В России ужесточилась судебная практика в спорах управляющих закрытыми паевыми фондами недвижимости с налоговой. Теперь вместо подтверждения формального соблюдения условий создания фондов УК приходится доказывать инвестиционные цели и отсутствие необоснованной налоговой выгоды. ЗПИФ как конструкция для оформления недвижимости остается легальной, но фонды с одним пайщиком и созданные под конкретную сделку попадают в зону риска дополнительных проверок их деятельности.

Автор: Екатерина Геращенко

За прошедшие пять лет судебная практика в делах в отношении управляющих закрытыми паевыми инвестиционными фондами стала заметно жестче. «Если раньше преобладали дела о применении пониженных ставок земельного налога, то сейчас акцент сместился на проверку контролирующими органами экономической сущности хозяйственных операций с участием ЗПИФ», — говорит управляющий партнер Enforce Law Company Антон Марткочаков. «Налогообложение операций с ЗПИФ все чаще становится предметом фокуса налогового контроля. С начала 2026 года ряд управляющих компаний получил требования от налоговых органов о предоставлении документов и пояснений, и по многим открыта выездная налоговая проверка», — согласна партнер налоговой практики «ТеДо» Галина Науменко. Собеседник CRE в одной из аудиторских компаний знает минимум о 53 УК, получивших такие требования. По официальным реестрам Банка России на 10 сентября 2026 года, 323 действующие лицензированные управляющие компании управляют хотя бы одним сформированным ЗПИФ в России.

По словам Науменко, так как сами фонды не являются плательщиками налога на прибыль, при налоговом анализе используется статья Налогового кодекса, которая призывает смотреть именно на суть операций и определять, не являлась ли налоговая экономия основной причиной деятельности. «Отсутствие деловой цели, по мнению налоговиков, указывает на искусственное встраивание конструкций ЗПИФ в хозяйственные операции налогоплательщика с целью получения необоснованной налоговой выгоды», — добавляет Антон Марткочаков.

В списке признаков применения схем незаконной налоговой оптимизации через ЗПИФ, кроме отсутствия деловой цели создания фонда, несколько основных пунктов. Взаимозависимость участников операций (одни и те же учредители, руководители; распоряжение расчетными счетами с одного IP-адреса, счета компаний в одних и тех же банках и т. д.), единственный пайщик, минимальное распределение доходов (или же они не распределяются вообще) и нетипичные операции. «Например, не ведется претензионная работа при наличии существенного долга», — уточняет Марткочаков. ЗПИФов с единственным пайщиком, по данным ЦБ, большинство: 54% от общего числа. Чистый приток средств в них во втором квартале вырос более чем в три раза, гораздо больше, чем в другие группы ЗПИФов, и составил 190 млрд рублей. Три четверти этого объема пришлось на пять фондов, причем два из них обеспечили свыше половины общей суммы притока.

Галина Науменко говорит, что на каждый из маркеров может существовать разумное объяснение, и по отдельности они не делают использование ЗПИФ злоупотреблением. «ЗПИФ часто используются для санкционной защиты, пассивного владения активами и вообще не нацелены на получение существенного дохода. Тогда ЗПИФ даже с небольшим количеством пайщиков вполне оправдан. Также если ЗПИФ регулярно распределяет доходы, которые облагаются налогом на уровне пайщиков, и бюджет его получает, сложно вменить злоупотребление правом», — рассуждает она.

На последнем заседании экспертного совета при ФНС, которое прошло 10 сентября, заместитель руководителя налогового ведомства Тимур Шиналиев подтвердил, что преимущества ЗПИФ для корпоративного пользователя, такие как отложенное налогообложение, секьюритизация, защита активов, в ряде случаев используются для налоговой оптимизации и межрегиональные инспекции по крупнейшим налогоплательщикам занимаются выявлением этих недобросовестных практик. Количество ЗПИФов за три года выросло на 90%, а недвижимость и имущественные права в стоимости чистых активов закрытых фондов — в два раза. Поэтому ФНС планирует создать рабочую группу с участием Центрального Банка и выработать единый подход к оценке ЗПИФов, но так, чтобы не ограничивать легитимное структурирование бизнеса с помощью этой конструкции.

Плохие примеры

Показательным юристы называют дело в отношении УК «Джи Пи Ай», которая использовала ЗПИФ «Феникс», чтобы не платить налог на доход от аренды. Для этого доход замаскировали под расход на оплату процентов по коммерческому кредиту, не подлежащих обложению налогом. Суд начался в 2023 году, когда «Джи Пи Ай» начала оспаривать результаты налоговой проверки операций за 2019–2021 гг., которую проводила петербургская инспекция по крупнейшим налогоплательщикам. Налоговая обнаружила, что УК не перечислила налог с доходов иностранной организации от источников в России в общей сумме 96,5 млн рублей. В 2019 году ЗПИФ «Феникс» (покупатель) и Lesilake Holding Limited (продавец) заключили договор купли-продажи ценных бумаг. На его основании в фонд были внесены паи четырех других закрытых фондов, в которых была недвижимость на сумму 3 млрд руб. В «Фениксе» был один пайщик — кипрская Willgood Investments Limited. Договор заключили с пятилетней отсрочкой оплаты паев при условии выплаты 10% годовых на сумму долга и передачи ценных бумаг продавцу в виде залога. В 2021 году ЗПИФ «Феникс» расторг договор в одностороннем порядке, вернул Lesilake Holding паи и провел взаиморасчет. Все это время ежемесячный доход по паям — его приносила сдача в аренду недвижимости из тех четырех ЗПИФов — уходил на оплату процентов, которые получала Lesilake Holding. За три года «Феникс» перевел ей 653 млн руб. Единственный его пайщик, Willgood Investments, доход не получала.

Налоговая выяснила, что в отчетности продавца ценных бумаг не были отражены сделки по приобретению паев, и доказала, что продавец является промежуточным звеном — не получает выгоду, только переводит деньги российским бенефициарам. Они были скрыты через кипрский международный фонд с максимальной конфиденциальностью. За участие в этой же схеме московская налоговая инспекция по крупнейшим налогоплательщикам № 9 потребовала с компании «Эй Би Си инвест» 177,2 млн руб. в счет недоимки по налогу на прибыль организаций с доходов иностранных организаций, не связанных с деятельностью в России. «Эй Би Си инвест» должна была исполнять обязанности налогового агента Lesilake Holding, но не делала этого.

«БМ-Банк» судится с налоговой инспекцией по крупнейшим налогоплательщикам № 9, пытаясь признать недействительным ее решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в отношении ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (прекратил существование после присоединения к БМ-Банку, который входит в группу ВТБ). Налоговая провела проверку «БМ-Банка» по всем налогам и сборам и страховым взносам за 2019–2020 гг. и за обнаруженные нарушения выписала штраф на 92,2 млн рублей и доначислила налог на прибыль в размере 921,6 млн руб. Одно из нарушений связано с использованием ЗПИФ «Руснедра», основным активом которого была доля в уставном капитале ООО «Тимано-Печорская Газовая Компания» (ООО «ТПГК»). При создании ЗПИФа его имущество было оценено в 11 млрд руб. По мнению налоговиков, после ряда действий по обесценению стоимости имущества ЗПИФа, при погашении паев фонда «БМ-Банк» зафиксировал убыток в размере 8,65 млрд руб. и на эту сумму занизил базу по налогу на прибыль за 2020 год.

Челябинский застройщик «СК Легион» занижал доходы от продажи квартир, задействовав в этой схеме ЗПИФ недвижимости «Экспонента», единственным пайщиком которого был его собственный учредитель. «СК Легион» и управляющий ЗПИФом заключили договоры инвестирования строительства квартир в многоквартирных домах — управляющий финансирует, а застройщик строит и передает квартиры в общую долевую собственность пайщиков ЗПИФ. Цена квартир по договорам инвестирования была 35–39 тыс. рублей за кв. м. Их составили в количестве, значительно превысившим число реально переданных фонд квартир, потому что пока шло строительство, «СК Легион» продавал их по ДДУ конечным покупателям по 42–50 тыс. рублей за квадратный метр. Перед сдачей дома в эксплуатацию стороны составляли дополнительное соглашение, которым корректировали сумму и количество объектов инвестирования в зависимости от того, сколько квартир остались не проданными. Возникшую перед ЗПИФ задолженность «СК Легион» не возвращал. Управляющий ЗПИФом вносил право требования по этому долгу в уставный капитал аффилированной с застройщиком организации. Квартиры, переданные застройщиком ЗПИФу, продавались на тех же условиях, на которых их ранее реализовывал застройщик.

По словам Антона Марткочакова, эти дела объединяет общий подход судов при анализе сделок с использованием ЗПИФа. «При установлении деловой цели суды тщательно исследуют взаимозависимость участников сделок, наличие выплат инвестиционного дохода пайщикам, отражение в учете спорных сделок, устанавливают фактических получателей дохода, наличие налоговой выгоды от встраивания ЗПИФ в структуру сделок», — перечисляет он.

Судебная практика пока носит ограниченный и негативный характер для налогоплательщиков. «В связи с тем, что количество налоговых проверок возросло, можно ожидать, что и судебная практика на тему использования ЗПИФ будет развиваться», — полагает Галина Науменко. По ее словам, заметного изменения в подходе к структурированию активов через ЗПИФ пока не произошло. «Хотя некоторые инвесторы стали осторожнее использовать ЗПИФ с учетом существующей неопределенности», — отмечает она.

Использование ЗПИФ в структурировании владения активами позволяет получить налоговые преференции, гибкость при привлечении новых инвесторов или при выходе из активов, защиту информации о собственниках. «Конструкция ЗПИФ не подразумевает снижение налоговой нагрузки, но позволяет отложить момент уплаты налога. Доходы ЗПИФ подлежат налогообложению на уровне пайщика в момент получения дохода по паям или в случае их реализации», — напоминает старший юрист налоговой практики «Меллинг, Войтишкин и Партнеры» Роман Билык. Он считает, что все налоговые споры, связанные с использованием ЗПИФ, являются проявлением налогового контроля отдельно взятых налогоплательщиков. «Тенденция к ужесточению налогового контроля является общей для всего бизнеса, не только применительно к ЗПИФ», — резюмирует Билык.

Инвестиции Инвестиции