Тревожный актив: как меняются риски на рынке недвижимости

Автор: Екатерина Горячева

События последних трёх месяцев потребовали моментальной и постоянной реакции от государственных институтов и рынков. Правительство получило право вводить временное управление на объектах критической инфраструктуры, владельцы которых не обеспечили их безопасность или своевременно не восстановили работу после атак БПЛА. Мера может распространяться на имущество, ценные бумаги и имущественные права компании, но, как заверил первый вице-премьер Денис Мантуров, не предполагает национализации или смены формы собственности.

Одновременно власти готовят программу поддержки пострадавших складских комплексов. Минфин, в частности, предложил компаниям и ИП с ущербом свыше 5% годового дохода отсрочку по ряду налогов и страховых взносов на 12 месяцев, а также приостановку проверок до конца года.

Сама-сама-сама

Пока же бизнес думает о том, как защитить себя самостоятельно — в том числе, с помощью систем ПВО для отдельных объектов. Вопрос о частных постах против БПЛА на встрече с президентом представители Российского союза промышленников и предпринимателей подняли ещё в конце мая; тогда же был утверждён механизм, позволяющий официально закупать предпринимателям компаниям крупнокалиберное вооружение ПВО. Правда, уточнялось, что всё купленное передаётся в воинские части, и «это не частное ПВО».

Глава РСПП Александр Шохин подчеркнул, что бизнес уже готов направлять на защиту своих активов средства, но необходим механизм с понятными схемами, например, фонд или другое целевое финансирование. Тогда же г-н Шохин обратил внимание президента на проблему с привлечением резервистов для охраны промышленных объектов. Кроме того, необходимы поправки в соответствующие законы, подзаконные акты или принятие новых, поэтому процессы, по словам одного из источников CRE в компании-собственнике складских комплексов, «будут очень не быстрыми — государству нужно предусмотреть слишком многое». Кроме того, собеседник обратил внимание на неясность правового регулирование того, что сегодня в принципе понимается под защитой конкретных объектов коммерческой недвижимости с помощью так называемых частных систем ПВО.

Параллельно компании пытаются найти альтернативу и уйти от модели больших хабов, просчитывая фулфилмент-центры на менее крупных площадках, говорит Андрей Тонконогов, партнёр, руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости ТеДо. Безусловно, крупные склады выгоднее при работе в обычном режиме, но и концентрируют в одном месте товары, персонал и грузопоток — сейчас рынку предстоит заново искать баланс между централизацией и устойчивостью, соглашается Александр Агеенков, коммерческий директор цифровой логистической платформы Pooling.me.

Впрочем, коррекция сегмента началась задолго до атак БПЛА.

По данным CORE.XP, по итогам II квартала 2026 года доля свободных складских площадей, включая субаренду, достигла 7,7% — максимального значения с 2018 года. Объём доступных для аренды и покупки лотов составил 1,8 млн кв. м. В первом полугодии рынок пополнился рекордным же для периода объёмом нового строительства — 1 млн кв. м, что вдвое превышает показатель аналогичного периода 2025 года.

Возможно, эта вакансия будет поглощена на фоне утраченных в результате атак складов, но определяющим фактором станет восстановление селлеров, уверена Ольга Муллаярова, коммерческий директор RFL. Если оно произойдет быстро, спрос на склады, по её словам, кратно превысит предложение и арендные ставки пойдут вверх, потянув за собой логистические тарифы и  стоимость товара для конечного потребителя. Если нет — рынок ждёт очередная коррекция.

Доминирующим как для новых арендаторов, так и покупателей и инвесторов вообще становится операционная устойчивость объекта, констатирует Александр Агеенков: скорость эвакуации людей, пожаротушение, сохранение ИТ-систем и связи в критической ситуации, переключение грузопотоков на резервную площадку, восстановление работы в установленные сроки. «Отрасль переходит к распределенной архитектуре по модели „основной хаб плюс резервная сеть“, — рассуждает г-н Агеенков. — Компании начнут заранее договариваться о резервных мощностях и держать сценарии переключения грузопотоков в работающих ИТ-системах. Важно, чтобы TMS, WMS и платформы взаимодействия с перевозчиками видели остатки, машины и отклонения, оперативно предлагали другой склад или маршрут и вести документооборот».

Кроме стоимости аренды и доставки игроки начинают учитывать время восстановления операций, долю оборота на объекте, скорость перенаправления заявок, резервные мощности и размер страхового разрыва. Такие показатели постепенно войдут в инвестиционные модели, тендеры и SLA. Квадратный метр в итоге может дешеветь, но стоимость бесперебойной работы  — очевидно дорожать, поясняет эксперт.

Возможно, часть складского функционала, сможет взять на себя рынок торговой недвижимости и, в частности, ТРЦ, которые сейчас не дозагружены, но пока ставки аренды в моллах в два раза и более превышают складские, добавляет Андрей Тонконогов. 

Кроме того, продолжаются активные переговоры о строительстве складских комплексов в Казахстане, добавляет Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент». Запрашивается арендное размещение и в Беларуси, однако качественных складов там практически нет, и ставки уже начали расти.

Параллельно для снижения рисков маркетплейсы активно переводят селлеров с модели хранения на собственных складах маркетплейса на FBS (fulfillment by seller; товар хранится у продавца или привлеченного фулфилмент-оператора, площадка обеспечивает заказ и последующую доставку). Уже в начале августа Wildberries, расширившая лимит до 500 товаров на одного продавца, заявляла, что объём заказов через схему «продажа со склада продавца» увеличился более чем в 10 раз. Кроме того, маркетплейс запустил партнёрскую программу по открытию хабов для хранения и обработки товаров. Подобные решения с рассредоточением ещё в июле начал тестировать и Ozon.

Селлеры, кроме того, начали снимать склады индивидуального хранения. Взрывного изменения клиентского потока пока нет, но сам формат хорошо подходит небольшим предпринимателям: можно арендовать сравнительно небольшую площадь и корректировать по мере изменения потребностей бизнеса, уверена Екатерина Дулова, сооснователь компании «Кладовкин». В свою очередь, «Национальная ассоциация операторов контейнерных складов» предложила установить единые требования безопасности для всех помещений, которые профессионально сдаются в аренду третьим лицам. Это относится не только к логистическим комплексам и объектам self-storage, но и к складским ячейкам, кладовым в многоквартирных домах, гаражам и контейнерным модулям.

Показательно, но размещение товаров не на складах маркетплейсов позволило бизнесу не только снизить риски, но и увеличить продажи. «Исторически мы использовали две модели: FBS и FBO (значительные объёмы продукции размещались на складах площадки), в частности Wildberries, которая брала на себя хранение и дальнейшую реализацию, — рассказывает Игорь Крамчанинов, владелец, генеральный директор косметического холдинга „Дигидон“. — От FBO в итоге осознанно отказались ввиду последних событий. Результат оказался неожиданным и парадоксальным: на FBS продажи выросли в два раза. На первый взгляд это контринтуитивно, ведь товар перестал физически находиться на витрине маркетплейса. Но, видимо, эффект дали возврат контроля над операционными процессами, более точное управление остатками и сокращение издержек на хранение. Это наблюдение может быть полезно коллегам, которые всё ещё воспринимают FBO как безусловный приоритет».

Леон Абеядира, владелец Abeyadeera Estate, сообщает, что под давлением на фоне новых рисков, кроме того, оказался весь суппорт-блок — компании, которые предоставляли транспортные услуги по перевозке персонала, подбор или аренду сотрудников, обеспечение питания и далее по цепочке. Его клиент — владелец крупной транспортной компании, которая обеспечивала доставку сотрудников до складов одного из атакуемых маркетплейсов, поделился, что получил уведомление о расторжении контракта: весь транспорт, а это более 10 автобусов, был взят им в долгосрочный лизинг под конкретный хаб маркетплейса. Селлеры теперь вообще всегда должны закладывать в юнит-экономику возможные простои и задержки логистики.

Будет и переосмысление ранее удачного и интересного формата Light Industria, убеждён г-н Абеядира. Ещё недавно он казался идеальным гибридом для бизнеса, сочетающим склад, производство, шоу-рум и административный блок. Сегодня концепция «сидеть офисом на складе» перестаёт выглядеть безусловно привлекательной, и для сотрудников и топ-менеджмента начинает напоминать эмоциональные «американские горки», поясняет эксперт. При росте внешних физических рисков, компании стремятся как можно чётче разграничивать бэк-офис и складские мощности, выводя максимум людей из потенциально уязвимых промзон и логистических хабов.

Атаки на логистическую инфраструктуру уже спровоцировали и потерю интереса частных и коллективных инвесторов к складскому сегменту, как к высокорисковому активу, добавляет Елена Комиссарова. «Частные вообще реагируют быстрее: раньше покупали стабильность, а теперь сразу закладывают „премию за риск“ — окупаемость готового арендного бизнеса сместилась с 10–12 до 8–9 лет, — указывает Леон Абеядира. —  Арендаторы перекладывают риск на договор, а не на маржу. Или если, к примеру, десятилетний объект не проходит технический аудит инженерных систем, то любой инвестор либо закладывает дисконт на сумму будущих CAPEX, либо выходит из сделки.   Недавно в моей практике чайная компания из Петербурга отказалась от покупки склада в районе Шереметьево из-за устаревшей системы пожарной безопасности и отсутствия у продавца специалиста по её обслуживанию. Для покупателя они стали критическим риском, хотя ещё год назад он, возможно, не обратил бы на него внимания».

Впрочем, говорить о прямом и устойчивом влиянии новых рисков на капитализацию складских объектов, арендные ставки или стоимость девелопмента преждевременно, считает Анна Холод, директор по аренде и маркетингу Instone Development. Для такой переоценки рынку нужен хотя бы один полноценный цикл сделок, эксплуатации и страховых урегулирований. Пока только формируется новая практика: инвесторы и кредиторы тщательнее оценивают защищенность объекта и качество риск-менеджмента, а в договорах уделяется больше внимания распределению ответственности, страховым обязательствам сторон и регламентам действий при нештатных ситуациях. «Склады будут продолжать строить, маркетплейсы, е-комм никуда не уйдут, и сегмент останется по-прежнему наиболее ликвидной недвижимостью с потенциалом роста спроса», —  убеждён Александр Перфильев, партнёр Invest 7.

Рабочий класс

От модели «операционные риски в недвижимости» к «геополитические риски — часть базовой стоимости актива» переходит не только складской, но и остальные сегменты коммерческой недвижимости, считает Андрей Тонконогов. Риск-менеджмент уже стал частью стоимости недвижимости: к высокой стоимости денег добавились факторы, связанные с безопасностью объектов, непрерывностью работы и ростом страховых расходов, соглашается Евгений Бантуков, финансовый директор инвестиционного холдинга «Кама Капитал». Во всех новых финансовых моделях будет учитываться не только ключевая ставка, стоимость финансирования, вакансия и арендный поток, но и расходы на страхование и безопасность, а также возможную временную остановку. Топ-5 крупнейших российских банков прокомментировать запрос CRE отказались, сославшись на чувствительность темы и другие факторы в условиях СВО.

На авансцену в новых реалиях могут выйти многособственнические проекты, полагает Станислав Ступников, партнёр, генеральный директор «МТЛ. Управление активами»: схема позволяет привлекать в проект капитал частных инвесторов в условиях по-прежнему дорогого банковского финансирования. Пока недвижимость продолжает конкурировать с другими финансовыми инструментами с высокой доходностью, но ожидание дальнейшего снижения ключевой ставки постепенно возвращает интерес к отрасли, добавляет Татьяна Грихно, руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101».

Для девелопера в реалиях новых рисков наиболее чувствительным становится срок реализации проекта, уверен Алексей Синявский, управляющий директор Колди. Ключевая ставка снижается не так быстро, как многие ожидали, поэтому игрокам важно более внимательно управлять кредитной нагрузкой и структурой обязательств, подчёркивает Станислав Бибик, партнёр NF Group. Каждый дополнительный месяц невыхода на рынок напрямую влияет на экономику, поясняет Алексей Синявский. По его словам, сегодня риски, связанные со сроками, зачастую оказываются значимее даже изменения себестоимости строительства или цены реализации конечного продукта.

При этом удорожание топлива и логистики заставляют девелоперов закладывать повышенные расходы уже на этапе планирования проекта, что отражается на итоговой стоимости объекта, сообщает Станислав Куликов, генеральный директор «Ортига Девелопмент». Спрос со стороны бизнеса, по его наблюдениям, остается высоким: всё больше компаний предпочитают покупать, например, офисы, а не арендовать с тем, чтобы не зависеть от ставок. Показательно, что при этом сократился спрос на покупку офисов от некоторых государственных или окологосударственных компаний, которые не хотят лишний раз демонстрировать регуляторам наличие свободных денежных средств, рассуждает Дмитрий Венчковский, партнёр, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.

В новых рисковых реалиях конкурентным преимуществом становится автономность объекта, а не «красивый адрес» и «престижный статус». Собственникам БЦ вообще придётся  всё глубже погружаться в управление инженерией — дублирование энергосетей, резервные каналы связи и отточенные протоколы безопасности, позволяющие арендаторам в любой момент перевести команду на «удаленку» или другие регионы, убеждён Леонид Волох, соучредитель Lynks | Maris.

Возвратные движения

На фоне новых рисков в электронной коммерции и логистике с увеличением сроков и вероятным окончанием эры массовой бесплатной доставки, может вернуться покупательский трафик в торговые центры и остальную «каменную розницу», полагают собеседники CRE. Пока массового перехода клиентов с маркетплейсов нет, но у ряда операторов обороты уже показали рост год к году, сообщает Зульфия Шиляева, старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP. Потеряв уверенность, что товар на ПВЗ приедет вовремя или быстро, многие предпочитают магазин в торговом центре, поясняет она.

Борис Кац, председатель совета директоров компании «Планеты увлечений» (сеть хобби-гипермаркетов «Леонардо»), тоже прогнозирует дальнейшее возвращение покупателей в «каменную розницу», но не по всем группам товаров. «Точно будет по детским, канцтоварам и прочему не дорогому ассортименту, — перечисляет г-н Кац. — В ТЦ должен вернуться тот ассортимент, который и должен в них продаваться при развитии онлайн шопинга».

Однако даже заинтересованных в расширении или выходе в оффлайн игроков пока останавливают арендные ставки. «Мы вот недавно проверили цены на аренду в нескольких ТЦ: они не просто не упали, а, кажется, выросли, — вздыхает Игорь Крамчанинов. — Похоже, недавно появилось много желающих занять площади,  конкуренция подогрела ставки; для нас такие суммы сейчас просто неподъёмны».

Сохранение или рост арендных ставок, возможно, продиктованы новыми вызовами и расходами игроков торговой недвижимости. Безопасность, сценарии эвакуации, резервные системы, организация доступа и способность объекта быстро возобновить работу становятся уже не только эксплуатационными, но и инвестиционными характеристиками, перечисляет Наталья Фролова, генеральный директор City& Malls PFM. Собственники при этом будут всеми силами стремиться отделить физическую невозможность посещения здания от спада трафика или оборота, прогнозирует Юрий Аксёнов, партнёр, Orchards.

Гостиный двор

Продолжающееся сжатие покупательной способности, крайне неопределенная / плохо предсказуемая ситуация с дефицитом топлива, острые вопросы безопасности в разных регионах и другие риски перераспределили туристические потоки, и уже повлияли на работу игроков индустрии гостеприимства, сообщает Марина Усенко, партнёр, департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP.

В Крыму снижение объемов бронирования и количество заездов в первую половину августа (традиционно «высокий сезон») в сравнении с тем же периодом в прошлом году составило практически 70%. В других регионах — ситуация лучше, однако все равно сильно хуже, чем годом ранее. Многие отмены происходят в последний день, и не просто осложняют жизнь гостиницам, но и повышает риски ликвидаций и банкротств. На авансцене рисков, как всегда, малые предприятия — частные мини-отели, которые, как правило, зависимы от одного канала продаж (различные платформы онлайн-бронирования) и не имеют «подушки безопасности». Впрочем, сложно всем, в том числе, крупным объектам и сетям, и многие из них уже начали искать «более творческий» подход к продвижению услуг, вплоть до компенсации транспортных расходов и временного закрытия отдельных гостиниц (как на Красной Поляне летом).

С подобным пластом рисков индустрия гостеприимства раньше системно не сталкивалась — в частности, фактором так называемого операционного дня, соглашается Анастасия Жукова, операционный директор федерального гостиничного оператора UPRO Group. Сегмент работает не с товаром на полке, а с бронированием — обязательством перед конкретным клиентом на конкретную дату, и именно этот механизм оказался под давлением, напоминает эксперт. Массовые отмены бронирований означают не просто потерю выручки, но разрушение всей логики revenue-менеджмента, которая строится на прогнозируемости спроса на недели вперёд.

На фоне ограничений авиасообщения и рисков, связанных с БПЛА, корпоративные клиенты и туроператоры всё чаще требуют от отелей гибких условий отмены при форс-мажоре и готового плана действий на случай изменения логистики или эвакуации гостей. Запросы, прежде характерные в основном для южных и приграничных регионов, теперь стали актуальны и для Москвы и Санкт-Петербурга.

Параллельно страховщики по всей стране пересматривают условия покрытия рисков атак БПЛА и терроризма для отелей —убыточность по ним за первый квартал 2026 года выросла в 1,3–1,8 раза к концу прошлого года, а год к году — кратно сильнее, подсчитывает Анастасия Жукова. Для гостиничной недвижимости это означает, что, во-первых, страхование имущества становится дороже и с массой исключений, во-вторых — что особенно чувствительно для этого вида бизнеса — под вопросом доступность страхования перерыва в деятельности, то есть компенсации выпадающей выручки на период простоя. Именно этот вид покрытия для гостиницы куда важнее компенсации ущерба зданию: объект можно восстановить, а недополученную за месяц выручку в высокий сезон — уже нет.

Инвесторы и банки же при оценке гостиничных активов стали закладывать не только стандартные показатели вроде RevPAR и загрузки, но и своего рода «географическую премию за риск» — и она заметно различается для объектов в глубине страны и для активов в регионах с повышенной геополитической чувствительностью, даже если исторические показатели доходности у них были сопоставимы.

Институциональные инвесторы, кроме того, удлиняют сроки due diligence, чаще запрашивают у операторов сценарные финансовые модели в стиле «что если?» с резким проседанием загрузки. Частные и коллективные инвесторы же пока напротив ориентируются преимущественно на доходность последних 12 месяцев, без глубокой поправки на риск. Это, по словам Анастасии Жуковой, «отложенная проблема»: часть таких сделок в ближайшие год-два может оказаться переоценённой именно по риск-профилю.

В итоге эксперт ожидает ускоренного распространения сразу нескольких инструментов и новой архитектуры продуктов, которые в «бумящей» последние шесть лет индустрии гостеприимства были экзотикой. Во-первых, гибкие тарифы с дифференцированными условиями отмены в зависимости от типа риска — сегодня отель, который умеет технологически быстро перепродавать освободившийся номер через несколько каналов одновременно, теряет на отмене кратно меньше, чем тот, кто полагается на один канал продаж. Во-вторых, рост спроса на туристическую страховку с покрытием отмены «по любой причине», включая риски, связанные с БПЛА и форс-мажором — раньше решение было нишевым продуктом, сейчас же становится частью стандартного пакета при бронировании через крупные площадки.

На разных полисах

Отдельным риском для всех типов недвижимости становится и само по себе страхование, убеждены собеседники CRE. Очевидно, что  крупным логистическим объектам может не хватать возможностей классического страхового рынка, и сегмент будет двигаться к совместному страхованию несколькими компаниями, высоким франшизам, сублимитам, отраслевым пулам, механизмам покрытия крупных убытков, в том числе с государственным участием, перечисляет Александр Агеенков.

Тарифы на покрытие рисков атак БПЛА по отдельным объектам уже выросли в 1,5–2 раза; франшизы для крупных промышленных и логистических объектов в некоторых случаях увеличились с прежних 30-40 млн до 250-500 млн рублей, напоминает Анна Холод. Собственники и арендаторы внимательнее подходят не столько к наличию полиса, сколько к реальному наполнению: исключениям, лимитам, франшизе, покрытию простоя и утраты арендного дохода. 

Коммерческие страховщики вообще не способны в одиночку нести новые масштабные обязательства, соглашается Леонид Волох: Российская национальная перестраховочная компания, например, объявила о внедрении единых условий покрытия по генеральным договорам и сегментирует объекты по степени уязвимости. Некоторые страховые компании вынуждены временно вносить уязвимые объекты в стоп-листы до прояснения условий государственной перестраховочной поддержки.

Для крупных комплексов стандартом становится комплексная защита, включающая четыре уровня страхования. Сюда входят полисы на само здание с инженерными системами, страхование товара и торгового оборудования, гражданская ответственность и страхование от прерывания коммерческой деятельности. «Сейчас мы в переходном периоде — страховщики уже подняли ставки и франшизы, но пока продолжают страховать перерыв в коммерческой деятельности, —  делится Александр Ефимов, начальник отдела страхования коммерческой недвижимости Remind. – Меняются и условия перестрахования терроризма. Однако основные изменения вступят в силу с 1 октября. Склады и ЦОДы ожидают существенные изменения — кратный рост ставок и франшизы на десятки миллионов. Для прочих объектов изменения тоже будут, но не настолько заметные».

Ожидается, что покрытие по терроризму теперь будет действовать полгода, после чего предусмотрено автоматическое продление или пересмотр условий, а перерыв в коммерческой деятельности в результате теракта или атаки БПЛА застраховать будет нельзя.  При этом время ответов от страховщиков существенно увеличилось. Некоторые игроки взяли паузу для того, чтобы полностью разобраться в ситуации, и перестали предоставлять покрытие по терроризму.

Кроме того, при страховании рисков терроризма и БПЛА страховщики начали обращать еще более пристальное внимание на арендаторов коммерческой недвижимости, а также соседние объекты. «В нашей практике уже есть случаи, когда страховщики отказывались предоставлять покрытие из-за того, что соседний объект мог стать потенциальной целью атаки, — поясняет Александр Ефимов. – А по действующим договорам, где арендатором являются компании, уже подвергшиеся атаке, страховщики отказываются увеличивать лимиты по рискам терроризма и воздействия БПЛА».

По итогам последних тендеров, ставки по страхованию терроризма находятся в диапазоне от 1,5 до 8,5% от страхового лимита, риск воздействия БПЛА — от 0,5%. Впрочем, по словам эксперта, его компания уже получала ставки и до 15,5% даже для безубыточных клиентов. Страховщики стараются дать новые предложения под запросы рынка, однако «в силу стремительности происходящих событий», они зачастую имеют ограниченное по времени действие, поясняет Антон Иванов, руководитель управления андеррайтинга имущественных видов страхования компании «Абсолют Страхование».  Постоянно идёт и активная разработка и новых продуктов.

Впрочем, основным  вопросом для всех договорных правоотношений остаётся сама квалификация атаки БПЛА в качестве обстоятельства непреодолимой силы, резюмирует Сергей Трахтенберг, партнёр, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons. Сейчас она остается неопределенной — суды не признают какое-либо событие обстоятельством непреодолимой силы автоматически. При разрешении вопроса об освобождении от ответственности за неисполнение обязательства вследствие атаки БПЛА применяются аналогичные тесты в виде «чрезвычайности» (мог ли собственник предположить, что его объект подвергнется атаке или же данное событие носило исключительный характер) и «непредотвратимости» (была ли возможность предотвратить негативные последствия атаки), а также наличие причинно-следственной связи между атакой и невозможностью исполнить обязательство. 

Критическая масса судебной практики еще не сформирована, и весь рынок недвижимости, по словам г-на Трахтенберга, «находится в состоянии неопределенности». Так, в случае, если развитие получит практика, в соответствии с которой атаки БПЛА не будут признаваться форс-мажором, для маркетплейсов и операторов складов, принимающих на себя обязательство по профессиональному хранению товаров, это влечет риск возложения обязанностей по возмещению многомиллиардных убытков, причиненных уничтожением товара. В случае если развитие получит обратная практика, для владельцев товара (селлеров) это будет означать невозможность получить компенсацию за уничтоженный товар.

Необходимо учитывать и то, что практика разрешения споров, связанных с атаками БПЛА, до 2026 года формировалась в обстоятельствах, когда атаки не носили массовый характер, что может привести к пересмотру подходов судов к ранее выраженным позициям в текущих спорах, напоминает Сергей Трахтенберг. Ёмкость страховых пулов недостаточна, чтобы полностью покрыть масштабные объекты (например, крупные склады и распределительные центры маркетплейсов), соглашается он с другими собеседниками CRE и, как следствие, крупные игроки могут застраховаться от повреждения имущества пока только отчасти.

Единственной надёжной стратегией в итоге остаётся закладывать риск атак БПЛА в бизнес-модель как постоянного операционного фактора. Это означает совокупность нескольких мер: пересмотр страховых программ (включение дополнительных рисков в страховые полисы); детальная проработка договорных условий (не ограничиваясь стандартными формулировками о форс-мажоре); инвестиции в физическую защиту объектов; создание финансовых резервов на случай утраты имущества или товаров.

Стороны уже начали более агрессивно подходить к вопросу согласования договорных условий, устанавливающих порядок распределения рисков и последствия, связанные с атаками БПЛА: риск, ранее воспринимавшийся как гипотетический, перестал являться таковым. Далеко не всегда — напрямую (то есть через положения о «форс-мажоре»), но может быть выражено, например, в существенном увеличении арендных ставок, поскольку собственники тех же складов будут «зашивать» потенциальные риски своей ответственности в стоимость договора. Кроме того, если по итогам формирования судебной практики все риски, связанные с атаками БПЛА, будут отнесены на сторону маркетплейсов и складов, это также неизбежно приведет к росту арендных ставок: расходы складских операторов на обеспечение физической защиты объектов вырастут; более крупные игроки (маркетплейсы, операторы складов, логистические операторы) будут стараться обходить процесс согласования распределения рисков с небольшими арендаторами / селлерами / поставщиками, включая необходимые им положения в оферты в одностороннем порядке; стоимость страховых полисов, предусматривающих покрытие риска атаки БПЛА, вероятнее всего, кратно вырастет и сделает данный продукт недоступным для небольших игроков на рынке; отдельные риски или категории объектов могут стать «нестрахуемыми», поскольку в условиях ограниченной ликвидности страховых пулов страхователи могут столкнуться с неготовностью страховщика принимать на себя данный риск, даже,  несмотря на кратный рост страховых премий.

Конфликт интересов

Сейчас рисковый конфликт есть везде, резюмирует Леон Абеядира. На складах, например, конфликтуют сразу три стороны — девелоперы перекладывают риск на страховщиков и арендаторов, маркетплейсы требуют компенсации простоя, селлеры компенсировать риск не могут вообще и закладывают его в цену товара.

В индустрии гостеприимства пересматривается модель депозита: клиенты требуют от гостиниц страховку от «недоезда» как часть бронирования, а не опцию, отельеры — ужесточают условия по невозвратным тарифам с туроператорами. Но Анастасия Жукова уточняет, что такие ситуации, как введение плана «Ковёр» — официального режима временного закрытия аэропорта на приём и отправку самолётов при угрозе БПЛА, — пока в большинстве случаев трактуются страховщиками и перевозчиками как форс-мажор и не покрываются стандартным полисом.

Впрочем, есть и исключения: например, туроператоры ПАКС и Space Travel уже добавляют подобное покрытие в свои турпакеты; подобная опция представлена и у Сбербанк Страхование. На зарубежных рынках существуют полисы по принципу «отмена по любой причине» (cancel for any reason) — и вполне вероятно, что российский рынок в том или ином виде придёт к похожему решению. Возможно, не полностью «по любой причине», а с более узким, но чётко определённым перечнем оснований, поясняет г-жа Жукова. В такой продукт должна входить компенсация сразу по двум направлениям — и стоимости проезда или перелёта, и стоимости проживания, потому что сегодня турист, столкнувшийся с форс-мажором, теряет деньги на обеих статьях одновременно, а не только на билете. Появятся со временем и синдицированные страховые продукты по модели P& I клубов в морском страховании, где риск распределяется между участниками отрасли, убеждён Леон Абеядира.

В торговых центрах же крупные сетевые арендаторы добиваются права на односторонний выход без штрафа при «угрозах безопасности» — по аналогии со складской практикой. В итоге многие владельцы недвижимости задумались о создании добровольных пожарных бригад, провели внеплановые учения эвакуации и тушения, проверили работу всех систем, перечисляет Борис Кац.

Управляющие компании и собственники уже активно инвестируют в системы мониторинга, резервирование инженерной инфраструктуры, автономность, безопасность, альтернативные каналы связи и планы непрерывности бизнеса, перечисляет Наталья Фролова. Для рынка это означает постепенный переход от классического property management к более широкому risk-adjusted asset management, где управление рисками становится такой же частью управления стоимостью недвижимости, как аренда, эксплуатация, маркетинг и финансовое планирование.

Resilience объекта, устойчивость к внешним условиям и рискам, способность продолжать работу или быстро восстанавливаться после внешнего шока становится частью капитализации. Отрасль вообще идёт к системному риск-менеджменту и жёсткой поляризации активов: объекты со слабым юридическим, техническим и противопожарным профилем неизбежно столкнутся с уценкой — дисконт может достигать 20–30%, полагает Леон Абеядира.