Девелоперы не удивили финансовыми результатами

Автор: Екатерина Геращенко

Полугодовые финансовые показатели десяти крупнейших застройщиков жилья, о которых они отчитались по МСФО за январь–июнь 2026 года, выглядят плохо, но соответствуют происходящему на рынке недвижимости и в экономике. «Высокая ключевая ставка, дорогое проектное и корпоративное финансирование, ужесточение условий ипотеки и сокращение льготных программ привели к охлаждению спроса, особенно в Москве, где продажи строящегося жилья в первом полугодии 2026 года упали на 27% год к году», — перечисляет причины Кристина Гудым, аналитик ФГ «Финам».

Одинаково негативной у всех компаний выглядит динамика в строке отчетности «чистая прибыль/убыток». Такие показатели, как выручка и долговые обязательства изменились разнонаправленно. Чистую прибыль удалось получить половине девелоперов из рассматриваемой десятки и у каждого она оказалась ощутимо меньше, чем за сопоставимый период прошлого года. ПИК получил 14,7 млрд рублей, на 49,8% меньше при сокращении выручки на 11,6% до 290,1 млрд рублей; Ingrad — 1 млрд рублей, что на 73% ниже год к году, при этом его выручка выросла на 8% до 21,7 млрд рублей; снижение чистой прибыли у А101 составило 53,7% до 6,3 млрд рублей, выручка компании тоже упала, на 18,2% до 60,4 млрд рублей; на 30,1% до 1,6 млрд рублей упала чистая прибыль у Glorax, выручка выросла на 44,4% до 27 млрд рублей; у «Страны девелопмент» чистая прибыль стала на 36,7% ниже и составила 3,37 млрд рублей, выручка увеличилась на 52,6% до 47,7 млрд рублей. Петр Крючков, управляющий директор по стратегии и работе с рынками капитала Glorax говорит, что на «сопоставимой основе негативной динамики чистой прибыли» у компании нет. «Показатель за первое полугодие 2025 года включал разовый эффект от M& A-сделки, поэтому сравнение отчетной чистой прибыли без его корректировки искажает реальную динамику бизнеса», — говорит он. По его словам, сопоставимая чистая прибыль в первом полугодии этого года выросла на 29%, до 1,6 млрд рублей. Инград прокомментировал, что их «показатели сохраняют положительную динамику». ПИК, «Страна девелопмент», А101 на запрос CRE не ответили.

У другой половины десятки вместо чистой прибыли — убыток. Наиболее впечатляющая динамика показателя у ЛСР, чей убыток в первой половине этого года вырос в 23 раза по сравнению с январем-июнем 2025 года и составил 57,6 млрд рублей. Выручку компании удалось увеличить на 0,7% до 91,7 млрд рублей. «Объем долга вырос за счет списания более 48 млрд рублей из-за обесценения доли в дочернем предприятии», — говорит Попова Валерия, старший аналитик инвесткомпании «Риком-Траст». По словам Виктории Ситниковой, аналитика «Алор Брокер», это признание проблем, накопленных ранее в виде непроданных остатков, переоценки земельного банка, обесценения проектов. «Аналогичный по смыслу, но меньший по масштабу эффект у „Инграда“, чья выручка выросла, а прибыль просела в три с лишним раза», — отмечает она.

«Самолет» тоже негативно отличился, так как получил 22,3 млрд рублей убыток по сравнению с 1,8 млрд рублей чистой прибыли в первом полугодии 2025 года. Его выручка упала на 31,3% до 117,4 млрд рублей. В комментарии финансового директора группы «Самолет» Нины Голубничей, который распространяла пресс-служба, топ-менеджер отмечала, что финансовые результаты оказались ниже ожиданий и прогнозов начала года в связи с существенным снижением спроса на рынке первичной недвижимости. Его, в свою очередь, она объясняет сокращением программ семейной ипотеки и недоступностью для клиентов рыночной ипотеки в условиях беспрецедентно длительного периода высокой ключевой ставки.

У «Пионера» тоже убыток в 2,3 млрд рублей вместо чистой прибыли, которая в январе–июне 2025 года была 96 млн рублей. Выручка «Пионера» выросла на 12,4% до 31,7 млрд рублей. В компании от комментариев отказались. «Эталону» удалось сократить убыток с 14,1 млрд рублей в первом полугодии прошлого года до 13,2 млрд рублей за шесть месяцев текущего года при выручке, упавшей 9,6% до 54,4 млрд рублей. «Эталон» увеличила денежные поступления на 27% за счет реализации непрофильных активов, но продажи недвижимости в денежном выражении упали на 23% 47,9 млрд рублей. У «Брусники» выручка увеличилась в два раза до 73,6 млрд рублей, убыток сократился с 1,45 млрд рублей до 1,42 млрд рублей. «Эталон» и «Брусника» не ответили на запрос CRE.

Падение выручки и прибыли у большинства крупных игроков выглядит закономерной реакцией на рыночные и макроэкономические условия. «Выручка крупных компаний — „Самолет“, ПИК, А101 — падает сильнее, так как они работают преимущественно на московском рынке, где продажи упали на треть в первом полугодии. В регионах структура спроса и предложения может отличаться от рынка столицы», — говорит Кристина Гудым, отмечая, что компании вне топ-20 крупнейших застройщиков жилья по данным ЕИЖС, даже увеличили выручку на 2% год к году. А по стране в целом продажи выросли на 6%.

Эффективность диверсификации портфеля хорошо видна в результатах Glorax, у которой выросла выручка и, согласно пояснениям компании, чистая прибыль. Петр Крючков говорит, что региональная экспансия стала драйвером роста — доля региональных проектов в выручке выросла с 22% до 59%. У Glorax проекты в 11 регионах России, включая Москву и Санкт-Петербург и их области.

По «Бруснике», которая строит в крупных городах Урала, Сибири и центральной части России, включая Москву, и в Санкт-Петербурге, тоже заметно, что диверсифицированный портфель в сложившихся условиях способен обеспечивать рост выручки. «Застройщики с большей долей бизнеса в регионах чувствовали себя лучше», — констатирует Артем Перминов, старший аналитик «БКС Мир инвестиций».

Но из-за высокой стоимости денег, даже 50% роста выручки не хватает, чтобы зарабатывать. «Финансовые расходы настолько высоки, что „Брусника“ уходит в чистый минус. По этой же причине „Страна девелопмент“ потеряла треть чистой прибыли при росте выручки», — отмечает Валерия Попова. Финансовые расходы «Страны девелопмент» выросли с 9,9 до 12,4 млрд рублей, из них 11,9 млрд рублей, это проценты по банковским кредитам со ставками от 17,25% до 26,5% годовых. По словам Петра Крючкова, у Glorax средняя ставка по кредитному портфелю за первое полугодие снизилась с 13,2% до 11,8%.

При этом совокупные обязательства всех десяти застройщиков выросли не значительно. «На 4,6% с 4,42 до 4, 62 трлн рублей», — посчитала Виктория Ситникова. Ключевая ставка снижается, и к сентябрю текущего года с пикового уровня 21% она опустилась до 14%. «„Но полтора года экстремально дорогих денег обернулись накопленными процентными расходами по проектному финансированию, которые не может полностью компенсировать льготная ставка при высокой заполненности эскроу-счетов“, — говорит Ситникова.

Покрытие долга средствами на эскроу-счетах снижается. «Всё больше заёмных средств не обеспечено деньгами дольщиков и обслуживается по рыночным ставкам. Риски для сектора в целом растут», — подчеркивает Валерия Попова. По итогам второго квартала этого года по данным Центрального Банка покрытие составляло 68%. Тогда в материалах регулятора говорилось, что это «все еще приемлемый уровень покрытия». В августе ЦБ просто сообщил, что покрытие «продолжило снижаться» и достигло 65%. В Едином ресурсе застройщиков покрытие в 50-70% называют низким, ниже 50% — критически низким.

По данным ЦБ, средняя ставка по портфелю проектного финансирования остается на треть ниже ставки по кредитам по остальному корпоративному портфелю — 9,9% против 14,7%, соответственно. «Но при текущих ставках даже полпроцента разницы в стоимости фондирования — это миллиарды рублей за полугодие», — напоминает Ситникова. По ее словам, в ловушке из-за значительной доли проектов в фазе активного строительства и одновременно начальных продаж, оказались «Самолет», «ЛСР» и, отчасти, «Страна девелопмент». «Те, у кого крупные проекты близки к сдаче и эскроу заполнены, платят льготную ставку и переживают цикл высокой стоимости финансирования легче», — отмечает Виктория Ситникова.

Дальнейшая динамика и сектора в целом, и финансовых показателей застройщиков, будет зависеть от скорости снижения ключевой ставки. Если в следующем году она снизится до 10-11%, крупные девелоперы вернут маржинальность за счёт удешевления обслуживания долга. До этого момента показатели будут ухудшаться. «Вторая половина 2026 года, скорее всего, покажет ещё более выразительную негативную динамику, потому что эффект отмены льготной ипотеки продолжает разворачиваться с лагом», — резюмирует Ситникова.