Изменения в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Срок действия лицензий на осуществление оценочной деятельности, выданных оценочным компаниям уполномоченным федеральным органом, истекает 1 июля 2007 года, после чего регулирование данного вида деятельности будут осуществлять саморегулируемые организации (СРО), в задачи которых будет входить обеспечение высокого качества услуг в области оценки и дальнейшее развитие специальности оценщика.
Для того чтобы лучше разобраться в указанных изменениях и их возможном влиянии на рынок оценочных услуг, в статье приведен краткий обзор действия лицензий, выданных государственными органами, и сравнительный анализ новой системы, основанной на членстве в СРО. При этом основное внимание мы уделяем двум принципиальным изменениям, коснувшимся (1) личной ответственности оценщика и (2) функций, которые отводятся вновь учрежденным СРО.

Регулирование деятельности оценщиков
Так же, как и другие виды профессиональной деятельности, специальность оценщика регулируется двумя категориями законов или правил: (1) принятыми государственными органами страны пребывания и (2) принятыми неправительственными профессиональными организациями оценщиков, в которые они могут объединяться. Как правило, неправительственные организации стремятся вводить более жесткие стандарты по сравнению с правилами, утвержденными государственным органом, для того чтобы выделить входящих в них лиц среди других участников рынка, обеспечивая тем самым конкурентные преимущества. Правила и стандарты распространяются на следующие аспекты оценочной деятельности: n профессиональная подготовка и техническая квалификация, n опыт и уровень компетентности, n стандарты профессиональной деятельности, n производственная этика.

Состояние оценочной деятельности в РФ в настоящее время
Специальность оценщика появилась в России в 1993 году, когда было учреждено Российское общество оценщиков (РОО). В рамках этого процесса мне посчастливилось приехать в Российскую Федерацию и провести первые семинары по оценке недвижимости в Москве и во многих других крупнейших городах России. За РОО последовало учреждение ряда других конкурирующих организаций: Российской коллегии оценщиков, Московского общества оценщиков, Ассоциации российских магистров оценки и Национальной лиги субъектов оценочной деятельности.
В течение пяти лет, предшествовавших принятию Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанные неправительственные организации оценщиков формировали структуру стандартов, профессионального обучения и профессиональной этики в области оценочной деятельности в РФ, причем в большинстве случаев указанные стандарты представляли собой копию соответствующих принципов системы оценочной деятельности в Соединенных Штатах Америки.
После принятия указанного федерального закона, регулирующего оценочную деятельность, – впоследствии поправки в него вносились практически ежегодно, – только юридические лица, получившие лицензию Министерства государственного имущества Российской Федерации и привлекавшие специалистов, чей уровень профессиональной подготовки и квалификация соответствовали требованиям данного закона, были вправе проводить оценку, результаты которой имели юридическую силу в Российской Федерации. Таким образом, индивидуальные оценщики (физические лица) получили более низкий профессиональный статус по сравнению с компаниями, в которых они работали. Договоры о проведении оценки подписывались от имени юридических лиц, которые получали оплату за предоставленные услуги. Ответственность за результаты оценки также была возложена на них.
Применительно к стандартам оценочной деятельности закон 1998 года устанавливал общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, минимальную сумму профессиональной ответственности компании­оценщика в 300 тыс. рублей, а также требование о приложении копии лицензии к каждому отчету об оценке.
Данная структура регулирования была достаточно эффективной для обеспечения минимальной квалификации оценщиков и по меньшей мере некоторых ориентировочных показателей, на основании которых клиенты могли выбирать квалифицированных оценщиков. Вместе с этим указанная структура регулирования не способствовала повышению оценщиками своей профессиональной квалификации. Она оказалась неэффективной для обеспечения принудительного применения стандартов, гарантировавших минимальное качество оценки в разных регионах Российской Федерации.
К сожалению, это повторяет опыт Соединенных Штатов Америки, где в 1986 году была введена аналогичная структура нормативного регулирования, основанная на лицензировании оценочной деятельности на уровне штатов и требовавшая постоянного внесения поправок для совершенствования предлагаемых оценочных услуг. Указанная система внесения поправок в систему регулирования, действующая в США на протяжении более чем 20 лет, не смогла предотвратить многочисленные случаи мошенничества и другие нежелательные явления. Этот опыт свидетельствует о том, что одно государственное регулирование не способно обеспечить высокое качество и надежность оценочных услуг для участников рынка. Это, очевидно, является одной из причин, по которым Российская Федерация отказывается от такой структуры.

Основные изменения, внесенные новым законом
Подписанный в июле 2006 года новый закон о внесении изменений, вступающих в юридическую силу 1 июля 2007 года, вносит два принципиальных изменения: (1) устанавливает дату окончания действия ранее выданных лицензий и учреждает систему саморегулируемых организаций, а также (2) переносит финансовую ответственность с оценочной компании на индивидуальных оценщиков (физические лица). Указанные изменения направлены на устранение основных недостатков современной системы оценки: отсутствие эффективного принудительного применения профессиональных стандартов оценочной деятельности и отсутствие стимулов для повышения оценщиками своей профессиональной квалификации.

Ответственность оценщика
Для того чтобы сделать оценку, результаты которой будут иметь юридическую силу в РФ, любой официальный оценщик должен будет стать членом одной из СРО оценщиков. Безликие юридические лица больше не будут субъектами оценочной деятельности, их место займут индивидуальные оценщики (физические лица), которые будут нести персональную ответственность за надлежащее выполнение оценки и ясность полученных результатов. Из этого следует, что индивидуальный оценщик будет отвечать по искам в отношении убытков, причиненных заказчику, заключившему договор на проведение оценки. Это принципиально новый подход для РФ, при том что он соответствует виду и объему ответственности, которые несут оценщики в США. Это положение нового закона представляет собой значительную угрозу для индивидуального оценщика, который, как правило, получает лишь небольшую часть гонорара за проведение оценки и который не хочет рисковать всем личным имуществом из­за принятия каким­либо клиентом неразумного бизнес­решения. Это положение может вынудить большинство компаний предусмотреть способы защиты сотрудников от нанесения им имущественного ущерба. В результате принятия нового закона, видимо, произойдет существенное изменение отношений между организациями оценщиков, получающими основную часть гонораров за проведение оценки, и индивидуальными оценщиками.