Склады государственного значения

Автор: Екатерина Геращенко

Летом 2026 года от атак БПЛА пострадали логистические хабы крупнейших российских маркетплейсов Wildberries и Ozon в разных регионах России. Под удары попали 15 объектов RWB и восемь складов Ozon. Акции Ozon в первый после атак день торгов обвалились на 12,71%, а через неделю, к концу августа, уже на 24,5%. В Wildberries и Ozon не комментируют ущерб и оценки потерь. Эксперт в области логистики Института экономики роста им. Петра Столыпина Мария Никитина оценивает совокупную площадь попавших под удары складов в 1,9 млн кв. м, что составляет около 2,37% всех складских площадей в России. Для собственников пострадавшего имущества потери выглядят более масштабными. Так, по разным оценкам, у RWB под атаки попало около 32% логистической инфраструктуры. Суммарная стоимость строительства пострадавших складов вместе с оборудованием, по подсчетам Никитиной, достигает 200 млрд руб. для обоих игроков без учета стоимости товаров. В Data Insight оценивали потери селлеров Ozon в диапазоне 88,5 млрд — 107 млрд руб., Wildberries — от 517 млрд до 580 млрд руб.

Частично, последствия для рынка стали понятны почти сразу после первой серии атак, которые начались 18 июля. Стоимость страхования складов от классических рисков, таких как пожар, стихийные бедствия, выросла в три раза, а ставки на покрытие рисков терроризма, диверсий и БПЛА с начала года — в десятки раз. К этому добавились проблемы с поиском страховщиков, так как последние отказываются страховать некоторые объекты, потому что не могут перестраховать свои риски. Для инвесторов, в свою очередь, наличие страховки вышло на первый план, а рост ее стоимости стал поводом пересматривать модель окупаемости складской недвижимости. Цена страхования, обычно, заложена в эксплуатационные расходы, но переложить ее увеличение на арендатора сейчас сложно. Из-за высокого темпа нового строительства логистической недвижимости в предыдущие годы и общего снижения экономической активности, объем свободных площадей достиг исторического максимума в 6%, а ставки аренды, по данным Ricci, за прошедшие 12 месяцев упали на 21%.

Консультанты стараются сохранять оптимизм, ожидая «дополнительный спрос на замещающие площади со стороны компаний, чьи складские мощности временно или полностью выбыли из эксплуатации», писали аналитики Ricci в обзоре рынка складской недвижимости Московского региона за первое полугодие этого года. По их прогнозу, объем сделок здесь по итогам года составит около 1,5 млн кв. м., против 1,4 млн кв. м. за 2025 год. Сейчас в структуре транзакций преобладает аренда. В январе–июне 2026 года в Московской агломерации было арендовано 588 тыс. кв. м., а сделок купли-продажи прошло всего на 12 тыс. кв. м. и этот показатель на 75% ниже, чем по итогам аналогичного периода 2025 года. Инвестиции в складскую недвижимость в первом полугодии 2026 года составили 39 млрд руб., на 65% меньше год к году. «Это минимальный за прошедшие три года объем. Около 40% пришлось на одну сделку с УК „Современные фонды недвижимости“ в логопарке „Центр агротехнологий“ недалеко от Уфы», — говорит руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. По его словам, во второй половине года низкая инвестиционная активность сохранится — признаков изменения рыночной конъюнктуры нет, плюс влияние геополитической ситуации, которая вынуждает покупателей рассматривать сегмент с еще большей осторожностью.

Замедлились в том числе закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости управляющих компаний, на которые по разным оценкам приходилось от 40 до 70% вложений в склады. Их привлекал стабильный арендный поток, который генерируют логистические хабы. «Высокая стоимость заемного финансирования ограничивает возможности классических инвесторов, а фонды могут привлекать средства пайщиков на длительный срок, они меньше зависят от кредитования», — отмечает партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. Но, если в январе–августе 2024 и 2025 гг. объем инвестиций в складские объекты, купленные ЗПИФ, достигал 56 и 49 млрд руб., соответственно, то в текущем они потратили 18 млрд руб. По словам Микаэла Казаряна, это нормальное для сложившейся ситуации замедление темпов инвестиций, а не принципиальная потеря интереса к сегменту. Тенденцию подтверждают данные Центрального банка: в первом квартале 2026 года чистый приток средств во все ЗПИФ вырос более чем в полтора раза к предыдущему кварталу, до 453,7 млрд рублей. «В условиях дорогого капитала инвесторы не обязательно теряют интерес к недвижимости, но чаще ищут более удобную структуру для покупки крупных объектов», — надеется управляющий директор Manufaqtury Андрей Кулагин.

Основные сюрпризы для инвесторов в паи фондов, в составе имущества которых находились атакованные склады, еще впереди, так как официальная отчетность отстает от происходящих событий и нужно дождаться результатов переоценки объектов.

Но отношение к происходящему и будущей неопределенности инвесторы уже показали, обращает внимание начальник аналитического отдела инвестиционной компании «Риком-Траст», Олег Абелев. Подскочившие в результате атак БПЛА инфраструктурные риски для складской недвижимости обвалили котировки паев ЗПИФов и спровоцировали их распродажу. За неделю с 22 августа, когда начались атаки на склады Ozon, ЗПИФы «Парус-ОЗН» и «Парус-НиНо» под управлением Parus Asset Management, подешевели на 14,4% с 8413 до 7200 руб. и на 16,2% с 752 до 630 руб. соответственно. За лето падение стоимости пая составило 26,4 и 31%, соответственно. Паи ЗПИФ «Парус-Крас» (в нем складские помещения, которое делят Ozon, Wildberries и «Сберлогистика») с 18 июля к концу августа стали подешевели на 10% с 870 до 783 руб. В Parus Asset Management на запрос CRE не ответили. «Что напишет оценщик в отчете зависит от того, было ли конкретное помещение застраховано, не попадает ли событие в разряд форс-мажора в соответствии с договором страхования и т. д. Масштаб потерь для инвесторов в паи фондов, пострадавших от атак станет понятным не ранее середины октября, после сдачи квартальной отчетности фондов», — говорит собеседник CRE в одной из управляющих компаний.

Необходимое государственное участие

После НПЗ, удары по которым вызвали масштабные перебои с бензином в стране, первыми логистическими объектами, попавшими под атаки БПЛА, стали склады Wildberries. Через месяц после этого, на заседании совета по стратегическому развитию и национальным проектам президент России Владимир Путин признал, что вред «атаки, конечно, наносят», уточнив, что критических последствий от них «нет, не было и быть не может». Тем не менее, он отметил, что логистические мощности требуют восстановления, в том числе при участии государства и поручил правительству принять программу государственной поддержки восстановления складских комплексов, пострадавших от атак БПЛА. Спустя два дня после заседания, 22 августа БПЛА атаковали склады Ozon. А 24 августа президент подписал указ № 604, согласно которому правительство может брать в госуправление практически любые объекты критической инфраструктуры, если они пострадали от атак, а собственники не приняли достаточных мер для их защиты. Также, одно из оснований применения указа — выявление неэффективности мероприятий, направленных на защиту объектов от беспилотников. Кроме складов, под его действие могут попасть порты, нефтеперерабатывающие заводы, объекты связи. Для изъятия в госуправление не нужно решение суда, оно будет происходить по поручению президента.

После публикации текста указа первый вице-премьер правительства Денис Мантуров заверял, что речь не идет о национализации или изменении форм собственности, только о «вхождении государства в управление предприятием для решения конкретных задач в сфере безопасности» и этот механизм будет применяться точечно, а не массово.  В пресс-службе правительства на запрос CRE не ответили.

В целях исполнения указа президента правительство собрало подкомиссию по обеспечению бесперебойного функционирования отдельных отраслей экономики. Она будет анализировать уровень безопасности объектов критической инфраструктуры в отдельных отраслях, вырабатывать механизмы по обеспечению их нормального функционирования и осуществлять контроль за их своевременным восстановлением. На первом заседании подкомиссии 27 августа обсуждали вопросы защиты объектов логистики и торговли. В официальном сообщении правительства по этому поводу без конкретных деталей говорилось, что Минпромторг с представителями бизнеса подготовили список 167 площадок для включения в перечень критически важных объектов.

Среди управляющих складскими активами ЗПИФ первой реакцией на указ стали опасения о том, что во временное управление государства могут попасть, например, все склады. «По аналогии с активами Raven Russia, которые были признаны важными для национальной безопасности, национализированы и проданы за 50% от стоимости», — рассказал CRE один из них, добавив, что затем беспокойство по этому поводу сменилось предположениями о политической подоплеке происходящего. «Накануне сентябрьских выборов государство сигнализирует олигархической элите о необходимости активнее участвовать в защите инфраструктуры», — говорит управляющий. С тезисом о том, что государство пытается мотивировать собственников больше инвестировать в безопасность, согласен экономист одного из крупнейших частных банков. «И это относится не столько к складам, сколько к производственным объектам», — полагает он.

У бизнеса возникли вопросы о дальнейшем применении указа, в частности, по поводу того, что означает «несвоевременное восстановление». Президент Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин говорил, что нужно уточнить, какое восстановление функционирования будет считаться своевременным исходя из типа объекта и нанесенного ущерба, урегулировать вопрос «зеркальной» ответственности временных управляющих за безопасность объектов и обсудить меры дополнительной поддержки компаний, инвестирующих в защиту от атак БПЛА.

Если указ будет применяться по «нормальному» сценарию, как крайняя мера при неисполнении конкретных требований к повышению безопасности в срок, отведенный для устранения зафиксированных нарушений, то он сработает как стимул для наращивания инвестиций в безопасность. 

С экономической точки зрения, государству невыгодно увеличивать расходы на управляющих в не слишком маржинальном сегменте, которым является складская недвижимость, а достаточного количества подготовленных управленцев в резерве нет. Валовая добавленная стоимость складского хозяйства по итогам 2025 г. составила 4 трлн рублей, а прибыль — 740 млрд рублей, по данным Росстата. Цифры показывают, сколько денег складское хозяйство вносит в экономику (без учета стоимости потребляемых при этом услуг) и сколько зарабатывают занятые в нем предприятия, соответственно. Оба показателя составляют около 2-3% от ВВП и сальдированного финансового результата предприятий. По словам инвестиционного директора УК «Ингосстрах-инвестиции» Евгения Надоршина, при ожидаемом по итогам года дефиците федерального бюджета около 10 трлн рублей, точечными мерами из сегмента ничего материального государству не получить, есть значительно более привлекательные сектора, например, золотодобыча. «Также, сейчас государство не стремится умножать собственность, продавая национализированные активы», — напоминает он.

Национализация без ожидаемой выгоды

В прошлом году в оборот государства были изъяты частные активы на общую сумму $11,03 млрд, говорилось в бюллетене агентства AK& M «Рынок слияний и поглощений» за 2025 год. По сумме, это почти в три раза больше, чем годом ранее. Доля сделок по национализации в общем объеме слияний и поглощений выросла с 7,2% в 2024 году до 27,6% в 2025 году.

Самыми крупными на рынке слияний и поглощений тоже были сделки по национализации: Росимуществу перешли нескольких компаний «крабового короля» Олега Кана оценочной стоимостью $4,3 млрд и обращены в доход государства 67,85% группы компаний «Южуралзолото» миллиардера Константина Струкова. Актив оценивался почти в $2 млрд.  Самой громкой национализацией в сегменте складской недвижимости в прошлом году стал переход государству портфеля Raven Russia — 17 юридических лиц и 2 млн площадей. В этом были национализированы активы «Элма», это около 1 млн кв. м. складов.

Все имущество выставляется на торги достаточно быстро, для этого есть соответствующий президентский указ от 30 сентября 2025 года. Он ускоряет оценку (ее нужно провести максимум за 10 дней) и регистрацию имущества. Но не очень влияет на успех торгов: пакет в «Южуралзолото» продали в этом году с четвертой попытки за 93,16 млрд рублей, при стартовой цене 162 млрд рублей, пакет купило АО «БТС-Мост Холдинг». «Интерфакс» писал, что оно подконтрольно Руслану Байсарову. Покупатель на Raven Russia нашелся с пятой попытки. УК «Белая скала» купила актив практически за полцены, 47 млрд рублей при оценке 90 млрд руб. Аэропорт «Домодедово» был продан в этом году за 66 млрд рублей при стартовой цене 132,3 млрд рублей дочке «Шереметьево» ООО «Перспектива». Позже 25,01% в ее уставном капитале приобрел аэропорт «Внуково».

Крупные складские портфели долго продаются, прежде всего, по рыночным причинам. По словам главного инвестиционного директора «МЭФ Капитал» Андрея Клименко, банки кредитуют сделки при наличии половины собственных средств по ставке «ключевая ставка+4%». Сейчас это 18%. «Доходность складов менее 10%. Заработать можно на девелопменте, но не готовых объектах», — говорит он. Плюс, потенциальный покупатель должен провести проверку большого числа объектов недвижимости и юридических лиц, оценить договоры аренды, долговую нагрузку, техническое состояние площадок и перспективы каждой локации. «В условиях дорогого заемного финансирования круг инвесторов, способных провести такую сделку, становится еще уже. История перехода имущества государству дополнительно усложняет продажу, но сама по себе редко является единственной причиной длительной экспозиции», — считает директор по маркетингу продукта Domina Invest Александр Иванов.

Основные риски связаны именно с портфелем, то есть многочисленными объектами, разбросанными по стране. «В 90% случаев недвижимость покупают местные инвесторы в непосредственной близости от объекта. В случае продажи больших портфелей это изначально невозможно, а региональная специфика только осложняет ситуацию», — говорит собеседник CRE в одной из торговых площадок. По его словам, покупателей с обширными инвестиционными планами по всей стране всегда мало, а сейчас тем более. Эффективность продаж можно было бы увеличить, разбивая лоты на отдельные объекты, так как это кратно расширяет пул потенциальных покупателей. Но в этом случае есть риск затянуть продажу менее ликвидных площадок, так как лучшие инвесторы быстро разберут, обращает внимание Андрей Клименко. В Росимуществе отказались комментировать трудности реализации крупных портфелей складской недвижимости.

У потенциального покупателя национализированных складских активов должен быть доступ к длинным деньгам, административный ресурс для защиты активов, сильная юридическая команда, операционная экспертиза в логистике, возможность диверсифицировать риски по регионам и арендаторам и проработанная страховая защита. По словам управляющего партнера Umbrella Consulting Group Кирилла Агапова, этот портрет указывает на консолидацию рынка складской недвижимости вокруг государства и крупных институциональных игроков. «Частные инвесторы теряют интерес к сегменту, требования к доходности и страхованию растут, а бизнес-модели без интеграции с государством становятся уязвимыми», — констатирует он, отмечая, что в его компании объем инвестиционных сделок упал на 57% по итогам полугодия.

Для частных инвесторов крупные логистические парки сейчас — наиболее рискованные варианты. «Их важно отсекать», — говорит заместитель генерального директора Aktivo (управляет ЗПИФами, в составе которых складская недвижимость) Константин Земсков. Его компания пакует в ЗПИФ склад площадью 10 тыс. кв. м. Рекомендация укладывается в принципиальные изменения, которые начались в логистике в электронной коммерции. Маркетплейсы переходят с модели отгрузок со склада оператора (Fulfillment by operation), которая требовала крупных складских площадей, на продажу со склада продавца (Fulfillment by Seller). По оценке Марии Никитиной, в середине августа 45-50% селлеров уже использовали собственные склады, а количество FBS отгрузок выросло в 10 раз. «Несмотря на то, что это приведет к удорожанию логистики из-за разукрупнения, снизятся военные риски, и вместе с ними возможные совокупные потери», — резюмирует эксперт.