На рынке коммерческой недвижимости Москвы сформировалась практика, которую можно было бы считать технической, если не одно обстоятельство: она блокирует права собственников по распоряжению имуществом в части совершения сделок, сдачи в долгосрочную аренду, привлечения финансирования.

Типичная ситуация выглядит вполне обыденно. Собственник офисного, торгового, складского или иного нежилого здания проводит ремонтные работы, внутреннюю перепланировку: переносит двери, сантехническое или инженерное оборудование, изменяет конфигурацию помещений, при этом внешний контур здания, его высотность, этажность, строительный объем остаются прежними, несущие конструкции не затрагиваются. Указанные виды работ производятся на основании проекта перепланировки и по завершению работ кадастровый инженер готовит технический план.

Для внесения актуальных сведений в ЕГРН собственник обращается в Росреестр и вот на этом этапе возникает проблема. Управление Росреестра по Москве приостанавливает рассмотрение заявления, поскольку считает, что применительно к помещению в отдельно стоящем нежилом здании выполненные работы относятся не к перепланировке, а к реконструкции части здания. При этом реконструкция требует получение разрешения на строительство и в некоторых случаях ввод объекта в эксплуатацию.

Собственник, имея на руках документацию, подтверждающую проведение в здании капитального ремонта/перепланировки, не имеет ни юридической ни технической возможности получить запрашиваемые Росреестром документы, поскольку фактически работы в здании уже завершены и, более того, согласно пункту 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) не требуют получения разрешения на строительство.

История возникновения проблемы

20 декабря 2024 года Минстрой России направил в Росреестр письмо № 76955-СМ/08, об условиях, при которых изменение объекта капитального строительства или его части не требует разрешения на строительство. В этом письме Минстрой России исходит из пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ: разрешение на строительство не требуется, если работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (внутренние некапитальные перегородки, санитарно-техническое оборудование, отделочные работы).

30 января 2025 года Росреестр направил данные разъяснения территориальным органам, дополнив собственной позицией. Суть заключается в следующем: Определение понятия «перепланировка» установлено частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Порядок действий и мероприятий, реализуемых при перепланировке урегулирован главой 4 ЖК РФ исключительно в отношении помещений (жилых и нежилых), распложенных в многоквартирных домах, и не может применяться в отношении помещений, расположенных в нежилых зданиях.

Исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства (пункт 14 статьи 1 ГрК РФ) и определения понятия помещения (пункт 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений») изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части объекта капитального строительства — нежилого здания или сооружения, и подлежит реализации по правилам, установленным статьями 48, 49, 51 и 55 ГрК РФ.

Таким образом, по мнению Росреестра, изменение границ помещений в нежилом здании, образование новых помещений и изменение их внутренней планировки представляет собой реконструкцию части нежилого здания.

Именно этот вывод Росреестра, сформированный в связи с отсутствием специальной процедуры согласования приводит к автоматической квалификации любых работ в нежилом здании как реконструкции и представляется наиболее спорным.

Отсутствие в действующих нормативных актах отдельного административного прядка оформления перепланировки нежилого здания действительно является пробелом регулирования. Однако само по себе отсутствие такого порядка и наличие материально-правовых признаков реконструкции не означают, что внутренние работы автоматически приобретают статус реконструкции.

Где проходит юридическая грань

Пункт 14 статьи 1 ГрК РФ связывает реконструкцию с изменением параметров объекта капитального строительства или его частей, высоты, количества этажей, площади, объема, а также с надстройкой, перестройкой, расширением объекта и определенным вмешательством в несущие конструкции.

Поэтому квалифицировать выполненные работы необходимо исходя из фактического результата, полученного в результате их проведения.

Какие виды работ точно подпадают под реконструкцию:

Демонтаж или частичная срезка колонн — колонна является конструктивным элементом
Устройство новых перекрытий — был один высокий этаж, залили железобетонное перекрытие, сделали два уровня
Надстройка этажей — было три этажа, стало четыре
Переоборудование чердака под мансарду — изменение объема, чердак предназначен только для инженерного оборудования
Пристройки с фундаментом -изменение объема здания
Изменение размеров лифтовой шахты — шахта относится к несущим конструкциям
Изменение высоты кровли или высоты здания

Ключевой маркер при реконструкции — это изменение объема нежилого здания, включающий в себя все вышеперечисленные изменения.

Отдельной оценки требуют антресоли, внутренние лестницы и проемы в перекрытиях. В подобных случаях квалификация зависит не от названия элемента, а от его конструктивного решения воздействия на несущие конструкции и изменения параметров объекта. Так, изменение количества ступеней, ширины марша, габаритных размеров площадки, наличие антресоли, Росреестр также рассматривает как признаки реконструкции.

Рассмотрим на примерах:

Формально лестница — это конструктивный элемент, особенно если речь идет о лестничных клетках. Стены вокруг лестничной клетки чаще всего несущие. Изменение конфигурации лестницы меняет нагрузку на эти стены.

Антресоль — площадка, расположенная внутри объема существующего помещения. Ее устройство не предполагает создание нового этажа, а связано с использованием высоты помещения для формирования дополнительной полезной площади. Но есть критическое ограничение: антресоль не может быть больше 40% от площади помещения, в котором расположена. Превышение указанного значения может рассматриваться как устройство нового уровня помещения, что уже свидетельствует о проведении реконструкции. Росреестр, суды, надзорные органы — все используют этот критерий.

Необходимо отдельно учитывать крепление антресоли. Если антресоль стоит на самостоятельных опорах, вмонтированных в пол — это перепланировка (при соблюдении 40% правила). Если же антресоль крепится к стенам здания — это уже реконструкция.

Часть 17 статьи 51 ГрК РФ прямо содержит исключения, при проведении реконструкции когда разрешение на строительство не требуется

Основное условие — изменения не должны затрагивать конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности объекта, а также не превышать предельные параметры разрешённого строительства, установленные градостроительным регламентом.

Позиция Верховного Суда

В обосновании своей позиции Росреестр ссылается на Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 13 декабря 2023 г. Но данный Обзор посвящен исключительно многоквартирным домам. (Письмо Минстроя было опубликовано годом позже)

Ключевым является то, что Верховный Суд РФ не приравнивает любые изменения помещения к реконструкции. В приведенных им примерах реконструкция связана с пристройками, надстройками, изменением площади и объема, наружного контура, а также изменением несущих конструкций и общего имущества. Перенос и демонтаж обычных внутренних перегородок относится к иной категории работ.

Таким образом, позиция Верховного Суда РФ предполагает разграничивать перепланировки и реконструкцию исходя из фактического характера работ. Данная позиция не обосновывает универсальный подход Росреестра о том, что любая внутренняя перепланировка в нежилом здании является реконструкцией.

Судебная практика

После выполнения фактических работ в нежилом здании, собственник формирует необходимый пакет документов, включающий в себя также технический план и подает на регистрацию в Росреестр.

Регистратор видит изменения, например, инженерных сетей или лестничных клеток и выносит приостановку, где указывает на то, что в представленной документации усматриваются признаки реконструкции, в связи с чем необходимо предоставить разрешение на строительство (которого нет и быть не может). Если запрашиваемые документы не предоставлены, то выносится отказ. Повторное обращение приводит к необходимости прохождения той же процедуры заново.

При обращении в суд исследуются вопросы, включающие в себя в результате каких именно работ произошли изменения в нежилом здании (перепланировка или реконструкции), создают ли указанные изменения угрозу жизни и здоровью неограниченного круга лиц, соблюдены ли все строительные номы и правила, соблюдены ли пожарные риски и так далее.

Вывести общую статистику судебных дел достаточно затруднительно, однако однозначно можно сделать вывод, что суды не воспринимают позицию Росреестра как безусловную и в значительном числе случаев требуют доказывать наличие или отсутствие работ, относящихся к реконструкции фактическими обстоятельствами.

Более того, в ходе подготовки материала я обнаружила ряд арбитражных дел, в которых собственники успешно оспаривали отказы или приостановления Росреестра, связанные с квалификацией проводимых работ в нежилых объектах.

Официальная статистика Росреестра не позволяет определить точное количество обращений, связанных именно с кадастровым учетом внутренних изменений отдельно стоящих нежилых зданий после перепланировки. Однако, для понимания масштаба регистрационного оборота в публичном доступе зафиксированы следующие данные: в 2025 году Управление Росреестра по Москве получило 1,6 млн. электронных заявлений на регистрацию прав и постановку объектов недвижимости на кадастровый учет из них 335 556 заявлений поступили от юридических лиц.

Разумеется, указанное количество обращений нельзя считать количеством обращений по перепланировке, но данная цифра позволяет получить представление об объеме профессионального рынка, внутри которого возникает рассматриваемая проблема.

Моя практика и опыт компаний, которые также занимаются кадастровым учетом, проектированием и оформлением/согласованием перепланировок коммерческой недвижимости, говорит о том, что около 80% первичных обращений в Росреестр по оформлению перепланировок помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях в Москве получают приостановку. Массовые приостановки появились именно после января 2025 г., где регистратор квалифицирует внутренние изменения как реконструкцию и требует предоставить разрешение на строительство. Приостановка, выдаваемая Росреестром при оформлении изменений является не исключительным событием, а распространённой практикой.

После неоднократных попыток собственника устранить замечания, указанные в приостановке или направить пояснения к сданному пакету документов, и получив в результате отказ, собственник обращается в суд.

Учитывая, что суд не рассматривает сам факт внутреннего изменения помещения в нежилом здании как достаточное доказательство реконструкции и проверяет фактический характер произведенных работ, а также допустимость и безопасность таких работ, при установлении в судебном заседании положительных параметров произведённых изменений, суд выносит решение в пользу собственника.

Так, на данный момент статистика судебных решений, вынесенных в пользу собственника и подтвержденных судами вышестоящих инстанций, составляет порядка 78%

Юридическая проблема состоит в автоматизме квалификации Росреестром любой перепланировки как реконструкции. Проект перепланировки и техническое заключение целесообразно формировать не только для кадастрового инженера, но и с учетом потенциального судебного спора.

В документах прямо зафиксировать:

1. Перечень демонтированных и возведенных конструкций и их несущий характер

2. Отсутствие изменений внешнего контура здания

3.Отсутствие изменения высоты, этажности и строительного объема

4. Отсутствие воздействия на характеристики надежности и безопасности

5. Не превышены параметры градостроительного регламента

Судебная практика показывает, чем точнее изменения установлены техническим документами до обращения в Росреестр, тем меньше формальных оснований у Росреестра трактовать изменения как реконструкцию и тем сильнее позиция собственника в случае последующего судебного спора.

На текущий момент мы имеем очевидный пробел законодательства. Порядок перепланировки помещений в многоквартирном доме урегулирован подробно, а универсальной процедуры оформления внутренних изменений отдельно стоящего нежилого здания нет.

Росреестр восполняет данный пробел путем отнесения внутренних изменений к реконструкции части здания. Суды, со своей стороны, все чаще возвращают спор к содержанию закона: реконструкция определяется не отсутствием подходящей административной процедуры, а фактическими характеристиками произведенных строительных работ.