В 2010-е годы российская архитектура заметно изменилась: на рынок вышли иностранные бюро, выросла конкуренция, появились проекты Захи Хадид, Herzog & de Meuron, Нормана Фостера и Ренцо Пьяно. Но главный сюжет десятилетия, как показывает автор, не сводится к присутствию мировых звезд: вместе с неомодернистским мейнстримом усиливается интерес к историческим зданиям, редевелопменту и более сложной работе с собственным архитектурным наследием. CRE публикует отрывок из главы о современной архитектуре России.

24 проекта одновременно, портфель 1,6 млн квадратных метров, жильё, офисы, индустриальные парки и КРТ — «Колди» давно вышла за пределы лофтов в центре, но сохранила главное: отношение к каждому проекту как к уникальному. О том, как компания прошла путь от небольших объектов до масштабного авторского девелопмента и почему закладывает капсулы с именами сотрудников в фундамент, в интервью CRE рассказал управляющий директор Алексей Синявский.

В последние годы индустрия торговой недвижимости и ритейла в России живёт в условиях постоянных предсказаний стагнации и апокалипсиса. Уход международных гигантов, взрывной рост маркетплейсов, дефицит кадров, рост себестоимости и усложнение логистики — каждый из этих факторов мог бы похоронить физические торговые форматы. Однако мои более двадцати лет опыта позволяют утверждать: российский рынок по-прежнему один из самых динамичных, маржинальных и адаптивных в Европе, физический ритейл здесь не просто жизнеспособен, но эволюционирует в сторону жёсткой B2B-экономики, а Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург остаются абсолютным ядром розницы с наивысшей концентрацией платёжеспособного спроса в Восточной Европе. Кроме того, уязвимость складской инфраструктуры маркетплейсов и сбои в логистике последних месяцев подрывают главное преимущество электронной торговли — оперативность, заставляя ритейлеров искать более устойчивые каналы продаж. Для качественных торговых центров и аутлетов это прямой стимул к росту: потребитель возвращается в классическую розницу за гарантированным наличием, сервисом и покупкой «здесь и сейчас».

Москва меняется. Изменения эти происходят абсолютно осознанно и в соответствии с градостроительным планом, который ориентирован, прежде всего, на интересы горожан. Архитектурный облик столицы — это не вопрос моды, прихоти или случайности, а важный инструмент повышения качества жизни, экономической устойчивости и культурной идентичности. В основе градостроительной политики Москвы — несколько ключевых принципов, которые определяют, как сегодня строится город, зачем и для кого.

Столичный девелопмент переживает фундаментальный сдвиг в логике развития. Еще несколько лет назад рынок жил и мыслил категориями отдельных проектов — жилых, коммерческих, промышленных. Сегодня в авангарде движения — комплексный подход: механизм КРТ (комплексного развития территорий) стал новой философией городского планирования, которая меняет облик не только главного мегаполиса страны, но и задает стандарты для других российских городов.

Собственники офисных помещений по объективным экономическим причинам всегда стремятся не допустить простоя недвижимости или хотя бы сократить его. Но расторопность не должна вести к финансовым потерям. Про важность взвешенной оценки финансового состояния потенциального арендатора, которая может уберечь от убытков, рассуждает Кирилл Агапов, генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group.

Последние десять лет рынок коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга развивался в условиях дефицита предложения. Спрос превышал объём нового строительства, а многие проекты находили покупателей или арендаторов задолго до ввода в эксплуатацию. Сейчас дефицит квадратных метров закончился, в ближайшие четыре-пять лет в отдельных сегментах отрасль получит больше новых площадей, чем за предыдущее десятилетие, а главным конкурентным преимуществом становятся качество, экспертиза и прогнозирование ожиданий конечного пользователя на годы вперёд.

Можно ли сделать так, чтобы капитал, вложенный в один объект, сразу после завершения строительства начинал работать в следующем? Мировая практика показывает, что да: крупные инвестиционно-девелоперские компании используют модель, при которой разные стадии жизненного цикла недвижимости финансируются интересантами с разным же отношением к риску и ожидаемой доходности.

Закрытые паевые инвестиционные фонды продолжают оставаться одним из наиболее востребованных в России механизмов структурирования активов, в особенности в сфере девелопмента. По смыслу законодательства об инвестиционной деятельности ЗПИФ является инструментом осуществления инвестиций и одновременно защиты активов пайщиков, что обеспечивается за счет обособления имущества пайщиков и управляющей компании ЗПИФ (далее — ДУ) от имущества ЗПИФ. На практике ключевые преимущества ЗПИФ заключаются в недопустимости обращения взыскания на имущество ЗПИФ по долгам пайщиков (взыскание обращается только на инвестиционные паи должника), в конфиденциальности информации о пайщиках, а также в отложенном налогообложении (НДФЛ и налог на прибыль выплачиваются при распределении доходов ЗПИФ).

Офисный рынок Москвы переживает период серьезной трансформации. Дефицит качественных площадей заставляет крупные компании планировать развитие на несколько лет вперёд, привычная география деловых районов расширяется, а требования к самим бизнес-центрам становятся всё выше. Сегодня офис должен не только отвечать функциональным задачам бизнеса, но и помогать привлекать сотрудников, формировать корпоративную культуру и создавать комфортную среду для работы и общения. О том, какие деловые районы могут стать новыми точками притяжения и как меняются требования корпораций к штаб-квартирам, CRE поговорил с директором департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости «Галс-Девелопмент» Светланой Мазур. В интервью — о проектах компании, востребованности формата built-to-suit, офисе как инструменте борьбы за таланты, развитии сообществ и технологиях, которые определят облик бизнес-центров будущего.