Слабая динамика продаж в 2026 году ухудшила прогнозы по финансовым результатам на текущий и следующий год. Одновременно выросли расходы на обслуживание проектного финансирования. Давление на них усиливает высокая ключевая ставка и недостаточный объем средств на эскроу-счетах: на конец июня покрытие проектного долга составляло 51% против 59% в конце 2025 года, пояснили в агентстве.

На ситуацию также влияет доступ «Самолета» к заемному капиталу. АКРА считает маловероятным привлечение средств на публичном рынке по приемлемым ставкам. Основным источником финансирования в ближайший период могут стать банковские кредиты.

На 2027 год приходится пик погашения корпоративного долга. Для его прохождения группе доступны банковские лимиты, реализация земельных участков и открытые кредитные линии. При этом компания реструктурирует действующий кредитный портфель.

Еще одним фактором для рейтинга стали изменения в строительном портфеле. На конец августа соотношение распроданности и строительной готовности снизилось до 71% с 75% годом ранее. Средний срок задержки ввода за последние три года достиг 3,7 месяца.

При этом портфель «Самолета» включает более 100 проектов. На крупнейший объект приходится менее 10% прогнозной выручки группы за ближайшие три года, что снижает зависимость финансового результата от одного проекта.

Изменение прогноза на «Негативный» связано с рисками дальнейшего ухудшения показателей. В частности, агентство допускает более сильное влияние возможного ужесточения правил семейной ипотеки.

При этом у компании сохраняются факторы поддержки рейтинга. «Самолет» работает в 15 регионах и занимает крупную долю рынка в Московской и Ленинградской областях. По расчетам АКРА, в ближайшие три года ни один регион не будет приносить более 70% выручки группы.

Московский регион при этом останется основным источником денежных потоков. АКРА также высоко оценивает финансовую прозрачность и корпоративное управление компании. В совете директоров есть независимые члены, а акционерный капитал не сконцентрирован у одного владельца.

Агентство отдельно отмечает частые сделки с крупными пакетами акций, которые приводят к изменениям в структуре собственности. По информации компании, они не отражаются на операционной деятельности. Оценка стратегии при этом снижена до средней из-за роста финансовых рисков.

Рентабельность «Самолета» АКРА оценивает как среднюю. Взвешенный показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов в 2024–2029 годах прогнозируется в диапазоне 8–12%. Существенную часть затрат формируют проценты по проектному финансированию, которые агентство включает в себестоимость.

В расчетах агентства предполагается выполнение компанией запланированных сроков строительства и продаж. Также учитываются проекты, включенные в текущий финансовый план, сохранение цен на первичное жилье в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2027–2029 годах и доступ к внешнему финансированию.

Игроки рынка

История рынка, рассказанная его героями. Скоро в кино

Стать героем фильма

1990-е. Все начиналось здесь: ларьки, кэш, первые сделки без юристов и нотариусов

2000-е. Эпоха, когда хаос уступил место системе

2010-е. Главное о десятилетии, которое проверило отрасль на прочность

2020-е. Трансформация, которую мы наблюдаем прямо сейчас

Эпоха лёгких денег, инвесторской романтики и девелоперского оптимизма, очевидно, завершена, и в случае обострения кризиса отрасль в ближайшие месяцы может покинуть каждый десятый девелопер. Пока основные сложности — у игроков, в портфеле которых доминируют жилые проекты, — из-за заградительных ипотечных условий массовый и средний сегменты давно столкнулись с дефицитом спроса при кратном ужесточении финансового контроля и росте себестоимости. Однако высокая ключевая ставка, охлаждение интереса к рынку недвижимости со стороны банков, атаки на логистическую инфраструктуру, инфляция, топливный кризис, кадровый голод и состояние неопределённости влияют на весь девелоперский бизнес, и в ряде сегментов уже сейчас фиксируется затоваривание. Какой будет условная «карта рынка» даже через год — не знает пока никто, но в итоге российский девелопмент, вероятно, придёт к новой модели, сформированной уже при прямом участии государственных институтов и окологосударственных игроков.

Квантовый переход: рынок может покинуть каждый десятый частный девелопер

Девелоперы не удивили финансовыми результатами

Половине из топ-10 застройщиков жилья, отчитавшихся по МСФО, удалось увеличить выручку в январе–июне этого года, хотя чистая прибыль от этого прибавилась только у одной компании, и с оговорками о сопоставимой базе сравнения. Для тех пяти, у кого выручка снизилась, падение чистой прибыли в два-четыре раза можно считать неплохим результатом на фоне ЛСР, чей убыток вырос в 23 раза. Все усилия девелоперов нивелирует рост процентной нагрузки по долгам из-за того, что увеличивается доля кредитов, не обеспеченных деньгами на эскроу-счетах, и их приходится обслуживать по рыночным ставкам.

Из печати вышел осенний CRE № 5

Тема номера — сезон высоких ставок. Первыми читателями сентябрьского CRE станут гости вечерней церемонии федеральной премии CRE Awards сегодня в The Carlton Moscow.