Назад
1 Февраля 2007, 13:36
Сносные перспективы
В центре Петербурга много ветхих зданий. Однако заменить их на новые – проблематично. Любой большой город развивается не только благодаря расширению своей территории, но и за счет модернизации существующих строений. Петербург не исключение. Однако в обновлении инфраструктуры центра он сильно отстает от городов Европы.
Раньше причиной этого было отсутствие достаточных средств. В последние же годы бизнес демонстрирует желание вкладываться в улучшение центра Петербурга. Но в большинстве случаев непреодолимыми препятствиями становятся обременяющие постройку обстоятельства.
Инвесторы и власти города не всегда могут найти компромиссы. Удастся ли Петербургу обновить свой центр без ущерба для его культурной и исторической ценности и без социальных конфликтов?
Тяжелое наследие
Площадь аварийных объектов в Петербурге – примерно миллион квадратных метров. В некоторых кварталах города до сих пор ощущаются последствия Второй мировой войны – разрушенные тогда дома были восстановлены не до конца.
Власти города четко понимают, что проблему ветхих домов в центре нужно решать кардинально. Более того, существует специальная городская программа по сносу таких зданий, рассчитанная до 2010 года. Концепция Генплана Петербурга предусматривает вложение $3,5 млрд. в расчистку 500 гектаров земли в центре города.
С одной стороны, очевидным резервом для инвесторов в центре станут земли «промышленного пояса» – после вывода действующих предприятий в новые промзоны. Около 11% городской территории (16 300 га) занято промышленными объектами, 40% из 230 промышленных предприятий находятся в центре. Земли военно-промышленного комплекса занимают еще порядка 5% городской территории.
С другой стороны, здесь также немало ветхих и аварийных жилых домов. Интересно, что в Петербурге в течение двух летних месяцев проходила беспрецедентная акция, получившая название «Народная инвентаризация». Сознательные граждане звонили по указанным телефонам городского фонда имущества и рассказывали об аварийных, разрушенных или недостроенных зданиях, позабытых инвесторами и властями.
И хотя возвращение аварийных зданий в оборот путем реконструкции или сноса – одна из излюбленных тем в Смольном, дело движется очень медленно. Слишком много ограничений и обременений накладывается на проекты в центре города, и многие из них из-за этого становятся коммерчески непривлекательными.
С города по нитке
«Исторический центр Петербурга всегда привлекал инвесторов и был практически закрыт для строительства новых объектов. Но городскому центру необходимо дать возможность развиваться, только делать это нужно на законных основаниях», – считает Сергей Филиппов, генеральный директор корпорации «Строймонтаж».
К осени 2006 года в городе было реализовано на аукционах 91 ветхое здание общей площадью около 60 тыс. кв. м. Бюджетная выручка достигла 702 млн. руб. Этим летом правительство Петербурга утвердило новый перечень ветхих объектов, предназначенных для торгов, в него вошло более 40 адресов.
Победитель торгов должен реконструировать недвижимость или же снести ее и построить на этом месте новое здание за три с половиной года. Если инвестор не справится с этой задачей, город расторгнет с ним договор и отберет объект. Однако если ветхое здание находится в объединенной охранной зоне или же представляет какую-то историческую или культурную ценность, все работы предстоит согласовывать с Комитетом государственной инспекции и охраны памятников (КГИОП).
На этом этапе многие проекты и «зависают».
«Ветхих зданий в центре Петербурга много, их логичнее было бы снести. Но законодательная база препятствует этому процессу, власти города выдвигают множество ограничений. Кроме того, застройщику предлагается расселить не только объект инвестиций, но и еще чуть ли не половину прилегающего квартала, так как в центре города дома расположены достаточно плотно, – говорит Ольга Колганова, замдиректора по рекламе и маркетингу ОАО «Петербургреконструкция». – Город пытается за счет инвесторов решать проблемы с коммуникациями и ветхим фондом, однако устраняется от проблемы расселения домов и работы с жильцами».
Человеческий фактор
«Головная боль» девелоперов – расселение ветхих зданий.
«Пока нет утвержденного городским властями регламента расселения жильцов сносимых домов, работа с ветхими зданиями в городе будет пробуксовывать. Расселение пугает инвесторов – они могут договориться с 99 жильцами и «споткнуться» на сотом, – рассказывает Вячеслав Заренков, президент холдинга «Эталон-ЛенспецСМУ». – Например, никакой перспективы нет у проекта, который несколько лет назад предложила городу компания «ЛенспецСМЦ». Тогда речь шла о сносе «хрущевок», расположенных в Невском районе (ул. Седова). Вместо обветшавших пятиэтажек можно было бы построить жилье совершенно другого уровня. Мы были готовы осуществить этот проект полностью за свой счет. Сегодня эти цифры уже были бы таковы – 65% средств инвестора и 35% городского бюджета. Через год-другой эта пропорция будет 50% к 50%. Город теряет время на обновление старого фонда. С течением времени нагрузка и на инвесторов, и на бюджет только усугубляется».
«Девелоперам и застройщикам интересны уже подготовленные участки, – говорит Ольга Колганова, – а это включает, помимо инженерного обеспечения, и решение имущественных и правовых вопросов с жильцами и собственниками на окружающей территории. Власти по крайней мере могли бы помогать застройщикам разбираться с документами».
Ресурсы на пределе
«Помимо расселения жильцов имеется множество проблем, связанных с инфраструктурой, – говорит Илья Карев. – Одна из них – электрические линии. Строить новую подстанцию ни у кого желания нет. В Петербурге, с одной стороны, острый дефицит электроэнергии, а с другой – под боком у города есть атомная электростанция, которая поставляет энергию даже за границу».
«При решении вопроса о сносе зданий проблемы возникают и с укреплением фундаментов соседних зданий, – замечает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг». –
Кроме того, зачастую существующие исторические здания не соответствуют современным нормативным требованиям, в том числе по инсоляции. В то же время возведение новых зданий и сооружений не должно ухудшать светотехнических показателей уже существующей застройки. Таким образом, обязательным является следование нормативам СанПиН, СНиП и ТСН, определяющим необходимый уровень инсоляции и естественного освещения».
Петербург славится и слабыми грунтами. Причем в историческом центре глинистые грунты самые слабые – они обладают одним крайне неприятным свойством: неосторожное воздействие может нарушить их структуру и превратить грунт в подобие киселя.
«В центре города уже своя, сложившаяся архитектура, – говорит Сергей Филиппов. – Существуют высотные и градостроительные ограничения. Кроме того, имеется масса технических особенностей. Так как большинство зданий в центре расположены вплотную друг к другу, это существенно усложняет выполнение строительных работ. Большой проблемой является использование техники в условиях плотной застройки, в частности башенных кранов».
«Из-за отсутствия площадей для стройматериалов и бытовок часто приходится работать «с колес», – продолжает Сергей Филиппов. – Большие сложности с подвозом строительных материалов в исторический центр города, с заменой и подводом коммуникаций к объекту. В центре необходимо строить так, чтобы никому не мешать, но, к сожалению, это невозможно. Данный вопрос стоит остро, и для его решения необходима совместная с городскими властями проработка концепции развития исторической части Петербурга».
Сносить нельзя реконструировать
Пресловутый вопрос о правильно поставленной запятой вспоминается при рассмотрении градостроительной ситуации в центре Петербурга.
«Изначально КГИОП настаивает, чтобы все старые дома в городе восстанавливались. Однако изучение вопроса и лабораторные анализы показывают, что часть домов целесообразнее сносить, – комментирует Виктор Еловенко, заместитель директора по производству компании «Стройтранс-13», входящей в консорциум «Терминатор». – Так, например, поступили со зданиями по Невскому пр., 59, и на углу улицы Восстания и Невского проспекта (здесь сейчас расчищается место под строительство торгово-делового центра Stoсkmann)».
«Постройки в центре города разные, – продолжает Илья Карев, генеральный директор ООО «БалтИнжиниринг». – И прежде чем сносить здание, нужно понимать, ради чего это делается».
Идти вперед
Несмотря на сложную ситуацию с реализацией девелоперских проектов в центре Петербурга, особенно связанных со сносом старых домов, власти города активно высказываются за решительное продвижение вперед.
Так, на заседании городского правительства 14 ноября Михаил Осеевский, вице-губернатор Петербурга, заявил: «Все здания, находящиеся на Лиговском проспекте, необходимо расселить или снести, а на их месте построить торговые комплексы».
Одной из причин активизации девелоперского бизнеса в Петербурге стал приход московских и зарубежных инвесторов. Бизнесмены понимают, что центр города уникален и не упадет в цене. Поэтому любые разумные инвестиции в недвижимость гарантируют доходы в будущем.
«Нам интересен исторический центр города, где можно строить небольшие ликвидные объекты класса «комфорт» и «элита», – подытоживает Сергей Филиппов.
Большому бизнесу мало места
Многие аварийные дома, которые город выставляет на торги, не очень интересны крупным профессиональным девелоперам и инвесторам из-за своих размеров. Они скорее устраивают компании, которые не прочь обзавестись представительским офисом лично для себя или открыть магазин в отдельно стоящем здании.
«Сегодня девелоперам интереснее проекты на окраинах города, чем в центре, – говорит Ольга Колганова. – И хотя привлекательность инвестиций в центр города всегда была высокой, многие – даже интересные – объекты останутся без изменений, если город будет так же подходить к работе с ветхим фондом и разработке концепции развития «старого» города».
«Чтобы компании было выгодно заниматься объектом в центре города, – резюмирует Ольга Колганова, – объект должен быть очень интересным – с видом на Неву, на воду или на Эрмитаж или стрелку Васильевского острова. И конечно же ликвидным – стоимость квадратного метра даже в элитных зданиях задирать до бесконечности невозможно».
Справка:
Недвижимые памятники истории и культуры, подлежащие охране: 7528
Территории памятников истории и культуры, подлежащих охране: 269
Источник: КГИОП
Справка 2:
В Петербурге продолжается борьба за право охранять исторические памятники. Соглашение о передаче полномочий по охране федеральных памятников, заключенное между Росохранкультурой и правительством Петербурга, было призвано разграничить деятельность федеральных и местных властей на территории Петербурга.
Федеральное агентство Росохранкультура было образовано в 2004 году в ходе распределения функций прежнего Министерства культуры. Росохранкультуре досталась охрана памятников федерального значения по всей России. Вопросами собственности на эти памятники занимаются другие ведомства, здесь речь идет только об охране.
В Петербурге, где находится 3600 федеральных памятников, оборотной стороной новой службы стало дублирование функций КГИОПа и Росохранкультуры.
По соглашению, КГИОП обязуется ежеквартально отчитываться о проделанной работе перед Росохранкультурой и в 10-дневный срок отвечать на все запросы федеральной службы. За Росохранкультурой осталось лицензирование реставрационной деятельности.
Впрочем, пункты соглашения не касаются «особо ценных объектов культурного наследия народов России». Их в Петербурге 17: Госуниверситет, Эрмитаж, Кунсткамера, Музей этнографии, Публичка, Мариинский театр, Исторический архив, Пушкинский дом, Вагановское училище, Консерватория, музей «Петергоф», СПбГТУ (Политех), Музей Пушкина, Пулковская обсерватория, музей «Царское Село», РГПУ, Военно-медицинская академия. Они остаются за Росохранкультурой.
Инвесторы и власти города не всегда могут найти компромиссы. Удастся ли Петербургу обновить свой центр без ущерба для его культурной и исторической ценности и без социальных конфликтов?
Тяжелое наследие
Площадь аварийных объектов в Петербурге – примерно миллион квадратных метров. В некоторых кварталах города до сих пор ощущаются последствия Второй мировой войны – разрушенные тогда дома были восстановлены не до конца.
Власти города четко понимают, что проблему ветхих домов в центре нужно решать кардинально. Более того, существует специальная городская программа по сносу таких зданий, рассчитанная до 2010 года. Концепция Генплана Петербурга предусматривает вложение $3,5 млрд. в расчистку 500 гектаров земли в центре города.
С одной стороны, очевидным резервом для инвесторов в центре станут земли «промышленного пояса» – после вывода действующих предприятий в новые промзоны. Около 11% городской территории (16 300 га) занято промышленными объектами, 40% из 230 промышленных предприятий находятся в центре. Земли военно-промышленного комплекса занимают еще порядка 5% городской территории.
С другой стороны, здесь также немало ветхих и аварийных жилых домов. Интересно, что в Петербурге в течение двух летних месяцев проходила беспрецедентная акция, получившая название «Народная инвентаризация». Сознательные граждане звонили по указанным телефонам городского фонда имущества и рассказывали об аварийных, разрушенных или недостроенных зданиях, позабытых инвесторами и властями.
И хотя возвращение аварийных зданий в оборот путем реконструкции или сноса – одна из излюбленных тем в Смольном, дело движется очень медленно. Слишком много ограничений и обременений накладывается на проекты в центре города, и многие из них из-за этого становятся коммерчески непривлекательными.
С города по нитке
«Исторический центр Петербурга всегда привлекал инвесторов и был практически закрыт для строительства новых объектов. Но городскому центру необходимо дать возможность развиваться, только делать это нужно на законных основаниях», – считает Сергей Филиппов, генеральный директор корпорации «Строймонтаж».
К осени 2006 года в городе было реализовано на аукционах 91 ветхое здание общей площадью около 60 тыс. кв. м. Бюджетная выручка достигла 702 млн. руб. Этим летом правительство Петербурга утвердило новый перечень ветхих объектов, предназначенных для торгов, в него вошло более 40 адресов.
Победитель торгов должен реконструировать недвижимость или же снести ее и построить на этом месте новое здание за три с половиной года. Если инвестор не справится с этой задачей, город расторгнет с ним договор и отберет объект. Однако если ветхое здание находится в объединенной охранной зоне или же представляет какую-то историческую или культурную ценность, все работы предстоит согласовывать с Комитетом государственной инспекции и охраны памятников (КГИОП).
На этом этапе многие проекты и «зависают».
«Ветхих зданий в центре Петербурга много, их логичнее было бы снести. Но законодательная база препятствует этому процессу, власти города выдвигают множество ограничений. Кроме того, застройщику предлагается расселить не только объект инвестиций, но и еще чуть ли не половину прилегающего квартала, так как в центре города дома расположены достаточно плотно, – говорит Ольга Колганова, замдиректора по рекламе и маркетингу ОАО «Петербургреконструкция». – Город пытается за счет инвесторов решать проблемы с коммуникациями и ветхим фондом, однако устраняется от проблемы расселения домов и работы с жильцами».
Человеческий фактор
«Головная боль» девелоперов – расселение ветхих зданий.
«Пока нет утвержденного городским властями регламента расселения жильцов сносимых домов, работа с ветхими зданиями в городе будет пробуксовывать. Расселение пугает инвесторов – они могут договориться с 99 жильцами и «споткнуться» на сотом, – рассказывает Вячеслав Заренков, президент холдинга «Эталон-ЛенспецСМУ». – Например, никакой перспективы нет у проекта, который несколько лет назад предложила городу компания «ЛенспецСМЦ». Тогда речь шла о сносе «хрущевок», расположенных в Невском районе (ул. Седова). Вместо обветшавших пятиэтажек можно было бы построить жилье совершенно другого уровня. Мы были готовы осуществить этот проект полностью за свой счет. Сегодня эти цифры уже были бы таковы – 65% средств инвестора и 35% городского бюджета. Через год-другой эта пропорция будет 50% к 50%. Город теряет время на обновление старого фонда. С течением времени нагрузка и на инвесторов, и на бюджет только усугубляется».
«Девелоперам и застройщикам интересны уже подготовленные участки, – говорит Ольга Колганова, – а это включает, помимо инженерного обеспечения, и решение имущественных и правовых вопросов с жильцами и собственниками на окружающей территории. Власти по крайней мере могли бы помогать застройщикам разбираться с документами».
Ресурсы на пределе
«Помимо расселения жильцов имеется множество проблем, связанных с инфраструктурой, – говорит Илья Карев. – Одна из них – электрические линии. Строить новую подстанцию ни у кого желания нет. В Петербурге, с одной стороны, острый дефицит электроэнергии, а с другой – под боком у города есть атомная электростанция, которая поставляет энергию даже за границу».
«При решении вопроса о сносе зданий проблемы возникают и с укреплением фундаментов соседних зданий, – замечает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг». –
Кроме того, зачастую существующие исторические здания не соответствуют современным нормативным требованиям, в том числе по инсоляции. В то же время возведение новых зданий и сооружений не должно ухудшать светотехнических показателей уже существующей застройки. Таким образом, обязательным является следование нормативам СанПиН, СНиП и ТСН, определяющим необходимый уровень инсоляции и естественного освещения».
Петербург славится и слабыми грунтами. Причем в историческом центре глинистые грунты самые слабые – они обладают одним крайне неприятным свойством: неосторожное воздействие может нарушить их структуру и превратить грунт в подобие киселя.
«В центре города уже своя, сложившаяся архитектура, – говорит Сергей Филиппов. – Существуют высотные и градостроительные ограничения. Кроме того, имеется масса технических особенностей. Так как большинство зданий в центре расположены вплотную друг к другу, это существенно усложняет выполнение строительных работ. Большой проблемой является использование техники в условиях плотной застройки, в частности башенных кранов».
«Из-за отсутствия площадей для стройматериалов и бытовок часто приходится работать «с колес», – продолжает Сергей Филиппов. – Большие сложности с подвозом строительных материалов в исторический центр города, с заменой и подводом коммуникаций к объекту. В центре необходимо строить так, чтобы никому не мешать, но, к сожалению, это невозможно. Данный вопрос стоит остро, и для его решения необходима совместная с городскими властями проработка концепции развития исторической части Петербурга».
Сносить нельзя реконструировать
Пресловутый вопрос о правильно поставленной запятой вспоминается при рассмотрении градостроительной ситуации в центре Петербурга.
«Изначально КГИОП настаивает, чтобы все старые дома в городе восстанавливались. Однако изучение вопроса и лабораторные анализы показывают, что часть домов целесообразнее сносить, – комментирует Виктор Еловенко, заместитель директора по производству компании «Стройтранс-13», входящей в консорциум «Терминатор». – Так, например, поступили со зданиями по Невскому пр., 59, и на углу улицы Восстания и Невского проспекта (здесь сейчас расчищается место под строительство торгово-делового центра Stoсkmann)».
«Постройки в центре города разные, – продолжает Илья Карев, генеральный директор ООО «БалтИнжиниринг». – И прежде чем сносить здание, нужно понимать, ради чего это делается».
Идти вперед
Несмотря на сложную ситуацию с реализацией девелоперских проектов в центре Петербурга, особенно связанных со сносом старых домов, власти города активно высказываются за решительное продвижение вперед.
Так, на заседании городского правительства 14 ноября Михаил Осеевский, вице-губернатор Петербурга, заявил: «Все здания, находящиеся на Лиговском проспекте, необходимо расселить или снести, а на их месте построить торговые комплексы».
Одной из причин активизации девелоперского бизнеса в Петербурге стал приход московских и зарубежных инвесторов. Бизнесмены понимают, что центр города уникален и не упадет в цене. Поэтому любые разумные инвестиции в недвижимость гарантируют доходы в будущем.
«Нам интересен исторический центр города, где можно строить небольшие ликвидные объекты класса «комфорт» и «элита», – подытоживает Сергей Филиппов.
Большому бизнесу мало места
Многие аварийные дома, которые город выставляет на торги, не очень интересны крупным профессиональным девелоперам и инвесторам из-за своих размеров. Они скорее устраивают компании, которые не прочь обзавестись представительским офисом лично для себя или открыть магазин в отдельно стоящем здании.
«Сегодня девелоперам интереснее проекты на окраинах города, чем в центре, – говорит Ольга Колганова. – И хотя привлекательность инвестиций в центр города всегда была высокой, многие – даже интересные – объекты останутся без изменений, если город будет так же подходить к работе с ветхим фондом и разработке концепции развития «старого» города».
«Чтобы компании было выгодно заниматься объектом в центре города, – резюмирует Ольга Колганова, – объект должен быть очень интересным – с видом на Неву, на воду или на Эрмитаж или стрелку Васильевского острова. И конечно же ликвидным – стоимость квадратного метра даже в элитных зданиях задирать до бесконечности невозможно».
Справка:
Недвижимые памятники истории и культуры, подлежащие охране: 7528
Территории памятников истории и культуры, подлежащих охране: 269
Источник: КГИОП
Справка 2:
В Петербурге продолжается борьба за право охранять исторические памятники. Соглашение о передаче полномочий по охране федеральных памятников, заключенное между Росохранкультурой и правительством Петербурга, было призвано разграничить деятельность федеральных и местных властей на территории Петербурга.
Федеральное агентство Росохранкультура было образовано в 2004 году в ходе распределения функций прежнего Министерства культуры. Росохранкультуре досталась охрана памятников федерального значения по всей России. Вопросами собственности на эти памятники занимаются другие ведомства, здесь речь идет только об охране.
В Петербурге, где находится 3600 федеральных памятников, оборотной стороной новой службы стало дублирование функций КГИОПа и Росохранкультуры.
По соглашению, КГИОП обязуется ежеквартально отчитываться о проделанной работе перед Росохранкультурой и в 10-дневный срок отвечать на все запросы федеральной службы. За Росохранкультурой осталось лицензирование реставрационной деятельности.
Впрочем, пункты соглашения не касаются «особо ценных объектов культурного наследия народов России». Их в Петербурге 17: Госуниверситет, Эрмитаж, Кунсткамера, Музей этнографии, Публичка, Мариинский театр, Исторический архив, Пушкинский дом, Вагановское училище, Консерватория, музей «Петергоф», СПбГТУ (Политех), Музей Пушкина, Пулковская обсерватория, музей «Царское Село», РГПУ, Военно-медицинская академия. Они остаются за Росохранкультурой.
Назад
Загрузка...