Генеральный директор УК «Корвет» Василий Бушкарев — о том, как цифровизация, роботы и ИИ позволяют экономить на эксплуатации зданий

Управляют роботы, а не человек

Первый в мире опыт внедрения роботов был в 1960-х: пионером стал завод General Motors, где они применялись на сборочных линиях. В бизнес-центрах и офисах технологические новшества появились позднее, а активное внедрение новейших технологий стартовало в 2010-х. Сейчас практически 100% новых площадей офисов класса А и выше в мегаполисах будут представлять собой «интеллектуальные здания». По данным CORE.XP, затраты на обслуживание офисной недвижимости в Москве за последние два года растут быстрее арендных ставок, увеличиваясь на 9% год к году, тогда как платежи арендаторов выросли лишь на 2,2%. Поэтому новые технологии — не только забота об экологии. Это насущная необходимость: интеллектуальные системы управления позволяют существенно снизить операционные расходы. Внедрение в сервисы ИИ для ускорения и повышения качества аналитики показателей датчиков инженерных систем и систем безопасности позволяет оптимизировать затраты, предотвращать возможные потери ресурсов и превентивно устранять потенциальные угрозы.

Российский рынок коммерческой недвижимости уже движется в направлении цифровизации. Но пока еще инновации в эксплуатации коммерческих объектов во многом являются инициативой девелоперов и управляющих компаний, готовых к планированию на средне- и  долгосрочную перспективу. Несмотря на то, что «умные здания» изначально требуют более весомых вложений в строительство, взамен инвестор получает значительные преференции: предиктивное обслуживание, низкие издержки, быстрый рост рыночной стоимости объекта и лояльность арендаторов.

Цифровым системам нужна принципиально новая инфраструктура: структурированные кабельные системы, устойчивое энергоснабжение, дополнительное оборудование (контроллеры, IoT-датчики, камеры и «умные» приборы), а также соответствующее ПО. Гораздо легче осуществлять управление зданием, когда все это было запланировано еще на стадии проектирования.  «Корвет» совместно с партнерами из  «Галс-Девелопмент» выстраивает работу таким образом, чтобы еще на стадии проектирования и подготовки объекта к сдаче учитывались особенности использования роботизированных технологий для работы управляющей компании.

В зданиях, которые сегодня проектируются и сдаются с учетом новейших цифровых сервисов, предусмотрены широкие коридоры, по которым смогут перемещаться роботы-доставщики и роботы-уборщики, безпороговый доступ, спроектированы места для зарядки «электронных помощников», снабженные шумоизоляцией.

Мы стараемся добиться полной автономности работы роботов. В этом году  завершили большой проект по интеграции с лифтовым оборудованием вместе с нашими партнерами, поставщиками пассажирских лифтов, и теперь роботы-уборщики и роботы-доставщики могут самостоятельно пользоваться лифтом для перемещения по этажам. Пилотный проект был успешно запущен в клубном доме «Космо 4/22», и теперь этот опыт мы начинаем распространять на другие наши жилые и коммерческие объекты. Так футуристические идеи постепенно становятся частью реальной городской среды.

Наш опыт показывает, что роботизированная уборка внутренних помещений и паркингов здания дает рост производительности в 3,5 раза. Например, в бизнес-центре «Искра-Парк» робот убирает паркинг за 3 часа 8 минут, а человек на уборочной машине выполняет ту же операцию за 11 часов. При этом отсутствует человеческий фактор, и результат всегда предсказуем. Робот движется по заданному алгоритму, не отдыхает и не пропускает ни одного квадратного метра площади. Чем меньше низкоквалифицированного труда используется на территории, тем больше порядка и предсказуемости.

Мы стараемся создавать среду, где роботы и люди существуют бесшовно. Резиденты быстро привыкают к роботам и даже находят их симпатичными. Так электронный персонал становится дополнительным элементом, формирующим лояльность. Конечно, как и другие, мы столкнулись с проблемой, что не так-то просто найти нужные для работы модели. Сейчас мы работаем над тем, чтобы подобрать машину, которая сможет заниматься уличной уборкой без сбоев в любой сезон: и в снег, и в дождь. Это задача «со звездочкой», потому что обычно в непогоду лидары (прим.ред: специальные датчики, своеобразные лазерные сканеры) заливает водой, и роботы теряют ориентацию, а покупать технику, которая работает три-четыре месяца в году, экономически нецелесообразно. Также мы планируем запустить в работу роботов-доставщиков для улицы, чтобы они могли приехать с заказом из кафе на территории бизнес-центра и доставить горячий кофе с круассаном прямо к офису клиента. Активно работаем и над сбором мусора роботами прямо от дверей резидентов в жилых домах. Ставить людей, которые приобретают квартиру в дорогом доме, перед необходимостью перемещать мусор на лифте неверно, поэтому хотим передать эту задачу роботам. В ближайших планах также — внедрение роботов-газонокосильщиков для наших загородных поселков и роботов для мойки окон, в том числе в высотных зданиях, также мы изучаем и анализируем готовые решения для эксплуатации фасадов.

«Невидимый сервис» как реализованная концепция

Эффективная эксплуатация цифрового здания должна оставаться незаметной для арендатора, их не должна касаться работа инженерных сетей и изменение температуры воздуха в связи с погодными колебаниями. Когда все работает идеально, и никто не задумывается о том, как это реализовано, — это называется «невидимый сервис», характерный для 5-звездочных отелей. При правильной организации и цифровизации процессов всё происходит само собой. Это и есть концепция создания «цифрового квадратного метра» — практически автономно работающего умного здания с минимальным контролем со стороны сотрудников нашей управляющей компании. Всей инфраструктурой (инженерными сетями, безопасностью, клиентскими сервисами) у нас управляет не человек, а автоматизированная модель. Мы формируем своеобразный цифровой контур здания: датчики мониторинга систем инженерного обеспечения, камеры безопасности внешнего и внутреннего периметра объекта. От них в единый ситуационный центр в режиме реального времени 24/7 непрерывно приходят данные. ИИ мгновенно обрабатывает информацию и передает ее ответственным дежурным. Даже системы безопасности остаются для резидентов и посетителей «неявными», но при этом эффективными: система Face ID, знающая сотрудников в лицо, и ИИ, анализирующий движения по периметру здания. Так мы реализуем запрос на повсеместную, но ненавязчивую и незаметную охрану.

Важный критерий, помогающий оценить наш профессионализм и жизнеспособность подобной бесшовной концепции, — отсутствие заявок в аварийном режиме и высокая скорость реакции на поставленные задачи. Например, наш пилотный проект по внедрению цифрового ресепшена в бизнес-центре «Искра-Парк» показал, что с его помощью посетитель получает пропуск и информацию по навигации практически мгновенно, что ускоряет бизнес-процессы. Удовлетворенность клиентов мы тоже оцениваем через цифровые каналы. Если арендатор ни на что не жалуется, а мы знаем, что все системы работают стабильно, значит, сервис действительно «невидим» и при этом удовлетворяет высоким требованиям.

Для более тесного взаимодействия с арендаторами и жильцами мы используем соответствующие цифровые инструменты: для жильцов — это сервис «Домиленд», а для арендаторов скоро заработает личный кабинет. С его помощью каждый сотрудник компании-арендатора сможет оформить пропуск для гостя, подать заявку на парковку, запланировать уборку офиса, забронировать конференц-зал, сделать заказ в кафе, отправить сообщение на ресепшен, уточнить наличие необходимых бытовых услуг и т. д. Такие сервисы позволяют нашим клиентам использовать по максимуму возможности «умных систем» здания, экономить собственное время и оптимизировать процессы.

Цифровизация должна окупаться

Существует мнение, что цифровизация — это дорого и не всегда оправдано, так как потребуется квалифицированный персонал, способный работать с высокотехнологичными системами, и сложное оборудование. Мы просчитали для себя экономику и решили, что срок возврата инвестиций не должен превышать три года. Процесс внедрения, даже несмотря на затраты, — это не просто повышение статуса управляющей компании, это переход к новой экономической модели. Все вложения в модернизацию позволяют значительно сократить количество обслуживающего персонала и сэкономить фонд оплаты труда, а значит, значительно снизить OPEX.

Нужно четко представлять, что «само по себе» цифровое здание работать не будет, это не «квартира под ключ». Поэтому для снижения эксплуатационных рисков мы проводим совместную работу с «Галс-Девелопмент». Наша команда «заходит» на объект еще за полгода до ввода, участвует в приемке систем, проверке инженерных сетей. Мы смотрим на здание глазами эксплуатирующего эти площади персонала, который в будущем столкнется с многообразием ежедневных задач.

Большое внимание у нас в «Корвете» уделяется экологичным решениям, хотя изначально они могут быть даже более затратными. Например, на общей территории бизнес-центра «Искра-Парк» мы запустили в работу зарядные станции для электромобилей. Мы устанавливаем высокоскоростные станции мощностью до 150 кВт, чтобы быть готовыми к отложенному спросу, и сейчас наблюдаем хорошую динамику их использования уже с первых дней эксплуатации. У данной инициативы есть и позитивный синергетический эффект: зарядные станции повышают коммерческую привлекательность объекта. Пока машина заряжается, люди проводят время в кафе и пользуются другими сервисами на территории бизнес-центра.

В итоге цифровизация в коммерческой недвижимости перестает быть декоративной надстройкой и становится частью экономики объекта. Роботы, ИИ, BIM-модели, цифровые кабинеты и автоматизированные системы управления имеют смысл только тогда, когда они решают конкретные задачи: снижают операционные расходы, ускоряют сервис, повышают предсказуемость эксплуатации и делают здание удобнее для резидентов. Будущее управления недвижимостью, на мой взгляд, будет определяться не количеством внедренных технологий, а тем, насколько такие современные цифровые сервисы отвечают потребностям клиентов и повышают качество их жизни и работы.