Эпоха лёгких денег, инвесторской романтики и девелоперского оптимизма, очевидно, завершена, и в случае обострения кризиса отрасль в ближайшие месяцы может покинуть каждый десятый девелопер. Пока основные сложности — у игроков, в портфеле которых доминируют жилые проекты, — из-за заградительных ипотечных условий массовый и средний сегменты давно столкнулись с дефицитом спроса при кратном ужесточении финансового контроля и росте себестоимости. Однако высокая ключевая ставка, охлаждение интереса к рынку недвижимости со стороны банков, атаки на логистическую инфраструктуру, инфляция, топливный кризис, кадровый голод и состояние неопределённости влияют на весь девелоперский бизнес, и в ряде сегментов уже сейчас фиксируется затоваривание. Какой будет условная «карта рынка» даже через год — не знает пока никто, но в итоге российский девелопмент, вероятно, придёт к новой модели, сформированной уже при прямом участии государственных институтов и окологосударственных игроков.

Купленный под жилье участок может внезапно оказаться в санитарной зоне соседнего ЦОД. Юристы, девелоперы и операторы дата-центров сходятся в одном: жилые девелоперы потеряют часть площадок в бывших промзонах, операторы ЦОД получат предсказуемость на весь жизненный цикл объекта, а рынок земли у границ защитных зон перераспределится в пользу складов и light industrial. Материал написан Светланой Опрышко, учредителем и директором портала Всеостройке.рф, специально для CRE.

Постепенное снижение ключевой ставки замедлило приток средств на депозиты в три раза по сравнению с его пиковыми значениями. Но рынок недвижимости, который ждал денег вкладчиков после падения доходности сберегательных счетов, их не получил. Сумм на большинстве депозитов недостаточно для покупки квартиры или коммерческого помещения без привлечения кредита, а клиенты с капиталом более 10 миллионов рублей могут выбрать более доходные, чем недвижимость, фонды денежного рынка и облигации. Кроме того, вклады остаются практически безальтернативным инструментом по сочетанию доходности и уровня риска до тех пор, пока ставки по ним двузначные.

В России пустует 12–15 млн кв. м производственных цехов. Этот показатель растёт с ускорением: пару лет назад объём ежегодно пополнялся на 600–800 тысяч «квадратов», в 2025-м из-за остановки производства освободилось больше 1 млн кв. м, в ближайшие год-полтора эксперты ожидают прирост ещё на 1,5–2 млн. Сюда не входят замороженные заводские стройки, которых десятки в разных регионах. Свободных денег у промышленников нет, а дорогие кредиты делают инвестиции в производственные проекты нерентабельными.

На региональные рынки приходится около 40% всей складской недвижимости России, а темпы нового строительства значительно выросли: за два года введено 8 млн кв. м против 5,3 млн кв. м в Москве и 1,5 млн кв. м в Санкт-Петербурге. При насыщенности складами двух столиц и усиливающейся экспансии онлайн-ритейла региональные рынки становятся основными на карте складского девелопмента в ближайшие годы.

Спрос на помещения, подходящие для производства продуктов питания и готовой еды в России, по-прежнему многократно превышает предложение. Формат называется одним из наиболее перспективных в ближайшие десять лет для инвесторов разных уровней, в том числе непрофильных и коллективных, однако идти в него массово игроки пока не спешат.

События последних трёх месяцев с атаками на склады игроков электронной торговли и возросшие риски концентрации товаров в крупных хабах могут кардинально изменить рынок недвижимости, смежные сегменты и работавшие годами бизнес-модели для всех звеньев цепочек. Маркетплейсы и селлеры запрашивают площади в соседних странах, продавцы развивают или открывают собственные магазины в сети, страховые компании разрабатывают новые продукты, девелоперы и инвесторы ищут способы снижения рисков и другие подходы к строительству. Итогом может стать не только перестройка архитектоники электронной торговли, складов и логистики, но и всей отрасли — с окончанием эры бесплатной и быстрой доставки, ростом цен на площадках, уходом из публичного поля основных игроков, «засекреченностью» адресов складов и возвращением интереса к «каменной рознице».

Полностью автоматизированный склад высотой 50 метров с роботами вместо людей — звучит как очередной фотопроект CRE о смелых объектах будущего или фантазии редакции. Однако речь пойдёт о формате, который только в России существует уже около 50 лет, но почти не обсуждается и не мелькает в новостях.

Столичный и региональный консалтинг в недвижимости, аудите и праве все тридцать пять лет истории отрасли игроки называют «разными планетами». Громкие вывески в регионах не работали никогда, бизнес-этика отличалась кардинально, гонорары были намного ниже, а в ДНК рынков вшиты «семейственность» и «работа на доверии». Однако с 2022 года, когда коллективы бывшей «большой пятёрки» остались без материнских глобальных офисов и гарантированных клиентов за спиной, а крупные проекты активно и быстро пошли в регионы, консалтинг оказался там одним из самых перспективных направлений. Доля регионов в структуре консалтинговых бизнесов будет расти: этому способствуют акцент государственной политики на региональном развитии, появление новых форматов недвижимости и новых инвестиционных моделей и запрос на персонификацию услуг.

Коммерческая недвижимость в регионах распределена неравномерно и демонстрирует разную динамику. Если гостиничный и торговый форматы за пределами Москвы и Петербурга представлены достаточно большими объёмами, то складской развивается лишь в последние годы, а офисный — только начинает расти, по-прежнему концентрируясь преимущественно в Москве. В инвестиционных сделках ситуация схожая: большая часть спроса приходится на рынки двух столиц, однако игрокам интересны и торговые центры в крупных городах, растут вложения в региональные склады, старые санатории и исторические отели под реконструкцию в курортных локациях. В офисном сегменте активности же пока не наблюдается. Вспоминаем транзакции и ситуацию на региональных рынках в 2025 — начале 2026-го, в том числе обращаясь к общему предложению, новому вводу и прогнозам: сложно заключить сделку, если отсутствует её предмет.

Популярность внутреннего туризма в России начала расти во время пандемии коронавируса, но пик пришёлся на последние четыре года. Спрос на путешествия по стране впервые приблизился к показателям 1989-го, и гостиничная инфраструктура стала появляться даже в регионах, исторически считавшихся нетуристическими и медвежьими углами для инвесторов. Сегодня проекты в индустрии гостеприимства называются аналитиками «новой нефтью» и фундаментом «экономики впечатлений», во всех сегментах — очередной парад концепций, непрофильных игроков и новых инвесторов, включая коллективные фонды. Однако в ряд форматов — например, бизнес-отели — опасаются выходить до сих порьдаже старейшие операторы и застройщики, а самыми интересными и действительно «перезапускающими» территории становятся в итоге проекты, которые нельзя масштабировать.

Программа льготного кредитования проектов по восстановлению исторических памятников, которую в 2024 году запустили Минкульт и Дом.РФ, пока не пользуется высоким спросом: из пятисот объектов, переданных инвесторам, займы под 4–9% годовых оформлены только для девятнадцати. Предприниматели поясняют: работа с памятниками — крайне дорогая, сложная и рискованная. Часть инвесторов отказывается от проектов уже на старте.

Бум нового строительства коммерческой недвижимости последних лет наиболее заметен в Москве (в частности, с рекордными объёмами ввода офисов), но очевидное оживление наблюдается и в других регионах. По данным правительства России, ввод коммерческой недвижимости по стране в 2025 году вырос на 32,7%. Заинтересованность в региональном развитии существует как на государственном уровне (проекты КРТ, особые экономические зоны, инициатива по переносу штаб-квартир), так и на уровне бизнеса: электронной и классической торговле не хватает складских площадей, а местным предпринимателям и представительствам федеральных компаний — офисов. При этом в каждом регионе не только своя специфика и потребности, но и условия. CRE разбирается, какие регионы наиболее привлекательны сегодня для развития офисного, складского и гостиничного сегментов и как в среднем оценивается в них строительство объектов. Что касается по-прежнему актуальной для региональных рынков торговой недвижимости, то экономика возведения крупных объектов максимально непрозрачна, а типовые малые ТЦ за пределами Москвы по-прежнему сложно отнести к качественной недвижимости.

В этом году российский рынок коммерческой недвижимости отмечает 35 лет, а недавно 20 лет исполнялось премии CRE Awards. В контексте этих временных отрезков может показаться, что коммерческой недвижимости до девяностых практически не было, причём не только в России, но везде. Мы попробовали немного раздвинуть горизонты и вспомнили объекты, которые, конечно, не могли рассматриваться CRE Awards ввиду расположения и (или) года ввода в эксплуатацию, но являются знаковыми и стали фундаментом сегодняшнего рынка.

Государственная политика в строительстве всё жёстче требует «бесшовной» интеграции проектов в городскую среду, делая её главным критерием на этапе предпроектной оценки и при выдаче разрешений. Инвесторы и девелоперы перестали быть основными заказчиками: власти транслируют, что перспективы имеют исключительно объекты, ориентированные на долгосрочное использование, гибкие для трансформаций и влияющие на региональную экономику и качество жизни резидентов.

Во все времена именно ритейл первым принимал на себя удары рынка. Споры о будущем не только торговых центров, но и всей «каменной розницы» в России идут не первый год, и большинство аналитиков убеждены, что оно отнюдь не светлое. Эксперты CRE — о «дивном новом мире» торговли к 2035- му и почему офлайн не только не исчезнет, но переживёт ренессанс.

Глобальный для девелопмента вектор — масштаб и мультифункциональность. Примерами выступают и продолжающаяся застройка территории ЗИЛ и планируемая — МИГ. Та же логика распространяется и на регионы: развиваются кластеры, а точечные проекты перестают быть узкофункциональными и работают на улучшение городской среды. Это заметно как в индустрии гостеприимства, так и в торговой, офисной, складской недвижимости. Отдельные решения можно рассматривать с точки зрения основной функции, но и здесь огромную роль играют масштаб и взаимодействие с окружением. Мы попробовали выяснить, какие из строящихся и планируемых объектов будут претендовать на «Золотые Кирпичи» в ближайшие несколько лет и есть ли вообще формула создания идеального проекта — будущего победителя CRE Awards.

Российскому рынку недвижимости — тридцать пять. CRE и ведущие эксперты отрасли вспоминают, как в новой стране изменялись города и архитектура, какие здания стали фиаско своего времени, а какие — неофициальными символами и, возможно, войдут в учебники истории архитектуры и урбанистики, и почему в будущее возьмут не всё.

Наряду с гостиницами, санаториями и «городскими курортами» одним из драйверов джентрификации, перезапуска и брендинга территорий становятся складские и логистические проекты — от освоения бизнесом ранее депрессивных районов и целых регионов и заканчивая кардинальным изменением там качества жизни и среды. На процессы влияет и кратный рост интереса к индустриальной недвижимости со стороны коллективных и непрофильных инвесторов — в «красивые» объекты голосующих сердцем интересантов убедить вложиться намного легче. Значительно усилился и запрос рынка на экспертов, специализирующихся на «перезапускающих» решениях, но пока таких игроков в России очень мало.

Роботизация и автоматизация складских и логистических процессов называются чуть ли не единственным способом выживания и развития в условиях продолжающегося роста ФОТ и кадрового голода. Однако на собственников, даже готовых к максимальному использованию технологий, давят инфляция, санкции с закрытием доступа к иностранным продуктам и поддержке, сложности с логистикой, дефицит специалистов, которые смогут такие решения сначала бесшовно внедрить, а затем поддерживать. Но главное — в статусе «всё сложно» пока остаётся соотношение инвестиций и итогового «выхлопа»: даже при постоянном росте зарплат людей для большинства операций нанимать всё ещё выгоднее.

О начале «новой эры» в управлении торговыми центрами говорили с пандемического 2020 года, однако в итоге рынок пережил с относительно старыми моделями даже 2022-й. Но в 2026-м найти ресурсы на актуальные управленческие практики, точечные реконцепции и технологии придётся даже откладывавшим до последнего: пик конкуренции с маркетплейсами, обеление экономики, налоговое давление, инфляция и беднеющий, но требовательный клиент просто заставят игроков перейти к модели «дворцов покупок, впечатлений, еды, услуг и развлечений». Хорошая новость: торговые центры не только выживут, но на фоне растущей в обществе усталости от онлайна и курса регулятора на выравнивание ценовой политики в «каменной рознице» и на электронных площадках могут рассчитывать на ренессанс. Пока же управляющие компании продолжают искать «новые якоря», предлагающие решения, которые невозможно получить онлайн, например городские курорты, массажные пространства по типу стран Юго-Восточной Азии («аэродром» из кресел и «конвейер» из клиентов в атриумах), антистрессовые кабинеты и клиники ароматерапии.

Основные вызовы по управлению бизнес-центрами мало отличаются от проблем, стоящих перед УК других сегментов: рост себестоимости, нехватка кадров, необходимость цифровизации и роботизации. Но есть и своя специфика. Офисный рынок получил мощный импульс к развитию за счёт программы МПТ, при этом структура ввода резко изменилась и рекордные темпы нового строительства сопровождаются рекордной же долей офисов в нарезку на продажу. Этот фактор становится краеугольным в сфере управления офисами и ведёт к серьёзным структурным изменениям. Представители ведущих девелоперов и УК поделились с CRE своими наблюдениями, подходами и мыслями о будущем рынка.

В сегменте складской и индустриальной недвижимости с 2022 года произошла полная смена крупнейших собственников. Причиной тому — не только уход иностранных инвесторов с российского рынка, но и такие тренды, как растущая популярность ЗПИФов и набирающий обороты формат «лайт индастриал». Кроме того, возраст первых профессиональных объектов перевалил за 20 лет, что могло бы в скором времени привести к масштабным обновлениям фонда. Как влияют эти изменения на управление складской недвижимостью и рынок в целом — рассказали CRE ведущие игроки.

Туристический бум, начавшийся в пандемическом 2020-м и достигший пика после 2022-го, столкнулся с рядом вызовов: уходом большинства международных игроков и топ-менеджеров, санкционным давлением, разрывами логистических цепочек, инфляцией, ростом курсов валют, новой регуляторной риторикой, кадровым голодом при кратном росте ФОТ и непониманием со стороны туристов, требующих сервиса «как в Турции», но не готовых платить в России за это в два-три раза больше. Государством открыто множество программ поддержки, вернувших массовый туризм даже туда, где его не видели с 1991 года и фактически «перезапустивших» целые регионы. Однако 2026-й для управляющих объектами всех форматов и сегментов может оказаться одним из самых сложных: угождать приходится не только беднеющему и капризному путешественнику, но и новому типу гостиничного собственника.

Недавно Ассоциация агентств элитной недвижимости АРЕА и Гильдия риэлторов Москвы подали жалобу в ФАС на платформу «Циан». Поводом стали «монопольно высокие тарифы на размещение объявлений в Москве и Московской области». Вопросы у игроков давно есть не только к «Циану», но и другим классифайдам/агрегаторам на рынке недвижимости, и на фоне сложной ситуации в отрасли мартовское обращение, вероятно, спровоцирует волну споров. Дело может стать уникальным для российской правоприменительной практики: ФАС, в том числе, в рамках «пятого антимонопольного пакета», предстоит установить новые правила игры между риэлторами и цифровыми платформами.

Мы опросили представителей двух управляющих компаний — внешней и внутренней, решив выяснить, а существует ли вообще это пресловутое противостояние между ними и как клиенту сделать правильный выбор: отдать все процессы управления на аутсорс или доверить собственной структуре. Или есть ещё и третий вариант? Попробуем разобраться.

«Элитные» light industrial, «бутиковые» офисы, «люксовые» коворкинги, «премиальные» торговые центры, «селективные» апарт-отели, «стрит-ритейл не для всех» — в более высокие сегменты или джентрификацию имеющихся в портфеле активов в последние четыре года начали выходить даже игроки, годами работающие в других классах.

Недвижимость остаётся самым интересным и основным защитным активом для инвесторов разного уровня, в том числе новых и непрофильных игроков. Участники рынка убеждены, что в 2026-м депозиты больше не конкурент, а залив «сберегательными» деньгами отрасли — дело времени и правильной «упаковки» продуктов. На руку даже регуляторные штормы, государственный курс на тотальное обеление экономики, сохраняющиеся макроэкономические и геополитические риски: недвижимость в этих реалиях сохраняет репутацию единственной «тихой гавани», причём коммерческие лоты впервые за тридцать пять лет выигрывают у жилых даже в массовом сегменте. Девелоперы, управляющие компании и консультанты отвечают запуском отделов для работы с непрофильными и частными инвесторами. Параллельно на рынок выходят другие специализированные игроки, которые занимаются сопровождением исключительно новых типов интересантов.

По прогнозам аналитиков Совкомбанка, к 2030 году затраты на развитие центров обработки данных в России превысят 6,7 трлн рублей, четверть из них придётся на инфраструктуру для искусственного интеллекта. Спрос на мощности уже сегодня многократно превышает предложение, и их дефицит усиливается ежемесячно. К 2026-му дефицит и потребность в таких проектах выросли настолько, что центры обработки данных называются одним из главных инфраструктурных и инвестиционных сегментов ближайших лет, а активы начали массово «упаковываться» в ЗПИФы и другие форматы для интересантов разного уровня. На рынок выходят специализированные консалтинговые и управляющие компании, а действующие — открывают или расширяют профильные отделы. Но означает ли это, что инвестиции в дата-центры однозначно выгодны?

Общее падение рынка жилой недвижимости не затронуло элитный и премиальный сегменты: здесь исторически невысокая доля сделок с «семейной ипотекой» и минимальная с привлечением заёмного финансирования. Интерес кратно усилили геополитические и санкционные риски вложений за пределами России, репатриация и парковка капиталов и максимальная за тридцать пять лет концентрация свободных денег в стране.

Совокупный объём сделок слияния и поглощения на российском рынке в 2025 году, по предварительным оценкам аналитиков Т-банка, составил около 3,5–3,6 трлн рублей, что на 30% ниже рекордного 2024-го. Эксперты ведущих консалтинговых и юридических компаний поделились с CRE основными трендами и прогнозами в M&A.

С 1 марта вступили в силу изменения в Федеральный закон № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Регуляторные и другие инициативы и изменения 2026-го могут вывести коллективные инвестиции на рынке недвижимости на новый уровень. Доступ «неквалов», IPO, экспансия и инвестпродукты маркетплейсов, когда паи можно будет положить в виртуальную корзину как любые другие товары, — с одной стороны, переформатируют сегмент, с другой — могут запустить процессы «новой офшоризации» и «пузыря», и государство решит откатить от либерализации к «заводским настройкам».

Сегодня помещения для стрит-ритейла обеспечивают высокую доходность от инвестиций и достаточно быструю окупаемость, особенно когда речь заходит о лотах на первых этажах новых жилых кварталов. Однако очевидно, что хорошим потенциалом обладает далеко не каждый такой объект. Разбираемся, как выбрать район, место и формат, оценить доходность, риски и избежать распространённых ошибок начинающих инвесторов.

Год назад большинство аналитиков прогнозировали, что именно 2025-й станет определяющим и решающим для рынка коммерческой недвижимости и смежных сегментов. Редакция CRE выбрала события, которые влияли на отрасль в уходящем году и продолжат влиять в наступающем.

Столица России постоянно меняется — новые транспортные артерии, новые территории, новые точки притяжения, новые архитектурные символы. Только в ближайшие 5 лет запланировано строительство около 260 жилых и более 100 офисных небоскребов. Многие из них окажут влияние на облик Москвы и отдельных районов, изменят городскую среду, сформируют новые маршруты, городские «якоря», повысят качество жизни.

Недвижимость сохранила статус главного защитного актива: в уходящем году в неё инвестировалось большинство свободных денег в стране. Усиливающиеся же геополитические, макроэкономические, валютные, инфляционные и другие риски развернули в сторону «каменных» активов в том числе новых и непрофильных игроков.

Основным вызовом для девелоперов в уходящем году оставалась высокая стоимость заёмного финансирования, которая не только повлияла на сроки реализации проектов, но и заставила значительную часть участников рынка отложить новое строительство и скорректировать стратегии. Игроки активно уходили от точечных продуктов к анонсированию расширенных портфелей, жилые девелоперы — продолжали укреплять позиции в офисном и складском сегментах, и все — научились работать «в режиме перманентной нестабильности».

«Единое окно» и услуги под ключ, изменение позиционирования и восприятия рынком игроков второго и третьего эшелонов, острая конкуренция наследников «большой пятёрки» с нишевыми компаниями и «экспертами-оркестрами», кадровые войны с увольнениями одним днём или хантингом целых отделов — 2025-й консультанты называют одним из самых интересных периодов в истории российского рынка недвижимости. В наступающем году с его «холодными» для отрасли прогнозами консалтинговые бизнесы собираются готовить клиентов к «глобальному потеплению», прогнозирующемуся в 2027-м, выходить в новые сегменты и углублять экспертизу.

В 2025-м управляющие компании продолжали работать, несмотря и вопреки: кадровому голоду, сложностям с логистикой, удорожанию всего и вся и возросшим ожиданиям клиентов в условиях острой конкуренции. Однако сегмент после пяти лет потрясений «окончательно адаптировался», научившись справляться с любыми вызовами, и готов к новым как никогда — 2026-й для отрасли может оказаться ещё более сложным, прогнозируют эксперты CRE.

Рекордные ввод и туристический поток, обязательная классификация, легализация гостевых домов, налоги и региональные сборы, невозвратные тарифы, новые концепции, дифференциация стандартов обслуживания, битва в премиальных форматах при беспрецедентной государственной поддержке — столько, сколько в 2025-м, об индустрии гостеприимства с 1991 года не говорили никогда. Гостиничные проекты становятся «якорями» брендинга территорий и кластеров новых форматов, перезапуская регионы, и называются самым привлекательным сегментом для инвесторов, в том числе непрофильных и коллективных.

Падение покупательной способности, резкое снижение товарооборота, высокая стоимость заёмного финансирования, рост налоговой нагрузки и фонда оплаты труда, сложности с логистикой, инфляция, кадровый голод, регуляторные изменения — всё это по-прежнему сопровождало ритейлеров в 2025 году. И хотя «каменной рознице», и особенно торговым центрам, было намного сложнее, а некоторые объекты оказались на грани выживания, e-commerce в уходящем году также столкнулась и с изменением потребительской модели, и с первыми звонками от регулятора, и необходимостью повышать качество клиентского опыта. В следующие два года цены продолжат расти, покупатели — беднеть, требуя при этом высочайшего качества товаров и сервиса.

Рынок недвижимости всегда был и есть лакмусом любых экономических и социальных изменений. Но если раньше трансформация была постепенной, то последние годы на него влияет целый ураган факторов: от ситуации в экономике и удаленной работы до цифровой революции и смены поколенческих ценностей. Гонка за будущее уже началась, и мы заглянем в него, чтобы понять, какие 14 трендов определят развитие рынка недвижимости в следующее десятилетие.

Эксперты российских ведущих юридических практик составили для CRE прогноз, рассказав о трендах и рисках, которые будут более всего влиять на рынок недвижимости, ритейл, e-commerce, логистику, индустрию гостеприимства и смежные сегменты в ближайшие два года.

Говоря о будущем, мы всегда скатываемся либо к бизнес-гаданию на кофейной гуще (ставка аренды, вакантность и т. д.), либо к полёту в космос с разумными человекоподобными роботами и технологиями из иных цивилизаций. К Новому году редакция CRE решила поделиться своими прогнозами, которые всё ещё далеки от тех трендов, про которые эксперты говорят в нашем итоговом выпуске, но всё же могут сбыться. Учитывая, что каждый тренд «отморожен» по умолчанию, мы проставили температуру от -273 (абсолютный нуль, когда перестают двигаться любые молекулы) до 0 по Цельсию (температура замерзания воды).

По оценкам Commonwealth Partnership, по итогам первых трёх кварталов штаб-квартиры составляют 67% нового офисного строительства в Москве, а в заявленных к вводу в период с IV кв. 2025 по 2027 гг. проектах их доля достигает 14%. «Стройку под штабы» аналитики по-прежнему называют «мечтой каждого девелопера», формат остаётся одним из самых консервативных, сложных и закрытых, а арендаторы новой волны требуют «полного фарша» и максимальной кастомизации, значительно удорожающих строительство. Инвесторы, застройщики и подрядчики надеются на регионы: начавшиеся переезды крупных государственных и окологосударственных игроков формируют запросы на лоты под штаб-квартиры за пределами Москвы и Петербурга, и выводят на новый уровень весь региональный офисный рынок.

Проектов премиальных, «люксовых» и VIP-коворкингов в России пока очень немного, и почти все — в Москве, но в отдельный подсегмент аналитики выделяют их давно. Запрос на высококлассные гибкие пространства продолжает расти, и открывать «элитные» коворкинги сейчас интересно как никогда, считают игроки: туда приходят не только и не столько, чтобы работать, но встретить тех, кого вряд ли встретишь где-то еще.

Сложности с поездками в другие страны, многократно подорожавшие путешествия и растущий запрос на отдых в своем регионе выделили в отдельный формат так называемые городские курорты. Концепция бьет рекорды по вводу, став одной из самых привлекательных не только для торговых и мультифункциональных центров, которые отдают теперь под проекты с термами, аквапарками, SPA и смежными решениями масштабные площади, но и для инвесторов, включая коллективных и непрофильных.

Основным драйвером региональных рынков в последние пять лет остаётся бум внутреннего туризма. Такого спроса на путешествия по России не было с 1989 года, и он продолжает расти, позволяя игрокам масштабировать проекты даже в ранее «нетуристических» районах. Всё чаще отели становятся фундаментами джентрификации, брендинга территорий и «якорями» гостинично-развлекательных кластеров нового формата, перезапуская целые регионы. Модель активно поддерживается государством, а в индустрии гостеприимства уже появились игроки, специализирующиеся на подобных решениях.

Российский рынок готовой еды в прошлом году вырос почти на 40%, а его потенциальный объем оценивается не менее чем в 14 трлн рублей. Бум сегмента выходит на новый уровень: в декабре 2024-го была создана Ассоциация производителей готовой еды, члены которой теперь участвуют в регулировании отрасли, обновлении реестра поставщиков и законодательных инициативах. Многократно вырос запрос и на помещения в индустриальных парках, позволяющие разместить фабрики-кухни и другие кулинарные производства. Но лотов, соответствующих требованиям «пищевиков» очень мало, и девелоперы задумываются о запуске новых форматов.

Сегодня в России доступны для покупки почти 4 000 франшиз, и 27% из них — ресторанные. За три с половиной года, прошедшие после ухода большинства иностранных игроков, сегмент кардинально изменился, место глобальных брендов заняли российские бизнесы, а главными проблемами для потенциальных интересантов остаются как выбор франшизы, так и формата размещения. Качественных и доступных помещений в стрит-ритейле на всех не хватает, а торговые центры продолжают терять трафик.

В условиях кадрового голода и нежелания большинства сотрудников возвращаться с «удалёнки» штаб-квартиры «с вау-эффектом» становятся одним из важнейших конкурентных преимуществ на HR-рынке. Российские бизнесы больше не хотят ни тяжёлого люкса, ни «как в Google» и вообще не слишком оглядываются на тренды, но строят фирменные экосистемы с медиа-кварталами, ставя под девизами «люди — главная ценность» и «офис как дом» на бесшовные, многофункциональные, гибкие и персонифицированные решения.

До 2027-го статус «всё сложно» сохранят все сегменты коммерческой недвижимости, убеждены аналитики. В условиях ограничений доступа к финансированию, рынок рассчитывает на государственные программы, средства непрофильных и частных инвесторов, гибкость и трансформацию, которые помогут отрасли выйти из шторма.

2026-й для российской экономики и рынка коммерческой недвижимости станет «самым тяжёлым с 2022-го», а «реальное потепление» начнётся с 2027-го, прогнозируют аналитики. Кому в 2026-м будет сложнее всех и как готовиться к «тёплому» 2027-му, поделились с CRE ведущие игроки отрасли.

Начались дискуссии по внедрению ГОСТа для light industrial — предполагается, что стандарт зафиксирует понятие относящихся к формату зданий и установит минимальные технические и эксплуатационные требования. Однако учитывая, что в отраслевом сообществе пока не определились даже с тем, что, собственно, понимать под light industrial, «загонять под ГОСТ» сегмент слишком рискованно, считают некоторые эксперты.

Коррекция прогнозов по росту ВВП, регуляторной политике и инфляции, дефицитный бюджет, возможное повышение НДС, снижение порога УСН, новая государственная риторика в отношении ИП и самозанятых и другие изменения последних недель могут стать для отраслевых бизнесов намного более серьёзным испытанием, чем для других рынков. Очередные предлагаемые обстоятельства потребуют от игроков пересмотра стратегий, перезапуска целых сегментов, подхода к управленческим практикам и кадрам, убеждены собеседники CRE.

С 1 сентября 2025 года все аукционные торги в России проходят по единым правилам в электронном формате. Уже сейчас, по оценкам IBC Real Estate, доля вложений в недвижимость, купленной на аукционах с начала 2025 года, достигла в общем объёме инвестиций 24%. Значение является максимальным за последние пять лет, и превышает показатели периодов в среднем в 2-2,5 раза. В РАД прогнозируют, что общая сумма имущества, выставленного на торги в этом году, в сравнении с 2024-м удвоится; на сегодня объём таких активов оценивается более чем в 8 трлн рублей (год назад не превышал 4,8 трлн). Собеседники CRE называют аукционы новым способом сыграть на опережение, говорят о качественной трансформации сегмента, указывая на возросшие риски и «инфоцыганский парад».

Недавно в Московской области сгорел склад индивидуального хранения «Чердак», позиционирующий себя как надёжный сервис длительного хранения личных вещей.

Часть иностранных игроков, даже в случае сохранения геополитических качелей и других макрофакторов, могут попробовать вернуться в Россию к концу 2025-го.

Офисы на продажу уже в начале года были названы «безусловным трендом-2025», причём значительная часть лотов раскупается не потенциальными резидентами, а в инвестиционных целях и «в нарезку».

Бум офисов «в нарезку» называется одним из главных вызовов для отрасли ближайших лет: управлять такими объектами, по словам игроков, намного сложнее, чем многоквартирным домом.

По собственным оценкам «Авито Недвижимости», в топ-10 регионов (кроме Москвы и области) по объёму предложения коммерческой недвижимости в ЖК входят Санкт-Петербург (на площадке размещено 415 объектов), Новосибирская (144 объекта), Воронежская (116 объектов) и Свердловская области (103 объекта), Краснодарский край (100 объектов), Ростовская (85 объектов) и Ленинградская области (70 объектов), а также Пермский край (52 объекта). Лидерство Петербурга связано, в том числе с активным строительством в центре города, где коммерческая недвижимость особенно востребована арендаторами и покупателями, поскольку располагается по маршрутам пешеходного и транспортного трафика. Наибольшую долю в структуре предложения занимали объекты площадью от 21 до 90 кв. м (936 объектов — в продаже, 356 — в аренде).

Массовых банкротств на рынке недвижимости до конца года не будет. Однако риски сохраняются для небольших и региональных компаний, а отрасль, как никогда, зависит от государственной политики «управления настроениями» занимающих её авансцену новых и непрофильных инвесторов.

Сохраняющаяся высокая ключевая ставка ЦБ уже к лету может привести к заморозке проектов, череде банкротств и «общей деградации отрасли», прогнозировали игроки в конце 2024-го. Четыре месяца спустя успокаивают: хотя ситуация оценивается как «всё сложно», массовых банкротств всё-таки не ожидается.

Восемь из десяти компаний в России, по оценкам SuperJob, функционируют в условиях дефицита персонала. В  2024 году, по сравнению с 2023-м, вакансий в стране стало на 10% больше, при этом в 2023-м их количество в 1,5 раза превысило показатели 2022-го. В итоге уже за два года предложений на рынке труда России стало больше в 1,7 раза. Работников по-прежнему не хватает везде и всем, и решить проблему кадрового голода в рамках отдельных сегментов и бизнесов невозможно. Однако конкуренция за головы и руки слишком высока, и вкладываться в масштабные долгосрочные проекты подготовки кадров «для всех» по-прежнему готовы очень немногие.

Издательский дом CRE выступит соорганизатором трека по коммерческой недвижимости Строительной недели БРИКС

Рынок недвижимости меняется: растут требования покупателей, усиливается конкуренция между проектами, а привычные продуктовые и маркетинговые решения перестают быть достаточным преимуществом.

17–19 ноября в Москве пройдет Международная выставка CleanExpo Moscow, которая является одной из ведущих площадок в России и СНГ по подбору профессионального оборудования и средств для профессиональной уборки, санитарии, гигиены, химчистки и стирки.

Это знакомое многим событие, которое рынок ждет каждый декабрь.

Инвестиционный форум 2.0 — ключевая площадка для обсуждения стратегий частных инвестиций в коммерческую недвижимость. Доходность банковских депозитов устойчиво снижается. Вторичный рынок жилой недвижимости перестал обеспечивать прежний рост.