Массовый выход небольших офисных блоков на вторичный рынок при сохранении спроса на крупные площади может осложнить продажу и аренду мелких помещений. При этом на фоне роста числа однотипных предложений преимущество получат объекты с готовой отделкой и продуманной концепцией. О том, почему сегмент небольших офисных лотов может столкнуться с новыми вызовами, рассказала коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина.

Аналитики NF Group ожидают, что до 2030 года инвесторы выведут на вторичный рынок 2,1 млн кв. м, а на их освоение уйдёт от трёх с половиной до шести лет. Базовый сценарий предполагает ежегодную продажу более 635 тыс. кв. м, а оптимистичный — свыше 800 тыс. кв. м.

Однако эти прогнозы не учитывают специфику нового предложения: текущие показатели поглощения сформированы в основном за счёт классических объектов. Дефицит сегодня сохраняется именно в средних и крупных блоках, тогда как в проектах со сроком ввода в 2026–2030 годах инвесторы активно приобретали небольшие офисы площадью 100-300 кв. м, а иногда и до 100 кв. м. Прежние показатели не учитывают перенасыщенность мелкой нарезкой. В результате рынок может столкнуться с излишком вторичных компактных помещений, появится сильная конкуренция, а поиск покупателей и арендаторов затянется.

Избыток мелких площадей в экспозиции трансформирует прежнюю инвестиционную модель и может изменить экономику вложений. Если на этапе строительства доходность формируется за счёт роста стоимости объекта к моменту ввода в эксплуатацию, то на вторичном рынке этого фактора уже нет. В итоге многие частные игроки будут вынуждены перепродавать лоты по цене покупки. В лучшем случае они получат минимальную наценку, которая не покроет инфляцию и издержки владения.

Дополнительные трудности возникают при сдаче помещений в аренду. Значительная часть небольших блоков продавалась без отделки, и затраты на ремонт могут стать серьёзной нагрузкой для собственников. Причём резиденты всё чаще предпочитают готовые решения, которые позволяют быстрее начать работу без добавочных вложений. Это приводит к тому, что поиск арендатора может занимать длительное время, а вакантность в таких объектах растёт.

Ещё одним фактором становится высокая конкуренция в одном бизнес-центре: большое количество собственников одновременно выходит на рынок с похожими предложениями. Это усиливает давление на сроки экспозиции и усложняет как перепродажу, так и сдачу в аренду.

С учётом роста числа стандартных лотов всё большее значение будут иметь объекты с дополнительными преимуществами: готовой отделкой, авторским дизайном, продуманной концепцией пространства, сервисами и сильной локацией. Такие характеристики помогают выделиться среди аналогичных вариантов и повысить привлекательность для покупателей и арендаторов.

В каких районах Москвы мелкая нарезка оправдана

Общий принцип такой: там, где основу спроса на аренду формирует малый и средний бизнес, небольшая нарезка — это естественный формат, отвечающий реальной конфигурации рынка. А в локациях, где традиционно доминируют крупные корпорации, массовый выход небольших лотов на вторичный рынок скорее создаст избыток предложения, не совпадающий со структурой спроса.

К таким локациям можно отнести Белорусский деловой район и в целом Ленинградский деловой коридор. Исторически они формировались как площадки для штаб-квартир крупных российских и международных компаний, а до 2022 года — прежде всего западных корпораций. Сегодня здесь одновременно появляется значительный объем новых проектов с мелкой нарезкой. Причем важно разделять два формата: в новых проектах, в том числе реализуемых по программе МПТ, речь зачастую идет о блоках площадью 50–70 кв. м, тогда как традиционная «мелкая нарезка» на сформировавшемся рынке — это, скорее, офисы площадью 100–150 кв. м. Это разные продукты, рассчитанные на разную аудиторию.

Пока такой формат выглядит скорее экспериментом для подобных деловых районов. Ставки аренды здесь остаются высокими, а устойчивый спрос со стороны небольших компаний еще только формируется. Возможно, рынку потребуется время, чтобы трансформироваться и чтобы малый и средний бизнес начал активнее рассматривать такие локации, которые исторически ассоциировались прежде всего с крупными корпоративными резидентами.

В историческом центре Москвы ситуация иная. Здесь спрос всегда был диверсифицирован по масштабу бизнеса: рядом сосуществуют небольшие команды, креативные компании, государственные структуры, крупные российские корпорации и международные игроки. Поэтому и предложение исторически складывалось разнообразным: от отдельных особняков под штаб-квартиры до небольших офисных блоков как в реконструированных объектах, так и в зданиях старого фонда. Именно поэтому небольшие офисные помещения здесь гораздо органичнее вписываются в сложившуюся структуру спроса.

При этом важно учитывать способность рынка поглощать новые площади. Даже если спрос ориентирован на малый и средний бизнес, это не гарантирует быстрой реализации. При чрезмерном объеме аналогичных лотов в конкретном кластере рынок может не успеть их освоить в разумные сроки. Наиболее заметно такой риск проявляется в районах, где сегодня одновременно реализуется большое количество новых офисных проектов, в том числе по программе МПТ.

Обратная ситуация складывается в наиболее востребованных деловых локациях. Даже если застройщики предусматривают существенную долю небольших блоков (условно до 40–60% площади проекта), дефицит качественного предложения и высокий спрос позволяют рынку быстро абсорбировать такие помещения. Например, вакантность в пределах Бульварного кольца по итогам первого полугодия снизилась до 1,8%, а в сегменте класса B+ внутри Садового кольца доля свободных площадей остается примерно на четверть ниже среднерыночной. Именно благодаря устойчивому спросу подобные локации безболезненно поглощают небольшую нарезку, в отличие от периферийных кластеров с изначально более высоким объемом предложения.

На что будут обращать внимание инвесторы

Набор критериев стандартный, но именно он выходит на первый план в текущих условиях: локация, класс объекта, устойчивость спроса, потенциальный арендный поток, а также надёжность девелопера — в первую очередь способность соблюдать заявленные сроки ввода без переносов. Инвестор всё чаще выбирает не площадь как таковую, а понятную и предсказуемую модель дохода, поэтому репутация застройщика становится не менее значимым фактором, чем сама территория.

Сервисы: какие необходимы, а на каких можно сэкономить

Наиболее востребованными останутся сервисная инфраструктура внутри самого объекта (фитнес-центры, зоны отдыха), практики устойчивого развития и энергоэффективные решения, позволяющие снижать эксплуатационные расходы, а также цифровые сервисы и автоматизация процессов, уменьшающие операционную нагрузку на резидентов.

При этом рынок постепенно отказывается от избыточных сервисов. По мере роста себестоимости эксплуатации управляющие компании будут все внимательнее пересматривать структуру расходов, чтобы не допускать слишком быстрого роста ставок. Речь, скорее, не об отказе от услуг, а об их оптимизации: часть сервисов может перейти на лимитированную модель, когда определенный объем предоставляется бесплатно, а дальнейшее использование оплачивается отдельно. Такой подход уже постепенно становится заметен на рынке сервисных офисов.

При этом сам сегмент также становится более дифференцированным. Часть арендаторов переходит из сервисного формата в классическую аренду, стремясь сократить расходы. В первую очередь это касается демократичного сегмента, где конкуренция за стоимость становится все жестче. Одновременно более дорогие сервисные проекты продолжают развивать качество предложения, поскольку их аудитория по-прежнему готова платить за высокий уровень сервиса, приватность и дополнительные возможности. В результате рынок постепенно поляризуется: с одной стороны — компании, максимально оптимизирующие расходы, с другой — пользователи, ориентированные на премиальный уровень обслуживания. Доля элитного сегмента остается стабильной, тогда как спрос на универсальный «средний» формат заметно сокращается.

Тема парковок в историческом центре, где территория и архитектурные особенности зданий ограничивают возможности по расширению количества машино-мест, всегда требовала особого внимания. Дефицит парковочных мест там сохранится, но для премиальных объектов неотъемлемой частью сервисной модели станут гарантированные площадки для резидентов и гостей, а также услуги подачи автомобиля.

Доходность на горизонте 5 лет

Здесь стоит опираться на фактические цифры по действующим качественным объектам в центре Москвы. За последние четыре года цена офисов в наших проектах выросла в среднем на 60%, что эквивалентно почти 15% годовых, а в отдельных комплексах доходность достигала 20–25% годовых. Средняя стоимость квадрата в этих бизнес-центрах увеличилась примерно с 450 тыс. руб. в начале 2022 года до 720 тыс. руб. к I кварталу 2026-го.

Важно, что такая динамика характерна не для строящихся объектов, где повышение цен связано с самим фактом завершения строительства, а именно для действующих высококлассных офисов в центре — многих из них ранее прошли редевелопмент. Здесь удорожание происходит за счёт качества актива, привлекательной локации и устойчивого спроса арендаторов, а не спекулятивной надбавки на этапе стройки. Дополнительный драйвер — рост стоимости отделки (за год минимум на 20%), который делает готовые к въезду офисы ещё более привлекательными и экономически оправданными по сравнению с покупкой «в бетоне».

В ближайшие пять лет такую доходность продолжат обеспечивать именно объекты этого типа — качественные действующие бизнес-центры в исторических локациях с готовой отделкой и сильным арендным потоком, а не типовые мелкие лоты на вторичном рынке без концепции и ремонта, где, как мы уже отмечали, скорее стоит ожидать отдачи, близкой к нулю.