10 февраля 2010
За полтора года кризиса большинство российских объектов недвижимости перестало интересовать не только зарубежных инвесторов, но и местных игроков. По мнению многих экспертов, при рисках, существующих в России, инвесторы будут заинтересованы в приобретении объектов, ставка доходности которых не меньше 18%. Поэтому, по словам Шарля Будэ, управляющего директора Jones Lang LaSalle в России и СНГ, «немцы вернулись в Германию, англичане - в Англию, а у русских девелоперов были другие дела». Дел у отечественных девелоперов было действительно много. Главное - рассчитаться с долгами, договориться с кредиторами и сохранить бизнес. Но, как оказалось, договориться не так-то просто. Первоначально банки не были заинтересованы забирать активы. Однако сейчас девелоперские подразделения созданы во всех крупных банках, и они не только активно аккумулируют недвижимость, но и достраивают полученные объекты и управляют ими.
Не успели банки получить залоговые активы, как их тут же стали обвинять в непрофессионализме в сфере управления недвижимостью. Основной аргумент профессиональных девелоперов и управляющих компаний - «недвижимость - это не основной актив банков».
«Банки хорошо понимают, что если им придется заниматься недвижимостью, то это нужно делать хорошо и профессионально. Иначе это угроза их финансовому состоянию или неполучение той прибыли, которую они могли бы получить», - говорит руководитель отдела консультационных услуг в области недвижимости Ernst & Young Ольга Архангельская.
Однако банкиры не совсем согласны с этим. По словам Александра Бактимирова, начальника управления по работе с залогами Альфа- Банка, они готовились к получению объектов, которых оказалось даже меньше, чем ожидалось. Поэтому на вопрос: будут ли банки сами управлять залоговыми активами или передадут в управление профессиональным УК - банки отвечают однозначно: управлять только самостоятельно. «Если мы собираемся объект перепродать, нет смысла передавать его в стороннее управление на 2-3 месяца», - считает Александр Бактимиров.
Оказалось, что у банков нет четкой стратегии, что делать с залоговыми активами. «Основная задача - в ряде случаев оптимизировать потери, а в ряде случаев - увеличить прибыль. В зависимости от того, какой сценарий для нас оптимален, тот и реализуется. Строгих предпочтений, что мы держим, а что продаем, нет. Конечно же каждая ситуация просчитывается и выявляется наиболее эффективная: продать, сдать или достраивать. Объекты, которые абсолютно неликвидны, мы будем продавать по ликвидационной стоимости», - рассказал представитель Альфа-Банка.
Однако продать объекты сейчас возможно только в Москве и Санкт-Петербурге, отметил начальник управления недвижимостью на глобальных рынках «ВТБ Капитал» Джеймс Корриган. Неликвидных объектов среди залоговых активов действительно много. По информации генерального директора RGG Дениса Колокольникова, на 1 ноября 2009 года в залоговых активах российских банков насчитывалось недвижимости на $363 млрд. При этом стоимость залогового актива зачастую ниже размера самого долга.
Участники конференции определили главную сегодняшнюю проблему - «над рынком коммерческой недвижимости нависли некачественные объекты».
