В России ужесточилась судебная практика в спорах управляющих закрытыми паевыми фондами недвижимости с налоговой. Теперь вместо подтверждения формального соблюдения условий создания фондов УК приходится доказывать инвестиционные цели и отсутствие необоснованной налоговой выгоды. ЗПИФ как конструкция для оформления недвижимости остается легальной, но фонды с одним пайщиком и созданные под конкретную сделку попадают в зону риска дополнительных проверок их деятельности.

Представленные в этой фотоподборке здания — не «наиболее руинированные», «знаковые», «самые заброшенные» или «перспективные для редевелопмента». Мы лишь постарались собрать то, что в разные годы понималось в стране под индустриальной недвижимостью: текстильные и резиновые мануфактуры, тракторные и экскаваторные заводы, элеваторы. У каждого объекта сложная судьба: где-то не прекращаются пожары и потопы (случайные или нет — вопрос отдельный), имущественные и земельные споры, где-то вот-вот будет всё снесено, несмотря на протесты общественности и очевидные инвестиционные перспективы сохранения и возрождения, где-то инвесторы не находятся в принципе. Многие из зданий имеют охранный статус, и хотя он же по известным причинам сокращает число потенциальных интересантов в десятки раз, на выходе новые собственники могли бы получить поистине уникальные и трофейные активы. Подлинной промышленной архитектуры в стране остаётся всё меньше, и бережный редевелопмент, реставрация и даже историческая консервация с открытием в бывших цехах мест для работы и отдыха позволили бы не только сохранить и джентрифицировать городскую ткань, но и вывести работу с исторической недвижимостью и российский девелопмент на качественно новый уровень.

Этим летом российский рынок складской недвижимости превратился из инвестиционно- привлекательного сегмента в перечень объектов критически важной инфраструктуры, требующих государственной защиты от регулярных атак БПЛА. Неопределенность того, как она будет реализована, еще больше обеспокоила инвесторов, которые и так сократили расходы на приобретение складов почти на две трети. Выполнение прямой функции по защите инфраструктуры может создать государственным управляющим имуществом новую проблему, так как низкая инвестиционная активность осложнит поиск покупателей на крупные национализированные портфели логистической недвижимости.

На региональные рынки приходится около 40% всей складской недвижимости России, а темпы нового строительства значительно выросли: за два года введено 8 млн кв. м против 5,3 млн кв. м в Москве и 1,5 млн кв. м в Санкт-Петербурге. При насыщенности складами двух столиц и усиливающейся экспансии онлайн-ритейла региональные рынки становятся основными на карте складского девелопмента в ближайшие годы.

В России пустует 12–15 млн кв. м производственных цехов. Этот показатель растёт с ускорением: пару лет назад объём ежегодно пополнялся на 600–800 тысяч «квадратов», в 2025-м из-за остановки производства освободилось больше 1 млн кв. м, в ближайшие год-полтора эксперты ожидают прирост ещё на 1,5–2 млн. Сюда не входят замороженные заводские стройки, которых десятки в разных регионах. Свободных денег у промышленников нет, а дорогие кредиты делают инвестиции в производственные проекты нерентабельными.

Полностью автоматизированный склад высотой 50 метров с роботами вместо людей — звучит как очередной фотопроект CRE о смелых объектах будущего или фантазии редакции. Однако речь пойдёт о формате, который только в России существует уже около 50 лет, но почти не обсуждается и не мелькает в новостях.

Спрос на помещения, подходящие для производства продуктов питания и готовой еды в России, по-прежнему многократно превышает предложение. Формат называется одним из наиболее перспективных в ближайшие десять лет для инвесторов разных уровней, в том числе непрофильных и коллективных, однако идти в него массово игроки пока не спешат.

События последних трёх месяцев с атаками на склады игроков электронной торговли и возросшие риски концентрации товаров в крупных хабах могут кардинально изменить рынок недвижимости, смежные сегменты и работавшие годами бизнес-модели для всех звеньев цепочек. Маркетплейсы и селлеры запрашивают площади в соседних странах, продавцы развивают или открывают собственные магазины в сети, страховые компании разрабатывают новые продукты, девелоперы и инвесторы ищут способы снижения рисков и другие подходы к строительству. Итогом может стать не только перестройка архитектоники электронной торговли, складов и логистики, но и всей отрасли — с окончанием эры бесплатной и быстрой доставки, ростом цен на площадках, уходом из публичного поля основных игроков, «засекреченностью» адресов складов и возвращением интереса к «каменной рознице».

За прошедшие пять лет регионы получили около 700 млн руб. инфраструктурных бюджетных кредитов, что почти в полтора раза больше, чем планировалось при их запуске. А объем заявок на казначейские инфраструктурные кредиты, которыми заменили инфраструктурные, в четыре раза превысил лимит, запланированный на 2028-30 гг. В прошлом году государственных мер поддержки хватило, чтобы профинансировать менее половины необходимых инфраструктуре инвестиций. Этот дефицит растет, и его сумма к 2040 году может стать в 20 раз больше, чем сейчас.

Весной и летом сразу нескольких крупных ритейлеров объявили о закрытии старых магазинов и сворачивании планов по открытию новых: остановить запуск новых точек и любое развитие до 2027 года может Lime, закрыть до пяти универмагов к декабрю — «Стокманн», Gloria Jeans и «Л`Этуаль» — сократить по 150 наименее эффективных объектов каждый. Отдельные аналитики оценивают долю затронутых «процессами оптимизации» ритейлеров в 80%, прогнозируя, что к концу года рынок может не досчитаться до 40-50% магазинов в торговых центрах и встроенных коммерческих помещениях, а вакантность в моллах — вырасти до 8%. Часть предпринимателей ставят на «тотальный онлайн», но и здесь всего за два месяца ситуация, правила игры и риски изменились кардинально.