Babochka купила галерею бутиков Esfera

Галерея бутиков Esfera площадью 2,1 тыс. кв. м занимает первые два этажа в элитном жилом доме «Ле ГрандЪ» (Невский пр., 52), построенном RBI. Концепцию торговой галереи разрабатывала компания Jones Lang LaSalle. Она была введена в эксплуатацию в ноябре 2008 года. «Это был наш первый проект в сфере коммерческой недвижимости. Начиная его, мы не предполагали заниматься бизнесом по сдаче коммерческих площадей в аренду. Мы планировали создать торговый центр, заполнить его арендаторами, запустить в работу, провести наладку всех рабочих процессов и затем продать уже работающий бизнес», – рассказал CRE вице-президент по корпоративным вопросам холдинга RBI Сергей Мельниченко.

В феврале прошлого года RBI заключил контракт на брокеридж объекта с Praktis CB. Как вспоминает руководитель отдела торговых центров этой компании Катерина Немирова, на тот момент Esfera была заполнена на 40-50%. Ее арендаторами являлись одежные бутики, специализирующиеся на торговле товарами класса luxe: Doris Hartwich, Elegance, Elsa Zanella, «IV легион». «Сейчас галерея заполнена полностью, к существующим там брендам добавились магазины часов и оптики премиум-класса, бутик оливкового масла «Оливия», – отмечает г-жа Немирова. По ее словам, бывший собственник не ставил брокеру задачу предпродажного заполнения объекта любой ценой: «Важно было, чтобы арендаторы соответствовали выбранной концепции и заявленному уровню торговой галереи». Но с момента ее ввода арендные ставки здесь планомерно снижались. На этот процесс, по мнению Катерины Немировой, повлияли как кризисные явления на рынке ритейла в целом, так и тот факт, что ставки в галерее были завышены изначально и сдать помещения по таким ценам было невозможно. «Изначально ставки в «Эсфере» находились на уровне 200 евро за кв. м в месяц, включая НДС, а также оплату коммунальных и эксплуатационных услуг», – сообщила г-жа Немирова. Но позднее галерея одна из первых предложила арендаторам заключать договоры не с фиксированной арендной платой, а на основе процентов от оборота. Сейчас, по словам эксперта, арендные ставки составляют порядка 50 евро плюс процент от оборота.

«Выведение объекта на рынок совпало с началом кризиса и снижением потребительского спроса в бутиковом сегменте, на который он был ориентирован. Доходы от аренды были ниже запланированных. Месторасположение галереи очень неплохое, но помимо прочего на бизнесе сказалась слишком большая глубина помещений и наличие второго этажа, который там явно избыточен», – комментирует генеральный директор компании Praktis CB Сергей Федоров. «В минувшем году мы вышли на удовлетворительные показатели, в том числе и по прибыли», – подчеркнул г-н Мельниченко.

Имя нового покупателя и цену сделки в RBI не называют, ссылаясь на конфиденциальность этой информации по условиям договора с новым собственником. Три года назад объем инвестиций в проект оценивался в $5-6 млн. По мнению экспертов, сегодня цена продажи галереи могла составить не более $10-11 млн.

Сразу несколько участников рынка сообщили CRE, что объект приобрела сеть Babochka, владеющая несколькими бутиками в центре Петербурга. По мнению г-на Федорова, новый владелец приобрел объект как отдельные коммерческие помещения, а не как доходный бизнес. «Доходность галереи небольшая и есть вероятность, что Babochka впоследствии разместит здесь собственные магазины, распрощавшись с существующими арендаторами. Этому поспособствует и тот факт, что долгосрочных договоров ни с кем из них не заключалось», – добавляет г-жа Немирова. «Галерея сохранит свой функционал, как торговая площадка высокого класса», – убежден Сергей Мельниченко.

Комментарий нового собственника CRE получить не удалось.

Напомним, что первый бутик в Петербурге компания Babochka открыла еще в 1988 году. Сейчас сеть включает в себя шесть мультибрендовых и три монобрендовых бутикa (Brioni, Ermenegildo Zegna и Emporio Armani), торгующих одеждой, обувью и аксессуарами более 100 брендов Италии, Франции, США и Англии. На Невском проспекте, помимо галереи бутиков Esfera, размещено еще четыре объекта, принадлежащих сети, в том числе самый крупный из них – мультибрендовый бутик на Невском, 153. Другие магазины сети находятся на Гагаринской и Гангутской улицах, Московском и Большом проспекте Петроградской стороны. Кроме того, компания владеет собственным ателье по пошиву одежды на заказ.