/кв. м в год на Невском проспекте и $3400 на Большом проспекте Петроградской стороны. Снижение ставок подтверждает и Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг ASTERA SPb. Она отмечает, что за последние три-четыре месяца ставки аренды снизились в среднем на 15–20% в спальных районах и на 35–50% в центре города. Например, по данным ASTERA, в III квартале 2008 года аренда 1 кв. м на Невском проспекте стоила $1800–7200 в год, а в январе 2009 года уже можно было найти помещение за $1560. На Литейном проспекте (рядом с Невским) за этот же период ставки снизились с $1800–2400 до $960–1200/кв. м в год, на Владимирском проспекте – с $1200–1800 до $1020–1200, а на Садовой улице (рядом с Сенной площадью) – с $1560–2400 до $1440–1800. В проходных местах, у метро в спальных районах, ставки упали за это время с $720–1200 до $360–1200, а в непроходных местах арендная плата почти не изменилась – раньше она составляла $180–420/кв. м в год, теперь– $180–360.
В торговых центрах пик ставок по некоторым категориям был пройден еще в 2007 году, и в 2008 году они также начали падать. Так, арендная плата для магазинов одежды поднялась в 2005–2007 годах с $450 до $640/кв. м. А в конце 2008 года она снизилась до $500 – уровня 2006 года. Максимальные ставки для спортивных магазинов упали еще сильнее – с $550 в конце 2007 года до $350 в конце 2008-го.
По словам исполнительного директора управляющей компании «Альянс» Арины Сендер, практически все торговые комплексы Санкт-Петербурга снизили арендную плату на 20–30%. Здесь конкуренция за покупателя была сильнее, чем в стрит-ритейле, где владельцы хороших помещений всегда выбирали из большого количества претендентов, объясняет она. Стремясь обезопасить себя от ухода арендаторов, девелоперы идут навстречу их пожеланиям. В среднем по городу арендная плата упала в конце прошлого года на 20%, отмечает она. Однако для разных товарных групп ставки снижаются по-разному. В первую очередь снижение коснулось помещений, занимаемых магазинами одежды.
Арендаторы также подтверждают эту тенденцию. Директор по развитию «Евросети» Артем Перевозчиков говорит, что его компания сейчас ведет переговоры с арендодателями о снижении арендных ставок. Зачастую их удается снизить их на 50%, отмечает он. «Эта цифра не должна удивлять – у салонов сотовой связи арендные ставки были чуть ли не самыми высокими на рынке», – отмечает он. По словам Евгения Богданова, гендиректора компании «Фармация» (сети «Новая аптека» и «Здравница»), его компании удалось добиться снижения арендной платы в некоторых торговых точках на 10–15%. А в зданиях, владельцем которых является «Фармация», арендная плата для третьих лиц снизилась на 5–10%.
Снижение ставок на 20–30% подтверждает и исполнительный директор «БоскоНева» (местная «дочка» Bosco di Ciliegi) Андрей Хромой. По его словам, снижение может проходить разными способами, например, арендодатель иногда отказывается от прописанного в контракте ежегодного повышения ставок. Впрочем, про снижение арендной платы в своих магазинах г-н Хромой предпочел не распространяться, сославшись на то, что переговорный процесс с арендодателями еще не завершен.
Рынок выживших арендаторов
Снижение арендных ставок в торговых помещениях в стрит-ритейле продолжится, считает Роман Евстратов. По его мнению, этот сегмент был самым перегретым на рынке. Большинство опрошенных CRE экспертов с ним солидарно. Они отмечают, что владельцы помещений вынуждены будут снижать арендную плату, иначе они вообще рискуют остаться без арендаторов, перед которыми сейчас может открыться широкий выбор из пустующих помещений. «На рынке торговой недвижимости еще недавно свои условия жестко диктовали владельцы помещений. А теперь соотношение сил очень быстро переменилось – владельцы будут конкурировать за интересных ритейлеров, в том числе с помощью понижения цены», – прогнозирует Арина Сендер.
Ставки действительно начали снижаться, подтверждает Алексей Ключиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Здоровье» (владеет помещениями на Невском проспекте). В пресс-службе девелоперской компании «Макромир» заявили, что о массовом снижении ставок в этой компании речь не идет. «Тем не менее «Макромир» готов пойти на уступки арендаторам, которые столкнулись с объективными трудностями и снижением оборотов. Размер дисконта по аренде будет зависеть от многих факторов», – говорит сотрудник пресс-службы.
Конкуренция за арендатора, судя по всему, будет достаточно жесткой, прогнозируют участники рынка. Из-за системных проблем серьезно изменится рынок розничной торговли и торговых помещений. «Уже сейчас можно увидеть множество помещений с вывесками «сдается» в тех местах, где раньше они точно не пустовали бы», – замечает г-жа Сендер. «Сетевые операторы уже не стремятся к географической экспансии. Время, когда можно было позволить содержать убыточные точки ради присутствия в том или ином районе города, прошло, на первом месте сейчас – рентабельность каждого магазина», – говорит Роман Евстратов.
Действительно, из более чем 90 петербургских салонов сети Dixis сейчас работает не больше десяти, а сама федеральная сеть сворачивает операции на рынке торговли телефонами и контрактами сотовых операторов. «Закрыты по техническим причинам» и петербургские магазины сети «Беталинк». Оптимизирует количество торговых точек и «Евросеть», в Северной столице эта компания закроет до 10% салонов, рассказал CRE Артем Перевозчиков. По его словам, «Евросеть» закрывает нерентабельные точки, в которых не получилось добиться необходимого понижения арендных ставок. Он прогнозирует, что только количество салонов мобильной связи в городе может сократиться примерно на 50%. Понятно, что оставшиеся на рынке ритейлеры получат максимально приемлемые для себя условия по аренде помещений, отмечает он.
Закрываются не только салоны сотовой связи. По прогнозам Евгения Богданова, в этом году количество аптек в Петербурге уменьшится на 15–20%. Закрывают свои отделения и банки. По оценке Александра Конышкова, директора регионального центра «Северо-Западный» Райффайзенбанка, около 10 допофисов и отделений банков уже закрылось, до конца года эта цифра может увеличиться в несколько раз. Г-н Конышков также отмечает, что в нынешних условиях большинство банков откажется от развития своих розничных сетей.
Оборот магазинов, которые торгуют одеждой класса люкс и премиум, уже упал на 30–50%, отмечают участники этого рынка. Андрей Хромой из «БоскоНева» признает, что оборот магазинов компании снизился примерно на 30% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Но пока такое снижение оборотов некритично. Если спрос не продолжит снижаться, бизнес Bosco di Ciliegi в Петербурге без особых проблем переживет кризис, уверяет он. Вице-президент по маркетингу компании «Калигула» Роман Филимонов также считает, что опытные игроки на рынке торговли одеждой и аксессуарами класса люкс переживут кризис, хотя их обороты сократятся примерно на 30%.
Людмила Рева полагает, что кризис сильнее всего ударит по магазинам одежды класса люкс. Согласно проведенному этой компанией исследованию, 72% сетей, работающих в высшей ценовой категории, остановили свое развитие, а некоторые закрывают магазины. На их место после снижения арендных ставок могут прийти марки, магазины которых давно покинули центральные магистрали. «Мы не исключаем открытия в течение этого года магазинов наших марок на центральных торговых магистралях Петербурга. Но выбирать место для них будем очень внимательно. Хотя, вполне возможно, что выбор будет достаточно широким», – отмечает Ирина Староверова, директор по PR компании «Мэлон Фэшн Групп» (марки Zarina, BeFree и Taxi).
Как будет развиваться ситуация, сейчас пока непонятно. Слишком много будет зависеть от устойчивости российской экономики, колебаний курсов валют и платежеспособности населения. Но уже сейчас очевидно, что роста арендных ставок в ближайшие несколько лет не предвидится, а владельцам торговых помещений придется начать жесткую конкуренцию за привлекательных ритейлеров, которых на рынке остается все меньше. Как знать, может бывшие помещения некоторых магазинов придется переоборудовать под офисы, а их владельцы вынуждены будут серьезно умерить аппетиты.
Некоторые арендаторы не выдерживали. Например, компания «Чажма» закрыла в октябре 2008 года магазины Women Secret, Colours and Beauty и Springfield на углу Невского проспекта и улицы Марата. Летом арендодатель резко поднял ставки, объясняли тогда представители компании. В прошлом году закрыл свой флагманский магазин на углу Невского проспекта и Малой Садовой улицы и Adidas. Менеджеры петербургского представительства компании жаловались на то, что новый владелец помещения резко повысил арендную плату, и перенесли главный магазин сети на Большой проспект Петроградской стороны, где арендная плата не так кусается. «Владелец помещения повысил арендную плату в несколько раз. Нам ничего не оставалось, как закрыть магазин на Невском», – вспоминает бывший сотрудник сети магазинов для дома «Дом Лаверна».
Ставки росли не только в стрит-ритейле. В торговых центрах они увеличивались не так быстро, но и там рост был ощутимым. По данным Colliers International, максимальная ставка для супермаркетов увеличилась с 2005 по 2008 год с $400/кв. м в год до $590, для сектора развлечений – с $200 до $310, для магазинов детских товаров – с $380 до $420/кв. м в год.
Польза кризиса
Снизить ставки ритейлерам помог кризис. По данным последнего исследования Гильдии управляющих и девелоперов, снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается.
Г-н Евстратов отмечает, что в IV квартале прошлого года аренда на центральных торговых магистралях подешевела примерно на 35% – ставки составили в среднем $5600–5800/кв. м в год на Невском проспекте и $3400 на Большом проспекте Петроградской стороны. Снижение ставок подтверждает и Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг ASTERA SPb. Она отмечает, что за последние три-четыре месяца ставки аренды снизились в среднем на 15–20% в спальных районах и на 35–50% в центре города. Например, по данным ASTERA, в III квартале 2008 года аренда 1 кв. м на Невском проспекте стоила $1800–7200 в год, а в январе 2009 года уже можно было найти помещение за $1560. На Литейном проспекте (рядом с Невским) за этот же период ставки снизились с $1800–2400 до $960–1200/кв. м в год, на Владимирском проспекте – с $1200–1800 до $1020–1200, а на Садовой улице (рядом с Сенной площадью) – с $1560–2400 до $1440–1800. В проходных местах, у метро в спальных районах, ставки упали за это время с $720–1200 до $360–1200, а в непроходных местах арендная плата почти не изменилась – раньше она составляла $180–420/кв. м в год, теперь– $180–360.
В торговых центрах пик ставок по некоторым категориям был пройден еще в 2007 году, и в 2008 году они также начали падать. Так, арендная плата для магазинов одежды поднялась в 2005–2007 годах с $450 до $640/кв. м. А в конце 2008 года она снизилась до $500 – уровня 2006 года. Максимальные ставки для спортивных магазинов упали еще сильнее – с $550 в конце 2007 года до $350 в конце 2008-го.
По словам исполнительного директора управляющей компании «Альянс» Арины Сендер, практически все торговые комплексы Санкт-Петербурга снизили арендную плату на 20–30%. Здесь конкуренция за покупателя была сильнее, чем в стрит-ритейле, где владельцы хороших помещений всегда выбирали из большого количества претендентов, объясняет она. Стремясь обезопасить себя от ухода арендаторов, девелоперы идут навстречу их пожеланиям. В среднем по городу арендная плата упала в конце прошлого года на 20%, отмечает она. Однако для разных товарных групп ставки снижаются по-разному. В первую очередь снижение коснулось помещений, занимаемых магазинами одежды.
Арендаторы также подтверждают эту тенденцию. Директор по развитию «Евросети» Артем Перевозчиков говорит, что его компания сейчас ведет переговоры с арендодателями о снижении арендных ставок. Зачастую их удается снизить их на 50%, отмечает он. «Эта цифра не должна удивлять – у салонов сотовой связи арендные ставки были чуть ли не самыми высокими на рынке», – отмечает он. По словам Евгения Богданова, гендиректора компании «Фармация» (сети «Новая аптека» и «Здравница»), его компании удалось добиться снижения арендной платы в некоторых торговых точках на 10–15%. А в зданиях, владельцем которых является «Фармация», арендная плата для третьих лиц снизилась на 5–10%.
Снижение ставок на 20–30% подтверждает и исполнительный директор «БоскоНева» (местная «дочка» Bosco di Ciliegi) Андрей Хромой. По его словам, снижение может проходить разными способами, например, арендодатель иногда отказывается от прописанного в контракте ежегодного повышения ставок. Впрочем, про снижение арендной платы в своих магазинах г-н Хромой предпочел не распространяться, сославшись на то, что переговорный процесс с арендодателями еще не завершен.
Рынок выживших арендаторов
Снижение арендных ставок в торговых помещениях в стрит-ритейле продолжится, считает Роман Евстратов. По его мнению, этот сегмент был самым перегретым на рынке. Большинство опрошенных CRE экспертов с ним солидарно. Они отмечают, что владельцы помещений вынуждены будут снижать арендную плату, иначе они вообще рискуют остаться без арендаторов, перед которыми сейчас может открыться широкий выбор из пустующих помещений. «На рынке торговой недвижимости еще недавно свои условия жестко диктовали владельцы помещений. А теперь соотношение сил очень быстро переменилось – владельцы будут конкурировать за интересных ритейлеров, в том числе с помощью понижения цены», – прогнозирует Арина Сендер.
Ставки действительно начали снижаться, подтверждает Алексей Ключиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Здоровье» (владеет помещениями на Невском проспекте). В пресс-службе девелоперской компании «Макромир» заявили, что о массовом снижении ставок в этой компании речь не идет. «Тем не менее «Макромир» готов пойти на уступки арендаторам, которые столкнулись с объективными трудностями и снижением оборотов. Размер дисконта по аренде будет зависеть от многих факторов», – говорит сотрудник пресс-службы.
Конкуренция за арендатора, судя по всему, будет достаточно жесткой, прогнозируют участники рынка. Из-за системных проблем серьезно изменится рынок розничной торговли и торговых помещений. «Уже сейчас можно увидеть множество помещений с вывесками «сдается» в тех местах, где раньше они точно не пустовали бы», – замечает г-жа Сендер. «Сетевые операторы уже не стремятся к географической экспансии. Время, когда можно было позволить содержать убыточные точки ради присутствия в том или ином районе города, прошло, на первом месте сейчас – рентабельность каждого магазина», – говорит Роман Евстратов.
Действительно, из более чем 90 петербургских салонов сети Dixis сейчас работает не больше десяти, а сама федеральная сеть сворачивает операции на рынке торговли телефонами и контрактами сотовых операторов. «Закрыты по техническим причинам» и петербургские магазины сети «Беталинк». Оптимизирует количество торговых точек и «Евросеть», в Северной столице эта компания закроет до 10% салонов, рассказал CRE Артем Перевозчиков. По его словам, «Евросеть» закрывает нерентабельные точки, в которых не получилось добиться необходимого понижения арендных ставок. Он прогнозирует, что только количество салонов мобильной связи в городе может сократиться примерно на 50%. Понятно, что оставшиеся на рынке ритейлеры получат максимально приемлемые для себя условия по аренде помещений, отмечает он.
Закрываются не только салоны сотовой связи. По прогнозам Евгения Богданова, в этом году количество аптек в Петербурге уменьшится на 15–20%. Закрывают свои отделения и банки. По оценке Александра Конышкова, директора регионального центра «Северо-Западный» Райффайзенбанка, около 10 допофисов и отделений банков уже закрылось, до конца года эта цифра может увеличиться в несколько раз. Г-н Конышков также отмечает, что в нынешних условиях большинство банков откажется от развития своих розничных сетей.
Оборот магазинов, которые торгуют одеждой класса люкс и премиум, уже упал на 30–50%, отмечают участники этого рынка. Андрей Хромой из «БоскоНева» признает, что оборот магазинов компании снизился примерно на 30% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Но пока такое снижение оборотов некритично. Если спрос не продолжит снижаться, бизнес Bosco di Ciliegi в Петербурге без особых проблем переживет кризис, уверяет он. Вице-президент по маркетингу компании «Калигула» Роман Филимонов также считает, что опытные игроки на рынке торговли одеждой и аксессуарами класса люкс переживут кризис, хотя их обороты сократятся примерно на 30%.
Людмила Рева полагает, что кризис сильнее всего ударит по магазинам одежды класса люкс. Согласно проведенному этой компанией исследованию, 72% сетей, работающих в высшей ценовой категории, остановили свое развитие, а некоторые закрывают магазины. На их место после снижения арендных ставок могут прийти марки, магазины которых давно покинули центральные магистрали. «Мы не исключаем открытия в течение этого года магазинов наших марок на центральных торговых магистралях Петербурга. Но выбирать место для них будем очень внимательно. Хотя, вполне возможно, что выбор будет достаточно широким», – отмечает Ирина Староверова, директор по PR компании «Мэлон Фэшн Групп» (марки Zarina, BeFree и Taxi).
Как будет развиваться ситуация, сейчас пока непонятно. Слишком много будет зависеть от устойчивости российской экономики, колебаний курсов валют и платежеспособности населения. Но уже сейчас очевидно, что роста арендных ставок в ближайшие несколько лет не предвидится, а владельцам торговых помещений придется начать жесткую конкуренцию за привлекательных ритейлеров, которых на рынке остается все меньше. Как знать, может бывшие помещения некоторых магазинов придется переоборудовать под офисы, а их владельцы вынуждены будут серьезно умерить аппетиты.
Назад
Загрузка...