Паи ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» и «ПАРУС-НиНо», в активы которых входят склады Ozon, за неделю после начала атак подешевели на 11–16%, а объем торгов вырос в 4–4,4 раза. Пайщикам рекомендуют не принимать скоропалительных решений.

Коррекция началась после 22 августа, когда произошла первая атака БПЛА, следует из данных торгов на Мосбирже. В «ПАРУС-ОЗН» минимальная цена пая 21 августа составляла 8 373 руб., а 28 августа — уже 7 008 руб., или на 16,3% меньше. Максимальная цена за этот период сократилась с 8 539 до 7 579 руб., на 11,2%. При этом количество проданных паев увеличилось с 60 до 235 штук, или в 3,9 раза. Дневной оборот поднялся с 505,8 тыс. до 1,71 млн руб.

По «ПАРУС-НиНо» минимальная цена пая опустилась с 730 до 610 руб., на 16,4%. Максимальная снизилась с 759 до 659 руб., на 13,2%. Объем торгов увеличился с 6 124 до 26,8 тыс. паев, или в 4,4 раза. Оборот поднялся с 4,53 млн до 16,97 млн руб.

Рост продаж не обязательно означает наличие конкретного покупателя на каждую выставленную бумагу, пояснил начальник аналитического отдела «Риком-Траст» Олег Абелев.

«Это реакция на новостной фон и неопределенность. Это скорее психологическая история.<…> По хорошей цене большое количество паев продать получается не всегда. Тем более в периоды паники продавцов может быть больше, чем покупателей, что приводит к такому резкому снижению цены», — пояснил он.

По его словам, на вторичном рынке могут работать институциональные инвесторы, рассчитывающие войти в актив по более низкой цене, а также маркетмейкеры, поддерживающие ликвидность. При этом движение цены пая само по себе не подтверждает падение стоимости складов. Итоговый эффект для фонда будет зависеть от масштаба повреждений, страховых выплат и способности Ozon выполнять арендные обязательства. считает эксперт.

Еще один фактор — низкая ликвидность отдельных фондов. Большой объем паев не всегда удается быстро продать по желаемой цене. Если продавцов становится больше, чем покупателей, котировки могут резко снижаться.

ЗПИФ — долгосрочный инструмент, обеспеченный реальными активами. Поэтому краткосрочные колебания биржевой цены могут не отражать их фактическую стоимость. Она определяется в том числе независимой оценкой, отметил Абелев.

Инвесторам, которые уже держат такие бумаги, он рекомендует оценить их долю в портфеле, изучить структуру фонда и правила доверительного управления, включая порядок действий при форс-мажорных обстоятельствах. Также можно обратиться в управляющую компанию и уточнить ее план действий.

Главное, по его мнению, «не паниковать, потому что распродажа на эмоциях в момент стресса всегда практически закрепляет убыток».

Решение о продаже, по мнению Абелева, стоит принимать с учетом возможного дисконта. Если необходимости выходить из актива нет, инвестор может дождаться стабилизации ситуации, рассчитывая на долгосрочные арендные поступления и восстановление стоимости фонда.

При этом в других ЗПИФ со складской недвижимостью заметного снижения стоимости паев пока не наблюдается. В частности, цена паев фондов «Активо 21», «Активо 22» и «Активо 24» за последний месяц не изменилась, сообщил заместитель генерального директора Aktivo Константин Земсков. По его словам, это связано со спецификой объектов в составе фондов. Площади складов «Активо» составляют 10–20 тыс. кв. м, а сами объекты расположены за пределами крупных логистических хабов. Поэтому они не относятся к основной группе риска на фоне атак на крупные складские комплексы.

При этом инвесторы стали осторожнее относиться к фондам со складской недвижимостью. Это заметно на примере нового фонда «Активо 24», который сейчас привлекает средства, в Aktivo.

«Особенно это заметно на первоначальном этапе: инвестор слышит „склад“ и теряет интерес. Однако, если до него удается донести детали, то настроение меняется», — пояснил Земсков.

В Aktivo также отмечают риски для крупных логистических парков и складов маркетплейсов. Для нового фонда компания выбрала объект площадью менее 10 тыс. кв. м в Челябинской области. Арендатором выступает компания «Электротехмонтаж», работающая на рынке электротехники.

В «Альфа-Капитале» также пока не фиксируют существенных изменений спроса на инвестиционные продукты. Руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников отмечает, что в периоды стресса ситуация в биржевом стакане может ухудшаться, однако динамика спроса на продукты компании остается стабильной. «Здесь важную роль играет работа с рисками. Один из базовых инструментов — страхование объектов. Другой значимый элемент — грамотное техническое управление недвижимостью, включая соблюдение требований пожарной безопасности и систематический контроль состояния объектов», — отметил Стольников.

По его словам, инвесторы стали чаще интересоваться составом арендаторов и условиями страхования недвижимости. Среди основных инструментов управления рисками Стольников называет страхование объектов, техническое управление зданиями, соблюдение требований пожарной безопасности и регулярный контроль их состояния.

Спецвыпуск: CRE индастриал