Российский рынок коммерческой недвижимости уже движется в направлении цифровизации. Но пока еще инновации в эксплуатации коммерческих объектов во многом являются инициативой девелоперов и управляющих компаний, готовых к планированию на средне- и долгосрочную перспективу.

Весной 2026 года, после почти 14 лет работы Сергей Кузнецов покинул пост главного архитектора Москвы. При нём столица получила «Зарядье», обновлённые «Лужники», новый кампус Бауманки и целый ряд других заметных проектов. Сейчас Кузнецов занимает должность архитектора будущего ВЭБ.РФ и одновременно является управляющим партнёром КБ «Стрелка». На новом посту Кузнецов не планирует тиражировать по России московские велодорожки, тротуары и парки. Его задача — заниматься развитием городов и территорий уже в масштабах страны с учетом уникальных особенностей каждой локации. О том, можно ли перенести столичный опыт в регионы, зачем промышленным зданиям архитектура и почему России пора перестать видеть себя вечным учеником, Кузнецов рассказал в интервью CRE.

Почему один из крупнейших российских девелоперов готовится уйти с биржи и что это говорит о ценности публичного статуса для бизнеса

По оценкам Банка России, стоимость чистых активов розничных ЗПИФ, инвестирующих в недвижимость, к концу I квартала 2026 года достигла 807 млрд рублей против 496 млрд рублей в 2024 году и 365 млрд рублей в 2023-м. По итогам года ожидается, что рынок превысит 1 трлн рублей. Складская недвижимость стала одним из главных базовых активов для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. По данным IBC Real Estate, на конец I квартала 2026 года в розничных ЗПИФ, инвестирующих в недвижимость, сосредоточено 6,2 млн кв. м объектов, из них 4,5 млн кв. м, или 72%, приходится на склады. Причины очевидны: с одной стороны, развитие электронной коммерции, перестройка логистических цепочек и рост требований бизнеса к качеству складской инфраструктуры сформировали устойчивый спрос на современные логистические комплексы. С другой — склады продемонстрировали то, чего в последние годы не хватало многим другим сегментам коммерческой недвижимости: стабильный арендный поток, низкую вакантность и понятную модель формирования доходности. Однако популярность складских фондов не означает, что любой склад одинаково подходит для упаковки в ЗПИФ.

Инвестиции в строительство и оснащение специализированного фармацевтического склада могут превышать затраты для универсального логистического комплекса на 20–50%. Подобные решения сегодня занимают в итоге не более 2–3% от общего объёма складов класса А России. Большинство новых складских комплексов по-прежнему проектируется под универсальные задачи е-комм и ритейла, поэтому предложение объектов, соответствующих требованиям фармацевтической деятельности, остаётся весьма ограниченным. Найти даже в реалиях общего охлаждения складского спроса площадку, которая позволит быстро начать работу и пройти все необходимые проверки, является для игроков непростой, дорогой и зачастую невозможной задачей.

За последние годы сегмент складов и логистики пережил несколько волн роста, каждая из которых меняла экономику отрасли. Сначала —ускоренное развитие е-комм и масштабирование логистической инфраструктуры. Затем — битва за площади, высокий спрос на складские мощности и экспансия в регионы. После — перегрев рынка труда, когда одним из главных ограничений роста стали уже не объекты и не капитал, а доступность кадров.