Рынок складской недвижимости меняется сегодня гораздо быстрее, чем долгосрочные договоры аренды. Контракты, подписанные в период дефицита площадей, продолжают индексироваться, тогда как ставки на свободные объекты корректируются в сторону снижения. В итоге части арендаторов кажется, что действующий договор оказался дороже рынка. Однако сама по себе разница между контрактной и текущей запрашиваемой ставкой ещё не означает, что договор стал невыгодным и должен быть пересмотрен: каждый такой случай требует отдельного расчёта.

Колонка Илоны Овсепян, исполнительного директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group

КАК СФОРМИРОВАЛСЯ РАЗРЫВ?

Активный цикл роста начался в 2021–2022 годах. Одним из главных драйверов стала электронная коммерция: маркетплейсы быстро расширяли логистическую инфраструктуру, тогда как новое предложение не успевало за спросом. Дополнительное влияние оказывало повышение стоимости строительства — дорожали материалы и трудовые ресурсы, а высокая стоимость финансирования ограничивала запуск спекулятивных проектов.

В 2023-м дефицит стал максимальным: доля свободных площадей в Московском регионе к концу года опустилась ниже 0,1%, а средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды склада класса А достигла 8500 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. В 2024 году показатель приблизился к 12 000 руб. за кв. м в год, а в I квартале 2025 года составил 12 320 руб.

Договоры тогда заключались в условиях ограниченного выбора и высокой конкуренции за площадки. В 2022–2024 годах в контрактах часто предусматривалась индексация на уровне индекса потребительских цен, но не менее 5% и не более 10%. В сделках строительства под заказ для аренды, где крупным федеральным компаниям особенно важна прогнозируемость бюджета, чаще фиксировалась индексация в диапазоне 6–9%.

В 2025 году ситуация начала меняться: на рынок вышел значительный объем нового предложения, стала расти вакантность, заметную роль начала играть субаренда. По итогам I полугодия 2026 года в России было заключено 603 тыс. кв. м сделок со складской недвижимостью — на 57% меньше, чем годом ранее, и это минимальный полугодовой результат с 2020 года. Одновременно средний размер сделки сократился на 40% — с 21,8 тыс. до 13,1 тыс. кв. м. Компании стали осторожнее подходить к расширению и точнее оценивать необходимый объем площадей.

В Московском регионе доля свободных помещений достигла 6,7% с учетом субаренды и 4,4% — без нее. Актуальная средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды склада класса А составляет 10 500 руб. за кв. м в год, а к концу 2026 года может снизиться до 9500 руб. Таким образом, рыночный ориентир уже примерно на 15% ниже уровня I квартала 2025 года, а к концу года разница может приблизиться к 23%. В то же время ставка по действующему договору, заключенному на пике, могла за этот период дополнительно вырасти вследствие индексации.

«РЫНОЧНАЯ СТАВКА» ТРЕБУЕТ УТОЧНЕНИЯ

Достоверно оценить долю договоров, по которым текущая контрактная ставка превышает рыночную, невозможно: единой аналитики по таким контрактам нет, а условия действующих договоров и результаты переговоров являются закрытой коммерческой информацией. Отдельной статистики о том, арендаторы каких отраслей чаще инициируют пересмотр условий, также нет. Поэтому связывать такие обращения преимущественно с маркетплейсами, ритейлерами, дистрибьюторами или 3PL-операторами было бы некорректно.

Нет и прямой зависимости от года подписания, срока аренды или формата сделки. Рынок недвижимости развивается циклично: в одной фазе более сильная переговорная позиция принадлежит собственнику, в другой — арендатору. При этом два договора, заключенных в одном году, могут существенно различаться по ставке, индексации, техническим требованиям и обязательствам сторон.

Нельзя автоматически сравнивать действующий контракт со средней ставкой предложения или с самым дешевым объектом в конкурентном окружении. Корректное сопоставление предполагает одинаковую локацию, класс и технические характеристики склада, размер блока, срок аренды, готовность помещения к эксплуатации и объем необходимых доработок. Имеет значение и то, сравнивается ли действующая ставка с ценой первого предложения или с финальными условиями, согласованными сторонами.

Сегодня дисконт от первоначально запрашиваемой ставки в процессе переговоров по новой сделке составляет 5–10%. Если раньше по крупному запросу арендатору были доступны 2–3 релевантных предложения, сейчас он может выбирать из 10–15 вариантов. Однако эти условия относятся к новому спросу и не переносятся автоматически на уже действующий договор.

Для переговоров имеет значение, в какой фазе рынка заканчивается срок действующего договора. Если срок аренды истекает в период растущего предложения и сдержанного спроса, у арендатора появляется больше аргументов при обсуждении продления. Если же до окончания аренды остается несколько лет, стороны прежде всего руководствуются положениями действующего договора.

ПОЧЕМУ СОБСТВЕННИК НЕ ВСЕГДА МОЖЕТ ПРОСТО СНИЗИТЬ СТАВКУ

Для арендатора предложение в сопоставимом объекте по более низкой цене — очевидный аргумент для начала переговоров. Однако для собственника решение не сводится к выбору между уступкой и потерей арендатора.

Большинство складских объектов принадлежат профессиональным девелоперским структурам. Многие проекты реализованы с привлечением финансирования, а в их финансовые модели заложены определенные параметры доходности. Поэтому существенное снижение арендного потока может повлиять на экономику всего проекта.

Собственник учитывает надежность арендатора, оставшийся срок договора, вероятность повторной сдачи помещения, возможный период простоя и затраты на адаптацию объекта под нового пользователя. В свою очередь арендатор должен оценивать не только разницу в ставках, но и полную стоимость переезда: монтаж и демонтаж оборудования, возможную остановку операций, подготовку новой площадки, обеспечительные платежи и риск потери части персонала из-за изменения локации.

В итоге переход в другой объект по более низкой ставке не всегда оказывается для арендатора выгоднее сохранения действующего договора. Иногда рациональнее договориться о корректировке условий на текущей площадке: даже если ставка останется выше рыночной, совокупные расходы с учетом затрат и операционных рисков переезда могут быть ниже.

КАК МОГУТ РАЗВИВАТЬСЯ ПЕРЕГОВОРЫ

В зависимости от ситуации предметом переговоров могут стать не только ставка аренды, но и временный отказ от индексации, изменение ее формулы, сокращение занимаемой площади, продление срока договора в обмен на более комфортные условия или вывод части помещения в субаренду.

Последний сценарий встречается все чаще. В I полугодии 2026 года на субаренду пришлось 17% объема заключенных складских сделок против 10% по итогам 2025 года. В Московском регионе во II квартале в субаренду предлагалось 651 тыс. кв. м — около трети всего доступного предложения.

Однако субаренда также регулируется основным договором: во многих случаях арендатору требуется согласие собственника. Если стороны не смогли договориться о пересмотре условий, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от предусмотренных контрактом прав на субаренду, досрочный выход и сокращение площади.

КАК ПОДГОТОВИТЬСЯ К ПЕРЕГОВОРАМ

Арендатору прежде всего необходимо сравнить действующий договор не с абстрактной средней ставкой, а с финальными коммерческими условиями в действительно сопоставимых объектах. После этого следует рассчитать полную стоимость сохранения текущей площадки и альтернативного переезда.

Сильной переговорной позицией будет не ссылка на общее снижение рынка, а экономически обоснованное предложение: например, изменение индексации в обмен на продление срока аренды или сохранение текущего объема.

Собственнику, в свою очередь, стоит сопоставить стоимость возможной уступки с риском роста вакантности и расходами на поиск нового пользователя. Универсального решения здесь нет: одинаковая корректировка ставки может быть оправданной для объекта с длительным сроком экспозиции и избыточной для качественного склада в востребованной локации.

По нашим прогнозам, к концу 2026 года вакантность в Московском регионе может достичь 8,2% с учетом субаренды. Это означает, что вопрос соотношения контрактных и актуальных рыночных условий останется важным. Одновременно наиболее качественные и удачно расположенные объекты продолжат лучше удерживать ставки, поэтому говорить о повсеместном пересмотре договоров некорректно.

Таким образом, речь идет не о кризисе долгосрочной аренды, а об очередной смене рыночного цикла. При заключении новых контрактов стороны будут внимательнее обсуждать формулу индексации, порядок пересмотра условий, возможность субаренды, сокращения площади и досрочного выхода. А в уже действующих договорах оптимальным решением остаются переговоры, основанные не на среднерыночном показателе, а на экономике конкретного объекта и бизнеса арендатора.

Спецвыпуск